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标题: 收购房地产项目公司工作程序及注意事项浅析 [打印本页]

作者: 神兵小将 时间: 2009-9-25 10:19
标题: 收购房地产项目公司工作程序及注意事项浅析
通过收购房地产公司方式获得房地产项目的工作程序：
一、以收购房地产公司方式获得房地产项目开发权的可行性
2002年之前，房地产市场上获得土地使用权的方式大部分情况下为协议方式。如意向用地系国有土地，则由开发商与国有用地单位签订补偿协议，开发商凭补偿协议前往土地管理部门办理国有土地使用权出让手续；如意向用地系集体土地且符合特定规划用途，开发商则与乡、村集体签订征地补偿协议，凭征地补偿协议办理征地手续，然后办理国有土地使用权出让手续。
2002年5月9日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，即11号令，规定自2002年7月1日起，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。2004年3月31日国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，即“71号令”，要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。通过上述两个规章和文件的颁布和实施，国家开始通过宏观调控引导土地市场的规范化运作和良性发展，土地一级市场实行以招拍挂方式的公开交易，国家土地政策开始步步收紧。而对于房地产开发企业，其所面临的不仅仅是一个单纯动荡的“8·31大限”，更多的是要面对如何突破土地市场政策调整后的“拿地”瓶颈问题。通过一级市场取得房地产开发用地的使用权均须采用招拍挂的交易方式公开取得，这就将房地产开发企业推向了一个完全由资金实力来决定是否能在土地一级市场取得项目开发用地的现状，同时另外一方面，大量手中拥有项目和建设用地的房地产企业却没有充足的资金进行项目后续开发。
在这种政策背景下，除法律规定的招拍挂方式外，以收购房地产公司方式获得房地产公司名下房地产项目成为现阶段取得房地产项目的主要形式。全部或部分受让房地产公司股权，则相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。公司收购不同于单纯的项目转让，除公司拥有之项目的合法性需要关注外，房地产公司已成立一段时间，必然与其他单位或个人有一定的经济交往，产生一定的债权债务关系，有可能隐藏着一些潜在的风险与纠纷，这就需要在公司收购前期进行细致、深入的法律与财务尽职调查。但是，尽职调查也不可能发现被收购公司存在的所有风险，尤其在对方故意隐瞒的情况下，因而必须制作规范、细致的股权转让文件，约定出现对方披露以外的债务、担保、诉讼与仲裁后的法律后果。
当然，除招拍挂及收购房地产公司以外，还可以通过在建项目转让的方式获得房地产项目的开发权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，在建项目转让应符合两个条件：一、已支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证；二、属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。但采取该种方式，相关税费会比较高，具体操作方式本文不作探讨。
二、收购房地产公司的程序

[ 本帖最后由神兵小将于 2009-9-25 12:58 编辑 ]

作者: 许仙 时间: 2009-9-25 12:13
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: zulongji 时间: 2009-9-25 13:11
很好的资料,谢谢共享.

作者: 会计探索者 时间: 2009-9-25 13:14
最大的问题是溢价处理

作者: 刘浏 时间: 2009-9-26 18:34
我要看下，好东东要顶！！

作者: 长风 时间: 2009-9-26 21:19
很好的资料,谢谢共享.

作者: qjpency 时间: 2009-9-27 08:52
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: 冰会计 时间: 2009-12-8 08:16
在收购房地产企业是最大的问题是税收问题，如果处理不好将后患无穷

作者: shanmei96 时间: 2009-12-8 11:24
回复一下，我也来看看,学习啊

作者: yudian007 时间: 2009-12-17 13:13
我发现涉及的东西越来越多了

作者: piaoyi1230 时间: 2009-12-21 10:26
正面临这样的问题！学习下！

作者: 飞鸟的痕迹 时间: 2009-12-21 10:33
正是我需要的资料，多谢楼主分享！

作者: 炜炜 时间: 2009-12-22 13:31
快快快快看看看看

作者: 天不乱悔 时间: 2009-12-22 13:40
我来学习一下！！！！！！

作者: 寻梦2005 时间: 2009-12-24 11:29
标题: 回复 1# 的帖子
看看学学想想

:@ :@

作者: 老年使者 时间: 2009-12-24 11:43
学习！！！！！！！！！！

作者: 宣陈峰 时间: 2009-12-24 13:19
标题: 回复 1# 的帖子
估计价值不高，还是不看了

作者: 宣陈峰 时间: 2009-12-24 15:39
标题: 回复 2# 的帖子
很实用的东东，房企收购项目的典范

作者: 长青树 时间: 2009-12-25 17:26
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: 江苏 时间: 2009-12-25 20:41
很好的资料,谢谢共享.

