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标题: 房地产开发成本核算规范（最新最权威版）2009.04 [打印本页]

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作者: 1126自强不息    时间: 2009-6-5 13:38
标题: 房地产开发成本核算规范（最新最权威版）2009.04
站内原先已经有几个版本的房地产成本核算规范，但很多内容陈旧，不权威，不全面。我就代表性的收点费，共享一下。

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作者: 刘全    时间: 2009-6-5 13:47
看看，这些年来，有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 刘全    时间: 2009-6-5 13:52
但具体的表格如成本结转情况表，成本分摊表等表格说得很不具体，还是纯理论化，操作中很容易产生不同理解呢。

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作者: 刘全    时间: 2009-6-5 13:52
但具体的表格如成本结转情况表，成本分摊表等表格说得很不具体，还是纯理论化，操作中很容易产生不同理解呢。

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作者: 学习房地产    时间: 2009-6-5 14:13
看看，这些年来，有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-5 14:22
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-5 14:26
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-5 14:26
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-5 14:27
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-5 14:28
好  好学习！天 天向上。

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作者: 侯宏兵    时间: 2009-6-5 15:31
看看，这些年来，有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: yym61165581    时间: 2009-6-5 15:44
还可以吧，辛苦了楼主

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作者: 合肥会计    时间: 2009-6-6 17:55
看看，可用的话借鉴一下！先谢了。

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作者: 错落的黄昏    时间: 2009-6-8 00:11
买来看看，学习一下

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作者: zhengqing    时间: 2009-6-8 16:53
有时间下来学习学习

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作者: 刘兵    时间: 2009-6-9 15:16
也太贵了吧,有时间再学习

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作者: 乘东    时间: 2009-6-9 22:22
已购买，值得学习。

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作者: 马六儿    时间: 2009-6-9 23:50
标题: 到底是专家
涉及的东西太多了实在是看不过来

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作者: 马六儿    时间: 2009-6-9 23:55
标题: 关于合理
到现在为止，就连政府对房地产的政策都是东倒西歪的

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-10 13:14
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-10 13:14
看看，可用的话借鉴一下！先谢了

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-10 13:15
看看，可用的话借鉴一下！先谢了

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-10 13:16
有时间下来学习学习..

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作者: 老年使者    时间: 2009-6-10 13:16
有时间下来学习学习..

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作者: 简单生活    时间: 2009-6-12 08:42
不论好差，下来看看。

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作者: 新新手    时间: 2009-6-12 13:26
学习一下，下载了

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作者: 窝窝家    时间: 2009-6-12 15:06
看看，想了解下

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作者: 刻舟求剑    时间: 2009-6-12 15:26
群主,我看见你了 :L

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作者: jmgzf    时间: 2009-6-14 10:11
的确挺好，谢谢分享

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作者: 寒山拾得    时间: 2009-6-15 10:34
我们公司的  成本科目分项 就比较不爽 要能借鉴一下 很感谢啦

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作者: 飞扬的心    时间: 2009-6-24 11:35
下载了,学习一下先

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作者: 长青树    时间: 2009-6-24 14:30
到现在为止，就连政府对房地产的政策都是东倒西歪的.感觉要学的东西真多.但钱不够啊.大哥能不能少点.

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作者: 长青树    时间: 2009-6-24 14:31
到现在为止，就连政府对房地产的政策都是东倒西歪的.感觉要学的东西真多.但钱不够啊.大哥能不能少点.

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作者: 长青树    时间: 2009-6-24 14:34
扣了钱下载不了啊,怎么回事

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作者: 江苏    时间: 2009-6-24 17:11
好  好学习！天 天向上。

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作者: 四川成都    时间: 2009-6-28 15:51
但具体的表格如成本结转情况表，成本分摊表等表格说得很不具体，还是纯理论化，操作中很容易产生不同理解呢。

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作者: ayuan    时间: 2009-7-1 18:55
　　我　能　看　吗

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作者: 八月桂花香    时间: 2009-7-4 00:09
哪位用过了，谈谈感想吧。

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作者: 八月桂花香    时间: 2009-7-4 00:12
三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。

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作者: 八月桂花香    时间: 2009-7-4 00:13
业精于勤而荒于嬉。

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作者: 雯雯    时间: 2009-7-7 21:44
正需要这方面的知识,谢谢.

