说说房子那破事----涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚
说说房子那破事----涉足地产15年决定退出江湖－－-把房子彻底说清楚 从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发，那时候还没有商品房，连概念都没有。也没有买房这个说法，有也只是很少的家属院，部队以及一些大型企业的集资房。到如今，房子成了完全商业的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪50万以上。我的十五年基本是中国地产最风云波诡的十五年。我的这十五年也是整个时代超速发展的十五年。三个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今年到中年。怎么说不干就不干了呢？年薪近百万，也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了说玩笑。却不知我是真下了决心。
因为，我明白，我这些年在地产做了几乎所有的行业，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。
我却累了，在人到40的时候决定不做了。
我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得送进去。
我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。
我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说的清清楚楚。
希望给在买房的人，已经买房的，打算买房的，不打算买房的，一辈子买不起房的，一辈子不用买房的，还有二次改善住房的人。能有一点用处，能多长一个心眼。我做的不多，只想把这15年中国地产的黑幕安全的揭露出来。写的详细点，罗索点不要紧，但是不严肃，不教科。而是要通俗的，有趣，诙谐的，幽默的，嘲讽的，无聊的，娱乐的把房子这玩意弄个明明白白。
再次，警告：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎追杀，欢迎咬牙！
是为序。
我想从头到脚的讲，本文很长，没几十万字说不完。至于一些房地产公司的名字我会隐起来，希望大家理解。希望某些人不要对号入座。
我在构思把10年来最大几个地产诈骗以及一些地方的烂尾楼也顺便说出来。
在正式说之前，我先说说最近的房价新政。两个字：扯淡。 第一节：地产商玩弄百姓把戏一：规划用地面积和规划建筑面积的行为艺术
这样吧，上来就技术性的没意思。先说大家最喜欢的，选房买房方面的好了。至于这些技术玩意回来带着写。
咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积怎么算出来的，很少人说的明白，你以为你拿了房产证，你拿了上面的条条框框你就是爷了，其实你是孙子了。因为在你打算买房前你就被涮了。
先说大点，小点的不说你都明白。
房地产商在拿地时，有个文书，首先两天就是规划用地面积，以及规划建筑面积。
什么是规划用地面积，就是规划批准的红线内占地的面积。就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地是你的不假，但是不能把楼盖满了吧，中国大啊，比香港大多了、你去香港看看，那才是楼靠靠，打开窗户就是对窗的内裤。咱们大陆是对门，香港是对窗。所以你得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少？你又不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。
什么是规划建筑面积，建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这好比你去餐厅吃饭，点菜的技巧。你点多了吃不了，剩了就馊了。馊了这词好玩，有一次去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对。做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着用花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。
别忙，有国家呢。国家让你随意乱画吧？不能。
于是给你个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，用必须控制在多少以下。
其实地产商也挺憋屈的，但是坏心眼不少。
