房地产会计网
标题: 华发股份高管薪酬人均200万 子公司业绩离奇暴增(转贴） [打印本页]
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 17:54
标题: 华发股份高管薪酬人均200万 子公司业绩离奇暴增(转贴）
华发股份2008年高管薪酬支出为4107.9万元，2007年仅为945.22万元，同比增加334.6%。值得注意的是，2007年上市公司高管薪酬支出高于4000万元的也仅有6家。 近日，关于薪酬的话题再度引争议。先是“国泰君安人均100万年薪”的报道一石激起千层浪，后又引出财政部下发“金融机构高管限薪令”征求意见稿。在争议之外，刚刚发布2008年年报的“珠海地王”华发股份无疑值得关注，其业绩报告中显示，其2008年高管薪酬总额为4107.9万元，而2007年这一数字为945.22万元，同比增加334.6%。截至2008年，公司高管人数为19名，以此计算，高管的人均工资为216万。 截至2月13日记者发稿时，发布2008年年报的上市公司中，仅华发股份一家公司2008年高管薪酬总额超过了4000万元。
相关媒体根据日前财政部向金融机构下发的“金融机构高管限薪令”征求意见稿测算，按照限薪令规定，国有金融业负责人年薪上限为280万元(税前)。对这一数字，很多人提出了上限太高的质疑。而华发股份的业绩报告显示，其董事局主席袁小波拿到的薪酬为723.74万元，2007年，其拿到的薪酬为143.64万元。
而Wind的数据显示，2007年房地产行业前三名董事平均年薪为45.82万元。2007年万科董事会主席王石的年薪为691万元，与袁小波的723.74万元也有一定差距。 当然，华发股份高管薪酬的暴增是有理由的，那就是公司2008年业绩的不俗表现。
华发股份2008年净利润同比增长近八成：2008年度，由于华发新城、华发世纪城、中山华发生态园及华发九洲项目的陆续结算，公司实现营业收入34.79亿元，营业利润7.67亿元，同比分别增长60.66%和76.73%；实现归属于母公司所有者的净利润6.51亿元，同比增长79.50%。
尽管2008年我国房地产销售低迷，全国特别是深圳等珠三角区域的房价下跌幅度较大，但房地产销售和结算周期差异、公司房地产项目良好的区域和客户定位等因素使得公司房地产开发业务营业利润率仍达到38.08%，同比增加1.06个百分点。
这样的业绩不仅让公司高管拿到了超级大红包，公司员工的平均薪酬也达到了不菲的数额。2008年年报显示，华发股份支付给员工工资为165228023.5元，年报显示，公司的员工总数为267人。
华发股份董秘谢伟向理财一周报记者解释，其267人为公司总部的人数，公司实际人数为1053人，依此计算，公司员工人均工资为15.69万元。
对于高管及员工的薪酬标准，华发股份方面表示，其依据是修订后的《公司2005-2009年度奖励基金实施计划》业绩考核体系。若2005-2009年度的净利润收益率满足不低于9%的标准，激励措施为：1.如2005、2006年度的净利润及净资产收益率达到业绩考核指标，则以该年度实现净利润的8%为比例提取奖励基金；2.2007-2009年度的奖励基金提取方式为：假设2005年度净利润的考核指标为X元，自2005年度后第N(2≤N≤4)个考核年度实现净利润为Y元，则该考核年度的净利润考核指标为X*(1+0.12)N元。如果该考核年度的净利润Y≥X*(1+0.12)N，且净资产收益率不低于9%，则奖励基金提取金额为[Y-X*(1+0.12)N]*0.25；如果Y＜X*(1+0.12)N或净资产收益率小于9%，该考核年度不予提取奖励基金。 很明显，修改后的提取方法，是以增量部分作为提取基数，同时提取比例也从8%提高到了25%，大幅提高了三倍多。
谢伟对此的解释是，因为，公司是在2006年对薪酬制度进行的修改，所以采取的就是上一年即2005年的标准。
从华发股份年报中，记者还发现了一个奇怪的增量。就是其控股子公司珠海华发装饰工程有限公司(以下简称“华发装饰”)的业绩暴增。
资料显示，华发装饰成立于2005年3月25日，初始注册资本仅100万元，截至2005年末，总资产仅为580万元，其2005年净利润为亏损2.9万元。2006公司未披露华发装饰业绩情况。截至2007年末，其总资产暴增至2.89亿元，2007年实现净利润为1958万元。而截至2008年末，其资产规模又从2.89亿元跳增至32.4亿元，增幅高达10倍；净利润也从1958万元暴增至1.6亿元，增幅亦高达7倍。
华发装饰主营业务为建筑装饰，其2008年实现营业收入2.86亿元，其净利润则是1.6亿元，其销售净利率高达56.07%，华发股份2008年的毛利率仅为38%，远远低于华发装饰的利润率。
为何销售净利率高达56.07%？华发股份在其年报中并未做出说明。
公司董秘谢伟表示，华发装饰2008年1.6亿元的净利润是不计入公司利润的，这些利润都是与华发股份关联交易产生的，已在公司内部合并报表时相互抵消了。
对华发股份2008年报表进行细致阅读后，记者发现，其2008年营业收入的96.84%是在吃2007年积累下来的“老本”。
华发股份2008年实现营业收入34.79亿元，而其2007年末的预收账款数额为33.69亿元，这一数额相当于公司2008年营业收入的96.84%。再看看2007年这两个数额的对比情况，2007年华发股份实现营业收入为21.66亿元，而2006年公司的预收款数额为13.91亿元，2006年的预收款在2007年营业收入中所占比重为64.22%。
这样的利润增长模式能否延续呢？我们再看下公司2008年的预收款数额，其2008年年报显示，截至2008年末公司的预收款为31.29亿元，低于2007年末的33.69亿元。
