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标题: 城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-8 09:22
标题: 城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理

近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。
　　目前，城市改造都是以政府为主导进行的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

　　

作者: 清风拂山 时间: 2007-9-12 18:53

新站新帖

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-12 18:58
清风兄也来了啊，论坛终于是稳定下来了

作者: lily 时间: 2007-9-13 08:20
利子好感动啊，向斑竹致敬！

作者: 宁静而不致远 时间: 2007-9-13 10:33

顶顶，我要好好学习学习呢。

作者: zxf8338 时间: 2007-9-22 18:36
真的是太好了,楼主实在是太好了

作者: jrja 时间: 2007-9-23 17:13
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作者: 书中男人 时间: 2007-9-24 13:24
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理太及时了

作者: 书中男人 时间: 2007-9-24 13:58
非常感谢楼主,内容非常棒

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-22 10:57

:'(

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-22 11:07
补充：
4、土地增值税
　　根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
　　《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
　　根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
　　在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。
　　SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。
在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。
　　因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。
　　以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。
　　1、收到搬迁补偿款时：
　　借：银行存款 3800万元
　　　　贷：专项应付款 3800万元
　　2、固定资产拆迁时：
　　①将固定资产转入固定资产清理
　　借：固定资产清理 1230万元
　　　　累计折旧 15400万元
　　　　贷：固定资产 26800万
　　②支付清理费用
　　借：固定资产清理 21万元
　　　　贷：银行存款 21万元
　　③清理损失核销专项应付款
　　借：专项应付款 1251万元
　　　　贷：固定资产清理 1251万元

　　此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税务机关的批文后可作为税前扣除的依据。
　　3、运输、调试设备发生的费用：
　　借：专项应付款 145万元
　　　　贷：银行存款 145万元
　　依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企[2005]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后年度依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。
　　4、支付职工的安置费时：
　　借：专项应付款 260万元
　　　　贷：银行存款 260万元
　　国税函[2001]918号与财企[2005]123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同样也要在2年或是3年内转销。
　　5、确定专项应付款余额，结转专项应付款
　　专项应付款余额3800－1251－145－260=2144万元
　　借：专项应付款 2144万元
　　　　贷：资本公积 2144万元
　　政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，年度终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。
　　倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。
　　在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照《国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在税前扣除。?
　　搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后年度固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务

城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展

2007年3月16日新税法通过以后，具体的实施细则尚未出台，所以对于拆迁补偿款中相关的税法问题，请您参照我们的网站在2006年曾发表过的关于“城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理”的文章处理，并时时关注新税法实施细则的相关规定。

关于新准则下城市改造中拆迁补偿处理，主要涉及到新旧科目的转换，建议您将原来账务处理中“资本公积”科目更换为新准则下的“营业外收入”科目即可。因为根据《企业会计准则——应用指南》，新准则下的“资本公积”科目较旧准则会计科目相比内容相对缩小。《企业会计准则——基本准则》规定，将非日常活动产生的经济利益的总流入计入“利得”，而“营业外收入”属于利得的包含科目。