比如，竞标的时候，哪一家的建筑面积都是最少的，靠，真宽阔啊。不懂的人以为是建体育场呢。然后呢，只要地拿下来了，再去一看，靠，体育场变坟场了。密麻麻的楼盘出来了。
你能去拆了重建吗？
我说这些不是说上面的事情，其实这个建筑面积与规划面积的多少与房主是有很大联系的，其实也不大，就70年的事儿。
直接进入主题吧，今天说下选房。以及买房前要了解的东西。
对房产商来说，获取利益是他们的经营目的，而消费者追求的是尽可能少的支出。所以，我们买房的时候，如果先搞清楚了开发商定价的方法和理念，掌握必要的交易谈判技巧，省个十万八万很简单的事情。
1，房价究竟是哪个王八蛋定的？
决定商品房的价格因素很多，这和水果差别太大了，水果的成本是什么，是树木以及果农的劳作，而且还有物价局根据市场相应调整。如果今年水果产的不好，那价格就上去了，如果产的好，那价格就下去了。可是房子不是这么简单，你经常郁闷，为什么房子这么多，价格却一直往上爬呢？这里面就有很大的猫腻。决定的价格最主要是土地费用和拆迁安置费用、房屋开发费用、市政共用设施费用以及各种税费，最后是开发商的利润。
我曝个内幕，一个房子从拿地到物业管理，需要多少个手续？需要多少个红章？答案是79个，如今还在增加中。我想说什么，我就不明说了。
一般来说，建房成本中，土地费用约占20%，拆迁安置费用约占10%-20%房屋建筑安装费用，很多人都以为是大头，其实这个你认为最重要的东西占的比例相当少，一般在20%-30%之间，有时候不到20%。市政设施费用是10%左右，各项税费高达30%。在此基础上，还要加上20%是房地产的开发利润。所以你看，其实地产商也不是大爷，也是很孙子的，干了10个人的活，也就拿2个人的工资。这还是房子售完之后，如果这房子有20%卖不出去，如果他又刚好贷款方面出了问题，那他其实就是负利润了。
所以我经常看到很多朋友骂房产商，其实他不值得我们去骂。
如今，北京以及各地频出地王，其实就是个很危险的事情，土地费高了，房子不涨价那才神经呢？ 2，开发商定价的搞笑原则
1，成本加成法，开发成本加利润分摊到单位建筑面积上确定价格。
2，市场比较法，以周边市场同类型物业作为参考，定出一个合适价格。
这两条说明什么，说明这个价格定的是极其不合理的。所以我觉的打压房价其实很简单，把价格制定方式换成百姓角度，就是一张纸的事情。
可是，唉，这是中国。
2，开发商的销售原则。
这条很重要，你明白他想什么，你就知道怎么对付了是吧。知己知彼嘛。
地产商几乎在接待你的时候，是天底下最热情的了，端茶倒水在其次，来个70老汉也喊你几声帅哥，来了60岁奶奶直夸有风度。在她们眼里，没有好人和坏人，只有送钱的人和不送钱的人。
一般地产商会和你怎么玩呢？
1，首先，强调产品优点，而故意弱化物业缺陷，不轻易让价。奶奶的，我买10块钱土豆，还能让我两个呢，我花几十万几百万买房子，你却一毛不拔。
真不能议价吗？骗人的。当你喜欢上某个房子，并且你被套上以后，才能进一步产生议价动机。
2，让你产生信赖感，反正销售人员个个都是赵本山，不忽悠死你不算完。
3，除非你带足了现金和支票能够马上下定金或者有购买决定权，否则不做议价谈判。这是销售人员培训时很重视的一点，所以当人问你带钱了吗，有没有决定权吗？你要说带了，你要说有。你没带也说带了，你没有也说。这样她就会和说价格的调整了。
4，忽悠你认为自己赚了大便宜，忽悠你这是市场上最合理的价格。可能吗？因为房子价格本身就是 不合理的！！！
今天先说这些，大家自己琢磨。我说的简单，其实很实用，你只要去买房就体会到了。
下一节，和大家说说怎么一眼看出楼盘的缺陷。 用追女人的伎俩去挑楼盘的刺
都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。
选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通四大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰银滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所蒙惑了，确实便宜，三年前只有1500一平米，现在也就3500一平，当时很多客户去了后，就发现是荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连交通都是坑坑洼洼。售楼员怎么说，一年后肯定完善，要什么有什么？你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开三个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，鬼城。比鄂尔多斯的新城还恐怖，人家鄂尔多斯新城随人也空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？人家又不是SB!