作者: 张学友 时间: 2009-12-28 17:27
upuuppppppppppppppp

作者: 长风 时间: 2009-12-28 21:11
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: 唐若 时间: 2010-1-2 13:01
刚好来学习一下谢谢啊

作者: 东方春晓 时间: 2010-1-3 12:44
我也要学习呀正好看缉拿这个资料

作者: ljhlwj 时间: 2010-1-4 10:17
很好的资料，实际中经常会碰到。

作者: 無聊 时间: 2010-1-4 13:48
学习学习
总有自己不知道的东西

作者: 心封南极 时间: 2010-1-7 16:58
标题: 回复 1# 的帖子

看看,学习学习!

作者: yellowrain 时间: 2010-1-8 10:17
标题: 新准则取消待摊费用和预提费用分析ooo

新准则取消待摊费用和预提费用分析ooo

作者: 寸土寸金 时间: 2010-1-10 14:11
业精于勤，荒于嬉！！！！！！！！！！！！

作者: 红粉花飞 时间: 2010-1-13 00:26
很好，谢谢。。。。。。。。

作者: 梁皓 时间: 2010-1-13 08:25
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: 站霆 时间: 2010-1-13 08:30
很好的资料，实际中已经碰到

作者: 随风飞 时间: 2010-1-13 15:26
标题: 不错学习了,

不错学习了

作者: 榕榕 时间: 2010-1-13 16:11
看看是什么，谢谢分享

作者: 星波 时间: 2010-1-18 16:02
标题: 回复 1# 的帖子
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: liyulin1974 时间: 2010-1-19 09:41
很好的资料,了解一下

作者: 阿阳 时间: 2010-1-19 19:22
值得学习，工作确实经常遇到此事，谢谢

作者: 吴语 时间: 2010-1-23 21:22
呵呵呵!正是我急需的资料.谢谢!

作者: 风之子214 时间: 2010-1-28 11:27
好的不错楼主！！！！！！！！

作者: upup1234 时间: 2010-1-30 22:12
标题: 看看
看看,xuexixuexi

作者: 回风 时间: 2010-1-31 17:01
很好的资料,谢谢共享.

作者: lei_136582 时间: 2010-2-5 13:25
很好的资料,谢谢楼主的分享

作者: 鲍红玉 时间: 2010-2-11 10:34
在税收问题上想了解更多

作者: qq1998 时间: 2010-2-11 10:38
学习---通过收购房地产公司方式获得房地产项目的工作程序

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-2-14 15:18
标题: 回复 1# 的帖子
现在这些业务确实能碰到，学习一下

作者: 曾老师 时间: 2010-2-14 15:43
标题: 回复 1# 的帖子
收购房地产公司的程序
东西越来越多

作者: 牛牛de 时间: 2010-2-14 20:43
我正好遇到这种情况，看看，谢谢楼主分享。

作者: 地产新秀 时间: 2010-2-22 11:40
标题: 回复1
好的内容，很有帮助,谢谢楼主啊!

作者: 上善若水哥哥 时间: 2010-3-2 11:14
标题: 值得学习
挺好的谢谢您！

作者: ahhf0116 时间: 2010-3-2 14:02
需要好好学习一下这边文章

作者: 海饼干 时间: 2010-3-8 09:37
标题: 顶
好好学习，天天向上！

作者: er025 时间: 2010-3-9 15:52
很好的贴子学习了

作者: wfljch 时间: 2010-3-11 17:12
wfljch

作者: 乱飞天下 时间: 2010-3-19 16:05
很好的资料，非常感谢楼主

作者: 乱飞天下 时间: 2010-3-19 17:08
好好学习下，好资料，谢谢分享

作者: lijiafangzl 时间: 2010-4-14 08:50
很好的资料,谢谢共享

作者: 戈亮 时间: 2010-4-15 20:57
我正犯困，就碰到了一个枕头~~

作者: 单行道兄 时间: 2010-5-18 13:48
学习一下，看看

作者: 单行道兄 时间: 2010-5-18 15:12
很好的资料，值得收藏

作者: council 时间: 2010-5-24 14:28
这个需要学习好久没学习这个了

作者: 陈华 时间: 2010-5-24 15:50
好好学习天天向上!谢谢了楼主幸苦了!

