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标题: 房地产公司自购的防盗门该怎样处理？？ [打印本页]

作者: 渴望学习 时间: 2009-6-10 20:22
标题: 房地产公司自购的防盗门该怎样处理？？
怎样做才能不作为甲方供材

作者: 银河飞雪 时间: 2009-6-10 21:28
标题: 段老师曾经写过一篇文章，可以作为参考
房地产企业铝合金门窗的财税处理

                  作者：段光勋

房地产开发企业开发的住宅，一般都使用铝合金门窗。支付铝合金门窗款项时，是取得增值税普通发票还是建筑业发票？开发成本如何才能正确的税前扣除？怎样的操作方式更省税？拟通过以下几种情况予以说明。
某房地产开发企业，开发建设住宅小区10万平方米，该工程设计要求使用铝合金门窗。该房地产企业拟于2007年4月与施工单位（或商贸企业、生产厂家等）签订合同，决定铝合金门窗的合同方式。需要施工的铝合金门窗有15，385平方米，单价为650元/平方米，结算总金额为1000万元（其中：铝合金型材550万元、中空玻璃150万元）。假定，建筑业营业税金及附加为3.3％。有以下几种方式供选择：

【方式一】
开发商与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》

房地产开发企业与商贸企业签订《购买铝合金门窗合同》，合同中约定：由商贸企业销售铝合金门窗并负责安装工程（商贸企业没有安装工程的施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。
开发企业凭商贸企业开具的增值税发票1000万元作如下帐务处理：
借：开发成本――建筑工程费用 1000万元
贷：银行存款             970万元
   其他应付款――保修金    30万元
那么，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000万元是否可以税前扣除？

分析如下：
1、房地产开发企业从商贸企业购买铝合金门窗（并含安装），用于开发产品，从实质上讲应该是甲供材料。甲供材料应该与施工单位结算，构成工程总造价的组成部分。
2、《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定：纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
3、《国家税务总局关于建筑业营业税营业额问题的批复》（国税函[1999]586号）规定：建设单位自行采购建筑材料后以预算价提供给施工企业的，其实际采购价高于预算价的部分，也应并入施工企业的营业额内征收营业税。
   从上述可见，房地产开发公司支付商贸企业的铝合金门窗款1000，以“增值税发票”直接进入开发成本，是不可以税前扣除的。因为它与《营业税暂行条例实施细则》第十八条以及“国税函[1999]586号”规定精神不相符。

   解决办法
1、将铝合金门窗工程纳入总承包合同
将铝合金门窗工程纳入总承包合同范围，与总承包人结算时将1000万元的铝合金门窗工程款计入总造价。开发商将1000万元的铝合金门窗款，作为甲供材料与施工单位进行财务结算。施工单位办理工程结算时，不但将1000万元的铝合金门窗纳入总造价，还应该向业主收取营业税金及附加33万元。施工单位开具的工程款发票（建筑业发票）包括了铝合金门窗款。
   也就是说，这一办法可以解决铝合金门窗的税前扣除问题，但是须多支出营业税金及附加33万元。开发商支付的铝合金门窗款是1033万元。
2、代扣代缴工程税金开具发票
由开发商以总承包单位名义，将铝合金门窗款1000万元代扣代缴营业税金及附加33万元，去主管税务机关Dai.开1000万元的建筑业发票。
这样处理，1000万元的铝合金门窗款可以税前扣除了。但是，代扣代缴税金开发商是不能税前列支的，应该调增应纳税所得额。因此，开发商的铝合金门窗成本是1033万元。

【方式二】开发商与建筑装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》

房地产开发企业与某装饰施工公司签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该企业负责铝合金门窗安工程的施工（有施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。
房地产开发企业凭施工企业开具的建筑业发票1000万元（其中：营业税金及附加33万元），其帐务处理为：
借：开发成本――建筑工程费用 1000万元
贷：银行存款                970万元
   其他应付款――保修金    30万元
根据《营业税暂行条例实施细则》、《企业所得税法实施条例》以及《发票管理办法》规定，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款是完全可以税前扣除的。实际上，开发商的铝合金门窗成本支出是1000万元。

