【05号专题】房地产会计工作经验交流（房会新人必读）

银河飞雪

从事房地产会计那么些年，肯定有很多值得你说上一说的经验技巧，有一些工作感悟，拿出来给大家共享，帮助别人的同时您也会得到快乐！！
附件为某位不知名的会员将所有的经验进行了整理汇总，欢迎大家下载！

jingjunhua

我做了6年工业，3年房地产,感觉真的不好，隔行如隔山，房地产行业比较独特，需要学习的也不少啊。对自己职业发展也不好。大家最好是在一个行业做，别换。

qnltt888

本人从去下半年介入房地产财务，从近半年来的工作实际中，确实从茫然到稍微掌握套路，学到了不少。不管在什么行业，都需要从细微处着手，抓好基础工作；从工作重点来看，房产行业的特别之处是在财税方面。以后请大家多多指教，在此谢过啊!
另外，对斑竹提出的专题讨论很喜欢。

石榴花

我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务据或一个专管员答复居然会不同的。

石榴花

我原来是在税务局工作的，近年退居二线，干脆转岗到了一个专门开发房地产的集团公司，在实际工作中，深深感悟到房地产在开发过程在各类税收问题并不是只有几个文件规定那么简单的，许多实际问题、具体情况文件是套不上去的，有很多问题没有配套的税收政策，而且，各地区税务局在实际操作中各不相同，税收政策的理解是因人而异的，个人的解释也就不同了，换一个税务局或一个专管员答复居然会不同的，财务人员一要根据企业老总的思路，二要遵循会计制度，三又不能违反税务规定，在实际操作中很难面面俱到。

王新263

我跟上面的几位朋友有同感，也是觉得房地产会计跟财税政策的关系比较紧密，尤其是当地的财税政策，有些根本不是书上说的那样。比如土地增值税的核算，书上说可以怎么怎么筹划，20%以下不用交，可是实际上不交根本不可能，税务局明确跟你说，必须交几个几个点，你怎么办？要在当地继续做下去，必须按照税务局的意见办，呵呵。

呼噜猫

我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。最重要的变化是把单纯从事账务处理的工作扩大到了和税务部门的频繁接触，从简单执行制度到思考如何制定制度，从对房地产的一片茫然到略知一二，跌跌撞撞地走到了今天。可以说，我现在正在从一名单纯的财务人员转变为一名管理人员，在私企这个复杂的环境下，得到的最宝贵的人生经验就是“做事要先学会做人”，如果人与人之间不存在沟通的障碍，工作就会非常顺利，心情自然就舒畅了。

我爱花香不爱花

我也是去年下半年才开始接触房地产会计工作,感觉从帐务流程来看并不复杂,但从工作实务上看就奥妙无穷了.
我谈谈我的几点看法:
首先要感谢房地产会计联盟论坛, 很有幸能找到这个论坛.他给了我不少的帮助,在论坛上我学到了很多的知识和工作经验,这是教科书上学不到的.其次就是鉴于房地产行业的复杂性,作为一名会计,要练好基本功,自身要掌握好各项基本的业务技能,把握好各项政策,才能熟练的运用到工作实务中去.另外就是与税务的勾通,了解国家的,本地区的税务政策,因地制宜,合理的运用会计手段和政策的弹性尺度,做到既不违返法规,又能为企业增加利润.还有就是由于会计工作在企业中的核心地位,会计人员要多与企业负责人多勾通,了解领导的心态和想法,才能有利于对内对外各项工作的展开,才能把工作做得更圆满.

斯岸伊人

我从事房地产财务工作有几年了,我认为房地产财务工作,一是资金;二是税务;三是预算;四是沟通.成立房地产公司,首先要筹集资金,一是注册资金,二是流动资金,三是土地金,四是银行贷款,在这之中,要抓好可研,规划,这样你才能从容不迫地做事.若你没有可研准确的成果,你如何去向银行贷款,如何让预算部门做好预算.有了前面工作基础,下面工作就是基建,甲供,乙供,营业税增值税知识了解知道,一些处理就不会错.因预算成本存在,抓好财务部门预算成本执行情况,教会会计如何分摊,成本归集就会在你手中有条不乱地进行了.销售环节,主要抓一个预收销售款每月申报,季度企业企业所得税预缴,年底汇算清缴等问题.底下就是你作为一个财务人员每季度的分析与总结,每个节点的工作是否到位与否,税款缴纳的情况.弄清了所有流程,再去做税收筹划等,就会顺理成章了.

夏威夷海风

俺的最深体会：
把老板哄好－－便于加薪
把税务哄好－－便于工作
把银行哄好－－便于贷款
以上都需要一点－－白酒半斤起

昔日重现

我也是最近2年才加入房地产行业的，之前从未接触过，感觉有时难，有时又不难。房地产行业需要大量的资金，所以要和银行搞好关系，前期可以得到开发贷款,销售时可以保证按揭回款速度。(现在商铺按揭可真难，还额外收投资顾问费，说是向客户收的，我们为了尽快回款，只好自己先出了)另外就是和税务保持良好的关系,，常沟通，掌握地方的税收政策，政府部门也很牛，惹不起呀，一些黑色支出都不知怎么处理好?
那个销售地下车库到底要交土地增值税，还是别的，开什么发票合适？本人还是没有搞清楚，最后还是听地税的吧，他们说了算。