值得关注的是，2008年底的31.29亿元预收款中，仅有78.65%(即24.61亿元)的款项可在一年内收回，有21.28%的款项要在1至2年内收回。而2007年末的33.69亿元预收款的99.65%(即33.57亿元)已在2008年度内收回。
业内人士分析认为，目前，多数公司预增主要是对2007年销售业绩的体现，而2008年的销售情况普遍不太乐观。不少地产公司增速逐季放缓。
国家统计局数据显示，2008年1-11月，全国商品住宅销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，与此对应的商品房空置面积为1.36亿平方米，同比增长15.3%。
从财务状况上分析华发股份，理财一周报记者发现，其银行贷款、应付账款均出现了不同程度的增加。
查看其2008年财务数据可知，其2008年末银行贷款净增加15.49亿元，2008年新增贷款额高达40亿元。其2008年末应付账款增加2.76亿元，主要是华发新城四期、世纪城一、二期项目已结转但仍有部分工程款未支付所致。
截至2008年末，其经营活动现金流量净额为4.36亿元，与2007年的22.92亿元相比减少18.56亿元。
2月12日，华发股份的股东大会审议并通过了《关于发行公司债券方案的议案》，公司方面称，为了实现公司的可持续发展、改善公司资本结构、偿还银行贷款以及补充流动资金，公司拟发行18亿元公司债券，实际发行规模以发行前最近一期末净资产的40%为上限。 公司方面表示，18亿元公司债中的5亿元拟用于偿还银行贷款，剩余资金用于补充公司流动资金。
从华发股份发布的2008年年报看，其业绩堪称完美。但是，这种完美2009年能否延续，还有待观察。
首先，公司盈利高度依赖于珠海及中山项目。公司在目前阶段主要开发项目位于珠海及中山，2009年及2010年的业绩也是来自于珠海和中山；珠海及中山的市场容量是有限的，因此公司项目的销售存在一定的风险。 此外，珠海的房价将对公司未来业绩产生重要影响。2月初，深圳特区报一篇关于珠海房价的报道中写道，华发、万科、金地、尚东等本地大鳄和外来过江龙在区域内的项目均将相继进入开发销售，区域楼市将不可避免的硝烟弥漫，珠海楼市打开了合理降价空间。
如果2009年珠海的房价出现较大幅度下滑，无疑会给华发股份2009年业绩蒙上阴影。
针对公司2008年的漂亮业绩，国元证券(000728,股吧)研究员徐军平给予华发股份“推荐”评级。但同时，徐军平也向投资者提示了风险。徐军平认为，公司异地扩张存在风险。公司逐步向珠海及中山之外的城市进行扩张，如在2008年通过收购项目进入包头地区，2009年进入大连市，但是，公司能否在异地复制珠海模式存在开发风险。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 17:56
2008年初有1块钱，再过年时却有11块了——这样的好事，这样的资产暴增神话，让一家名叫“珠海华发装饰工程有限公司”的公司给赶上了。据说，这是该公司的母公司华发股份大派“红包”的结果。不过，在同样被控股的19家公司中，为何华发装饰独得华发股份的“偏心”?华发装饰的32亿总资产来源都合法合理?这家公司的经营状况如何?2009年能否续写高速“成长”的神话?且看《每日经济新闻》为您带来的独家深度调查。
如果说华发装饰1.6亿元的净利让这位珠海地产资深人士觉得很诧异，华发装饰的总资产达到32.4亿元就更加让他觉得是在“说笑”了。
鼠年末的腊月二十八，华发股份率先发布了2008年年报，成为两市第一家亮出去年经营业绩的地产商。
虽然2008年整个房地产行业受到了国家宏观调控和经济下滑因素的影响，面临着量价齐跌的困境，但是华发股份的业绩却相当亮丽。2008年公司实现营业收入34.79亿元，同比增长60.66%;归属于上市公司股东的净利润6.51亿元，同比增长81.61%;每股收益0.88元，净资产收益率14.47%。
不过，《每日经济新闻》记者在仔细阅读年报时却发现一件相当奇怪的事。年报披露的控股公司经营情况显示，公司披露信息的19家控股公司中，大部分在2008年处于亏损状态，但是有一家名为“珠海华发装饰工程有限公司”的业绩却相当出色：2008年实现营业收入2.86亿元，净利润1.60亿元;销售净利率高达55.94%!而整个上市公司2008年度毛利率都只有38%左右。
更加神奇的是，根据华发股份2008年5月7日公布的配股说明书，2008年年初时，华发装饰总资产只有2.89亿元，到了2008年年末，总资产却达到了32.40亿元，比年初增加了29.51亿元，短短一年时间暴增了10.21倍之多!
《每日经济新闻》记者在仔细阅读华发股份年报并梳理公司历来公告后发现，和这家盈利能力极强的子公司相关的公告竟然少之又少。2008年，与华发装饰有关的公告一是7月初的一项董事会决议，公司拟将华发装饰的注册资本由100万元增资至1亿元;另外，2008年10月25日，上市公司的大股东华发集团通过广东发展银行珠海分行向华发装饰提供3.15亿元一年期委托贷款。除此之外并无有关华发装饰更加详细的信息。
从上述公开信息中，记者明确找到了华发装饰资产增加中的4.14亿元 (另外9900万为股东增资)，但是其他高达25.37亿元的资产增加却找不到出处。
无独有偶，2007年时，华发股份也有一家相当神奇的子公司——珠海华发房地产营销顾问有限公司。当年华发营销的营业收入只有7314万元，但是净利润却高达3758.02万元，销售净利率达到51.38%。2008年，华发营销盈利能力急转直下：全年营业收入3460.50万元，净利润为负31.16万元。
为什么华发装饰会取得如此超常的利润率?到底是什么资产导致它的“一夜暴富”?这些资产的来源合法合理吗?这家公司的经营状况到底怎样?2009年能不能延续这种高增长的势头?
