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标题: 精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的会计税务处理 [打印本页]

作者: 1126自强不息 时间: 2009-5-2 10:07
标题: 精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的会计税务处理

精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的会计税务处理

鱼加熊、1126自强不息、sunshine
2008.12.25
第二次修改于2009.03.31
一、毛坯房和精装修房的区别

精装修，根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”，从另一个角度来说，工程承包中称之为“交钥匙工程”。

精装修房与毛坯房的区别：
⑴ 政策依据不同
毛坯房交房的装修标准是《住宅工程初装饰竣工验收办法》，（建监字第392号）；
精装修房交房的装修标准1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）
2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（一九九九年七月五日）；
3、《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）；《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》
4、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质》〔2008〕133号
⑵ 施工范围不同
随着甲供材料和设备的增加和细化，精装修业务增加了工作量，最关键的就是对项目整体的定位和判断，并在此基础之上进行装修深度和精度的选择。大体说来，施工范围有这么几层：
1、毛坯房（清水房）
入户门、入户门以内的墙面、顶棚的基本装饰，地面找平即可，各种管线设备安装到位，厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施完毕，取暖设备到位。灯具、水龙头、给水器具、卫生设备可不安装。
2、基本装修
在毛坯房的基础之上，通常厨房的墙地、给水设备到位，卫生间的墙、地、卫生洁具等到位，各房间的分户门、地板到位。
3、配备家电
在第二层的基础上，加上基本的家用电器，包括电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等等。
4、配备家具
在第三层的基础上，加上床、壁柜、书柜等家具，购房者带着自己的行李就可以入住。

《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）所规范的装修基本就是上述1和2。在对外宣传上，上述第2至4都号称精装修，但实际的装修成本相差很大。

二、开发企业的精装修
1、精装修的模式
⑴ “一站式”采购装修模式
即开发单位/装修单位的采购人员在超市中直接与设计人员一起选择大部分的装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。
⑵ “集成装修”模式
由开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保精装修住宅的品质，增加项目的卖点。
⑶ 统一合作模式
对于大房地产商，会同某些大的装修公司建立框架性的合作关系，对于合作的项目实行统一的设计、装修、结算。
⑷ 家具、家电专业整合装修模式
开发单位同家具生产企业合作，借助其雄厚的加工实力和工业化生产的优势，由家具厂上门免费测量，专门制作，再到现场拼装，省时省材保质量。
开发单位与家电厂商的合作也是越来越多，伊莱克斯与SOHO现代城、海尔与当代集团、韩国LG电子及美国霍尼韦尔公司与深圳“地王”百仕达红树西岸等等。
2、精装修合同签署方式
目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方法：
⑴ 只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
开发单位直接将精装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在约定时越详细越好，责任明确。
⑵ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同；另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。
⑶ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定
这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。
⑷ 签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。
这是一份比较复杂的合同，无法采用制式合同，因此对于当地房地产部门来说是否认可存在疑问。
精装修商品房销售涉及的动产、不动产和买一赠一业务本质上一样的处理办法，下边举例分税种说明处理。
毛坯房销售价25万（成本17万），装修销售价5万（成本3万），房屋加装修共30万元（成本20万元），空调买进价2000元。也可以这么说，根据合同签订情况，1、购房户每购一套价值30万的商品房赠送一台空调。2、购房户每购一套价值30.5万的商品房赠送一台空调。

三、营业税
1、只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
有的把房屋装修部分的房款开具建筑业发票，少缴营业税，这是不对的。
买一赠一，赠一的货物属于不动产（如阁楼，车库），交营业税。
2、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函[1998]53号文规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
参照《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号），这里的安装设备仅指厨房和卫生间的基本设备，也能进装修成本，其他的动产不能进装修成本。国税和地税是否按这个来文件来处理动产涉税事宜，各地不太统一。
3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定。开发公司、装修公司为各自的销售不动产和装修行为纳税。
避税与反避税一直是税务机关与纳税单位之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对，但必须合法合理。要注意分别签订合同时的时间间隔，期房预售时和房屋完工（达到可以入住）时。如果装修企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。如果将房屋先装修后等买房人来买也不行。这个装修企业千万不能体现是关联企业。利润的合理划分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。处理不好，会按上述第2种方式处理。

四、所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发（2009） 31号文中对于精装修情况没有作特殊的规定，可参照第二十七条“（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”可以作为计税成本支出处理。
国税函〔2008〕875号
关于

[ 本帖最后由 1126自强不息于 2009-5-6 17:09 编辑 ]

作者: 云中飞 时间: 2009-5-2 10:14
不错！

作者: gxlinyu 时间: 2009-5-2 22:36
写得很好，且不用钱买！楼主好！

作者: ZHOUYUE 时间: 2009-5-6 16:27
分析的比较全面,学习中.....

