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标题: 新企业会计准则：房地产开发企业应重点关注的几个具体问题 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-12-17 22:08
标题: 新企业会计准则：房地产开发企业应重点关注的几个具体问题
2006年2月，我国财政部颁布了新企业会计准则体系，这一变化对企业具有重大影响。探讨新会计准则对房地产开发企业的影响意义重大。　　一、投资性房地产
　　在旧的会计准则中并不划分投资性房地产，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，设“存货——出租开发产品”科目核算；固定资产中的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算；土地使用权在“无形资产”科目核算。
　　而在新的会计准则中，符合一定条件的资产转入“投资性房地产”进行核算。所谓投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权、长期持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。但不包括为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。
　　在初始确认中按照取得时的实际成本计量，但在后续计量中分为成本模式和公允价值模式。只要符合以下两个条件：1．投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2．企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并对其公允价值做出合理的估计。可以采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，并且将公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。准则规定，企业对投资性房地产计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，作为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式。
　　原先企业拥有的物业都被计入了固定资产，因此，物业升值与否，并没有体现在报表中。近几年物业升值迅速，如果一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房地产，必将大大提高其净资产和当期净利润。且在公允价值方法下，企业不需要计提折旧或摊销。因此，如果采用此法，企业账面利润将大幅上升，资产、所有者权益也将大幅度增长。
　　二、借款费用
　　新会计准则的主要变化：将资本化范围由专门借款扩大到一般借款；符合资本化条件的资产由固定资产扩展到存货、投资性房地产等；借款溢价或折价的摊销，采用实际利率法。
　　新会计准则允许在满足一定条件时将用于存货生产的借款费用资本化，这将对生产周期较长的房地产开发企业影响较大。如果借款较多，执行新会计准则后，允许将用于房地产开发的借款费用资本化，计入建筑物成本，建筑物的成本会有较大增加，影响企业的毛利率。同时，将大大降低房地产开发企业的财务费用，提高当期的会计利润。
　　新会计准则允许将用于购置固定资产的一般借款的费用资本化，这将降低企业的财务费用，提高其资本化当期的会计利润。
　　三、债务重组
　　新会计准则的主要变化：用以清偿债务的公允价值与债务的差额，不再计入资本公积，而是计入当期损益。并就以现金、非现金偿付以及债转股等几类清偿方式分别规定了细则。
　　此次修订后，不仅支付的对价与债务的差额可以计入当期损益，而且通过评估等方式，可人为调高所转让非现金资产的公允价值，公允价值与账面价值的差额可计入“资产转让收益”。这样，业绩差的企业或债务负担重的企业可能通过债务重组行为进行利润操纵。
　　四、非货币性资产
　　新会计准则的主要变化：非货币性资产交换再次运用了公允价值计量，但是增加了限定条件以防止企业利用非货币性资产交换蓄意虚增利润。不再以换出资产的帐面价值与相关税费之和作为换入资产的入帐价值(在没有补价的情况下，不产生损益)，而以公允价值和相关税费之和作为换入资产的入帐价值。这样，换入资产的公允价值与换出资产的帐面价值的差额可计入当期损益。由此产生的结果是，这一交换将再次产生利润，有些企业可以利用这一规定提升利润水平。
　　五、资产减值
　　原制度规定：如果已计提减值准备的资产价值又得以恢复，应在已计提减值准备的范围内转回。而新会计准则规定：资产减值损失一经确认，以后期间不得转回。这样就避免了部分企业提取秘密准备，在以后年度突击转回减值准备的可能。
　　六、金融工具确认和计量
　　原投资准则规定，短期投资按成本与市价孰低法计量。新会计准则则规定，对于交易性金融资产，期末按公允价值计量，公允价值的变动计入当期损益。此外，新会计准则规定，符合条件的衍生金融工具不再仅在表外列示，而是进入表内计量。这两条规定都将对企业利润形成一定影响。
　　七、所得税
　　旧制度要求企业采用应付税款法和纳税影响会计法(包括递延法或债务法)核算所得税。纳税影响会计法中的债务法为收益表债务法。新准则要求企业采用资产负债表债务法核算所得税。收益表债务法注重时间性差异，可计算当期的影响，不能反映对未来的影响，不能处理非时间性差异的暂时性差异。而资产负债表债务法注重暂时性差异，可直接得出递延所得税资产、递延所得税负债余额，能直接反映其对未来的影响，可处理所有的暂时性差异。暂时性差异，从资产和负债看，是一项资产或负债的计税基础和其在资产负债表中的账面价值之间的差额，随着时间推移将会消除。该项差异在以后年度资产收回或负债清偿时，会产生应税利润或可抵扣金额。
　　原制度纳税影响会计法确认递延税款，在递延法下适用当前税率；在债务法下，可按现行税率也可按预期转回时的税率。新准则规定在资产负债表债务法下，确认递延税款适用预期转回时的税率。
　　新准则充分体现了谨慎性原则的要求。准则规定对可抵减暂时性差异，在该差异的转销期间内，要有足够的应税利润可供抵扣。同时，对已经确认的递延资产，应在每一资产负债表日重新估价，如果不符合确认标准，应将预计不能实现的部分立即确认为本期所得税费用。新准则的所得税确定方法体现了权责发生制要求和配比原则，将对前期有关报表项目数额进行追溯调整，这将对企业各期所得税费用产生影响。

作者: 何年 时间: 2009-8-18 16:28
哈哈，这么老的文章，但我居然有点用

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