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标题: 拆迁安置，紧急求救 [打印本页]

作者: shenghuangci 时间: 2012-1-4 10:17
标题: 拆迁安置，紧急求救
我公司是村经济合作社的全资房地产开发企业，负责开发村里的安置房。拆迁安置的费用当初都是村里另开账本跟村民结算的，我们是从建造开始建账。（这些拆迁补偿费用有没有必要全盘接收过来，接收过来影响到开发成本核算？）村里当初跟村民签的协议，拆迁安置协议上面是如此签订的，等面积部分A按照680元/㎡补差结算价，一部分B按照1700的成本价，还有一部分C按照2400的市场价（附近的商品房市场价是5000多，政府说这个市场价是安置房的市场价），被拆迁的老房子政府还会补偿一个评估价D，一般都是两三万，数字不大。
第一个问题：国税函（1995）549号文件写着是：“以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部门，按同类住宅房屋的成本价核定计征”销售不动产“的营业税，对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施写第15条的规定，核定营业额计征销售不动产的营业税。那么该如何开具发票？按照什么来计征营业税）（绍兴地区的营业税计征是按照开票软件的税额来计征，当然，修改也是可以的）文件上所说按照成本价格来计征，这个成本价是我账上的成本价还是协议里写着的成本价，怎么区分理解？
第二个问题：县里有一部分的补助款补贴给村里，应该是当做村民的房款补助吧，是入村里的帐的，有没有必要接收过来，如果接收过来，该如何入账？
第三个问题：企业所得税的收入和成本，如何确认？有文件好像提到是既入收入，也入成本。

作者: fywzlyh 时间: 2012-1-4 11:09
顶一下

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-1-4 14:24
没遇到过，等高手

作者: zzp周游 时间: 2012-1-4 15:06

作者: 一杯茶 时间: 2012-1-4 16:54
这个有点复杂了，只有具体操作过才可能会，只看书估计不成。

作者: 苍生笑 时间: 2012-1-4 20:14
一、根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：
　　“（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”
　　所以，收取的补偿价差一样要计算缴纳土地增值税。
　　二、根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]549号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　因此，对于偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，超面积补偿应当按实际收入计算缴纳营业税。
　　三、根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定：“通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。”
　　根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第七条规定：
　　“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。”
　　因此，房地产开发企业收取的补差价款，也是销售房屋收入的一部分，应当计算缴纳企业所得税。

作者: 苍生笑 时间: 2012-1-4 20:16
根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[1995]540号）规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关法规，就其取得的营业额计征营业税（对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”
珠海市地税局《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发[2005]415号）规定，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。该文还规定，对于能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征销售不动产的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程差异等因素作合理调整后核定计征销售不动产的营业税。

作者: lee315 时间: 2012-1-4 20:37
路上的辛苦了

作者: 南山主人 时间: 2012-1-5 09:37
拆迁安置主要涉及两方面的税收问题，一方面是被拆迁人取得的拆迁补偿款、拆迁安置房屋税收上如何处理问题。第一，根据2008年3月27日下发的《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函【2008】277号）规定：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。而2009年9月17日《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）更是进一步明确了“《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。”因此，被拆迁人取得的拆迁补偿款若符合上述条件，是不属于营业税的征税范围，不征收营业税的。第二，根据《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）规定，一、对被拆迁入按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。第三，根据《土地增值税条例》第八条（二）项：因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。而《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）对这个问题也做了进一步的明确，即：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

作者: 南山主人 时间: 2012-1-5 09:59
而被拆迁人如果是企业，则对其取得的搬迁和处置收入国家税务总局也做了明确，即根据《关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税发【2009】118号）规定：根据《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称“企业所得税法”）及《中华人民共和国企业所得税实施条例》（以下简称“实施条例”）规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：
　　一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。
　　二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：
　　（一）企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称重置固定资产），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。
　　（二）企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
　　（三）企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。
　　（四）企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。
　　三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

作者: 南山主人 时间: 2012-1-5 10:08
第二个方面则是针对拆迁人（或房地产开发企业）的，这方面主要涉及到支付的拆迁补偿款需不需要取得发票，能否税前扣除或作为土地增值税的扣除项目金额进行处理问题，补偿的被拆迁人的安置房要不要视同销售以及如何确认计税依据问题。这方面，“苍生笑”已经做了比较详细的论述，这里愿做一些补充，主要是契税和票据问题：根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）：
一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
　　（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
　　没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
　　1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
　　2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
　　二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
　　三、已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
据上述，拆迁补偿款或者拆迁安置房屋需要作为契税计税依据的一个组成部分的

