以房地产作价入股投资的土地增值税问题探讨 [复制链接]

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发表于 2008-11-14 09:59:24 |只看该作者 |倒序浏览

有大量关于以房地产作价入股投资的税务策划方案，通常是与正常买卖进行比较，得出可以节税若干的结论。

基本来看，在税务政策方面，分两个时间段，1995年的《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题
　　对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”

第二个时间就是2006年，《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定：“五、关于以房地产进行投资或联营的征免税问题
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
六、本文自2006年3月2日起执行。”

可以理解为，在95年到06年3月间，以房地产作价入股进行投资的，投资时是暂免土地增值税的，06年3月以后，投资时一样要征收土地增值税。“对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”对这句话有两种理解，举个具体数字来说明一下，比如投资方的土地成本价是100元，投资作价500元，最后被投资公司再转让时是800元，那么最后转让时增值额是多少？计法一是：800-500=300元，计法二是：800-100=700元。对于被投资方来讲，计法一比较合理，因为它实实在在的就是增值了300，但从国家税收的角度，应该以计法二为合理，成本价100，最后转让800，的确是增值了700，国家税收如果不从这个角度来限定的话，可能就会被人为这样利用，成本价100，投资入股价800甚至更高，最后转让800，岂不是根本不会增值了？

所以，关键就是“暂免征收土地增值税”的“暂”字，它规定的只是在投资时点上，暂时不征收增值税，在以后转让时，还会继续征收的。所以，就土地增值税而言，策划的结果，就只是延迟交税而已，并不能真真正正免除作价增值部分的土地增值税。

而在《国家税务总局关于土地增值税清算工作有关问题的通知》（征求意见稿）中，对这个问题更是明确，它规定“如果投资、联营企业将房地产再转让的，其房地产的扣除项目金额，按作价入股前投资、联营方为取得土地使用权所支付的金额，经税务机关确认后，计算扣除项目金额。”对于取得土地所支付金额没有合法有效凭证的，按取得土地当年公布的基准地价确认，当年无公布基准地价的，按最接近年度的，对不能确定具体哪年取得土地的，按最早公布的基准地价确认。这样的规定，好象很完整了，而且操作性很强。

对于被投资方来讲，现在要背全部的增值额，的确很冤，根据税法的立法精神，是谁受益谁交税，那么，作价增值部分是投资方受益的，所以，个人认为，这部分的增值应该由投资方承担，完税后的房地产扣除金额应按完税价确认，征求意见稿中将全部增值额由被投资方承担的意见，我不敢苟同。