【方式三】开发商与生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》

房地产开发企业与某铝合金门窗的生产厂家签订《铝合金门窗施工合同》，合同中约定：由该厂家负责铝合金门窗安工程的施工（该生产厂家有安装的施工资质），工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。并明确，合同总价款中，包括建筑劳务款276.9万元（提供建筑业发票），铝合金型材550万元、中空玻璃150万元（提供增值税发票）。
   由于该合同符合《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》“国税发〔2002〕117”的相关规定，因此铝合金型材与中空玻璃不需要征收营业税，合同总金额可以减少23.1万元，合同总金额为976.9万元。
房地产开发企业支付铝合金门窗款项时，收到建筑业发票276.9万元、增值税发票700万元。其帐务处理为：
借：开发成本――建筑工程费用 976.9  万元
贷：银行存款             947.593万元
   其他应付款――保修金    29.307  万元
上述处理，符合“国税发〔2002〕117号文”文件精神，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款，完全是可以税前扣除的。实际上，开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。

【方式四】
  开发商与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》（甲供料）

房地产开发企业与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》（甲供料），合同中约定：工程所需的铝合金型材、中空玻璃700万元由甲方供应，该装饰公司负责铝合金门窗安工程的施工（有安装的施工资质），合同金额为276.9万元（包括安装劳务款以及除铝合金型材、中空玻璃以外的材料费等）工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。
上述合同内容，符合《财政部国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）精神，因此对于铝合金门窗工程，开发商提供铝合金型材、玻璃，与施工企业的合同总价款中可以不包括这一部分价款，对开发商是有利的。

房地产开发企业的帐务处理如下：

（1）购入铝合金型材、中空玻璃，支付700万元（增值税发票）
  借：原材料       800万元
   贷：银行存款 800万元
（2）施工单位完成铝合金门窗工程，办理完工程结算并收到建筑业发票金额276.9万元。
A  支付装饰公司除预留保修金8.358万元以外的工程款270.242万元。
借：开发成本          276.9万元
   贷：银行存款          268.593万元
      其他应付款――保修金8.307万元
  B  结转甲供材料成本
借：开发成本       700万元
   贷：原材料       700万元

   上述处理，符合“财税〔2006〕114号文”文件精神，房地产开发企业支付的铝合金门窗工程款，完全是可以税前扣除的。实际上，开发商铝合金门窗成本支出是976.9万元。

综上所述，开发商铝合金门窗采取的合同方式不一样，其成本支出计税前扣除是有差异的。最佳选择应该是第3、第4方式，实际成本支出仅976.9万元；其次是第2种方式，实际成本支出为1000万元；最差选择应该是第1种方式，不仅面临可能不能税前扣除的风险，而且采取了补救措施也会多支出成本33万元。

作者: 丛林土匪 时间: 2009-6-10 23:00
很受益哦！
第三，第四种方法比较好，即使加上印花税也是值得的。

作者: 半路出家 时间: 2009-6-11 09:01
第二种方法比较好，简单。

作者: 刘兵 时间: 2009-6-11 11:07
第四种方法好啊 ,就是在签定合同时注明就得了

作者: 渴望学习 时间: 2009-6-11 12:36
谢谢版主，我决定采用第三种方法，风险小。
谢谢。

作者: 联合社团 时间: 2009-6-11 14:29
学习一下此文，很有帮助
http://blog.sina.com.cn/s/blog_3e98da500100drbw.html