我举的这个例子是说区域环境，要看明白。你买了房，就得住，就得生活，四大项缺一不可。
这是一个挑刺的好方式，你就已这四大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任。还不会被忽悠了。
再就是楼盘内环境，什么是楼盘内环境。我记的是南京的一个楼盘，五年前我做的一个项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建的也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是没毛病？有，多着呢？那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么？在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植，移植草皮和树木，先移植过来，能过的了入住那段时间，等你住进来了，树也死了，草也干了。你想走就走吧。不走就呆着。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。
这是楼盘内的环境，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，其实大多都是些不成品的东西。
所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够份量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？
先说到这，下面说怎么给房子里面挑刺儿。
挑完脸蛋挑内涵----
前面说了区域环境与楼盘内环境。今天一小节说下房子里面的问题。 首先大家选房子的时候第一眼看的是什么？就是格局，格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪？空间大不大？等等。好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是慢慢接触的，或者你自己想法子去试探。比如有处女情节的人，一般会问你以前交过男朋友吗？你们发展到什么程度了？其实就想问你们上床了没有，如果女孩说很深了，那个了。其实男人心里更在想，你们采取什么姿势啊。。。。。
不是闲扯，你进一个房子，就等于上了一个女人。或者房子套住了你，你被女人上了。
格局是什么，就是室内空间设计，朝向、通风采光、以及景观等。只要你有心或者明白，再或者你看了这个帖子，你就很了解了地产商的一些伎俩。
室内空间设计：进门门厅如何？客厅宽敞不宽敞，采光如何？厨房在哪里，与餐厅之间的过道有没有问题，卫生间在哪里，是不是整体舒适。首先有一个大忌，就是洗手间的门尽量不要对着进户门。如今很多楼盘都是高层，室内空间设计基本上都有问题，不是客厅太大，造成卧室太小，就是卧室太大，客厅和洗手间差不多了。不是说设计师笨蛋，是地产商在定方案的时候追求最大的建筑空间化造成的结果，建筑空间最大化，利益也就最大化了，你想一下，如今高层大多就一个单元，一层楼有5-10户都是正常，有人问，为什么只要一个单元啊，为什么不和以前多层住宅，设几个单元呢？因为省钱，省空间。省电梯的钱，省电梯的空间。这些干嘛了，要么被房产商吞了，要么被利益更大化了。
当一层楼出现5户的时候，格局肯定是不舒服的，肯定是有三个不合适的，只有一面朝南和朝东，毕竟有的户型就是阴暗的，不采光的，不通风的，客厅卧室厨房洗手间比例不协调的。这都是毛病，都可以拿出来和房产商说的，他们一般都是欺负不懂的，说什么这个设计方案是如今最流行的，国外最时尚的，可是怎么装修怎么装修。那都是扯淡。
这是其一。 再说其二，如果你看的是现房，要留意的是房屋的建筑用料和装修质量。建筑用料，一般有三种结构，我是说现在。分为：钢混结构、框架结构、砖混结构。其实最好的还是砖混结构，但是如今的高层和大型楼盘都才用了框架结构。没办法，一是省料，二是省人工。三是省事。
去了解房子结构，就是去用硬物敲击，荡荡的清脆声是钢混结构，砰砰的沉闷声是砖混结构，空空的空洞省是框架结构，框架结构的分隔墙一般都是用空心水泥砖垒砌，说是隔音，其实是最不隔音的。我现在住北京东三环，某高档楼盘吧，地产某风云人物的房子。就是框架结构，楼上的放个屁，我能吓一跳。隔壁的要是有男女叫床。。。我就睡不着了。
