云中飞点评:让房地产企业感到温暖的几个文件

云中飞

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云中飞点评:让房地产企业感到温暖的几个文件

云中飞个人简介：

钟必，网名云中飞，资深税务稽查官员，全国税务系统主流培训讲师，个人新浪博客《云税务》http://blog.sina.com.cn/feizhongyun访问量超过100万人次，在网上具有广泛的影响力。广东税务干部学院兼职教师，珠海市注册会计师协会教育培训委员会委员，2011年广州地税局《房地产税务稽查业务培训班》特约培训讲师,2011年扬州税务进修学院《房地产开发企业税务稽查培训班》特约培训讲师,2012年深圳国税局海洋石油分局《金融企业税务风险点班》特约培训讲师，2012年福建税校《全国地税系统处级稽查局长培训班》特约培训讲师。参与了国家税务总局教育中心标准化课程《企业所得税政策法规》的编写和《广东省地税局稽查案例选编》的编写，参加过全国税务系统2010年教学科研(税务稽查)论坛并进行示范演讲。长期为各地税务稽查系统做查前培训，经常为广大企事业单位授课，授课内容精彩，实操性强，信息量大，受到普遍欢迎。



云中飞的主要研究方向是企业所得税和房地产相关税收。云中飞联系电话:18926950393邮箱;zhongbi2008 @vip.163.com



云中飞的核心课程是房地产业http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dwmx.html、金融业http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102e047.html、非居民税收、资本交易http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dv5z.html、税务稽查技巧http://blog.sina.com.cn/s/blog_707400eb0102dvzn.html等。
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云中飞点评:让房地产企业感到温暖的几个文件

    当前, 土地增值税清算的风声越来越紧,正当房地产企业感到了一阵阵的寒意的时候,有一些税务局,给房地产企业送温暖来了.

文件一:

安徽省地税局关于土地增值税有关问题的批复 皖地税函【2012】583号

滁州市地方税务局：

你局《关于土地增值税有关问题的请示》（滁地税【2012】66号）收悉，经研究，现就有关事项明确如下，请遵照执行。执行中有何问题请及时报告省局。

一、关于同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题

在计算土地增值税时，对同一开发项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

纳税人在清算报告中未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。

云中飞点评: 当前,对同一开发项目中既建造有普通标准住宅又有非普通标准住宅的分别计算问题,绝大部分税务局都强行要求企业分别计算,不能合并计算. 安徽地税局就很好,给你选择权.

二、关于房地产开发项目的确认问题

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。

云中飞点评: 《建设工程规划许可证》中确认的项目比较合理, 好过 厦地税发[2010]16号第十五条规定以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准. 30万以上的工程,就必须办《建筑工程施工许可证》,云中飞认为,如果一个项目有30张《建筑工程施工许可证》,就分30个项目清算,这是不可想象的.



二〇一二年十一月十四日





     文件二\

    桂地税公告[2012]第11号广西壮族自治区地方税务局关于转让土地使用权营业税问题的公告
为了进一步规范土地使用权转让环节营业税管理，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）第二十条规定，现将转让土地使用权营业税政策公告如下：
      一、纳税人转让土地使用权，以全部价款和价外费用减除购置或受让原价（含土地成交价、土地出让金）后的余额为营业额。纳税人支付的征地拆迁、土地平整、青苗补偿、地质灾害整治等其他费用，不得从营业额中扣除。
       二、纳税人按以上方法计算缴纳营业税，应提供购置或受让该土地的发票（或《国有土地使用权有偿使用收入专用收据》）及相应的付款凭据和国有土地使用权有偿使用合同（土地转让协议）等资料。
       三、本公告从2012年10月1日起执行。


广西壮族自治区地方税务局
2012年9月27日



《广西壮族自治区自治区地方税务局关于转让土地使用权营业税问题的公告》政策解读稿

1.公告出台的背景

   土地使用权的来源有两种渠道：一种是从政府取得，即通常所说的从土地一级市场取得；二是从其他使用人取得，即通常所说的从土地二级市场取得。纳税人转让土地使用权缴纳营业税时，对第一种情况下向政府交纳的土地出让金，能否从营业额中减除问题，周边省份及区内各市地税机关有不同的理解和做法，有的允许减除，有的不允许减除，造成政策执行不统一。

2.公告出台的依据

   根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税【2003】16号）第三条第（二十）款的规定，纳税人销售购置的不动产或受让的土地使用权的，其购置或受原价可以从计税营业额减除。