作者: cxp6893 时间: 2012-1-5 10:12
看一下，不知道

作者: 南山主人 时间: 2012-1-5 10:28
至于说拆迁安置取得的票据问题，各地税务机关，不论国地税往往要求企业需要提供或换取所谓的“发票”是完全错误的一种做法，因为首先从性质上而言：拆迁补偿不属于被拆人的应税行为，不征收营业税！正如上所述。其次从税收管理上来说：拆迁补偿不属于发票管辖范畴，不能开具发票！
《关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》（国务院令第587号）第三条:本办法所称发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。
《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令[2011]25号）第二十六条：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。
因此，拆迁补偿费支出没有必要取得所谓的“发票”或者甚至可以说，所取得的票据要是发票的话，这个“发票”反而变成是“非法票据”了！呵呵，因此此时签收单据、拆迁补偿协议等是完全可以作为“合法有效”凭据使用的，这在土地增值税方面也是认可的，即根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）：
第二十二条审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
　　（二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
　　（三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
另外，一些省份如海南省吉林省等都对其做了明确规定，如海南琼地税函[2007]356号：纳税人在征地过程中支付了拆迁补偿费，如青苗补偿费、迁坟补偿费、安置费等，但由于拆迁补偿费的凭据不属于发票管理范围，因此，对纳税人在取得土地使用权时确实支付了拆迁补偿费的，其扣除金额，根据双方签订的补偿协议、收付款凭据等相关资料确定。吉林吉地税函[2010]34号：拆迁补偿费的扣除凭据问题。拆迁补偿费的合法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁（回迁）补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。
最后友情提醒大家，拆迁补偿费支出证据链完善应具备：
1、政策依据：政府部门的拆迁办法或具体拆迁文件；
2、民事合同：双方签订的房屋拆迁补偿安置协议；
3、中介证明：房屋评估及测绘资料；
4、计量标准：房屋拆迁补偿安置计算单；
5、权属证明：被拆迁房屋权属相关资料；
6、身份证明：被拆迁人身份证明材料；
7、支付证明：安置资金结算及交付证明材料。
8、公证或法院裁定：针对钉子户

作者: shenghuangci 时间: 2012-1-5 14:14
各位老师，能就例子给出详细解答嘛，那么多政策看着头晕。

作者: 南山主人 时间: 2012-1-5 19:48
具体针对楼主的例子：第一个问题主要涉及营业税如何计算问题：等面积部分按成本价作为营业税的计税依据计算征收营业税，而成本价是指建造该拆迁安置房真实的单位面积成本造价，而非指协议里写的成本价（1700元/平方米）；超面积部分按2400元市场价计算征收；第二个问题：县里补助款应具体情况分析，若是给村民的，不应由企业接收也不能接收（真接收过来企业就应作为财政补贴收入计算缴纳25%的企业所得税或者冲减开发成本中的拆迁补偿费支出）；第三个问题：以房屋作为拆迁补偿，实质是非货币性交换的一种形式，因此需要视同销售，视同销售收入按本企业或其他企业同类商品的市场价计算，同时将此作为开发成本中的拆迁补偿费支出处理。

作者: 穿越地平线 时间: 2012-1-7 22:10
复杂，学习

作者: 烟之 时间: 2012-1-9 12:07
政策条文好多~~晕

作者: 家有皓皓 时间: 2012-2-13 16:47
楼主你好，我公司现在正面临着拆迁补偿的问题，是不是只要有合同，然后对方开具收据就可以入账了？可是在总公司查账时，地税说拆迁补偿款要取得发票的。。。。到底要不要开发票呀？被拆迁的有单位有个人，怎么和地税沟通呀？请指教，谢谢。。。。

作者: 江小梅 时间: 2012-4-17 17:20

没遇到过，等高手

作者: 黑裹俏candy 时间: 2012-4-18 11:28
学习了

作者: 韩冰冰 时间: 2012-4-18 14:34
路过也学习一下。

作者: 经适房 时间: 2012-4-18 16:45
有好多方面的问题，具体操作要从立项开始就考虑好，不然税务麻烦。

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