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标题: 房地产公司企业所得税收入的确认分析 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2009-11-7 15:41
标题: 房地产公司企业所得税收入的确认分析
开发产品企业所得税收入的确认分析

　一、会计准则与企业所得税对收入的确认条件差异?

　　《企业会计准则第14号——收入》规定销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：

　　1.企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

　　2.企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；

　　3.收入的金额能够可靠地计量；

　　4.相关的经济利益很可能流入企业；

　　5.相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

　　《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足下列条件的，应确认收入的实现：

　　1.商品销售合同已经签订，企业已将商品所有权相关的主要风险和报酬转移给购货方；

　　2.企业对已售出的商品既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有实施有效控制；

　　3.收入的金额能够可靠地计量；

　　4.已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算。

　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

　　（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

　　（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?

　　（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　（四）采取委托方式销售开发产品的（略）

　　从以上对于收入的确认条件对比可以看出，对于特定的房地产行业，国税发[2009]31号收入的确认不同于《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认条件，也不同于一般企业税务处理的收入确认条件，所以正确理解该文关于销售收入的确认规定对于准确计算房地产企业所得税至为重要。

　　二、企业所得税收入的确认分析?

　　按照《城市商品房预售管理办法》（建设部第131号令）第五条规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　所以通常情况下，房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始，而且完工后还会继续下去，直到全部开发产品售出完毕。会计处理上对于预售开发产品所收到的首付款、按揭款、定金等一般在“预收账款”科目核算，开发产品完工交付确认销售收入时由“预收账款”转入“主营业务收入”或“销售收入”。与此相对应的成本费用和缴纳的营业税金及附加在产品完工交付之前分别在“开发成本”“应交税费”借方归集，确认收入时分别转入“主营业务成本”或“销售成本”、“营业税金及附加”等科目，在项目完工交付之前，除期间费用外，利润表不能体现开发产品的经营成果。

　　对于房地产经营业务企业所得税的收入处理，国税发[2009]31号第六条则规定企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。说明税务收入的处理已经与会计核算处理截然不同，在计算企业所得税时，不能把会计核算上的销售收入认同为税务处理上的销售收入，也不能将税务处理上的销售收入确认条件作为会计账务处理的核算规范。

　　针对开发产品完工前后销售行为的不同内涵，企业所得税采取的是不同的处理方式。我们对于会计核算与企业所得税在开发产品完工前后的收入处理方式比较分析如下：

　　1、开发产品未完工前取得的收入

　会计处理为一项负债，计入“预收账款”科目，期末贷方余额反映在资产负债表的“预收账款”科目。

　　税务处理为销售收入，只要通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，就视为计税销售收入的实现。

　　假如未完工开发产品不存在其它收入差异，通常情况下，当期计税销售收入=当期预收账款贷方发生额。

　　计税收入预计毛利额=当期计税销售收入×预计毛利率=当期预收账款贷方发生额×预计毛利率。

　　会计核算上由于开发产品未完工，销售收入、销售成本没有结转，预售收入相对应的营业税金及附加、土地增值税虽然在当期缴纳，也不能进行当期的会计期末损益结转。而税务处理上，因为已经具备销售收入的确认条件，所以与此相对应的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

　　在《企业所得税年度纳税申报表A类》主表填报上，期间费用可以按照会计口径填报，当期准予扣除的成本费用，因为已经按照预计计税毛利填报附表三第52行，所以计税收入和计税成本主表上不应当显示，营业税金、土地增值税填报在主表第3行。

　　另外，也有部分地区要求对于未完工项目按照下列公式计算当期预售收入纳税调整增加额直接填报在附表三第52行：

　　本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]