谜团•现场调查
华发装饰“住”在板房
带着一系列疑问，《每日经济新闻》记者踏上了珠海之旅。
珠海房地产协会副会长：华发装饰?没听说过
“其实珠海是一个很小的城市，房地产的圈子就更小，每个公司的情况，业内大概都清楚”，珠海房地产协会的一位副会长向《每日经济新闻》的记者表示，不过当记者问到，珠海是否有一家叫华发装饰公司，他却表示没有听说过。
“华发股份在珠海地产界规模算大的，但没有听说其旗下有一家装饰公司”。随后，当他得知2008年这家公司赚取了1.6亿元的净利后，更觉不可思议，“如果在珠海仅仅是做装修就能赚到1.6亿元，那华发装饰无疑是这边的装饰老大，特别是在去年，整个行业不景气，普通装饰公司几乎都是亏损的背景下”。他还向记者透露，此前他参与投资的一家装饰公司，就在去年倒闭了。
如果说华发装饰1.6亿元的净利让这位珠海地产资深人士觉得很诧异，华发装饰的总资产达到32.4亿元就更加让他觉得是在“说笑”了。当得知数据是来自华发股份2008年年报后，他忙上网打开年报确认数据，随后又打电话多方询问。结果，很多业内人士也都不知道珠海有这样一家规模如此巨大的装饰公司。
“华发股份开发楼盘，都是附带装修的，在2002年、2003年的时候，我还听说其装修业务有外包给外面公司在做，但最近几年就再也没有听说过，因此如果所有华发股份开发的楼盘装饰业务都交给它(华发装饰)做的话，利润可能会很高，1.6亿元也不是不可能。不过一年内总资产增加近30亿元就太神奇了，特别是在去年地产业萧条的背景下。”
为了解这家神奇公司的股东背景，记者又来到了珠海市工商局。
华发装饰办公室：位于一栋一层板房
珠海市工商局资料显示：珠海华发装饰工程有限公司，注册资本1亿元人民币，法定代表人是赖小航，核准时间是2008年8月4日，所属行业为建筑装饰业，经营范围包括建筑装修装饰工程的设计与施工;园林绿化工程;建筑幕墙工程;空调设备安装;装饰材料的批发、零售业务等。
这家公司的股东有两个，一是中山市华发房地产开发有限公司(下称“中山华发”)，出资额是5000万元人民币，占比50%;二是珠海奥特美国际会所管理有限公司(下称“奥特美会所”)，出资额也是5000万元，占50%，采取的都是现金出资的方式。
华发股份是中山华发的股东，占总股本的90%，其余10%由华发股份旗下的一家子公司持有;奥特美会所的股东是华发股份(占比90%)，中山华发(占比10%)，不过奥特美会所的注册资本只有100万元。因此从股权机构来看，不论是中山华发还是奥特美会所都是华发股份控股的子公司，因此华发装饰也不例外。工商资料显示公司住所是珠海拱北联安路9号华发楼6楼，跟华发股份总部在同一大楼。
而当记者问华发总部的保安时，保安却说：“华发装饰?不清楚”。总部大楼电梯也只能通到5楼，当记者走上6楼时却发现只有一个档案室和会议室。一位工作人员对记者表示，她听说过华发装饰，但肯定没有在这里办公，公司预算部可能清楚现在的办公地点。一位预算部的工人则告诉记者，“华发装饰办公点，在华发世界城(一个新楼盘)，和公司工程部在一起”。
华发世界城是华发股份规模最大的一个盘，位于珠海大道旁。据门口保安介绍，公司工程部和华发装饰分处左右两栋楼，走近一看，实际是两栋板房，周边有很多工棚及未开发的地，右边一栋(只有一层楼)门沿上方，清楚标明“华发装饰公司”，里面每个房间用玻璃隔开。如此办公条件，着实很难与一家拥有30多亿元总资产的公司联系得起来。随后，记者以找华发装饰做项目为由，找到了一位副总，不过当他得知记者来意后，当即给予了拒绝，并表示：“华发装饰目前只做自己的项目，不接外面的单子”。
从以上现场调查结果来看，华发装饰是华发股份旗下的一家全资子公司，因为不接外单，名气不为外界所知。至于去年净利润高达1.6亿元，总资产猛增10倍的谜底，可能只有他们的自己人知晓。
华发股份上市公司高层：所增资产大多是预收款
几经周折，记者终于在华发总部采访到了董事局副主席和公司财务经理，希望他们能够给记者一个满意的答复。
NBD：能简介下华发装饰的概况吗?
华发：华发装饰是华发股份控股100%的子公司，我们此次增资采取的是现金出资方式。但是不论是奥特美会所还是中山华发出资的5000万元，实际上都是由华发股份统一调配资金的。目前华发股份的子公司主要有三大类，一类是开发房地产的，包括华发投资、大连项目等;第二类是部门公司化运作产生的，即把原有部门进行公司化管理，类型属于全资子公司，其业务都来自于股份公司内部业务，在合并报表的时候，各项财务指标都要全部抵消，华发装饰就属这一类子公司;第三类是专业化配套服务公司。
NBD：华发装饰2008年2.8亿元收入和1.6亿元的净利润来源是什么呢?
华发：华发装饰在华发世界城二期项目开发以前，运作模式主要是收管理费，所以在2008年它的主营业务收入构成里，主要是华发新城四期、华发九洲等项目装饰、建筑工程有关的管理费。
NBD：能详细介绍一下管理费收入的概念吗?
华发：管理费收入有点类似于券商的佣金收入。即在华发装饰履行装修业务时，由股份公司垫付对外购买材料款、支付其他对外的零星工程款等，而日常中的其他费用，则由华发装饰在收到的股份公司平时划拨款项中支付。简单说来，华发股份以及内部的开发公司先付给华发装饰一些费用，华发装饰就在会计上将收到的款项作为收入。然后华发装饰通过控制日常费用和成本获取利润，成本控制越好，华发装饰利润也就越高。2008年，华发装饰绝大部分收入是管理费收入，但是从世纪城二期以后，华发装饰的工程承包方式改为总包，即母公司或者开发公司付给华发装饰一定工程款，购买材料、工程人员工资等等一切成本都由华发装饰承担。
NBD：为什么会在去年7月对华发装饰增资?
华发：主要考虑到华发装饰将要实体化运作，未来将由收管理费转变成直接总包，因此要有足够的资本金实力才能运作。
NBD：问一个大家最关心的事情，华发装饰总资产为何在一年内增加30多亿元?这部分资产的构成是什么?
华发：华发装饰去年增加的资产除了股份公司增资的9900万元、获得的3.15亿元集团委托贷款外，其余25亿元中，绝大部分是在进行实体化运作并将工程承包方式改为总包后，股份公司预付给它的装修材料款。收到预付款时，华发装饰挂账预收账款，股份公司则挂账预付账款。华发装饰的总资产和总负债同时增加了。而从合并报表的概念来说，这些款项都在内部循环，并表时都被抵消掉了。由于这些项目在2008年都没有结转，因此华发装饰就挂预收，股份公司(华发股份)就挂预付，一旦结转，华发装饰就将其转化成主营业务收入，股份公司就将其转化为成本费用。
谜团•三大疑点
所增资产真的是预收款?
