[资料] “以房抵工程款”土地增值税问题以及合作建房涉税问题 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2009-4-14 21:00:15 |只看该作者 |正序浏览

我公司是房地产开发公司，现开发一项目涉及到合作建房问题。情形如下：我公司只提供土地，另一合作提供建设，建成后，开发产品进行5：5分配，然后再各自进行销售，合作方是建筑施工企业。国税发[2006]31号文件（以下简称31号文件），　　开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：? （一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额
　　　为了更好理解我的处理方式，我假设案例如下：项目建成后，合作方共发生建设成本1200万元，合同约定，房产建成后，合作方得4000m2，剩余归房地产公司所有，当年开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2.
　　具体处理如下：
　　1.收到合作方的建筑发票时
　　借：开发成本1200万
　　　贷：应付帐款???合作方1200万元
　　2.分配开发产品时
　　借：经营成本1120万[（4000）×2800=1120万]
　　　贷：开发产品1120万
　　同时结转收入：
　　借：应付帐款???合作方1200万元
　　　贷：经营收入1200万
　　3.计提营业税
　　借：营业税金及附加66.6万
　　　贷：应交税金???应交营业税66.6万
　　1200－1120－66.6=13.4万元应计入房地产公司当期应纳税所得额开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
　　此差额计入当期应纳税所得额，是房地产开发公司的纳税义务吗？对此环节的的营业税，我的处理有点把握不准，请专家帮指点一下。由于合作方再行销售时，只能以地产公司名义对外开具开发票，假如合作方全部销售收入为3000万，我的处理如下：借：银行存款 3000万贷：其他应付款 ???合作方 2254.245万元应交税金???代扣代缴税金 745.755万元税金：营业税及附加166.5万元，土地增值按税率2%预征，税金为60万，企业所得税（3000-1200-166.5-60）万元*33%=519.255万元，税金合计：745.755万元。迫切请专家帮助指点！特别是双方在营业税方面，国税函发[1995]156号文件我理解不清。这种合作建房，究竟如何税务处理？

　　