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作者: 古灵    时间: 2009-7-8 08:56
学习下 看看怎末样 我上次下到一个不错的

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作者: 古灵    时间: 2009-7-8 08:57
怎末都米人来说使用效果

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作者: 草样年华    时间: 2009-7-10 15:00
不知道是什么内容，但总觉得有用，想看看

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作者: 八月桂花香    时间: 2009-7-10 15:06
三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。

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作者: 蒙会计    时间: 2009-7-14 21:31
学习

学习

学习

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作者: 蒙会计    时间: 2009-7-14 21:35
标题: 有谁有从开工到销售后成本的结转案例？
谢谢，有谁能发一个案例从开工到成本的结转？要是有太谢谢了

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作者: 自由联想    时间: 2009-7-15 11:00
标题: 学习
视燃情岁月，伤了大家的心，希望版主能加以制裁这种行为，最好别出现大家面前，让人生气
转载请注明出自房地产会计网论坛 http://www.fdckj.com/,本贴地址:http://www.fdckj.com/thread-9420-1-1.html

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作者: 自由联想    时间: 2009-7-15 11:00
标题: 学习
视燃情岁月，伤了大家的心，希望版主能加以制裁这种行为，最好别出现大家面前，让人生气
转载请注明出自房地产会计网论坛 http://www.fdckj.com/,本贴地址:http://www.fdckj.com/thread-9420-1-1.html

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作者: 自由联想    时间: 2009-7-15 11:02
标题: 学习
视燃情岁月，伤了大家的心，希望版主能加以制裁这种行为，最好别出现大家面前，让人生气
转载请注明出自房地产会计网论坛 http://www.fdckj.com/,本贴地址:http://www.fdckj.com/thread-9420-1-1.html

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作者: 188fc    时间: 2009-7-15 11:04
看看，学习下！！！！

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作者: 夏威夷海风    时间: 2009-7-16 15:44
没钱了

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作者: 海景花园用户    时间: 2009-7-17 10:11
看看，可用的话借鉴一下！先谢了

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作者: 海景花园用户    时间: 2009-7-17 10:17
共享一下了

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作者: 海景花园用户    时间: 2009-7-17 10:20

房地产成本核算规范

2008.05
山东1126自强不息、江苏淮安－阿费 2009.04.14修订

第一章 总 则
1-1 为了加强成本管理，规范成本核算，正确计算库存商品成本，便于成本资料的比较和分析，根据《企业会计准则》及有关税收规定，以及集团公司的管理要求，制定本规范。
1-2 公司成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，合理确定成本计算对象，正确归集和分配成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，以便及时发现成本管理中存在的问题，寻求降低成本的途径。
1-3 各公司、项目部，应建立成本核算责任制，不断完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，严格按照国家以及集团公司成本管理的要求，正确组织成本核算工作，并自觉接受集团公司的监督。
1-4 本规范以生产成本核算为主，以采购成本和销售成本核算为辅。

第二章 成本核算的基本程序

1、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
2、设置有关成本核算会计科目，核算和归集生产成本费用。
3、按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
4、将归集的生产成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。
5、编制项目生产成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
6、正确划分已完工和在建库存商品之间的生产成本，分别结转完工库存商品成本。
7、正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工库存商品的销售成本。
8、编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章 成本核算对象的确定

3-1 成本核算对象的确定原则：应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集；利于成本的及时结算；适应成本监控的要求。
3-2 各单位可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。
(1) 单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。
(2)在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
(3) 对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
▲成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
▲同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，可按功能划分成本核算对象。
▲同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，可按结构划分成本核算对象。
(4) 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等库存商品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
3-3 成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意改变，以保证成本核算的准确性。

第四章 成本费用项目及核算内容

4-1按制造成本法设置成本项目。生产成本按其用途，可分为如下四类： 1、土地开发成本：指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。2、房屋开发成本：指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。3、配套设施开发成本：指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入库存商品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。4、代建工程开发成本：指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程等所发生的各项费用支出。以上四类成本，在核算上将其分为如下六个成本项目：1) 土地征用及拆迁补偿费2) 前期工程费3) 建筑安装工程费4）基础设施费5)公共配套设施费6) 制造费用（开发间接费）
4-2 各成本项目的开支范围如下：