按照华发股份高层的说法，华发装饰资产增加的主要部分是收到股份公司预支的装修款、材料款等等。粗听之下似乎言之成理，但记者在做了简单的测算后发现，事情可能要比想像的复杂得多。
疑点一：母公司为何“偏心”?
首先，上述董事局副主席对记者表示，股份公司将支付给华发装饰的款项挂在了预付账款科目，华发装饰则相应地挂在预收账款，合并报表时，两家公司挂账同时抵消。但是记者在查阅公司报表后发现，母公司2008年年底的预付款项仅为38.94万元，而其他应收款中，和下属子公司往来款高达38.92亿元。这样看来，母公司极可能是将支付给华发装饰的款项挂在其他应收款、而华发装饰则对应挂在其他应付款。
这样，华发的解释就和公司的公开信息出现了两个很大的矛盾：会计科目和款项性质的表述均不相同，这令记者非常困惑。况且，华发股份母公司下面还有不少子公司，包括一些主营房地产开发的公司，按理来说比华发装饰更加需要钱，为什么股份公司却如此“偏心”呢?
是否是母公司先把钱通过其他应收款拿给其他子公司，然后再转入华发装饰账户呢?记者询问了一位会计人士，他反问记者，如果你是财务经理，你会把20多亿元过几次桥吗?而且他指出，从报表来看，很有可能是母公司把钱先打给开发公司，然后再由开发公司付给华发装饰，这样就能够解释那位公司高层的说法了。但是这些往来手段都是细枝末节，最重要的是付钱出去的目的。
疑点二：巨资挂账有何动机?
虽然华发股份在年报董事局报告中表示，由于去年5月成功配股募集资金25.88亿元，然后再通过银行贷款净筹资15.49亿元，公司资金状况良好——另外，在房地产低迷时期，2008年公司仍然实现销售面积21.58万平方米，销售金额24亿元，回收售楼款31.7亿元，因此公司“资金状况良好，拥有相对健康的财务指标。”
但是在仅仅回收售楼款31.7亿元的情况下，就有20多亿元装入了华发装饰的腰包，无论怎么看，似乎都有过高之嫌。另外，从华发股份在年报中披露的关联交易中可以看出，不但上市公司对华发装饰青睐有加，上市公司的大股东华发集团也对华发装饰给予了大力支持。去年10月，华发集团通过广东发展银行珠海分行向珠海华发装饰工程有限公司提供3.15亿元一年期委托贷款。
在珠海调查期间，记者从上述珠海房地产协会副会长处了解到，珠海房地产界都知道华发股份资金状况并没有它对外宣称的那么好，华发集团日子也不好过。业内许多人听说，春节前华发股份打算将一块很有潜力的地块转让，而华发集团则打算通过发债或引进战略投资者等方式融资30亿元。这些事情在珠海当地已经不是秘密了。
从年报中，记者也发现，华发股份董事会一方面宣称公司资金充裕，另一方面却又在制定资金使用计划时，将“资本市场融资”作为2009年资金来源渠道之一;并且，在2月12日刚刚召开的2008年度股东大会上，公司通过了发行不超过18亿元公司债券的议案。
种种迹象表明，华发股份和华发集团均面临着一定的财务压力。在此情况下，还要让巨额资金躺在华发装饰账上，这背后又有什么动机呢?
疑点三：“装修款”用不完?
一位曾经去珠海对华发股份进行过实地调研的研究员告诉记者，华发股份主要开发的楼盘如世纪城、华发新城等都是以高层电梯公寓为主，虽然公司是以精装房为主打品种，但从其市场定位来看，装修造价不可能太高。
记者通过多方渠道打听后获知，华发股份精装房的装修部分市场报价是1800元/平方米左右，而对内部报价大概为1200元/平方米。也就是说，如果装修一套100平方米的房子，公司对外报价大概为18万元，内部报价就在12万元左右。
那么，如果按照平均每套房子25万元的豪华装修标准计算，20亿元够装修8000套房子!
2008年，华发股份销售面积21.58万平方米，按照每套房子120平方米计算，去年华发股份卖出去大概2000套左右。那么装修8000套房子，华发股份可以卖上四年。况且，年报显示，华发股份目前许多项目还远远未到装修阶段。年报中，公司董事会表示，目前公司 “达到预售条件的开发项目有华发新城五期;华发世纪城一、二期;中山生态庄园一、二期等项目。报告期内，华发世纪城二期已进入室内装修阶段，并于2008年12月开始陆续交付使用。华发新城五期、华发世纪城三期、中山华发生态园二期及华发水郡等项目的全面启动，目前工程进展顺利。”
截至去年年底，公司只有预计总投资14.62亿元的世纪城二期、预计总投资5.98亿元的世纪城三期和预计总投资34亿元的华发新城五期建设进度 (用开发成本/预计总投资估算)在50%以上，其余许多项目可能还未动工，或者仅仅处于基础建设阶段。华发装饰应该远远用不着那么多钱去买装修材料。
此外，记者还从珠海其他装修公司获悉，当地一般惯例是在装修前，先收取装修款的30%，施工中根据进度收取40%，剩余30%等到施工完成后再结算。因此一般来说，在装修开始前，装修公司预收材料款应该不会太多。从这个角度也可以看出，似乎华发装饰得到的预付款太多了一点。
谜团•专家分析
这么多钱用到哪里去了?
如果华发装饰“用”不了那么多装修款，那么股份公司预付给华发装饰如此巨额的款项，其目的就非常值得深究了——这些钱并没有用于公司对记者所称的购买材料、支付员工工资等等听起来合理的用途，而是挪作他用了?
