房地产开发企业纳税申报实务

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现结合税收法规相关规定，将房地产开发企业纳税申报整理如下，供大家探讨和指正。
一、营业税金及附加的申报
“纳税人转让土地使用权或者销售不动产的，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”这是房地产开发企业营业税金及附加区别于其他企业的重要内容，根据规定，房地产开发企业在取得预售收入时，即需按规定缴纳营业税金及附加。现举例说明如下：
1、各月纳税申报：
例1：A公司为房地产开发企业，2008年度开发a商业住宅小区（非经济适用住房），2008年7月取得预售许可证并预售a商业住宅小区，7月取得预售收入500万元，同时当月销售完工开发产品b取得收入2500万元（无预售转收入情况）。适用税率分别为：营业税5%，城建税7%、教育费附加3%。
则当月应税收入额为：500万元＋2500万元＝3000万元
当月应交的税金及附加为：应交营业税＝3000×5%＝150万元
　　　　　　　　　　　　应交城建税＝150×7%＝10.5万元
　　　　　　　　　　　　应交教育费附加＝150×3%＝4.50万元
当月申报纳税合计金额为162.75万元。由于各地营业税申报表可能会有不同，因此按如下表样解释：
根据A公司2008年7月预售及收入情况，在营业税纳税申报表中填列如下（单位：万元）：

税目	营业额				税率（%）	本期税款计算			税款缴纳
	应税收入	应税减除项目金额	应税营业额	免税收入		小计	本期应纳税额	免（减）税额	期初欠缴税额	前期多缴税额	本期已缴税额				本期应缴税额计算
											小计	已缴本期应纳税额	本期已被扣缴税额	本期已缴欠缴税额	小计	本期期末应缴税额	本期期末应缴欠缴税额
1	2	3	4=2-3	5	6	7=8+9	8=（4-5）×7	9=5×7	10	11	12=13+14+15	13	14	15	16=17+18	17=8-13-11	18=10-11-15
b开发产品	2500		2500		5	125	125								125	125
a预售收入	500		500		5	25	25								25	25
总计	3000		3000		5	150	150								150	150

注：在填列营业税纳税申报表时，将各开发产品及预售收入分别填列，主要目的是为了开发产品项目预缴营业税汇总及相关信息的提供。
例2：如例1，其他条件不变，但当月实现的收入中有500万元是7月以前取得的预售收入（即是从预收账款开发产品b中转入）。则当月应税收入合计为：2500－500万元+500万元＝2500万元，应交营业税为125万元，应交城建税为8.75万元，应交教育费附加为3.75万元。填列营业税申报表如下：

税目	营业额				税率（%）	本期税款计算			税款缴纳
	应税收入	应税减除项目金额	应税营业额	免税收入		小计	本期应纳税额	免（减）税额	期初欠缴税额	前期多缴税额	本期已缴税额				本期应缴税额计算
											小计	已缴本期应纳税额	本期已被扣缴税额	本期已缴欠缴税额	小计	本期期末应缴税额	本期期末应缴欠缴税额
1	2	3	4=2-3	5	6	7=8+9	8=（4-5）×7	9=5×7	10	11	12=13+14+15	13	14	15	16=17+18	17=8-13-11	18=10-11-15
b开发产品	2500	500	2000		5	100	100								100	100
a预售收入	500		500		5	25	25								25	25
总计	3000	500	2500		5	125	125								125	125

2、年末复核：
由于在每月申报营业税时是按开发项目进行的，通过加总当年1－12月申报表，即可将各开发项目在当年申报纳税的“应税收入”、“应税减除项目金额”、“预售收入”金额汇总出来，并将各汇总情况与当年预收账款、主营业务收入、营业税金及附加等进行复核，及时发现差错。复核方法及有关计算公式如下：
A、（应税收入－应税减除项目＋预售收入）×（1＋5%＋7%＋3%）＝营业税金及附加
B、应税收入＝主营业务收入＋预售收入
C、应税减除项目＝当年“预收账款”各开发项目结转收入数或预收账款借方发生额
D、预售收入＝当年“预收账款”贷方发生额
（前提：在企业预收账款核算预售房款时，发生退房时，需用贷方红字冲减）
会计师事务所对房地产开发企业审计时，对应交税费、营业税金及附加的测试基本上是按上述方法进行的。
二、企业所得税的申报
企业所得税一般是按月（季）预缴，年终汇算。因此，分述如下：
1、按季申报：
根据该季度实现的营业利润及预计毛利额（预售收入×预计利润率）合计数进行申报预交。
例3：A公司2008年1实现会计利润400万元（其中：营业收入4000万元，营业成本3600万元），1季度取得预售收入2000万元，由于预售房地产开发项目在省会城市，预计利润率为20%。该公司所得税适用税率为25%，无税收优惠，所得税按季预缴。
根据所述，A公司1季度应预交的所得税为：（400＋2000×20%）×25%＝200万元。
目前，预交所得税申报表一般格式如下，对房地产开发企业预售收入预计利润并无单独项目填列，但按国税函【2008】第299号《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》需预缴，对于预计利润额的填列，应与季度实现的会计利润合并填列在一栏反映。填列如下：

行次	项       目	本期金额	累计金额
1	一、据实预缴
2	营业收入	4000	4000
3	营业成本	3600	3600
4	利润总额（含预售收入预计利润400万元）	800	800
5	税率(25%)	25	25
6	应纳所得税额（4行×5行）	200	200
7	减免所得税额
8	实际已缴所得税额	——	0
9	应补（退）的所得税额（6行-7行-8行）	——	200

2、汇算清缴
例4：A公司2008年实现会计利润3500万元，各纳税调整事项影响调增应纳税所得额150万元（不含预售收入计算的预计利润），当年应纳税所得额为2650万元，已按季预交所得税1000万元。当年取得预售收入10000万元，当年预售收入转营业收入5000万元，预计利润率均为20%。其他条件不变。
根据上述资料：
A公司当年应纳税额所得额为＝3650+10000×20%-5000×20%＝4650万元
全年应交所得税＝1162.5万元
汇算清缴应补交所得税＝1162.5-1000＝162.5万元。
在填列所得税纳税申报表（A类）主表及明细表时，除附表三52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”与普通企业不同外，其余各表一样。现依据所述情况将该数填入：

	行次	项 目	账载金额	税收金额	调增金额	调减金额
			1	2	3	4
	52	五、房地产企业预售收入计算的预计利润			2000		1000

注：表中调增金额＝当年取得的预售收入10000×预计利润率20%＝2000万元
　　表中调减金额＝预售收入转为销售收入5000×预计利润率20%＝1000万元

http://bbs.esnai.com/frame.php?frameon=yes&referer=http%3A//bbs.esnai.com/thread-4616690-1-1.html

蓝色风行

好象这个例子没用到【2009】31号文