   近年来，政府出让土地使用权逐步采用市场化的运作方式，在国有土地使用权有偿使用合同中，以土地成交价款代替了土地出让金的提法。因此，纳税人交纳的土地成交价款应当作为原价给予扣除。同样地，纳税人交纳的土地出让金也应当作为原价给予扣除。

3.对纳税人支付的征地拆迁、青苗补偿及地质灾害整治费等费用，不得从计税营业额中减除纳税人取得政府出让的土地使用权，其原价仅限于向政府交纳的款项。向其他单位或个人支付的款项，不论出于何种原因，均不构成受让原价，不得从计税营业额中减除。

    纳税人受让土地使用权过程中缴纳的行政事业性收费，不属于受让原价，也不得从计税营业额中扣除。

4.减除凭证的管理

   按照财税【2003】16号第四条，关于纳税人应当提供发票或其他合法有效凭证作为减除凭证的规定，纳税人应当提供交纳土地成交价款或土地出让金的国有土地有偿使用专用收款收据。鉴于土地成交价款和土地出让金收据内容较为简单，为完善管理，要求同时提供付款凭证和国有土地使用权有偿使用合同进行核对。

5.对已经缴纳营业税的事项不再进行调整

为维护正常的税收秩序，本公告从2012年10月1日起执行。对此前已经缴纳营业税的事项，不再进行调整。



附：桂地税发（2009）185号广西壮族自治区地方税务局关于营业税若干问题的通知

十一、《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）第三条第二十款，“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”的规定，属于条例第五条第（五）款“国务院财政、税务主管部门规定的其他情形”，应继续执行。

云中飞点评:

    当前,向政府交纳的土地出让金，能否从营业额中减除问题，各地税务机关有不同的理解和做法，有的允许减除，有的不允许减除，造成政策执行不统一。如果不允许减除土地出让金,差额征税还有什么意思?本次广西地税**,绝对要赞一个.

文件三\

财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税[2006]186号) ）

    “出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。本通知自2007年1月1日起执行。”

天津市地方税务局关于地下停车场等房产税、城镇土地使用税有关政策的通知津地税地[2012]16号      

五、城镇土地使用税计税起始时间的确定问题
　　1.纳税人以出让或转让方式有偿取得土地使用权，在签订土地出让合同后，如期办理相应手续取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　2.对因税务机关认可的客观原因造成未能按照合同约定时间取得土地使用权的，可根据国土部门出具的相关证明材料(如交付土地通知书等)列明的交付土地时间的次月起，作为城镇土地使用税征税起始时间。

云中飞点评:

目前，有少数企业通过招投拍取得了土地，但由于政府规划、拆迁不及时等客观因素，导致企业虽然受让取得了土地但却无法使用，主管地税机关对其征收城镇土地使用税，企业意见很大。本次天津地税能站在企业的角度思考问题,一切从实际出发，很好。



文件四

海南省地方税务局

关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的批复

琼地税函〔2011〕57号



海口市地方税务局：

你局《关于招标拍卖挂牌出让国有土地使用权有关税收征收问题的请示》（海口地税发〔2010〕317号）收悉。关于土地使用权竞得人成立新公司进行开发建设，新公司与出让人签订《国有土地使用权转让合同变更协议》以新公司名义受让国有土地使用权的涉税问题，经研究，现批复如下：

根据国土资源部于2006年5月31日发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》第十条第（二）款第6项“申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》”的规定，土地竞得人在提交的《投标（竞买）申请书》中约定成立新公司进行开发建设，并明确新公司的出资构成、成立时间等内容，在竞得人按约定成立新公司后，出让人与新公司签订《国有土地使用权转让补充协议》，以新公司名义受让国有土地使用权的，视同出让人将土地使用权直接出让给新公司，按出让国有土地使用权征收有关税款；否则，属于土地竞得人受让国有土地使用权后再将国有土地使用权转让至新公司的行为，应按转让国有土地使用权征收有关税款。

云中飞点评:

房地产企业的特点是，通常都是母公司拍下地，然后交给项目公司（即拟成立的新公司）开发，这时，一定要签一个《国有土地使用权出让合同变更协议》，把土地证办给项目公司。否则，土地证办给母公司，母公司怎么把土地拿给项目公司呢？税收问题是很严重的。可能你很羡慕海南省的这个文件，如果你所在的省没有这个文件，你可以利用下面的文件：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)
(2006年5月31日发布2006年8月1日实施　中华人民共和国国土资源部发布)
　(6)申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。

云中飞

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