墨菲

房地产企业会计主要重心２点：
１、筹融资
２、处理好税务事项
筹融资目前对房地产企业来说是个核心问题。
处理好税务问题除了自己掌握好政策、要坚持不断学习，还得了解开发成本费用的构成，这样才能做到有计划调控，有的放矢。感觉最重要一定要事前计划、事中控制，等到事后会计再参与，除了作弊以外，难度很大

jmgzf

我原来在事务所工作，入行2年，主要从事内部财务管理工作，规范各项制度，指导各类问题，不对外具体经办财务业务，感觉差别不是很大。只是对房地产这行慢慢的去掌握和熟悉，原来事务所接触面广，比较泛。
近期无意间发现此论坛，资料颇多，受益颇多，祝愿此坛继续再接再厉，打造出一流的地产财务平台，说不定哪天还能海外上市呢。

qswxh

我是新来的，刚做半年。刚开始胆子很大，看了几本书后就觉得容易做，现在越做越觉得麻烦，一是工程开始动工，实务复杂起来，二是总觉得前面做的东西有好多没考虑周全，4月份就把2011年的好多东西重新做了一次，差点是全盘否定了，就是这样，还是不踏实，时不时上这来向各位学习，不光是业务，还是工作经验和和向部门打交道时的做法。谢谢大家。

zhukh2010

房产企业会计看起来容易做起来难，要想做房产企业的会计是需要很多的磨炼的，需要几个楼盘的实际运作，有些问题不能凭自己的主观意念，要多沟通，多学习、多实际才能要所获得。

lyx114729616

我也是刚入门，感觉税务问题、会计问题，都是重点。必须时时更新政策理解才行啊

lb700610

我做房产会计有2年了，但仍然对不断出现的具体项目上的财税问题不知该如何处理？某单位挂靠我单位开发资质，自己建单位职工宿舍，成本价出售给职工。就好像是团购我单位房子。最终收入成本持平。可税务局全部按预征征收土增税，所得税，最终清算时要退100多万，事务所根本不给我单位出报告了，退税申请也没下文？唉！

付莉辉

我做房地产会计有几年了，跟上面的几位朋友有同感，1、税收处理跟财税政策的关系比较紧密，书上说可以怎么怎么筹划，实际上必须按照税务局的意见办；2、账务处理也要综合考虑，一方面要遵循会计制度，另一方面要考虑税收政策，同时还要联系实际业务；账务处理不难但要做精也不容易，会计人员要熟悉与开发有关的其他业务流程。呵呵！

jongleur86

我从事房地产行业4年时间，原来是作为核算会计，但是需要处理全盘账务，之后也经历了楼盘的清算。最近当跳槽到比较小的房开公司，在没有财务经理的带领下，开始发现房开行业的会计需要处理的东西很多，包括税务筹划，资金的预算，成本费用核算等等。
很多地方需要学习，但是眼界比原来要开阔了。

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呼噜猫 发表于 2008-7-9 20:49
我从事房地产刚刚一年，可是遇到的问题和学习到的经验，比我工作十年的总和还要多。最重要的变化是把单纯从 ...

虽然我刚毕业，第一次从事房地产会计，但是对于楼上所说的我非常赞同，我平时也只是做以一些最简单的日常账务处理工作，但是在和同事沟通方面觉得有很大压力，似乎我总是不能很好的表达自己的意思，我非常希望能从单纯的财务人员上升为管理人员，为公司创造财富，我想这是一个循循渐进的过程，希望我能在这里找到方向。

乄乄倔镪ヽ

做了一年房地产出纳，前段时间跳槽到另一家房产做会计，正赶上公司进行土地增值税清算，学到了不少东西，深深体会到基础资料一定要完备，平时工作很重要啊  我们清算卡在收入那里好久  以前销售台账没有做好  费了很大劲。。。。现在对纳税筹划是一点思路都没有  毕竟接触的比较少  在论坛里看了些实战帖子  很实用

fgsdlwm

我在工业企业里涉足会计这行已有10多年，对工业企业的核算流程也深有了解，但接触房地产行业后，感觉有点不适应了，简直是一门新科程，特别是房地产不同于工业企业，处理方法大大不同，通过加入房地产网这个大集体，让我认识更多的同行，互相学习，对提高自己专业技术水平有极大帮助。

芒果姐姐

房产新人，来学习一下

柔凌依

公司改制，刚接触房地产会计，不懂的以后请各位同行业大佬多多指教

房产新人11

房产新人，来学习一下

kaye218

本人刚转房地产会计一个月，希望各位高手多多指教。希望我能闯出一个新开地。

晨霖答案

新人报道，请多指教！！

晨霖答案

学习，新人学些  请多指教！

lyla

学习下

cy19871105

刚入职做房地产会计  和各位前辈学习

llw

入职三个月的房地产小白虚心向各位前辈学习

山水不言

房地产企业的资金流、税务流是两大关键。
资金主要涉及投资、融资，
一家地产企业首先是要拿地，需要土地成本，然后开始筹备，做好盈利预测，做好风险的把控，几年开始现金回流盈利；
然后进入建设期，此时会涉及前期费用、开发成本、配套费用、管理费用等，重点在于做好建安、费用的资金计划，铺排好资金计划，对合同付款审批进行把控，并对执行情况进行跟踪、分析，这部分核算，也是为了进行成本分摊，土增税清算做好基础工作。
税务筹划，主要还是进行事前计划，事中控制。又是与国家税法政策紧急相连，更新度高，这对税务人员的要求就高了，还需要与税局就税法制度进行沟通，一方面符合国家税法制度规定，一方面当地税局认可，又符合公司实际的管理需求。