土地征用及拆迁补偿费
指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括土地征用费、土地闲置费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，主要包括以下内容：
一）取得土地使用权所支付的金额：支付的土地出让金、交纳的契税、土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。
二）土地征用费：土地转让费、土地效益金、土地开发费、耕地占用税等。
三）拆迁补偿费：劳动力安置费，有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置动迁用房支出，农作物补偿费，危房补偿费等。拆迁旧建筑物回收的残值分别冲减有关成本。
四）市政配套费：向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费、接口补偿费。
五）其他：如拍卖佣金、土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费、土地闲置费。

前期工程费
指在取得土地开发权之后，项目开发前期的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：
一）勘察设计费
（1）勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费，拨地钉桩验线费，复线费，定线费，放线费，建筑面积丈量费等。
（2）规划设计费：
规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。
设计费：施工图设计费、修改设计费等。
其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费等。
（3）建筑研究用房费：包括材料及施工费。
二）报建费
（1）报批报建费：安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。
（2）增容费：水、电、煤气增容费
三） “三通一平”费：
1）临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用
2）临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。
3）临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。
4）场地平整：场地清运费、旧房拆除等费用。
四）临时设施费
1）临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用
2）临时办公室：租金、建造及装饰费用
3）临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费
4）临时围板：包括设计、建造、装饰费用
五) 预算编、审费：为项目编制或审查预算而发生的费用。
六) 其他：挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。

建筑安装工程费
指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用，按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。有甲供材料、设备的还应包括相应的甲供材料、设备费。指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。土地一般不设此项目。主要包括：
一）
土建工程费
1、
基础造价，包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水
2、结构及粗装修造价，结构及粗装修（含地下室部分），如系高层建筑，有裙楼架空层及转换层，原则上架空层结构列入裙楼、转换层结构并入塔楼。
二）安装工程费
1、门窗工程，主要包括室外门窗、户门、防火门的费用
2、室内水暖气电管线设备费；
A、室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水）；
B、室内采暖系统费（地板热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）；
C、室内燃气系统费；室内电气系统费（强、弱电预埋管）
3、室内设备及其安装费
A、空调及安装费；
B、电梯及其安装费；
C、发电机及其安装费；
D、高低压配电及安装费；
E、消防通风及安装费；
F、背景音乐及安装费
4、室内智能化系统费
A、保安监控及停车管理系统费用；
B、电信网络费用；
C、卫星电视费用；
D、三表远传系统费用；
E、家居智能化系统费用
5、其他安装工程，如保温层、外墙涂料、磁砖等。
三）公共部位精装修费：主要包括大堂、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用
四）户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。
五）项目或工程监理费：指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。
六）其他：工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费，工程保险费，施工合同外奖金：赶工奖、进度奖等。

基础设施费
指项目开发过程中发生的建设安装工程施工预算图以外的费用，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
一）
室外给排水系统费：包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统
二）
室外采暖系统费：包括管道系统、热交换站、锅炉房费用
三）
室外燃气系统费：包括管道系统、调压站
四）
室外电气系统费：包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站
五）
室外消防系统费：包括消防设备、消防工程。
六）
室外智能化系统费：包括电信网络系统、小区停车管理系统、电子巡更系统、围墙监控照明系统
七）环境设计费
八）绿化建设费：区内、区外绿化支出
九）建筑小品：雕塑、喷泉、环廊、假山等
十）道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等
十一）围墙建造费：永久性围墙、围栏及大门
十二）室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯
十三）室外背景音乐
十四）室外零星设施：各种指示牌、标识牌、示意图等
十五）其他

公共配套设施费
指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。自用土地、无偿转让的配套设施、代建工程不设，商品性土地一般不设。主要包括以下几类：
(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等设施的支出。
(2) 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。
(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。
(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、停车场所等设施。企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：
1、游泳池：土建、设备、设施
2、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构
3、幼儿园：建造成本及配套资产购置
4、学校：建造成本及配套资产购置
5、儿童游乐设施
6、车站建造费：土建、设备、各项设施