　　本着实质重于形式的原则，以上的处理方式最终都没有改变国税发[2009]31号文关于企业所得税的处理精神。

　　2、开发产品完工后取得的收入 ………………

作者: qq1998 时间: 2009-11-7 16:34
学习房地产确认收入

作者: 学一招 时间: 2009-11-7 23:27
新手来学习

作者: 老年使者 时间: 2009-11-8 11:48
都可以学。。。。。。。。。。。

作者: 老年使者 时间: 2009-11-8 11:48
都来学。。。。。。。。。。。。

作者: mll123 时间: 2009-11-8 18:47
学习了谢谢

作者: 黑雨 时间: 2009-11-8 22:47
新手来学，谢谢！！！！

作者: deeds 时间: 2009-11-9 10:25
多学点总是好的

作者: 肉包子打狗 时间: 2009-11-9 22:58
学习下谢谢分享

作者: 嫦娥一号 时间: 2009-11-9 23:59

原帖由 肉包子打狗 于 2009-11-9 22:58 发表
学习下谢谢分享

你这个名取得不错！！！

作者: tianxin 时间: 2009-11-12 09:18
标题: 好的，来过了，看过了，拜读了。
学习了，收获了，还需细细品味

作者: ihappy 时间: 2009-11-12 11:21
学习下谢谢分享

作者: 抓住幸福不放手 时间: 2009-11-12 13:16
标题: 谢谢
一直没弄懂所得税，谢谢

作者: 抓住幸福不放手 时间: 2009-11-12 13:17
受教了。谢谢。。。。

作者: 抓住幸福不放手 时间: 2009-11-12 13:19
十分感谢！！！！！！！

作者: 碧螺春 时间: 2009-11-13 11:23
好东西,大家分享,

作者: ljjm2008 时间: 2009-11-13 15:52
标题: 三人行
与成功者同行，择善而从

作者: 深圳胖子 时间: 2009-11-13 16:52
现在房地产企业大都是竣工决算才结转收入吧。。。。

作者: 海儿 时间: 2009-11-13 22:23

新手来学习

作者: 刘兵 时间: 2009-11-16 09:11
回复一下,认真学习了

作者: 紫山荆 时间: 2009-11-16 10:29
新手学习！

作者: zhangchun94 时间: 2009-11-17 09:49
研究，学以致用

作者: 玉笛书生 时间: 2009-11-17 13:02
标题: 学习学习一下
学习学习了

作者: abcdlinxia 时间: 2009-11-18 09:00
来学习一下。。。。。

作者: 薄荷冰冰 时间: 2009-11-20 16:57
谢谢分享啦，好好学习新政策

作者: 王云翔 时间: 2009-11-21 11:29
学习房地产确认收入
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-23831-1-1.html

作者: wylzk1997 时间: 2009-11-21 15:05
好东东啊，学学

作者: 落花人独立 时间: 2009-11-22 10:25
我新来的，怎么我不能下载啊

作者: 老年使者 时间: 2009-11-22 11:20
参考！！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2009-11-22 11:21
学习！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2009-11-22 11:22
品味！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2009-11-22 11:24
认真学习！！！！！！！！！！！！

作者: 四川成都 时间: 2009-11-22 20:46
房地产公司企业所得税收入的确认分析

作者: 小西瓜 时间: 2009-11-23 14:49
学习才能进步

作者: laslef 时间: 2009-11-23 15:18
多学点总是好的

作者: 长风 时间: 2009-11-23 17:31
多学点总是好的

作者: 清扬婉儿 时间: 2009-11-24 10:19
学习一下，支持支持！

作者: 李小皮 时间: 2009-11-24 10:27
大家都说可以，那我也学习一下看看

作者: TINA618 时间: 2009-11-24 10:57
怎么都要钱的啊，哎，我这个初学者真当是有点付不起啊，

作者: ysy012500 时间: 2009-11-24 20:14
谢谢无私分享，学无止境

作者: Lei 时间: 2009-11-25 10:52
我是新手，学习一下总是好！

作者: Lei 时间: 2009-11-25 10:53
开始没下载也扣了本位币

作者: Lei 时间: 2009-11-25 10:56
扣了币也下载不成功！！

作者: 熊女士 时间: 2009-11-27 13:32
好东西大家分享...

作者: 四川成都 时间: 2009-11-27 21:43
地产公司企业所得税收入的确认分析

作者: lh11399 时间: 2009-11-29 10:18
学习学习.....................