作者: 比较烦2009 时间: 2010-5-24 16:36
很好的资料，实际中经常会碰到
实际操作中，项目公司的并购是必须要学习的，

作者: 比较烦2009 时间: 2010-5-24 16:43
很精辟，楼主很专业，谢谢！

作者: sj387 时间: 2010-6-1 22:25
要z叶落归根枯黄苛；疑难杂症国家医药管理局

作者: wwb1985 时间: 2010-6-1 22:30
我来好好学习一下，未来或许有用

作者: 雄基物业 时间: 2010-6-30 16:13
多看帖多回帖多了解多学习

作者: wwb1985 时间: 2010-7-1 11:05
很好的东西，谢谢楼主

作者: 王平8510 时间: 2010-8-24 10:58
标题: 回复 1# 的帖子
不错，学习一下，谢谢！

作者: allen38 时间: 2010-8-24 11:03
dsagasfhadsafhsdhfd

作者: 苍海之一粟 时间: 2010-8-30 11:53
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: skyrover0623 时间: 2010-8-31 15:29
很好的资料，实际中经常会碰

作者: erica_ldq 时间: 2010-9-25 15:39
很好的资料，实际中经常会碰到

作者: 四川成都 时间: 2010-10-5 20:13
收购房地产项目公司工作程序及注意事项浅析

作者: smzlh 时间: 2010-10-25 10:39
学习学习好好dddddddddd

作者: lucas 时间: 2010-10-27 10:55
好好学习，天天向上。。。

作者: cdlf999 时间: 2010-10-27 11:15
值得学习..........................

作者: zhanggs 时间: 2010-10-27 11:19
dfsdf sdfsd fsd fsdf sdfsd

作者: 辛帝雷拉 时间: 2010-11-6 11:27
想看看，谢谢。。。。。。。。。。。

作者: 晓白 时间: 2010-12-7 09:59
正要学习，看看。谢谢分享

作者: 风雷益 时间: 2010-12-7 16:26
股权收购的重组，关键在于溢价产生的所得税费用，以及土地能否溢价进成本

作者: 只供精品 时间: 2010-12-29 22:58
好好学习，顶

作者: 钱凯76 时间: 2010-12-30 11:28
好东西呀好东西

作者: 和和 时间: 2011-1-25 22:55
好好学习学习,很实用

作者: 什么都是浮云 时间: 2011-2-1 17:13
谢谢楼主的无私奉献，学习了很好。

作者: 易寒 时间: 2011-2-2 19:22
很好的资料,谢谢共享.

作者: msdc2008 时间: 2011-2-13 20:20
号吸引人的题目呀，我看看

作者: 微风拂面 时间: 2011-2-24 20:34
有意收购一家公司，正需要这方面的知识。

作者: john_fayer 时间: 2011-3-24 11:12
学习是必须的！！！好好学习，天天向上！！____

作者: raojiangjun 时间: 2012-6-11 17:00
学习了

作者: xiaoxiao1 时间: 2012-7-29 01:38
工作需要学习

作者: 小东 时间: 2012-8-25 09:42
学习一下，马上要准备收购了。

作者: 多妈妈 时间: 2012-9-13 17:09
真是太棒了，正是我所需要的资料，这个平台太好了！

作者: 时代战士 时间: 2012-10-15 14:39
学习一下

作者: zxy_ay 时间: 2012-11-30 10:51
好东西！

作者: ~livedeng~ 时间: 2013-5-30 15:23
经来学习下下

作者: 她很简单 时间: 2013-5-31 10:19
学回复再学习

作者: LJL51618 时间: 2013-5-31 10:34
先回复

作者: LJL51618 时间: 2013-5-31 10:36
后学习

作者: panguifu 时间: 2013-5-31 12:07
学习了，谢谢了。

作者: 招财猫hym 时间: 2013-5-31 13:51
正好有用

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