制造费用（开发间接费）
开发间接费核算企业（包括内部核算单位的开发项目部、分公司等）为直接组织或管理开发项目而发生的各项费用及与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。自用土地、无偿转让的配套设施不设。
一）工程管理费
1）行政管理费：直接从事项目开发的部门的职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、折旧费、办公费、水电费、劳动保护费、低值易耗品摊销、差旅费、招待费、其他。注：修理费按新准则不计入，按土地增值税条例及所得税处理办法计入。
2）质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。
二）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。
三）营销设施建造费：包括售房部（接待处）、样板房。
四）物业管理完善费：包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
五）其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，开办费，以及其他应计入开发间接费的费用。

期间费用
期间费用包括管理费用、销售费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、与“制造费用（开发间接费）”均有联系和区别。和其他行业没本质区别。
管理费用—开办费、职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费、差旅费、工会经费、董事会费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费、排污费、修理费、折旧费、水电费、职工教育经费、劳动保护费、存货盘亏或盘盈、住房公积金、其他。
销售费用—自销费：保险费、包装费、运输费、装卸费。
          促销费：展览费、广告宣传费（如广告发布费、广告制作费、展位费及展台搭建费、宣传费、围墙彩绘费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等）、销售服务费、经营性租赁费


代销手续费：将部分或全部等商品房销售业务外包给专业等销售公司而发生等代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费等。
          专设销售机构费：职工薪酬（也可分为工资、福利费、社会保险费等）、业务费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、车辆使用费等。
合同交易费等：预售合同或出售合同交易时开发公司所需交纳的交易手续费用，而非代收代付客户部分的交易费。另外还包括付给交易中心的网上服务备案费等。



房地产独有：开发产品销售之前发生的改装修复费、看护费、采暖费等。
          其他
财务费用－利息净支出、手续费、汇兑损益、现金折扣、其他（非资本化支出）。

第五章  会计科目设置



5-1“生产成本（开发成本）”科目：核算产品开发过程中所发生的各项费用。或分为“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施开发成本”、“代建工程开发成本”四个科目；各级明细科目的设置详见“房地产成本费用项目及核算内容”。根据需要可设立3级到5级。
5-2“制造费用（开发间接费）”科目：归集和分配与项目开发直接相关但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出。这类费用先归集，再并按一定标准分配计入各成本核算对象。各级明细科目的设置详见“房地产成本费用项目及核算内容”。
5-3
“应付账款”科目：核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未结算或支付的开发小区内不能有偿转让的配套设施将发生的费用。能有偿转让的配套设施将发生的费用不得预提。本科目按应付账款－应付配套设施费，进行核算。
费用预提时间：一般在结转房屋等库存商品时预提。
费用预提条件：先建房屋，后建配套设施。开发产品已完工，不能有偿转让的配套设施尚未完工或尚未动工。
费用预提依据：拟建配套设施的预算成本或计划成本。
费用预提计算方法：某成本核算对象应预提的配套设施费=该项开发产品建筑面积 * 配套设施费预提率


该配套设施的预算成本(或计划成本)
配套设施费预提率=
--------------------------------―――― *100%
应负担该配套设施费各开发产品的建筑面积

式中应负担该配套设施费的开发产品一般应包括房屋、能有偿转让的小区内大配套设施。
5-4
“库存商品（开发产品）”科目：核算已开发完成并验收合格的库存商品的实际成本。各单位在进行“库存商品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。

5-5“原材料”科目：核算库存的各种甲供材料设备，包括原料及主要材料、辅助材料、工程设备、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本。
　　 5-6“主营业务成本”科目：核算确认销售开发产品主营业务收入时应结转的成本。本期（月）发生的销售退回，如已结转销售成本的，借记“库存商品”等科目，贷记本科目。