作者: 八度神仙 时间: 2009-5-8 16:06
归纳整理的及时，新法依据明确

作者: lidongyu0420 时间: 2009-5-8 16:23
好东西！学习学习！感谢分享！

作者: 若水QQ 时间: 2009-5-10 22:31
好贴！自强就是强！！！

作者: 东海渔民 时间: 2009-5-11 14:50
标题: 专业分析,谢谢分享!
i专业分析,谢谢分享!

作者: 无为青荷 时间: 2009-5-11 16:19
谢谢分享,收录了

作者: 会计同行 时间: 2009-5-12 21:10
写得不错,有参考意义.谢了!

作者: 弗莱德 时间: 2009-5-14 11:46
好东西，认真学习中。

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-14 22:53
好像是个好帖子，顶顶。

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-14 22:54
确实不错，收藏了。谢谢！

作者: 四川成都 时间: 2009-5-14 23:09
分析的比较全面,学习中.....
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作者: 吴语 时间: 2009-5-14 23:14
虽然我还没有遇到这个实际问题，好好学习，一定有用！谢谢啦！

作者: 同城51 时间: 2009-5-19 11:01
好东西！学习学习！感谢分享！
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作者: 伏龙 时间: 2009-5-20 10:45
归纳整理的及时，新法依据明确
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作者: 千里之外 时间: 2009-5-20 11:48

好

作者: blu_yu 时间: 2009-5-20 16:22
这篇文写的很好，谢谢楼主

作者: 王兰 时间: 2009-5-20 16:36
归纳整理的及时，新法依据明确

作者: 两室一厅 时间: 2009-5-22 11:36
好好研究,好好学习.......

作者: 古早人 时间: 2009-5-23 14:38
谢谢楼主无私的奉献

作者: 枯叶飘零 时间: 2009-5-23 21:48
哦,这个东西我用的到,好好学习一下

作者: 冰会计 时间: 2009-5-25 17:01
很专业,谢谢作者拿出来和大家分享,给了我们学习的机会.

作者: 丛林土匪 时间: 2009-5-30 22:49
一定得回呗？是么？

作者: 4567tty 时间: 2009-5-31 08:41
这个不错，值得一看！！！

作者: 梁皓 时间: 2009-6-3 14:02
分析的比较全面,学习中.....

作者: 绚丽多彩 时间: 2009-6-25 10:45
好，实在是好，有条有理！学习学习！

作者: wushang844 时间: 2009-6-25 11:21
又要回复才能看,好麻烦啊

作者: 依猫 时间: 2009-6-25 11:27
回复,这个有用,值得好好学习

作者: 小草quelque 时间: 2009-6-25 12:27
dingdingding

作者: 王云翔 时间: 2009-6-30 14:17
正是我需要的好东西啊，谢谢呵！

作者: ya1758899 时间: 2009-6-30 15:52
标题: .
.......................

作者: hua.total 时间: 2009-7-13 23:20
分析的比较全面,学习中.....
转载请注明出自房地产会计网论坛 http://www.fdckj.com/,本贴地址:http://www.fdckj.com/thread-13020-1-1.html

作者: joshvo 时间: 2009-7-14 11:04
而荒于嬉。与其将时间浪费掉，不如上【房地产会计网】看些专业知识！
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作者: bao103 时间: 2009-7-23 15:40
难得一见的好文，学习了，谢谢楼主

作者: 井底之猪 时间: 2009-7-24 10:54
我也要看看,学习学习

作者: 古灵 时间: 2009-7-26 16:01
学习下如何处理谢谢分享~

作者: fyftc 时间: 2009-9-7 14:26
标题: thank u
thank u ,thank u

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-7 14:33
学习一下。

作者: pyming 时间: 2009-9-8 15:35
谢谢分享！。。。。。。

作者: 李会5288 时间: 2009-9-8 15:55
标题: 回复斑竹
精装修房的账务、税务处理的帖子很好！很有参考价值！
谢谢！！！

作者: syong12345 时间: 2009-9-23 10:36
kkkkkkkkkkkkkkkkkkkkkk

作者: 天龙王 时间: 2009-10-15 20:35
谢谢啦lz真好的资料！

作者: 以观天下 时间: 2009-10-16 19:05
精装修是今后的发展方向,学习

作者: 雁南飞 时间: 2009-10-26 13:38
分析的比较全面学习学习

作者: hhppff 时间: 2009-11-19 22:04
刚好是一直疑问的问题

作者: dingmajing 时间: 2009-12-28 17:50
值得学习，谢谢

作者: 四川成都 时间: 2010-1-1 22:11
精装修商品房销售涉及的动产不动产买一赠一的会计税务处理

作者: chen_81312 时间: 2010-1-2 11:33
谢谢，楼主太感谢了！

作者: 叮噹 时间: 2010-1-16 08:14
请给我学习的机会，谢谢！

作者: scnbdyj 时间: 2010-1-22 15:47
写得很好，且不用钱买

作者: 楚枫 时间: 2010-2-1 21:21
写得很好，且不用钱买！楼主好！

作者: 起舞弄清影 时间: 2010-4-26 13:21
写得不错,有参考意义.谢了!