《每日经济新闻》记者就此采访了一些专业人士。由于事涉敏感，接受采访的专家们都要求不在文章中提及他们的名字和单位。
注册会计师：华发做法非个案
一位在会计师事务所工作多年的项目经理告诉记者，一般情况下，超出常规的大额预付款项后面，都隐藏着利益输送、会计游戏等等内幕。而只要操作得巧妙，不但投资者看不出疑点，就是能够直接接触公司会计原始资料的注册会计师也无法在短时间内查出真相。因为许多时候，这些往来款的原始凭证就是一张银行进账单，想要得知这些款项的真实用途非常困难。不过，从各种迹象来看，股份公司付给华发装饰的预付款无疑多得有点离谱了。
“华发股份的做法绝不是个案。许多上市公司都存在这种情况。由于会计报表审计有其固有局限性，注册会计师很多时候只能对一些蹊跷的往来款项提出质疑，而不能抓到确切的证据。如果公司方面死不承认，很多时候注册会计师也只有视风险程度，或者不了了之，或者如果风险实在太大，就出具非标准审计意见。”
这位项目经理在阅读华发股份的年报后对记者指出：合并报表中，华发股份的货币资金、预付款项和其他应收款分别为18.52亿元、723.21万元和3407.20万元;由于预付款项和其他应收款不多，因此华发装饰所收到的这20多亿元应该没有流出去 (至少在报表日尚是如此)，还在上市公司内部循环;但是，不排除华发装饰又借给了其他关联公司，但用途不大好判断。有可能是去年年中已经流出上市公司，而在年末轧账之前又归位了。
上市公司财务经理：买材料时可虚开发票
随后，记者联系了某上市公司财务经理，希望能够从他的口中获得一些启发。而他在听了记者的介绍后，一针见血地指出，之所以在2008年，华发股份不再将营销公司利润做大，而是选择给装饰公司输送利益，不排除是看重了装饰公司的业务性质。
这位财务经理指出，如果股份公司想要将一笔钱合法合理地挪作他用或者将账外利润合法地装进报表而不欲让外界知晓，可以先将钱以预付款的名义打进一家子公司的账户，然后让子公司拿发票回来冲账。众所周知，在现实生活中，经常有虚开发票的事情出现，这并不是秘密。由于市场上装修材料价格天差地别，因此华发装饰可能有便利条件在买材料时，取得比支付价款金额更高的发票。这样，会计按照发票金额做账、结转费用或者成本，而实际上没有花完的那部分就可以神不知鬼不觉地花在别的地方了。
“其实，只要仔细研究证券市场的历史，就会发现这种手法并不稀奇。在非房产类上市公司中，则往往通过虚高的在建工程预算来运作，而且这种事情多数发生在上市公司募集资金以后。很多时候，上市公司募集资金项目用不完的钱就是通过上述手段挪作了他用，而投资者一无所知。虽然上市公司年报每年都需要审计，现在监管也越来越严，但是注册会计师毕竟受专业局限，以审计财务报表为主，不可能是各行各业的专家，因此用这种手法来应付审计是很有可能的。”
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 17:57
2009年02月16日08:25
来源： 东方早报
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 17:58
http://stock.baidu.com/2009-02-14/114450441.html
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 18:01
2008年，在房地产行业成交量锐减、价格下降的背景下，华发股份仍实现净利润6.51亿元，同比增长81.61%。年报显示，华发股份(600325,股吧)净利润的大幅增长与其全资子公司珠海华发装饰工程有限公司(下称“华发装饰”)业绩大幅增长有一定的关系。2008年，华发装饰实现净利润逾1.6亿元，约为华发股份净利润的25%，而2007年，华发装饰的净利润仅为1958万元。 令人费解的高收益率
华发装饰成立于2005年3月25日，初始注册资本仅100万元，截至2005年末，总资产仅为580万元。
在2006年及2007年年报中，华发股份都没有对华发装饰的一些基本数据进行披露，但2008年5月7日华发股份配股说明书显示，注册资本仅100万元的华发装饰2007年的净利润高达1958万元，截至2007年末，华发装饰的总资产为2.89亿元，净资产为2032.10万元。
按上述数据计算，2007年年初时华发装饰的净资产仅有74.1万元，与1958万元的净利润相比，华发装饰有着神奇的盈利能力，而这仅仅只是开始。
2008年7月，华发装饰的注册资本由100万元增至1亿元后却更加神奇。截至2008年末，其资产规模已经由上年的2.89亿元猛增至32.40亿元，增幅高达1021%，而其净利润也由上年的1958万元增至1.6亿元。资产规模增加近30亿元，这表明华发装饰可能存在大手笔的投资收益，但在华发股份的公开资料中，却找不到任何相关的信息披露。
虽然2008年华发装饰的净利润高达1.6亿元，但年报同时显示，其营业收入仅有2.8亿元，即华发装饰的销售净利率高达56.07%，而2008年华发股份的毛利率不过仅有38%左右。
华发装饰成立之初主营建筑装修装饰工程，其经营范围之中并不包含房地产开发业务，2008年年报显示，虽然华发装饰注册资本由100万元增至1亿元，但其经营范围并未发生变更，仍为建筑装饰，并没有房地产开发、经营业务，而在华发股份2008年的34.79亿元营业收入之中，房地产业务收入占34.32亿元，华发装饰的28617.16万元收入来自何方，为何销售净利率高达56.07%？
这些问题没有答案。即使这28617.16万元收入来自房地产业务，但华发股份年报却显示，其34.32亿元的房地产业务收入共来自9个开发项目，平均毛利率仅为38.08%，其中毛利率最高的九州花园三期项目其毛利率也仅为51.7%左右，仍低于华发装饰56.07%的销售净利率。而实际上，华发股份近年的公开信息显示，目前公司产生营业收入的9个开发项目均与华发装饰无关。
华发股份年报显示，非经常性损益为-296.98万元，因此华发装饰并不存在因为非经常性损益而导致净利润大增的可能。目前华发装饰除持有珠海华发房地产营销顾问有限公司(下称“华发营销”)10%的股权外，并不持有其他公司股权，2008年华发营销实现净利润-31.16万元，显然，参股华发营销也不是华发装饰取得高利润的原因。 不止一家
虽然2008年华发营销净利润仅-31.16万元，但2007年，它同样曾是一家盈利能力超强的神奇公司。
华发营销成立于2005年12月6日，主营房地产信息咨询等，其注册资本仅为700万元。截至2007年末，华发营销总资产为6351.24万元，但2007年其净利润高达3758.02万元。同年，其营业收入仅为7314万元，即公司2007年的销售净利率达到了51.38%，而2007年华发股份的毛利率不过37%左右。与华发装饰如出一辙的是，在华发营销的主要经营范围之中，同样并不包含房地产开发、经营业务，公司的营业收入究竟来自何方同样难寻。
除华发装饰和华发营销外，珠海华发建筑设计咨询有限公司(下称“华发咨询”)也是华发股份控股的一家神奇子公司。华发咨询成立于2004年年末，主营建筑设计，其主要经营范围同样并不包含房地产开发业务。2008年华发咨询实现营业收入6102.08万元，实现净利润2647.15万元，销售净利率达到了43.38%，远远超出了华发股份约38%的毛利率水平，而华发咨询2007年的盈利情况则更为令人瞠目。
2007年，华发咨询实现营业收入11478万元，而其净利润高达7691.35万元，公司的销售净利率达到了67%。截至2007年年末，华发咨询的资产总额仅为9030.52万元，净资产仅为8673.45万元，按此计算，2007年年初时其净资产仅有982.1万元，一家净资产仅有982.1万元的公司，其净利润竟高达7691.35万元，销售净利率更是达到了67%之多，这令人瞠目。
资料显示，华发咨询分别持有华发文化30%的股权及华福商贸20%的股权，华发文化和华福商贸2007年的净利润分别为283.01万元和-871.88万元。显然，参股华发文化及华福商贸并不是华发咨询高利润的根源。 神奇能否延续