第六章 成本费用的归集与分配

建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准，分摊的标准有四个，即建筑面积、土地面积、工程概算、直接成本。但如果建造的产品有明显的差异，比如将其中一部分土地用来专门建造大型商铺或俱乐部、或是在原来已建好的建筑物上进行改造等，与另外一部分土地上建造的是完全不同性质和不同用途的产品时，用土地面积进行分摊更符合项目的实际情况。所以，企业可根据项目开发的具体情况选用其一或同时使用，但一经确定不得随意更改。制造费用按一般各开发产品发生的直接成本之和分摊。
根据取得的实测报告列示完工开发产品建筑面积的分布情况，并对照预测报告审核确认实测报告中总建筑面积和按品种分类的各类面积比例的准确性。区分那些是可售面积，那些是不可售面积（包括不可售的人防车库、自行车库、公建部分、教育设施、由于光照不足无法销售的房屋和居委会、物业办公用房屋等）。对会所等公建配套设施是否可售的衡量标准是看其权属，如在销售合同中明确产权属于开发商所有，应单独计算成本，单独办房产证，则属可售面积；如明确属全体业主，应摊于开发成本，则属不可售面积，最终计算出实际可售房屋面积。这是计算单位成本的依据，如果面积计算不准确，直接影响销售成本和销售利润计算的准确性。
成本核算方法与工业分批法和建筑企业竣工结算法相似，分批法下具体与工业分步法相似。
一）土地开发成本
一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本—土地开发”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；
某开发产品应负担的土地成本=该项开发产品建筑面积 * 分配率



当期实际发生的土地成本
分配率=
----------------------------- *100%
当期各项开发产品建筑面积之和

二）公共配套设施费
1、凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目：
(1) 公共配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下：
▲ 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。
▲ 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。
(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下：
▲ 应先通过“开发成本—配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象采用分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。
(3)先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工或动工的情况下：
▲ 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本—配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“公共配套设施费”成本项目。
▲ 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。
2、凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他公共配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本—配套设施开发—公共配套设施费”项目中。
三）制造费用（开发间接费）
1、应先通过“制造费用”科目分项目归集开发间接费的实际发生数，期末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象。
2、不能有偿转让的配套设施、单独核算的自用土地，均不分配制造费用。
某开发产品应负担的制造费用=该项开发产品当期实际发生的直接费用 * 分配率





当期实际发生的制造费用
分配率=
--------------------------------― *100%
当期各项开发产品发生的直接成本之和
四）建筑安装工程费
1、 预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“生产成本”科目，应先在“预付帐款—预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。
2、 一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方、监理审定确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。
3、 对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。计算公式为：


该项工程预算造价


某项工程的实际建筑安装工程费= 工程标价* --------------------


各项工程预算造价合计
五）前期工程费、基础设施费，可参照上述一）、二）
六）关于借款费用资本化
1、借款费用资本化的期限：成本对象完工前发生的配比计入成本对象，成本对象完工之后发生的，做为财务费用直接扣除；
2、企业会计准则指南规定开发产品的建造时间小于一年的不予以资本化，而企业所得税法实施条例规定完工前计于开发成本；
3、属于不同成本对象负担的，归属于三）制造费用，按直接成本法或预算造价法进行分配。

第七章  采购成本和销售成本结转

7-1 采购的甲供材料设备等采用实际成本进行材料日常核算，发出材料的实际成本，可以采用加权平均法计算确定。
7-2 期末，结转、结算发出开发产品的实际成本类似于工业的个别认定法。对外销售、转让（以下简称销售）开发产品，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。按下列公式计算确定：?
　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施等不可售面积)?
已销开发产品的销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
未结转部分为存货。

第八章 成本报表

8-1报表种类：
(1) 成本周报表；
(2) 甲供料、施工合同付款台帐；
(3) 房地产成本结转情况表；
(4) 房地产成本比较分析表。
8-2报送时间：上述（1）、（2）为每周一（遇节假日顺延）上午下班前，（3）（4）为月报，另外总部可根据项目开发的不同阶段要求报送有关成本报表。
8-3编报要求：详见财务中心统一印发的表样及各表的说明，各公司、项目部也可根据实际情况改动，须上报备案。

第九章 附 则

9-1本规范未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团公司有关成本管理的规定执行。本规范由财务中心负责解释和修订。
9-2 本规范自2008年5月1日起执行。

参阅以下资料：
1、房地产开发企业会计制度
财政部（93）财会字第02号
2、施工、房地产开发企业财务制度
财预字（1993）006号
3、土地增值税暂行条例
国务院令[1993]第138号
4、土地增值税暂行条例实施细则
财法字[1995]第6号