附：根据《企业会计准则——应用指南》的附件“会计科目和主要账务处理”中关于资本公积科目使用说明，以及财政部会计准则委员会新会计准则实施问题专家工作组4月30日意见的规定：
一、本科目核算企业收到投资者出资额超出其在注册资本或股本中所占份额的部分。
直接计入所有者权益的利得和损失，也通过本科目核算。
二、本科目应当分别“资本溢价（股本溢价）”、“其他资本公积”进行明细核算。
三、资本公积的主要账务处理。
（一）企业接受投资者投入的资本、可转换公司债券持有人行使转换权利、将债务转为资本等形成的资本公积，借记有关科目，贷记“实收资本”或“股本”科目、本科目（资本溢价或股本溢价）等。
与发行权益性证券直接相关的手续费、佣金等交易费用，借记本科目（股本溢价）等，贷记“银行存款”等科目。
经股东大会或类似机构决议，用资本公积转增资本，借记本科目（资本溢价或股本溢价），贷记“实收资本”或“股本”科目。
（二）同一控制下控股合并形成的长期股权投资，应在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份额，借记“长期股权投资”科目，按享有被投资单位已宣告但尚未发放的现金股利或利润，借记“应收股利”科目，按支付的合并对价的账面价值，贷记有关资产科目或借记有关负债科目，按其差额，贷记本科目（资本溢价或股本溢价）；为借方差额的，借记本科目（资本溢价或股本溢价），资本公积（资本溢价或股本溢价）不足冲减的，借记“盈余公积”、“利润分配——未分配利润”科目。
同一控制下吸收合并涉及的资本公积，比照上述原则进行处理。
（三）长期股权投资采用权益法核算的，在持股比例不变的情况下，被投资单位除净损益以外所有者权益的其他变动，企业按持股比例计算应享有的份额，借记或贷记“长期股权投资——其他权益变动”科目，贷记或借记本科目（其他资本公积）。
处置采用权益法核算的长期股权投资，还应结转原记入资本公积的相关金额，借记或贷记本科目（其他资本公积），贷记或借记“投资收益”科目。
（四）以权益结算的股份支付换取职工或其他方提供服务的，应按照确定的金额，借记“管理费用”等科目，贷记本科目（其他资本公积）。
在行权日，应按实际行权的权益工具数量计算确定的金额，借记本科目（其他资本公积），按计入实收资本或股本的金额，贷记“实收资本”或“股本”科目，按其差额，贷记本科目（资本溢价或股本溢价）。
（五）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，按照“投资性房地产”科目的相关规定进行处理，相应调整资本公积。
（六）将持有至到期投资重分类为可供出售金融资产，或将可供出售金融资产重分类为持有至到期投资的，按照“持有至到期投资”、“可供出售金融资产”等科目的相关规定进行处理，相应调整资本公积。
将可供出售金融资产重分类为采用成本或摊余成本计量的金融资产的，对于原记入资本公积的相关金额，还应分别不同情况进行处理：有固定到期日的，应在该项金融资产的剩余期限内，在资产负债表日，按采用实际利率法计算确定的摊销金额，借记或贷记本科目（其他资本公积），贷记或借记“投资收益”科目；没有固定到期日的，应在处置该项金融资产时，借记或贷记本科目（其他资本公积），贷记或借记“投资收益”科目。
可供出售金融资产的后续计量，按照“可供出售金融资产”科目的相关规定进行处理，相应调整资本公积。
（七）股份有限公司采用收购本公司股票方式减资的，按股票面值和注销股数计算的股票面值总额，借记“股本”科目，按所注销的库存股的账面余额，贷记“库存股”科目，按其差额，借记本科目（股本溢价），股本溢价不足冲减的，应借记“盈余公积”、“利润分配—— 未分配利润”科目；购回股票支付的价款低于面值总额的，应按股票面值总额，借记“股本”科目，按所注销的库存股的账面余额，贷记“库存股”科目，按其差额，贷记本科目（股本溢价）。
（八）资产负债表日，满足运用套期会计方法条件的现金流量套期和境外经营净投资套期产生的利得或损失，属于有效套期的，借记或贷记有关科目，贷记或借记本科目（其他资本公积）；属于无效套期的，借记或贷记有关科目，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。
四、本科目期末贷方余额，反映企业的资本公积。
税务处理：还有待于新税法实施细则及相关政策的出台予以明确。

作者: 经纬财务 时间: 2007-11-22 13:52
1234567890

作者: 邢继雷 时间: 2007-11-22 14:13
看看学习一下

作者: 兔子 时间: 2007-11-22 15:03

作者: 蓝天 时间: 2007-12-19 11:24
真是太好了

作者: 佳茗 时间: 2007-12-27 21:54
我也来看看

作者: 错落的黄昏 时间: 2007-12-27 23:37
标题: 回复 1# 的帖子
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作者: 攀之峰 时间: 2007-12-28 15:15
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作者: 我是考拉 时间: 2007-12-30 19:56
标题: 回复 1# 的帖子
你好我来了学习学习