作者: 小小的梦 时间: 2009-11-30 09:48
标题: 很实用哦
谢谢群主，很实用的东东

作者: njlhy002 时间: 2009-11-30 11:56
学习了，谢谢楼主

作者: 益龙 时间: 2009-12-1 23:05
已经下载，多谢

作者: gwsjt 时间: 2009-12-3 14:04
学习了，谢谢分享啊，多谢多谢。

作者: 竹芯 时间: 2009-12-6 12:14
学习了，谢谢分享。。。

作者: 李锐 时间: 2009-12-8 22:16
好好学习下

作者: 张宝贝 时间: 2009-12-15 15:00
标题: 谢谢分享！很有帮助
谢谢分享！很有帮助

作者: 谢珍珠 时间: 2009-12-21 13:54
谢谢分享……………………………………

作者: pop001 时间: 2009-12-23 15:16
税法上对收入的确定很重要

作者: 小猫55 时间: 2009-12-23 17:01
学习下谢谢分享

作者: 西府游仔 时间: 2009-12-24 18:20
学习了，谢谢分享！...........

作者: 一生平安100 时间: 2009-12-26 17:52
标题: 受益匪浅！
看不到下面的内容，有点可惜了！

作者: 四川成都 时间: 2009-12-26 21:13
开发产品企业所得税收入的确认分析

作者: 夏观雨 时间: 2009-12-29 21:42
标题: 回复 1# 的帖子
真的很需要啊谢谢分享

作者: 小小的梦 时间: 2010-1-4 13:41
恩，对我有帮助哦，希望有更多的关于预收账款纳税的资料供分享

作者: 四川成都 时间: 2010-1-4 21:20
haoxiangyiqianxiazaiguo开发产品企业所得税收入的确认分析

作者: 暗香香 时间: 2010-1-5 16:14
学习一下，有收益，谢谢了。

作者: 赵木木 时间: 2010-1-7 11:10
认真学习一下子,

作者: becky 时间: 2010-1-7 19:54
标题: 学习一下。
学习一下，楼主辛苦了。

作者: 白开水儿 时间: 2010-1-17 21:08
来好好学习一下~~~~

作者: 阿阳 时间: 2010-1-19 19:01
确实是多学习点有好处

作者: 三季稻 时间: 2010-1-29 12:30
谢谢楼主，下载下来要好好学习了

作者: 雅依儿 时间: 2010-1-31 15:43
多来学习学习,不断进步

作者: yikang 时间: 2010-2-20 11:44
房地产公司企业所得税收入的确认分析学习学习

作者: gsgl 时间: 2010-4-21 07:04
学学习习!!
.

作者: hongdandan 时间: 2010-4-23 19:45
谢谢了很需要！

作者: hongdandan 时间: 2010-4-23 20:05
学习学习再学习！很有用

作者: hongdandan 时间: 2010-4-23 20:06
牛人！最近正在审计房地产企业所得税很有用！

作者: hongdandan 时间: 2010-4-23 20:07
有时间要多在论坛里逛逛！都是有才人！

作者: hongdandan 时间: 2010-4-23 20:08
现在有了网络真方便！不明白的问题网上搜搜就找到了！

作者: 俩宝贝 时间: 2010-4-24 10:32
学习下谢谢分享

作者: sdcjlq 时间: 2010-5-7 10:41
下载了，谢谢楼主提供

作者: 提拉米苏 时间: 2010-5-7 10:57
新手努力来学习房地产知识

作者: 灵灵狗 时间: 2010-5-9 09:47
分析的很透彻但不能下载很可惜

作者: hexuanying 时间: 2010-5-15 11:27
学习一下，谢谢了

作者: hexuanying 时间: 2010-5-15 11:32
很有用，谢谢楼主

作者: 沐日望月 时间: 2011-4-14 22:39
说得很好很给力！

作者: DUDINGADU 时间: 2011-6-10 14:55
解析得太详细了.

作者: 鸿屹2010 时间: 2011-12-14 14:38
感谢分享

作者: 鸿屹2010 时间: 2011-12-14 15:05
感谢分享

作者: 庸者 时间: 2011-12-14 15:11
研究一下

作者: 仴懑迺楼 时间: 2012-1-5 09:28
感谢分享！

作者: 垂杨自舞 时间: 2012-2-17 12:28
想看看

作者: 黔淡如菊 时间: 2013-6-8 22:34
谢谢分享

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