作者: zhuyan571 时间: 2010-7-21 09:07
写得很好，且不用钱买！楼主好！

作者: 林呐 时间: 2010-11-22 21:08
标题: 想知道
我们公司要以买一送一的形式销售，想知道怎么处理

作者: sycsh123 时间: 2010-11-22 22:49
非常感谢，需要学习。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 大卫贝 时间: 2010-12-6 23:36
标题: 不错的帖子，呵呵呵
不错的帖子，写得不错,有参考意义.谢了!
呵呵呵

作者: haier163 时间: 2010-12-7 00:41
写得很好，且不用钱买！楼主好！

作者: haier163 时间: 2010-12-7 00:41
写得很好，且不用钱买！楼主好！!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

作者: 老叶 时间: 2010-12-9 09:29
标题: 想看

网站写的好想看给机会不啊哈

作者: 帅帅木 时间: 2010-12-10 00:25
很详细，多发表这方面知识

作者: hu5417361 时间: 2010-12-10 08:43
是不是应该计入成本核算

作者: 苏区红牛 时间: 2010-12-12 12:21
难得一见的好文章。

作者: 一念间 时间: 2010-12-23 10:46
怎么看不到的？！！

作者: 用心用心 时间: 2010-12-24 10:20
此项业务一直想学习一下，谢谢楼主····

作者: 龙云飞 时间: 2011-1-8 21:56
前面写的很好，想看看后面怎么样

作者: ally0428 时间: 2011-1-9 14:09
谢谢分享，学习了，

作者: tangyedagang 时间: 2011-1-10 20:01
看看学习学习

作者: mj0650 时间: 2011-1-11 12:59
好好学习，天天向上！

作者: 邢建峰 时间: 2011-2-19 11:47
写得不错，加油，精装修确定可以避税！

作者: dxping49 时间: 2011-2-24 09:17
标题: 想看下哦想看下哦 1
想看下哦想看下哦 1

作者: 云端之上 时间: 2011-2-25 00:59
标题: 写得很好，且不用钱买！楼主好
写得很好，且不用钱买！楼主好

作者: 闹市里的蚂蚁 时间: 2011-3-8 16:16
不错?

学习学习

作者: chenfq75 时间: 2011-3-9 10:57
分析分析，节税就是利润

作者: 易寒 时间: 2011-3-9 20:47
分析的比较全面,学习中.....

作者: lmjwl 时间: 2011-3-23 16:30
谢谢分享,收录了

作者: lpxxxr 时间: 2011-4-5 09:49
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢了！好好学习一下！

作者: kukualexbin 时间: 2011-4-10 22:05
写得不错,有参考意义
ml

作者: lyf20070314 时间: 2011-4-11 11:22
学习了,谢谢!

作者: 紫月恋 时间: 2011-4-15 14:02
写得很好，且不用钱买！楼主好！

作者: 578714852 时间: 2011-4-15 14:37
学习一下，以备不时之需

作者: 财会之星 时间: 2011-4-15 15:11
标题: 回复 1# 的帖子
现在精装修房越来越多。

作者: 财会之星 时间: 2011-4-15 16:23
标题: 回复 1# 的帖子
买一赠一，不属于视同销售，

作者: raojiangjun 时间: 2011-4-16 16:27
我来看下的

作者: smzlh 时间: 2011-4-16 20:23
lllllllllllllldppppppppppppppp

作者: zy1239933 时间: 2011-4-20 01:24
写得很好，分析得很专业，值得学习！

作者: 刘魁 时间: 2011-4-20 06:31
精装修商品房销售涉及的动产、不动产

作者: boreston 时间: 2011-5-4 23:16
标题: 谢谢好心人
分析的比较全面,学习中.....
先顶一下

作者: boreston 时间: 2011-5-4 23:17
标题: 谢谢好心人
分析的比较全面,学习中.....
顶一个！！！

作者: DUDINGADU 时间: 2011-5-20 11:53
太好了，来看看。

作者: 925653338 时间: 2011-6-16 18:22
学习学习

作者: sunnyjuly 时间: 2011-6-17 13:55
xieexiexxxxxxx

作者: 越来越好更好 时间: 2011-6-17 16:10
正好用得上

作者: rvtb 时间: 2011-6-19 19:56
xiexiela

作者: aape 时间: 2011-6-21 15:01
不错！

作者: sycao 时间: 2011-6-21 16:09
好东东，强资料

作者: cdjw 时间: 2011-6-24 10:57
谢谢分享支持楼主

作者: gry99 时间: 2011-7-2 06:01
写得很好，且不用钱买！楼主好

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