说下装修质量，如今房子很多就说买房送精装修，其实是不合算的。因为装修的价格已经给你加进去了，你花了钱却不知道用的是什么材料，装修一般指墙面，顶面，门窗和木制作四大项。墙面乳胶漆或者墙纸，乳胶漆的价格就差别很大，质量就可见了。顶面是吊顶或者异性造型，用石膏板或者木材。门窗分手工制作和订做两座，买房送装修的门窗一般是厂家生产的，质量非常次。木制作就是电视柜啊衣柜啊等等，这些也很重要。差的木工板30元一张，好的木工板300元左右。价格的差别在于材料是否环保，环保的两个因素是甲醛和苯。这个地方要好好明白，事情很大，与命有关系。如今的白血病和癌症大多与这两个玩意引起的。
所以不建议买送装修的房子，还是自己装了放心。装修的事情我一偶详细的说，我以前做过装饰公司。里面也是黑的很。
建议买毛胚房，一是可以自己用心去弄属于自己的家，送的那种几本都是几个模版，没意思的很。二是自己选择材料，如果对生命负责的话，还是多花钱买好材料。毕竟你是住上几十年的事情。
最后，再提一个点，就是选房的时候，不要晴天看了就好了，还要在阴天或者下雨的时候去看一次。你要是不急，下雪了再去看一次。
南方的，就算了。等到下雪，房子也就倒了。
下回见。聊一下怎么不动声色的搞定售楼小姐。
注意：是搞定房子，不是搞定人。。。。。
政府不是不想降房价，是不敢降，只能委婉的，进行着。原因就不说了。我只能和你说，目前房产是一个恶性循环。急需要解决的事情，我相信某些人是比我们急的。如今房价是虚高，其实大家注意一下，从2007年到现在，每一年的春季都是房市的价格高峰期，却也是售房交易量最低的时候，这是一个规律了。如今北京五环外的房子已经接近2万，而在三个月前，只有1.2-1.5万。交易量却是同比例的下降了。我给大家预测一下，想买房的朋友尽量等下，8月份将是大跌期，10月又回升上去。12月继续下跌。明年春天又回升。这是有操控的嫌疑的。就是为了交易量的进行。呵呵。GDP嘛。
有朋友质疑我说的结构问题，先继续之前我就把结构详细的说下，很专业，不专业你拍死我好了。 钢混结构住宅：
这类住宅的结构材料是钢筋混凝土、即钢筋、水泥、粗细骨料（就是碎石头子儿）水等的混合物。这种结构的住宅抗震性能好，整体性强，抗腐蚀能力强，经久耐用，并且房间的开间，进深相对交大。空间分割较自由。目前，多 高层住宅大多这种结构，其缺点是工艺复杂，造价很他妈高。于是一些黑心商就在这里面动手脚了。
如今很多楼盘都说是钢混结构，其实是部分钢混结构。比如北京某很牛叉的大楼。这个大楼很牛叉，你外表看不出来，地震后就知道了，还有很多如今学校建筑，也都是这样，明着抗震，实际是豆腐渣工程。
框架结构住宅：
是指以钢筋混泥土浇捣成承重梁柱。再用预制的加气混凝土、膨胀的珍珠浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的。适合大规模工业化施工，效率高，建筑质量一般。我觉的7级地震就裂纹了，而钢混结构在正常标准工艺后。是能抗8级地震的。
砖混结构：
这个其实很简单，就是小部分混凝土结构和大部分砖墙承重的构。一般来说，因为抗震的要求，砖混结构在5-6层以下。其实我想到过一个问题，如果真是抗震，是抗击地震，还是为了少死人呢？
如果是抗击地震，肯定是钢混结构的好，但是如果为了生命着想，砖混是比较好的。很简单，是楼板砸死人快，还是砖头砸死人快呢？
我去过日本和西欧一些国家，他们的很多楼都是砖混结构。
为什么我们就不能呢？？？
某些人真有意思。销售代理我不知道吗？但是你知道很多销售代理其实上面是有地产公司操纵的吗？ 还有，我发这个帖子不是研究房价这么高，我是在说在房价这么高的基础上，怎么选房，验房，买房，贷款投资等等与大家贴身相关的内容。我揭黑没问题，是不是要把一些领导受贿什么的写进来，你才舒服啊。我是在写一个实用的帖子，对大家有用处的，你知道就知道好了，就别来看了，何必出言讽刺于我。
我相信我说的一些东西，是大家不了解的，也是很有用处的。我才说了三小节。你就这事那事。没事找事啊。
还有朋友说 经济适用房，政府想的是好的，只有下面的人没弄好，做领导很不容易的。适用房绝对是有用的，包括国内正在开展的公租房。但是能不能在中国这个特殊体系下有效的为人民服务那就不可知了。
开始正文：
不动声色搞定售楼小姐-----
先曝一个，同一个小区同一个户型同一个价位的房子，出售的价格很可能不一样，少则几千，多则几万，上几十万也不是没有的。