华发股份的３家神奇子公司，主要经营范围均不包含房地产业务，而找遍近年来的公开信息，也找不到这３家子公司参与开发房地产项目的相关公告。即使假设３家公司都参与了房地产项目的开发而没有进行披露，也很难解释为何３家子公司的销售净利率会远远高于华发股份的毛利率水平。
实际上，华发股份真正经营房地产业务的子公司的盈利能力并不很高。目前，华发股份约有控股子(孙)公司30家左右，2008年其对净利润予以披露的有19家，其中亏损的13家，接近70%。
在华发股份盈利的子公司之中，主营房地产开发业务的珠海华发投资和珠海铧创实现营业收入分别为10.54亿元和5.54亿元，合计高达16.08亿元，但两家公司净利润分别为1.10亿元和0.46亿元，合计1.56亿元，两家公司净利润相加还不及华发装饰。
2007年，华发营销和华发咨询的净利润合计达1.14亿元，约为华发股份同年净利润的31%，2008年华发装饰和华发咨询累计实现净利润1.87亿元，约为华发股份净利润的29%。可见这３家子公司对华发股份净利润的影响是很大的，而这样超强的盈利能力究竟从何而来，未来这样的神奇能否延续呢？
作者: 王泰 时间: 2009-5-1 18:16
实际在操作利润吧。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 18:27
除华发装饰和华发营销外，珠海华发建筑设计咨询有限公司(下称“华发咨询”)也是华发股份控股的一家神奇子公司。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 18:34
所谓外行看热闹，内行看门道。
房地产会计网我认为是内行的，请内行的说几句吧。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-1 22:52
原帖由 流水年长 于 2009-5-1 22:16 发表 
呵呵,通过内部交易钱都进口袋了
核心的问题还没有点到。
期待内行的同志出来说一下。云中飞在找老师。
作者: 银河飞雪 时间: 2009-5-2 07:40
一开始以为是关于股市的一则新闻，然细看一下，却发现这是房地产公司的另类筹划之道（说逃税可能更说得过去，这个华发装饰，做得有点过头了），利用装饰公司调节房地产公司的利润，扩大房地产的成本，以达到逃避土地增值税的目的，华发装饰成了逃税的工具。
当时，适当的进行调节，我觉得也问题不大的，可能很多集团型的公司都有采用。象这家公司做法就太明显了，容易引起别人的关注。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-2 09:27
对企业来讲，不仅实现企业利润最大化，而且通过装修,增加了部分房地产开发成本，少交了土地增值税，把土地增值税变成了利润。应该说，这是个不错的方案，可惜，他把子公司的资产一下放大了10倍，这就会引起公众的注意。凡是引起公众的注意的筹划都不是好筹划。好筹划是做了也不能说，不能给别人知道。
作者: 云中飞 时间: 2009-5-2 10:10
销售毛坯房和精装修房的税收筹划（转贴）
某地产开发商在上海内环内开发商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5m2，户型为两房一厅、三房两厅，建筑面积在90—140m2，总建筑面积为10000m2，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。 企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元/m2。按照企业的销售模式应缴纳的主要税金总额是3236.92万元(方案一),税务师经过实地考察调研，建议在售价不变前提下，将毛坯房装修后销售(方案二，此方案运用了税收优惠政策——纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税)。
通过测算(装修成本为550元/m2),企业应缴纳主要税金总额是2388.1万元，两种方案交纳税金总额相差848.82万元(如图1)，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加298.82万元。（假设营业税金及附加的税率10%，企业所得税税率33%）
方案一、方案二应交税金比较如下(图1) (单位：万元）
方案 营业税金及附加 土地增值税 企业所得税 交纳税金合计 净利润
方案一 880 996 1360.92 3236.92 2763.08
方案二 880 0 1508.1 2388.1 3061.9
税务师通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了996万元的土地增值税。同时，该方案也是一个双赢的方案。
对企业来讲，不仅实现企业利润最大化，而且通过装修，提高同类区域同类商品的性价比，增强与同行业的竞争力；对客户来讲，享受“加质不加价”的优惠，花毛坯房的价购得装修房的实惠。
税收筹划是利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排，实现税款节省。评价税收筹划方案的优劣，不是以单个税种的节税绝对数作为衡量依据，而是以企业整体税负最低，企业利润最大化作为衡量依据的。
据《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》沪地税地（2007）26号规定：普通住房必须同时符合下列条件：
（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。
由此可知该公司所开发的商品房属于普通住宅；据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定：纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税。该公司开发的商品房满足以上两个文件的规定，所以该公司免于缴纳土地增值税。
应纳企业所得税=（16000万-10550万-880万）*33%=1508.1万元
净利润=16000万-（10550万+880万+1508.1）=3061.9万元
附注：计算过程
方案一:
应纳营业税金及附加=16000万*5%*（1+10%）=880万
增值额=16000万元-9000万*（1+20%）-1000万-880万=3320万
应纳土地增值税=3320万元*30%=996万元
应纳企业所得税=(16000万-10000万-880万-996万）*33%=1360.92万元
净利润=16000万-（10000万+880万+996万+1360.92万）=2763.08万元
方案二:
应纳营业税金及附加=16000万*5%*（1+10%）=880万
增值额=16000万元-9550万*（1+20%）-1000万-880万=2660万
增值率=2660/（16000-2660）=19.94%
注：增值率未超过20%不交土地增值税
附件：
档次 级 距 税率 速算扣除系数 税额计算公式 说 明
1 增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30% 0 增值额30% 扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5%
3 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15%
4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35%
作者: 云中飞 时间: 2009-5-2 10:13
精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的会计税务处理
鱼加熊、1126自强不息、sunshine
2008.12.25
第二次修改于2009.03.31
一、毛坯房和精装修房的区别