作者: 王杰 时间: 2007-12-31 09:39
标题: 回复 1# 的帖子

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作者: 静天高云淡 时间: 2007-12-31 12:26
非常感谢楼主,内容非常棒

作者: 随遇而安 时间: 2007-12-31 14:02
ddddddddddddddddddddddddd

作者: Possion 时间: 2007-12-31 15:37
强烈要求学习！

作者: 橙子 时间: 2007-12-31 20:49

作者: 杨开云 时间: 2008-1-1 23:13
你好你好,你好好.是真的

作者: ftfang 时间: 2008-1-2 16:13
ipnuipnu

作者: 星期五 时间: 2008-1-3 13:09
标题: 对不起楼主，这篇文章是我写的。
即使你转载的也请署上我的名字吧！

作者: 哈哈笑 时间: 2008-1-4 16:19

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作者: 石榴 时间: 2008-1-7 10:47
标题: dsfsdfsdf
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作者: 蕾蕾 时间: 2008-1-7 11:33

作者: 醉过知酒浓 时间: 2008-2-14 14:55

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作者: liudm374 时间: 2008-3-5 15:01

:'( :'(

作者: 春天 时间: 2008-3-5 17:22
标题: 回复 1# 的帖子
顶顶，我要好好学习学习呢。

作者: 阿费 时间: 2008-3-5 22:49
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理这个贴子很有针对性及普遍性，很值得房地产公司每个会计认真学习，谢谢楼主

作者: 人在天涯 时间: 2008-3-6 11:43
ddddddddddddddddddddddddd

作者: 武当汉水 时间: 2008-3-6 11:45

作者: 问我 时间: 2008-3-6 16:46

非常感激.认真学习

作者: xxxx6999 时间: 2008-3-6 19:07
谢谢很好

作者: 湖北少爷 时间: 2008-3-11 14:47
我来报道,大家觉得怎么样,好好的学习下!

作者: 起舞弄清影 时间: 2008-4-14 10:53
非常感谢楼主,内容非常棒

作者: 沈比 时间: 2008-4-14 18:56
即使的东西啊,正要用啊

作者: wen123 时间: 2008-4-14 21:19
标题: 回复 1# 的帖子
DDDDDDDDDDDDDDDD

作者: 小王007 时间: 2008-4-14 22:34
真的是太好了,楼主实在是太好了

作者: 闹市里的蚂蚁 时间: 2008-4-17 11:08
标题: 回复
非常感谢楼主,正需要这个

作者: 追求 时间: 2008-4-17 11:13
标题: 顶顶，我要好好学习学习呢。
顶顶，我要好好学习学习呢。

作者: lgz19840508 时间: 2008-4-17 11:50
太及时了

作者: 捷步 时间: 2008-4-17 12:02
标题: 真的是太好了,楼主实在是太好了
真的是太好了,楼主实在是太好了

作者: 曹军 时间: 2008-4-17 16:23
标题: 不错
很不错的!!!!!!!!!!!!!

作者: 小可 时间: 2008-4-19 08:58
非常感谢楼主,内容非常棒

作者: lxb 时间: 2008-4-19 09:47
这值得学习

作者: rakehell78 时间: 2008-4-22 14:22
，我要好好学习学习

作者: ftfang 时间: 2008-4-22 19:01
现在有很多的楼板盘是净地的

作者: fanc2002 时间: 2008-5-4 21:53
一定要学习,谢谢分享~

作者: 为了财富面奋斗 时间: 2008-5-4 22:10
回一个回一个回一个，谢谢了

作者: 不甘落后 时间: 2008-5-6 10:23
标题: 拆迁补偿
拆迁补偿款的会计处理,v

作者: 588lcf 时间: 2008-5-7 12:58
顶顶，我要好好学习学习呢
转载自杭州房地产会计联盟http://www.fdckj.com,本贴地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=190