作者: 低功耗工业园 时间: 2009-6-11 14:47
学习一下此文，很有帮助

作者: 五十布衣 时间: 2009-6-16 11:32
学学，谢谢

作者: 一阵风 时间: 2009-6-16 14:29
但是有时候找到单位是没有安装资质的生产型企业，因此还要另外找一家有资质的企业开施工发票，这不是很麻烦。

作者: 李科技 时间: 2009-6-16 14:38
学习一下此文，很有帮助，以后会用的

作者: ayuan 时间: 2009-6-17 11:57
此文很好，学习了，谢谢！

作者: 柯艺辉 时间: 2009-6-19 20:05
还是第三种方法比较好啊。成本较低，还可以拉用　金钱一段时间。

作者: 柯艺辉 时间: 2009-6-20 10:46
还有就是第四种方法中的第一步借：原材料和贷：银行存款的金额应该是700万吧。

作者: zlr1234 时间: 2009-6-22 11:14
学习了。。。。。。。

作者: 阿水 时间: 2009-6-22 12:59
好文章，获益良多。谢谢

作者: 李科技 时间: 2009-6-24 10:12
标题: 回复 2# 的帖子
学习了O(∩_∩)O谢谢

作者: 河北上大 时间: 2009-6-29 08:39
第二种方法比较好，简单。

作者: shenghuangci 时间: 2009-6-29 14:08
276.9万是怎么来的呀。。

作者: 简单之美 时间: 2009-6-29 19:54
很详细,,.,我刚刚接触这个行业,..学习了```

作者: 雁过无痕 时间: 2009-7-2 17:08
很好，值得学习，我们平时要多注意。

作者: 恒星 时间: 2009-7-7 08:36
分析得很全面，谢谢作者！

作者: 蒙会计 时间: 2009-7-15 21:14

非常感谢真的好感谢
转载请注明出自房地产会计网论坛 http://www.fdckj.com/,本贴地址:http://www.fdckj.com/thread-14262-1-1.html

作者: 恒星 时间: 2009-7-20 10:57
迫切想学习，谢谢！请予显示。

作者: 天使之眼 时间: 2009-7-26 12:32
标题: 还可以采取甲指乙购的方式签定合同的
房地产开发企业与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》（甲指乙购），合同中约定：工程所需的铝合金型材、中空玻璃700万元由甲方甲方指定乙方采购，该装饰公司负责铝合金门窗安工程的施工（有安装的施工资质），合同金额为976.9万元（包括安装劳务款以及铝合金型材、中空玻璃等材料费）工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。

作者: 四只眼 时间: 2009-7-26 17:47
主要是合同订立和财务处理的协调,处理得好的话就不会有税务风险,我认为3、4种方法最节税

作者: shenyangjuntuan 时间: 2009-7-27 09:07
谢谢“银河飞雪”版主无私的奉献

作者: 经适房 时间: 2009-7-28 11:15
我公司正在自购防盗门，刚好学习了。

作者: 天使之眼 时间: 2009-7-30 12:49
标题: 上述错误更正
房地产开发企业与装饰公司签订《铝合金门窗施工合同》（方法同上述第2种，只不过是甲方指定乙方采购而已，即“甲指乙购”），合同中约定：工程所需的铝合金型材、中空玻璃700万元由甲方甲方指定乙方采购，该装饰公司负责铝合金门窗安工程的施工（有安装的施工资质），合同金额为1000万元（包括安装劳务款以及铝合金型材、中空玻璃等材料费）工程竣工后除预留3%的尾款自保修期满外，其他款项全部支付。这样处理工程竣工验收，施工方开1000万工程发票，成本为1000万，也可以税前抵扣。但需计算下700万的资金成本，和上述3、4种方法的节税额进行比较，如果节税额小于资金成本就采用本办法，反之选择上述3、4处理方法。此办法的优点在于可以保证门窗的质量，并节省了700万的采购资金，另外如果房地产公司资金充足，还可以拿去搞搞资本运做。如果该公司是集团公司，其下属有门窗厂，就叫乙方去买该公司下属门窗厂的东西，这样更划算！嘿嘿。。。，搞这么多东西，其实我就是表达一个意思“所有的事情不会是一成不变的要根据实际情况灵活运用”

作者: 游游宝贝 时间: 2009-7-30 13:48
我收藏了，下次用到慢慢比对着做。呵呵

作者: 芳草斜阳 时间: 2009-9-3 16:38
没看到防盗门的介绍呀

作者: 芳草斜阳 时间: 2009-9-3 16:38
都是铝合金门窗嘛，我公司也是自购的防盗门，现在上来就是为了看怎么处理的

作者: 李晋华 时间: 2009-9-3 16:41
学习了，谢谢站长。

作者: 美丽心琴 时间: 2009-9-4 13:25
好资料，学习了。谢谢

作者: 小凡子 时间: 2011-6-20 10:30
直得学学，我也来学学。加油！

作者: 云儿飘 时间: 2012-8-5 22:11
受益非浅呀

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