精装修，根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”，从另一个角度来说，工程承包中称之为“交钥匙工程”。
精装修房与毛坯房的区别：
⑴ 政策依据不同
毛坯房交房的装修标准是《住宅工程初装饰竣工验收办法》，（建监字第392号）；
精装修房交房的装修标准1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）
2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（一九九九年七月五日）；
3、《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）；《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》
4、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质》〔2008〕133号
⑵ 施工范围不同
随着甲供材料和设备的增加和细化，精装修业务增加了工作量，最关键的就是对项目整体的定位和判断，并在此基础之上进行装修深度和精度的选择。大体说来，施工范围有这么几层：
1、 毛坯房（清水房）
入户门、入户门以内的墙面、顶棚的基本装饰，地面找平即可，各种管线设备安装到位，厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施完毕，取暖设备到位。灯具、水龙头、给水器具、卫生设备可不安装。
2、 基本装修
在毛坯房的基础之上，通常厨房的墙地、给水设备到位，卫生间的墙、地、卫生洁具等到位，各房间的分户门、地板到位。
3、 配备家电
在第二层的基础上，加上基本的家用电器，包括电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等等。
4、 配备家具
在第三层的基础上，加上床、壁柜、书柜等家具，购房者带着自己的行李就可以入住。
《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）所规范的装修基本就是上述1和2。在对外宣传上，上述第2至4都号称精装修，但实际的装修成本相差很大。
二、开发企业的精装修
1、精装修的模式
⑴ “一站式”采购装修模式
即开发单位/装修单位的采购人员在超市中直接与设计人员一起选择大部分的装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。
⑵ “集成装修”模式
由开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保精装修住宅的品质，增加项目的卖点。
⑶ 统一合作模式
对于大房地产商，会同某些大的装修公司建立框架性的合作关系，对于合作的项目实行统一的设计、装修、结算。
⑷ 家具、家电专业整合装修模式
开发单位同家具生产企业合作，借助其雄厚的加工实力和工业化生产的优势，由家具厂上门免费测量，专门制作，再到现场拼装，省时省材保质量。
开发单位与家电厂商的合作也是越来越多，伊莱克斯与SOHO现代城、海尔与当代集团、韩国LG电子及美国霍尼韦尔公司与深圳“地王”百仕达红树西岸等等。
2、精装修合同签署方式
目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方法：
⑴ 只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
开发单位直接将精装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在约定时越详细越好，责任明确。
⑵ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同；另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。
⑶ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定
这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。
⑷ 签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。
这是一份比较复杂的合同，无法采用制式合同，因此对于当地房地产部门来说是否认可存在疑问。
精装修商品房销售涉及的动产、不动产和买一赠一业务本质上一样的处理办法，下边举例分税种说明处理。
毛坯房销售价25万（成本17万），装修销售价5万（成本3万），房屋加装修共30万元（成本20万元），空调买进价2000元。也可以这么说，根据合同签订情况，1、购房户每购一套价值30万的商品房赠送一台空调。2、购房户每购一套价值30.5万的商品房赠送一台空调。
三、营业税
1、只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
有的把房屋装修部分的房款开具建筑业发票，少缴营业税，这是不对的。
买一赠一，赠一的货物属于不动产（如阁楼，车库），交营业税。
2、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函[1998]53号文规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
参照《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号），这里的安装设备仅指厨房和卫生间的基本设备，也能进装修成本，其他的动产不能进装修成本。国税和地税是否按这个来文件来处理动产涉税事宜，各地不太统一。
3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定。开发公司、装修公司为各自的销售不动产和装修行为纳税。
避税与反避税一直是税务机关与纳税单位之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对，但必须合法合理。要注意分别签订合同时的时间间隔，期房预售时和房屋完工（达到可以入住）时。如果装修企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。如果将房屋先装修后等买房人来买也不行。这个装修企业千万不能体现是关联企业。利润的合理划分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。处理不好，会按上述第2种方式处理。
四、所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发（2009） 31号文中对于精装修情况没有作特殊的规定，可参照第二十七条“（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”可以作为计税成本支出处理。
国税函〔2008〕875号
关于确认企业所得税收入若干问题的通知
三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
五、增值税
对于开发单位精装修房屋销售中涉及的动产销售问题，如电视、空调、家具等，对于动产的销售应征收增值税，不征收营业税。《营业税暂行条例实施细则》：第二条
“条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。”
第三条“
条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）”。第六条“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物为混合销售行为”。“销售不动产”不属于营业税应税劳务，不属于混合销售，仅是一项应税行为，对发生的装修和动产销售行为应分别征税。