作者: 犟牛 时间: 2008-5-9 14:55
我来学习下

作者: 网中漫步 时间: 2008-5-20 12:08

:D

作者: 章之峻 时间: 2008-5-21 10:17
HHHHHHHHHHHHH

作者: 暖雨晴风 时间: 2008-5-31 12:23
好东西，大家学习，大家共享

作者: 蓝色幽冥 时间: 2008-6-7 11:18
好好学习增长知识

作者: aclwl 时间: 2008-6-14 12:11
我想看看到底是怎么回事？

作者: 龙行天下 时间: 2008-7-11 17:41
ddddddddddddddddddddddddd

作者: 小水 时间: 2008-7-14 09:33
非常感谢楼主,内容非常棒

作者: 路程 时间: 2008-7-14 09:46
bu 不错！值得学习一下！

作者: 风里来 时间: 2008-7-14 10:13
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习，天天向上

作者: 雄狮 时间: 2008-7-25 08:33
这个东西是在是太经典了

作者: 单行道 时间: 2008-7-26 12:14
我正好有这方面的疑问哦，学习一下

作者: 我爱花香不爱花 时间: 2008-7-28 17:24
就是要看这个问题怎么办.

作者: 书山学海 时间: 2008-8-6 10:16
标题: 回复 1# 的帖子
我是新手，多谢楼主赐教！

作者: 书山学海 时间: 2008-8-6 10:24
我是新手，多谢楼主赐教！

作者: yaohui-1234 时间: 2008-8-6 21:22
我们这里也在大规模的拆迁呢

作者: 伊韵儿 时间: 2008-8-6 23:06
标题: 学
学学学学学学

作者: 孙竹青 时间: 2008-9-4 08:44
学习下

作者: 洲州 时间: 2008-9-4 09:33
好啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊啊

作者: 许泽明 时间: 2008-9-4 09:39
好感动啊，向斑竹致敬！
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=190

作者: wcx19640107 时间: 2008-9-7 16:19
标题: 我是新手
利子好感动啊，向斑竹致敬！
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=190

作者: 散步的云彩 时间: 2008-9-10 21:56
学习中学习中学习中学习中

作者: 窈窕职场 时间: 2008-9-15 20:46
好好学习，天天向上！

作者: 锁澜 时间: 2008-9-15 21:53
顶顶，我要好好学习学习呢
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=190

作者: gcc1816 时间: 2008-9-17 10:35
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理太及时了

作者: 小格格 时间: 2008-9-17 15:41
标题: 感谢
真心感谢楼主的帮忙！

作者: dhw8848 时间: 2008-9-19 09:44
标题: 回复 1# 的帖子
银河光彩夺目啊
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=1828

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作者: 东方计 时间: 2008-9-19 13:50
I come to learn this kind of article, thanks

作者: batuo09 时间: 2008-9-25 15:44
好好学习！！

作者: 我在学习 时间: 2008-9-26 13:06
这个一定要学习

作者: 啊林 时间: 2008-12-8 21:42
正在初学房地产会计，谢谢楼主分享

作者: 心随你动 时间: 2008-12-8 23:26
看一看再说。

作者: 鼎盛天 时间: 2008-12-14 22:17
呵呵谢谢了
真是游泳的东西

作者: 张晓玲 时间: 2008-12-15 20:17
谢谢楼主，学习学习

作者: 雅集轩 时间: 2008-12-15 20:25
真的是一个非常专业的网站，学习了。

作者: 有点烦 时间: 2008-12-16 15:07
回复，为了学习学习再学习

作者: 丁新 时间: 2008-12-16 20:15
谢谢！学习中！！

作者: douplutus 时间: 2008-12-18 17:54
楼主实在是太好了

作者: 渴望学习 时间: 2008-12-18 20:12
楼主，拆迁补偿款是要交营业税的吧？？？

作者: eric199 时间: 2008-12-21 12:59
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理太及时了

作者: 白杨树 时间: 2008-12-24 21:37
标题: 我要看看这个的内容是什么
房地产避税须知－税务局检查重点及方法

作者: 经适房 时间: 2008-12-29 15:35
新的学习

作者: wise111 时间: 2009-1-6 11:20
标题: 回复 10# 的帖子
非常感谢楼主,内容非常棒!!!!!!!!!!!!!1111

作者: 沛锦 时间: 2009-1-6 11:38
看看
学习一下!!!

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