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标题: 介绍给大家一些物业管理常识 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:56
标题: 介绍给大家一些物业管理常识
什么是物业管理

; 物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务，使物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:56
物业管理起源
物业管理是一新兴行业，在中国仅有２０年左右的发展历史，且主要集中在沿海发达地区及大中城市里；在内地的成都其发展历史更晚。而在国外，物业管理已经有了一百多年的历史。
最早的物业管理起源于１９世纪６０年代的英国，一位名叫奥克维娅•希尔（Octavia Hill）的女士为自己的出租物业制定了一套管理办法，以防止大量从农村涌入城市的住户对自己房屋的毁坏，并改善居住环境。这套办法和规范给希尔带来了意想不到的好处，住户也非常满意。这就是所谓的最早的“物业管理”了。
现代意义上的物业管理产生于１９世纪末的美国，建筑机械等技术的发展使装有电梯的高层楼宇出现之后。这类建筑附属设备多，结构复杂，需要专业性很强的日常养护、维修。于是，专业的物业管理机构开始出现。
１９０８年，由美国芝加哥摩天大楼的管理者乔治•Ａ•霍尔特组织的“芝加哥建筑物管理人员组织（ＣＢＭＯ－Chicago Building Managers Organization）”召开了第一次全国性工作会议，宣告了世界上第一个专业的物业管理组织的诞生。
香港物业管理的产生与发展是本世纪５０年代以后的事，１９５３年圣诞夜九龙石硖尾木屋的一场大火使５万人无家可归，使香港的居住和治安问题引起社会重视。于是，香港政府开始实施“公共房屋计划”，相应的物业管理机构产生。
国内的物业管理产生于８０年代初期，改革开放政策使商品经济得以复苏，特别是沿海开放城市率先打破了传统土地管理和使用制度，并实施一系列优惠政策，从而吸引了大量的外资涌入，房地产业异军突起，涉外商品房产生。涉外商品房的业主、住户大多为港、澳同胞和海外侨胞，他们按海外生活的水准对商品房产提出售后要求，也即所购房产保值、增值的要求和居屋环境安全、舒适、文明的要求。传统的福利性房管制度无法适应这一新形势，物业管理在涉外商品房区最先被配套引入。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:57
物业管理服务——公共服务
(一)公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。
(1)卫生与绿化服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生；在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊；四害消杀。
(2)房屋主体（小修）、设施设备（照明、消防、电梯、配电、中央空调、给排水、监控、通风等）与公共物业（道路、球场、建筑小品等）维护保养。
(3)维护小区环境，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，制止危害其他业主利益的行为，保障全体用户的利益不受侵害。
(4)小区内的公共秩序服务与交通管理，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。
（5）社区文化氛围管理。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:57
物业管理服务——专项服务
(二)专项服务。它是为某些用户群众提供的服务，有：
　(1)为高层用户24小时开启、维修电梯；
(2)定期翻新、粉刷楼宇；
(3)检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、配电房等动力设备。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:58
物业管理服务——特约服务
　
(三)特约服务。它是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有：
　　(1)代保管自行车、摩托车、汽车；
　　(2)代管房屋；
　　(3)预约定期上门清扫室内卫生；
　　(4)收洗衣物、被褥、缝制衣服；
　　(5)代购商品、代送煤气等；
　　(6)代搬家业务；
　　(7)代接送小孩上学、入托；
　　(8)土木工程维修、装饰；
　　(9)园林绿化的设计、种植保养和出租时花盆栽；
　　(10)维护室内水电设备、家用电器；
　　(11)用户委托的其他服务项目。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:58
公共权益维护

(1)擅自改变小区内土地用途的。土地使用性质的变更，将影响小区原有的规划设计，并引起土地出让金或收益金等方面和税费变化，必须经国家有关部门批准。
　(2)擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，毁损设施、设备、危及房屋安全的。不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动；不得侵害他人的正当权益。房屋的所有权人有权从本身居住需要或经营需要出发，装饰装修房屋或对房屋进行修缮。但是，修缮房屋不得危及房屋安全或影响相邻房屋的正常使用。
　(3)私搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用、破坏绿化、污染环境、影响小区景观，噪声扰民的。业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地；占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；乱抛垃圾、杂物；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；损毁、涂划园林艺术雕塑；聚众喧闹；随意停放车辆和鸣喇叭；发出超出规定标准的噪音；排放有毒、有害物质；经营业主公约所禁止的行业；法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的。
　(4)不照章缴纳各种费用的（这是不履行合同承诺义务的行为，如果对物业管理公司的收费有异议，应当通过业主委员会反映和解决，但不能擅自拒绝交费）。
⑸防范、制止一切对业主人身财产安全存在潜在威胁的行为（但并不负责人身、财产的安全保险责任）。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:58
公用.自用.毗连部位各指什么