增值税暂行条例实施细则第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
买一赠一，赠一的货物属于动产（如电视、空调、家具）（汽车特殊，房地产企业不能开发票,只能签订代购代销合同，由4S店或生产厂家开具发票给购房户），按小规模3%税率缴纳增值税。因为不经常发生赠送，所以不必申请增值税一般纳税人。不论是房地产公司还是装修公司把动产用于装修行为都是缴纳增值税的。
在日常实践中，对销售送赠品，应分为以下几种情况：
（1）正常销售送赠品，是指经营者在销售每件主货物的同时赠送从货物的行为，是出于利润动机的正常交易。
正常的销售送赠品对流转税来说现在还属于无偿赠送。购买者取得的这些赠品系因购买主货物行为取得的有偿等价物之一，并非偶然所得。销售发票在一般情况下不单独注明赠品的售价，只需注明所送的赠品。如上例的销售政策，1、共收售房款30万元，相关会计处理为：借记“现金”或“银行存款”300000元，贷记“主营业务收入－商品房”298020；贷记“其他业务收入－空调”1922.33，应交税费－应交增值税57.67。30/（30+0.2）＝0.9934，30万元*0.9934＝298020，300000-298020＝1980。同时借记“主营业务成本”202000元，贷记“库存商品－商品房”200000元，贷记“库存商品－空调”2000元。计提增值税1980/1.03*.03＝57.67元。2、共收售房款30.5万元，相关会计处理为：借记“现金”或“银行存款”305000元，贷记“主营业务收入－商品房” 300000元；贷记“其他业务收入－空调”4854.37元，应交税费－应交增值税145.63。30.5/（30+0.5）＝1。同时借记“主营业务成本”202000元，贷记“库存商品－商品房”200000元，贷记“库存商品－空调”2000元。计提增值税5000/1.03*.03＝145.63元。注意，这里所送赠品的销售成本为企业的主营业务成本，因其售价已包含在所售主商品的价款中，在会计处理中一般作为成套销售处理。
（2）对部分特定的商品销售送赠品，如日常见到的商家对快过保质期的商品（如食品、乳品等）或对滞销的商品往往等打出“买一赠一”甚或“卖一赠二”等广告，其实是一种变相的降价销售，应按正常的销售送赠品来处理，不应对赠品单独视同销售处理。
（3）对部分特定的客户送赠品，分两种情况：第一种情况，赠品为企业生产或经销的商品，例如烟厂向特定的客户赠烟，电脑经销商向特定的电脑用户赠送其经销的MP3、U盘等，如同企业将自己的商品作为广告、样品，按税法规定应视同销售，假如该赠品的成本为6万元，含税销售额为8万元，增值税率17%，则赠品视同销售的会计处理为：借记“销售费用”7.16万元（小规模纳税人是6.17万元），贷记“库存商品”6万元，贷记“应交税费-应交增值税（销项税额）”1.16万元，假如是小规模纳税人为贷记“应交税费-应交增值税”0.17万元。同时根据企业所得税的有关规定，企业在所得税汇算清缴时，调增收入10万元，调增成本6万元，从而调增应税所得额4万元。第二种情况，赠品为企业外购的商品，且不属于本企业经营范围，如为促销本企业商品购买挂历、MP3等礼品，赠予特定客户，可视为广告宣传的一种促销活动，作为企业销售费用中的宣传费列支。
税收筹划是否考虑把赠一货物的价款从销售合同总的价款减除。
六、土地增值税
1、规定
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第四款规定：
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对于赠送部分，是否可以作为开发成本，土地增值税没有明确的规定，需要与当地的税务部门沟通。
2、纳税筹划
很多人喜欢利用装修业务进行纳税筹划，但本质上，装修对于土地增值税是一把双刃剑：
⑴ 增加开发成本。确实可以增加开发成本，从而增加土地增值税的计算基数。
⑵ 增加售价
在增加开发成本的同时，还增加了房屋的售价。根据土地增值税的规定，大致计算应当是收入与成本之比为136.8：100（收入×0.95 =成本×130%，概算），因此开发单位可以根据这个比例，进行纳税筹划方面的考虑。（但是大部分房屋的精装修收入成本比，要远远大于这个比例）。
⑶ 注意普通住宅的销售价格标准/超额累进税率
由于土地增值税中普通住宅关于销售价格的规定（能否享受增值率20%以内的免税），以及超额累进税率的规定，因此需要注意销售收入的增加是否在上述临界点附近。
七、契税
契税是针对购房者的。在签署两份合同的情况下，购房者可能只用毛坯房购买合同办理产权手续，导致契税的减少。
八、个人所得税，不缴纳。有人按国税函[2000]57号代扣代缴是不对的，如个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品按国税函〔2002〕629号文，企业代扣代缴。
作者: qq1998 时间: 2009-5-2 10:50
学习云老师提供资料
作者: 云中飞 时间: 2009-5-2 22:46
市公司财务经理：买材料时可虚开发票
随后，记者联系了某上市公司财务经理，希望能够从他的口中获得一些启发。而他在听了记者的介绍后，一针见血地指出，之所以在2008年，华发股份不再将营销公司利润做大，而是选择给装饰公司输送利益，不排除是看重了装饰公司的业务性质。
这位财务经理指出，如果股份公司想要将一笔钱合法合理地挪作他用或者将账外利润合法地装进报表而不欲让外界知晓，可以先将钱以预付款的名义打进一家子公司的账户，然后让子公司拿发票回来冲账。众所周知，在现实生活中，经常有虚开发票的事情出现，这并不是秘密。由于市场上装修材料价格天差地别，因此华发装饰可能有便利条件在买材料时，取得比支付价款金额更高的发票。这样，会计按照发票金额做账、结转费用或者成本，而实际上没有花完的那部分就可以神不知鬼不觉地花在别的地方了。
“其实，只要仔细研究证券市场的历史，就会发现这种手法并不稀奇。在非房产类上市公司中，则往往通过虚高的在建工程预算来运作，而且这种事情多数发生在上市公司募集资金以后。很多时候，上市公司募集资金项目用不完的钱就是通过上述手段挪作了他用，而投资者一无所知。虽然上市公司年报每年都需要审计，现在监管也越来越严，但是注册会计师毕竟受专业局限，以审计财务报表为主，不可能是各行各业的专家，因此用这种手法来应付审计是很有可能的。”
作者: 云中飞 时间: 2009-5-5 21:43
我看一个所谓房地产策划案例，大家看看有什么漏洞
某房地产公司在市区开发了总面积为5万平方米的小户型电梯公寓，通过对需求市场的调查研究，精装房销售更为有利。公司通过测算清水房售价平均为3 000元/ 平方米，装修费500元/ 平方米，精装房实际售价平均为3 500元/ 平方米，销售总额为17 500万元。照此计算，公司由于销售电梯公寓所产生的营业税为：17500×0.05=875 （万元）。
公司对此销售进行了筹划：
（1） 房产公司与购房客户只签订清水房销售合同，销售价为3 000元/平方米；
（2） 房产公司与装饰公司签订委托施工合同，合同约定：此合同房产公司只是代客户签订的装饰合同，装饰公司可以代客户支付装饰预付款，客户签订购房合同时房地产公司收回所垫付的装饰预付款。
（3） 购房客户与装饰公司签订装饰施工合同，合同单价500元/平方米，装饰公司直接与购房客户结算装饰工程款，发票交与客户。
通过上述筹划， 房地产公司可以节税：50 000×（3 500-3 000）×0.05= 125（万元）
同时，还可为公司节约土地增值税、印花税、城建税、房产交易手续费等税费，更能为客户减少契税、房产交易手续费等支出。
作者: phoebe 时间: 2012-3-13 17:36
钱为什么不打给装饰公司呢？
作者: fywzlyh 时间: 2012-3-13 17:38
了解而来
| 欢迎光临 房地产会计网 (https://www.fdckj.com/) |
Powered by Discuz! X3.3 |