5、《股份有限公司会计制度—会计科目和会计报表》附件三、房地产业务会计处理规定
财会字[1998]7号

6、万科公司房地产成本制度 1998
7、房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定的通知（财基字〔1999〕74号）
8、企业会计制度
财会[2000]25号
9、关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知
国税发2001 142号
10、 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国税发2006 187号
11、企业财务通则
财政部令第41号2006年12月4日
12、企业会计准则2006
财会2006 3号
13、企业会计准则－应用指南2006
财会2006 18号
14、企业所得税法 （2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）
15、企业所得税法实施条例
2007年11月28日国务院第197次常务会议通过国务院令第512号
16、房地产开发企业会计实务与涉税避税操作技巧 2007年6月出版孙晓璐主编
17、简单轻松学房地产开发企业会计 2007年7月出版黄毅勤主编
18、房地产开发企业会计 2007年7月出版冯浩主编
19、财政部会计司来信解答2007
20、企业会计准则讲解2008（及讲解2006）
2008年9月
21、房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发（2009） 31号 （及2006 31号）

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作者: skey1999    时间: 2009-8-5 09:44
好  好学习！天 天向上。
您复制他人帖子发表，已涉嫌恶意灌水，来自www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-14148-1-1.html

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作者: 麦克斯    时间: 2009-8-10 17:04
原来下载了万科的，但太陈旧了

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作者: 麦克斯    时间: 2009-8-10 17:04
突然发现没钱了。。。。。。。。

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作者: 麦克斯    时间: 2009-8-10 17:05
积极赚钱下载看看。。。。。。。。。。

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作者: 麦克斯    时间: 2009-8-10 17:07
差不多了。。。。。。。。。

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作者: ljhlwj    时间: 2009-8-13 16:39
我付了钱 为什么能下载啊

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作者: ljhlwj    时间: 2009-8-13 16:41
是不是公司的网速太慢了 白白浪费了2元钱 回家再下吧

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作者: ljhlwj    时间: 2009-8-13 16:57
很好 但没法下载 下载了也打汧 是不是链接错了啊

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作者: ljhlwj    时间: 2009-8-13 16:59
已经浪费4元了 谁能告诉我 到底能不能下载啊 这里没人吗

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作者: ljhlwj    时间: 2009-8-13 17:00
是不是在骗钱呀 还是我方法不对呢 急

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作者: 玩具狼    时间: 2009-8-14 00:32
真是找到宝库了，这么多好东东

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作者: 林肯公园    时间: 2009-8-14 13:46
好  好学习！天 天向上。

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作者: lxhlzx    时间: 2009-11-30 21:51
了解一下吧！！！

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作者: lxhlzx    时间: 2009-12-1 10:35
可以参考一下!

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作者: 虫嘎子    时间: 2009-12-10 15:52
标题: 回复 1# 的帖子
感谢分享，值得学习！

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作者: 四川成都    时间: 2009-12-13 21:45
好好学习房地产成本核算规范

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作者: 青青陌上桑    时间: 2009-12-20 20:56
网站里这方面的东西太多了，都不知道哪个说的是正确的

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作者: 木子一    时间: 2009-12-23 09:22
没钱，什么也做不了，干着急！

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作者: anranlin    时间: 2010-3-25 19:57
有很多呢到底谁更好，谁更合理呢

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作者: 聂子    时间: 2010-5-4 16:12
好好学学以便更大的进步！

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作者: 看大盘沉浮    时间: 2010-10-4 16:09
业精于勤而荒于嬉。与其将时间浪费掉  不如看些专业知识！
钱钱钱

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作者: DUDINGADU    时间: 2011-4-20 11:07
看看全面吗。

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作者: 天命最高    时间: 2011-5-26 17:14
看看有多规范

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作者: 吴爱国    时间: 2011-6-8 19:03
我的钱每次下载都扣双倍，气死我了，郁闷！

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作者: 神仙姐姐77    时间: 2012-6-16 15:57

麦克斯 发表于 2009-8-10 17:04
原来下载了万科的，但太陈旧了

学习了

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作者: 神仙姐姐77    时间: 2012-6-16 15:58

神仙姐姐77 发表于 2012-6-16 15:57
学习了

谢谢分享

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作者: 渴望学习    时间: 2012-6-26 20:44
kankan !

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作者: tienan2002    时间: 2012-6-27 08:48
感谢楼主的无私分享！

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作者: 波音公司    时间: 2012-6-27 08:59
先回复再说。

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作者: 波音公司    时间: 2012-6-27 09:07
这东西我收了！谢谢楼主！

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