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标题: 房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解 [打印本页]

作者: rechard 时间: 2009-11-26 16:08
标题: 房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解
近日国家税务总局为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）。为了便于关注房地产行业税收的同仁及时深入学习此文，笔者下面试结合房地产行业企业所得税有关政策做简要解读。
　　一、整体框架
　　熟悉房地产行业税收政策的同仁看过国税发[2009]31号文后应该不难发现，国税发[2009]31号文是在《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号，注：2008年前，该文仅适用于内资房地产开发企业）的基础上进行重编修订、补充后而制定的。国税发[2009]31号文充分吸收、借鉴了国税发[2006]31号文的主要内容，并有机结合了国税发[2001]142号文的重要内容，并根据目前房地产开发行业特殊业务情况，对需要规范的部分内容予以了增删、合并调整。
　　二、重要变化
　　对照国税发[2001]142号、国税发[2006]31号两文，笔者关注到国税发[2009]31号文有以下内容显得较为重要，需引起各位同仁予以关注。
　　（一）“核定征收”需慎用
　　文件第四条明确规定：税务机关不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理。据悉，目前仍有部分省市主管税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。看来，国税发[2009]31号文对此种行为划上了“休止符”。
　　（二）计税毛利率“重生”
　　国税发[2009]31号文第八条对于企业销售未完工开发产品的计税毛利率规定了最低幅度，与国税发[2006]31号规定相比，项目计税毛利率分别下降了5个百分点（除经济适用房等项目外）。
　　值得特别关注的是，与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号，2008年4月11日发布）规定相比又另有明显不同。国税函[2008]299号规定：企业在（除经济适用房等外）未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额预交企业所得税，且预计利润率分别高于国税发[2006]31号中相同项目的计税毛利率5个百分点。
　　这对房地产开发企业而言，不仅预缴方法改变了，且预缴率也下降了。这应该是“双重政策利好”吧！
　　（三）委“外”销售佣金标准统一
　　国税发[2009]31号文第二十条规定：“企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。”这与原适用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的10%。
　　（四）自用产品折旧扣除有限制
　　国税发[2009]31号文规定：转为自用的开发产品，实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。这与《国税发[2006]31号》的规定相比区别明显，但对企业的最终影响不大。如果房地产企业将实际使用时间累计未超过12个月的“固定资产”销售了，既然不允许扣除折旧，但是“固定资产”的计税余值应该是未扣除折旧后的原值了。
　　（五）明确了计税成本对象的确定原则。

作者: lxhlzx 时间: 2009-11-28 08:31
是不是和我看到的一样?

作者: lxhlzx 时间: 2009-11-28 08:33
一样的东东!!!

作者: 谢珍珠 时间: 2009-11-29 23:44
看下先，谢谢………………………………

作者: 广州朱先生 时间: 2009-12-23 10:01
ffffffffffffffffffff

作者: 楚公子 时间: 2009-12-23 13:04
学习学习再学习。
先回复再学习

作者: zsluzt 时间: 2010-1-6 15:24
房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解太有用了

作者: 牛蕙1122 时间: 2010-1-8 10:21
正在找这方面的东东
谢谢

作者: 日暮苍山远 时间: 2010-1-13 11:42
所得税又有新规！！

作者: hhoupen 时间: 2010-1-13 15:53
这方面的知识好好学习一下吧

作者: 河北唐山小刚 时间: 2010-1-14 17:22
学习一下，每天进步。

作者: wqy845 时间: 2010-1-15 08:08
这时需要了解的东西太多了，感谢楼主

作者: 山顶闲草 时间: 2010-1-15 23:54
标题: 拜读
谢谢谢谢谢谢

作者: zhao_007 时间: 2010-1-16 10:27

学习一下，谢谢！

作者: 雨非雪 时间: 2010-1-17 15:04
请多多指教啊！谢谢

作者: 李科技 时间: 2010-1-18 09:41
标题: 回复 1# 的帖子

学习学习。。。

作者: 陈爱爱 时间: 2010-1-18 16:39
需要认真学习学习！

作者: 远航山水 时间: 2010-1-20 00:05
谢谢，学习一下。。。

作者: wxdslj 时间: 2010-1-20 21:44
看下先，谢谢

作者: 快计 时间: 2010-1-21 13:50
好好领悟一下，谢谢楼主

作者: 茉莉花小小 时间: 2010-1-24 14:27
是否值得一看，先回复

作者: 江苏 时间: 2010-1-26 00:14
先回复再学习

作者: yzqw01 时间: 2010-1-26 14:05
不回复还不知道是什么内容，看看？

作者: 江苏 时间: 2010-1-27 01:04
一样的东东!!!

作者: 四川成都 时间: 2010-1-28 21:41
房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解

作者: bjjoling 时间: 2010-1-29 07:23
房地产开发经营业务企业所得税处理新规详解太有用了
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-24822-1-1.html

作者: 郭纪 时间: 2010-1-29 08:31
来好好学习一下.

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-1-29 09:02
什么新规啊,看一下.

作者: aweisizijue 时间: 2010-1-29 09:07
学习学习再学习

作者: lidongyu0420 时间: 2010-1-29 11:46
好东西！正在学习中！

作者: 小柳 时间: 2010-1-31 17:46
标题: 回复 1# 的帖子
所得税很重要，看了好几遍31号文，还是感觉还有很多没理解的，在这边继续学习了

作者: 小柳 时间: 2010-1-31 17:57
按照2008年以前规定的已经预缴的所得税不需要调整，待2008年终汇算再按照新规定算出实际应缴的所得税，调整预缴的，这么做应该没错吧

作者: ftfang 时间: 2010-2-22 19:17
j usr sfoukcg 是新材料吗

作者: 黑豹 时间: 2010-2-24 14:29
谢谢分享

作者: 马丽娈 时间: 2010-4-28 10:20
回复看内容

作者: 马丽娈 时间: 2010-4-28 10:24
标题: 回复
想学习一下

作者: 休闲居士 时间: 2010-4-28 17:35
我想看看内容，学学里边的内容。

作者: 空瓶子 时间: 2010-4-28 17:51
5.31日前要做这个了，看一下学习一下吧。

作者: 小猪土司 时间: 2010-5-2 16:18
先回复再学习!!!!!!!!!!!!

作者: 紫云2 时间: 2010-5-3 23:10
希望学习一下谢谢

作者: 范某某 时间: 2011-8-16 23:28
很有用，谢谢

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