售楼员在给你算价格的时候，是按照你选择的付款方式计算所购房屋的实际价格。如果正好赶上了房展会啊，大促销啊，开盘惊喜价啊，可能还有些让利。这时，你不要认为自己就赚了小便宜，我劝你们多留一个心眼，要耳听六路，眼观八方，虽不是妖，也得有精的本领。毕竟房子钱是血汗钱，咱都不容易，很多朋友买套房子都是凑钱借钱，再按揭贷款，房奴不说，心理压力更大，小了说影响夫妻生活，大了说不敢要孩子，孩子长大更得花钱，你本来房贷一个月5000，就够受的了，孩子出来不是说什么比移动还狠吗？所以，在这个时候，你多个心眼，你多懂点，就能省下一大笔的开销，对现在对以后都是有好处的。 这个时候，就算售价的确很低，比如以前这套房子要90万了，一打折扣，一送家电等，合到了85万了。似乎是真的少了5万啊。不要欣喜，不要发狂。你要善于观察在以后的进程中，还有没有可能继续降价。有，肯定是有的，没有我上面几百字就白写了。
第一，计算价格的时候，多留意其他成交者的价格。很简单，你呢热情呢，和身边一起看房子的多说几句话，就成朋友了，比如，哎呀，王哥好，你也看上这边了，我也是，哈哈，说不准以后是邻居呢。或者看见美女上去调戏，不是，是调侃几句，哎呀，你好，是买新房还是改善住房啊。如果是炒房，就滚一边去。炒房的恨不得价格再高一点呢。你不但能结识未来的邻居，你还能认识美女，为以后的外遇。。。额。说偏了。
反正就是留意别人的价格，因为对于销售商来说，能和别人成的价格一定也能和你成。销售商是找你拿钱的，你才是爷对不对。
有些开发商经常会拉拢旧业主介绍新业主来买楼，新业主可额外或九八什么的折扣，其实也花招。因为就算没有旧业主或者熟人介绍，该让的价格还是一定会让的。在你根据我教你的凌厉攻势下，获得同样的低廉价格是绝对可以的。所以，买房子不一定要赶折扣的时候或者找熟人介绍。熟人介绍或许还有提成呢？提成在哪来的，还是从你的房款里来的。
就算销售商还是不让步，要找旧业祝介绍也不是难事，---只要填个名字就能免掉一年的管理费，这样的便宜事谁不愿意做呢，你排队的时候你看房的时候一定要多认识一起的人。不管以后是第三者是外遇是邻居还是帮你的贵人。多认识人，一定是有好处的，我看见很多买房的人就似乎有仇似得，互相不搭理，各自躲的远远的，都是中国人嘛，多亲密一下啦。如今世态炎凉的很啦。上面两句是一台湾花男说的。那声音嗲的我再过十年也是记忆犹新。
另外，不要相信广告上宣称或者现场售楼人员号称的额外折扣。因为一些楼盘大多是采取提高面价，增大折扣的做法。如果你不清楚这个楼盘的历史价格，很可能就吃大亏了。
然后呢，抓住弱点大胆压价。没什么不好意思的，没什么不敢的。天下又不是真没有房子了，记住一点，中国不缺房子，缺买房的人。不要以为什么的真的销空了，记住，不是销空，实际是销控！
至于销控我以后再说。
大多数时候，销售商计算的价格是可以很大松动的，因此这个时候你要很诚恳的，一点一点的将房子的不足之处说出来，别急，别和人家发脾气，把售楼员当你下属或者啥的看待，轻轻的告诉你，这儿哪不好？哪好有啥事？然后你要露出很犹豫的很不决的神态，这就和你喜欢一个男人，可是当男人要亲的时候，你直接对上嘴肯定是不好的吧。要委婉要含情默默。这个时候。售楼员会针对你的问题进行解释，但肯定开始底气不足了，然后你就说，这样的房子不值这个价格啦，之类的话开始压价。这个时候，售楼员一般会上去找领导，有时候是装作找领导，反正你别急了，不要说不买了，也不要表现出太热情的样子。事情总会有转机的。
其实压低房价，还有很多方法的，比如从装修着手，从格局啊，从楼盘的缺陷啊。
当然，你一定要坚信，在中国绝对没有找不到弱点的楼盘！
用黑社会的精神砍死一手楼---
砍价不是砍人，砍人是一时冲动，或者多年积怨。我认识一哥们，常年出差在外，老婆和我这个朋友的朋友搞上了，这小子能忍，忍了三年后把那哥们全家给灭了。日后人成某某灭门案。
砍价，既要有颠倒黑白的本事，这是当官比学术。还要有求真求实的精神，这是革命烈士黄继光和邱少云。
1.在环境上颠倒黑白，不是把鸡说成鸭。这么来，你看一个房子，售楼员说这里交通方便，紧靠城铁或者公交站。你可说车辆噪音和废气简直太恐怖啦。地铁让我们睡不好觉，尾气让孩子长不高。考不上重点大学，完不成国家大业。如果说您看楼下就是购物商场，旁边还有体育场，购物方便，休闲健身更是没得说，按说一般人就说，是啊，真不错。你不能这么说，你得说哎呀，妈呀，人流量比北京地铁还多，太干扰我的小资生活了。