房地产会计网

标题: 国内某著名地产商的开发成本(转帖) [打印本页]

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-1 22:25
标题: 国内某著名地产商的开发成本(转帖)
晒一晒国内某著名地产商的开发成本！（看看别人咋赚钱的！）
一周前国家统计局兴师动众的说要对各地房地产的开发商的开发成本做一下摸底，这说来有些让人感到有些奇怪，这样的一个国家支柱产业（非新兴产业），统计局到目前确弄不清了成本，何以至止摆出如此憨态，殊不知国家领导人需要依仗他们的数据去决策的，不说每天吧，至少每周每月什么情况都应一清二楚。这里我晒一晒一个全国***大地主的开发成本
对各项费用简要说明如下：
1、设计站在房地产开发的最上游，开发商买地后便开始进行规划，规划获得规划局批准后，开始地基勘察，并将勘察数据提供给设计院进行施工图设计，设计完的施工图经审图所审图通过后，交施工单位按图施工。设计费的构成主要是设计院支付给设计人的人工费。设计不受地域限制，因此设计勘察费全国来说差别不大。
2、政府规费由地方政府根据相关文件收取，地方政府根据与开发商的关系会进行部分减免，小产权房因不向政府报批，因此没有此项费用。
3、各项工程费中由于钢材水泥全国统一大市场，工人均为农民工全国统一价，因此就全国来说大同。其中主体工程为毛坯房单体建筑的费用支出，农民自建的钢筋混凝土房子的价钱与之相当。10年前工程费应是现在费用的70%，由于炼钢所需要的铁矿石大部分需进口，直接制约了建筑用钢材价格的下调空间。由于建筑施工市场是自由开放的市场，现已实现了充分竞争，如果建筑市场不严重委缩的话，除园林景观工程（可多可少，最少可为零，它不影响住宅的使用功能外），其余部分可调空间不超10%。
4、监理费按国家法律规定在小区建设中，开发商需委托监理公司对工程的质量等进行监控，主要费用支出为支给监理工程师的人工费，现监理行业竞争激烈，每平米价钱为5-10元。小产权房无此项费用支出。
5、土地费是指地价的楼面价。从以上来看，全国各地房价似乎均应在2000元左右每平米，何以达到一线城市动则万元，那一切看来只受两笔上面没写出的费用决定着。土地费和房地产开发商的利润。
土地由政府垄断经营，挂牌出售，开发商通过参与土地拍卖摘牌购得。

作者: 朵朵爸 时间: 2009-9-1 22:26
各地政府土地来源主要有以下个渠道
1.旧城改造，从老房子的主人那弄来。
对棚户区和老房子进行改造，如果老房子拆了（原一层），原成本价是1800元/M2，现在盖七层，为了分摊被拆除房子的成本则新房成本价变为1800 /6+1800=2100元/M2，（另还需有拆除费这里略了），这一地区的其它未拆老房子受新房价格影响涨到2000元/m2，下次再拆这老房子建新房子时，建新房子的成本为2000/6+2000=2333元/m2，开发商没有急于开发，把买来的地放一放，说得认真研究一下。过两个月后这个地区开了一个大商场，由于生意红火，为了方便很多做买卖的要到这买房，于是房价涨到2344元/m2，再过两个月由于这一地区红火起来人多堵路，政府把原有的路拆了，进行拓宽改造。于是房价又长到了2444元/m2。一些精明人注意到房价的规律，于是从银行贷款开始大量买入，房价涨到了2744元/m2，接着一些专家发现了这上涨趋势后，开始大势宣传，老房子已不多了，再不买可能就无房可买了，于是房价涨到了3244元/m2，政府想用2500元去征老房子主人的房子，老房子主人认为亏了，不认这个价，政府于是派人用高音喇叭日夜喊话让老房子的主人支持政府的工作，最后老房子的主人屈服了，2600元/m2把老房子卖给了政府，政府把老房子拆了后，进行土地拍卖，开发商很高兴的用3244元/m2购得土地。
2. 扩城从农民手中搞过来。

作者: 米格 时间: 2009-9-1 22:39
标题: 统计局就是摆设
统计局经常为了达标造数

作者: 虚心的人 时间: 2009-9-1 23:14
回帖之后，再好好学习。。。。。。。

作者: 海景花园用户 时间: 2009-9-2 08:36
除了支持，还是支持。。。。。。。。。

作者: ljj0769 时间: 2009-9-2 09:24
呵呵一笑。。。。。。。。。

作者: 笑问青天 时间: 2009-9-2 09:30
学习学习学习学习，谢谢

作者: 周芳勇 时间: 2009-9-4 15:38
噶啊嘎嘎嘎的发达大大大大

作者: 杨豆豆 时间: 2009-9-5 20:45
标题: 回复
朵朵爸的东西好多啊

作者: gxw0906 时间: 2009-9-8 11:25
dddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: haishuier 时间: 2009-10-21 15:02
回贴说的太精僻了，高手啊

作者: 青青陌上桑 时间: 2009-12-20 21:30
不错，挺有意思的，值得一学

作者: 剑胆琴心 时间: 2009-12-22 11:49
先看看再说，

作者: wuwuwuwu 时间: 2009-12-22 14:57
学习学习学习学习，谢谢

作者: lh11399 时间: 2010-1-3 11:14
政府将我们的土地卖给我们.........

作者: jack.dun 时间: 2010-1-3 18:58
学习一下，哈哈。。。。。。。。。。

作者: 海蛎子 时间: 2011-10-12 09:14
先回复，再学习

作者: yanlu888 时间: 2011-11-18 22:41
回帖之后，再好好学习。。。。。。。

作者: 勿忘我 时间: 2011-11-19 10:01
值得一看！

作者: lee315 时间: 2011-11-20 00:25
说的真好

作者: 渴望学习 时间: 2011-11-20 01:09
先回帖，在学习！！

作者: xcwrm 时间: 2011-11-20 08:21
国内某著名地产商的开发成本很好学习

作者: vandamm1980 时间: 2011-12-12 17:19
好东西啊，太谢谢楼主了

作者: 闫厉 时间: 2011-12-15 16:38
回复。看看

作者: 好顺 时间: 2012-12-14 10:20
统计局的数字，，，，，，

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)