公用部位是指物业的主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。
自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙（板）面等。
毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:59
什么是公用设施设备
公用设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场(库)及其他共用设施设备。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:59
业管理费的构成有哪些

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)物业保险；（9）法定税费。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:59
什么是业主公约

业生公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。
业主公约的主要内容包括：住宅区名称、地点、面积及户数；公共场所及公用设施状况；业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式；业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益；业主参与住宅区物业管理的权利；业主对业主委员会及物业管理公司的监督权；住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交；业主在本住宅区内应遵守的行为准则；违反业主公约的责任；其他有关事项。
业主公约对本住宅区所有业主、租户及非业主使用人均有约束力.

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 20:59
维修责任与维修费用

室内部分维修责任界限的划分是：业主大门内，水、电表闸、阀以内。室内部分的维修责任由业主负责维修。室内的维修费用由业主负责。
• 共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。共用部分的维修养护费用从房屋（本体）维修基金中支付。
• 公用设施维修责任界限的划分是：住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。公用设施的维修费用从管理服务费中支付。
• 住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责，维修养护费用由相关业务单位支付。
• 房屋毗连部位的维修养护：在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。
• 人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。
• 以上指明由物业公司维修的事项皆为日常零星维修保养事项，大中修则由业主决定，从维修基金中支付费用，维修基金不足，由业主分担。
• 房屋保修期内的房屋质量问题由开发商负责。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:00
住宅安全管理主要内容：

• 外人出入查询控制；
• 物品出入登记控制；
• 交通安全管理控制；
• 紧急求救及时支援；
• 零星火灾防范控制；
• 煤气用电事故救助；
• 公物隐性危险预防。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:00
住宅清洁绿化主要内容：

• 清扫公共区域；
• 维持清洁环境；
• 四害消杀控制；
• 园林绿化养护；
• 水景水质管理；
• 化粪池清理；
• 建筑外墙清洗；
• 垃圾分类清运。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:00
住宅设备水电管理主要内容：

• 水泵配电设备运行维护；
• 生活水池消毒清洁管理；
• 电梯运行与保养维修；
• 建筑通风与烟道养护；
• 消防防火设备养护维修；
• 智能化监控设施运行与保养；
• 给水与排水（沟、井、渠、池等）
• 避雷设施、照明系统、背景音乐等设施养护；
• 家居水电维修服务。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:01
住宅建筑物管理主要内容：

建筑公共部位小修：道路、花池、天面、水池、宣传栏、球场、外墙面、楼梯、建筑小品等建筑物及其构筑物的小修；道路指引标志翻新等等。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:01
住宅秩序管理主要内容：

凡是违犯《业主公约》、《装修手册》及其他公众管理制度而对他人或公共利益造成不良影响的，物业管理企业对其行为有权劝阻。

作者: 风月无边 时间: 2009-4-11 21:02
什么是物业容积率？
容积率对于大多数购房者来说是一个比较陌生的概念，它在数值上等于物业建筑面积，与发展商有关，但实际上与购房者的利益息息相关。
针对一个具体的项目来说，占地面积是一定的，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，容积率越高，建筑面积越大，分摊到每建筑平方米的土地成本就越低，从而可以在整体上降低成本，所以发展商往往追求高的容积率。容积率高还意味着人均占有的绿地面积减少，居住环境质量下降。消费者在购房时要注意，物业的容积率也是一个重要的参考因素。

作者: 想鱼非非 时间: 2009-4-15 09:15
这个不错学习了谢谢

作者: 优昙 时间: 2009-4-15 16:35
新手。此贴值得收藏

作者: ～悠悠～ 时间: 2009-5-20 19:52
楼主很厚道，谢谢了

作者: 杨小滨 时间: 2009-7-15 19:49
这个东东不错,支持一下
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作者: 可可熊 时间: 2009-7-16 13:21
标题: 不错
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作者: 竹阳 时间: 2009-7-28 10:39
学习！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 黄璇 时间: 2009-7-28 10:43
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