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标题: 【83号专题】一个考倒人的房地产问题 [打印本页]

作者: 盼兮 时间: 2008-11-14 11:24
标题: 【83号专题】一个考倒人的房地产问题
问题来源是这样的，根据早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。国土部于1999年出台的《闲置土地处置办法》规定了对闲置土地征收闲置费，上限为土地出让金的20%。中央政府2008年1月发布了2008年的第3号文件，这份名为《国务院关于促进节约集约用地的通知》，国务院3号文此次不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

于是，根据这样的规定，公司的香港帐，就计提了土地闲置费到开发成本中，而在德勤审计时，认为不应该列入开发成本，应该作为费用拨备。

为了反驳事务所的观点，经理拿出来了国税发[2006]31号文，条文如下：
12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

这个条文，我们公司要引用，存在两个问题，1、这是针对内资企业的，外资是否适用？2、讲的是土地的出让，而我们土地是转让取得，是否适用？

先问了注册会计师A，他认为，如果取得行政事业收据，则入土地成本；如果取得滞纳金、罚款票据，入营业外支出，且不能税前扣除。

再问了注册会计师B，他认为，期间费用是当期费用，开发成本将在本期及以后期间分摊，首先界定这样的闲置费是当期还是跨期的，显然这样的政府收费是跨期的，则应入成本。

刚开始，我也跟A、B的思路一样，直到问了注册会计师C，思路才明朗了。他认为，在计提时，是一种预计负债，依照会计准则，应该入费用。因为根据谨慎性原则，上市公司进行各项准备的计提，就是为了将这种损益在当期反应出来，如果入成本，则借方入资产，变成计提没有意义了。他的这种观点我很赞成，之前的观点都被税法忽悠了，将会计准则跟税法混淆了。

我收集了各家观点，得出这样的结论，土地闲置费在计提时是计入费用，在实际发生时是计入开发成本。自以为这样的结论比较圆满了，就再将这个问题问了注册会计师D，结果他反驳了C的观点，他认为计提的目的是为了确认预计负债，而不是为了确认损益，因此这也不是一种准备，所以，如果这个收费是合理的行政事业收费，计提时应该计入成本；如果这个收费是处罚性收费，则应该计入费用。听来这个更有道理，C似乎将各项准备跟预计负债又混淆了。再问回C，他还是坚持之前的观点，但换了个角度来理解，因为如果借方入开发成本，是一种资产，而预计资产一般是不确认的，所以他认为入费用。

A、B、C、D的水平，通过这样一道问题，显示出来。

到底入成本，还是入费用，你弄明白了

作者: 艺曼 时间: 2008-11-14 15:33
我糊涂了，我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，现在看完后反而不知进哪科目

作者: 银河飞雪 时间: 2008-11-18 23:30
非常有意思的问题，欢迎大家讨论

我觉得：房地产企业既然在境内开发应该按照国内准则进行会计处理，一般不计提土地闲置费，发生时计入开发成本

德勤审计时按照国际准则计提入当期费用

确实有点搞糊涂了

作者: ZHOUYUE 时间: 2008-11-21 10:17
确实有点搞糊涂了

作者: 浮槎山 时间: 2008-11-21 11:42
我觉得交纳土地闲置费，这是公司管理不好造成的，应当进入管理费用。不知这么说对否。请各路高手批评指正。

作者: 一枝梅 时间: 2008-11-28 15:05
我公司收到的《征收土地闲置费通知》里写了，我公司这块土地的《国有土地使用证》是1994年3月的，未按期开发，土地闲置时间共10年，计征土地闲置费为18个月，征收标准为每月每平方5元。
我公司于07年中交了这笔款。票据是行政事业性收费票据。之前没听说谁交了这个钱，就是07年时才突然下的通知。
我是直接放入开发成本。

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-11-28 15:21
我看明白了,CD的观点是入费用,因为D说如果是处罚性的收费进费用,而闲置费就是处罚性质的,

作者: 天平猫 时间: 2008-12-23 09:38
其实对于模糊有争执的观点的支出，第一时间进是进成本，等到事务所或税务局来查，他门有本事讲出不争议的道理出来，再年底调，就这么简单！毕竟税务局的大爷们没多少是专业的！

作者: CC18 时间: 2008-12-27 08:02
我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，

作者: jmgzf 时间: 2009-1-19 15:48
列成本吧，预计负债也没有说不能对应为资产啊，税务处理能跟税务结合是最好的，皆大欢喜，省的调来调去的，四大所的水平就那样，他们很死板教条的，不懂国情。

作者: 棉花糖 时间: 2009-1-22 14:35
个人觉得应入当期损益。

作者: 周海 时间: 2009-2-10 16:20
很有意思啊呵呵 O(∩_∩)O谢谢楼主了啊

作者: 宝贝睿睿 时间: 2009-2-12 10:24
收集了各家观点，得出这样的结论，土地闲置费在计提时是计入费用
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=8295

作者: 香草咖啡 时间: 2009-2-18 21:05
还真是糊涂了～～～～～

作者: 肩膀上的蜻蜓 时间: 2009-2-26 10:20
学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: zl0452 时间: 2009-3-5 14:54
我同意D得观点

作者: 水无缘 时间: 2009-3-5 15:44

zhenshi

作者: dai0797 时间: 2009-3-9 16:26
真是一个头痛的难题哈

作者: 公仔 时间: 2009-3-11 15:02
标题: 回复 1# 的帖子
我同意注会D的看法。

作者: 房产财税 时间: 2009-3-12 13:39
谢谢分享，共同努力！

作者: 天行健追求卓越 时间: 2009-3-21 11:59
有点晕

作者: 小飞鱼 时间: 2009-3-21 17:26
有点糊涂啊！！还没有接触到具体问题！

作者: 天天书友 时间: 2009-3-24 08:47
晕了，究竟进哪呀。我觉得应进·营业外支出，属于罚款性费用。

作者: huang7890 时间: 2009-3-26 15:55
我认为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，

作者: 哈迪斯 时间: 2009-3-30 10:47
没看明白啊！！

:( :(

作者: 海韵 时间: 2009-4-6 21:56
学习学习了，谢谢版主

作者: 心比天高 时间: 2009-4-9 16:57
入费用还是成本要看公司的需要，要当期利润就入成本，要省土地增值税就入费用

作者: 伏羲，伏羲 时间: 2009-4-13 16:54
国情不一样，我认为香港应该是中国的一部分，所以适用国务院的管理办法。

作者: 清香茶杯 时间: 2009-4-13 19:02
标题: 好象简单的问题复杂化了
经理拿出来的国税发[2006]31号文，
12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而

缴纳

的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；... ...

缴纳了

才计成本,之前预计当然进费用

作者: 吴东新 时间: 2009-4-21 01:54
标题: 学习学习!!
很有意思的问题!!

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-26 23:46
进成本比较合理

作者: 太阳鱼 时间: 2009-4-27 15:56
列入成本，土地闲置费一般企业都不会计提的，等到发生时入成本。

作者: 刘建 时间: 2009-4-27 20:19
标题: 回复 8# 的帖子
高见！

作者: 杜拉拉 时间: 2009-4-29 11:54
国际准则是要预提的，但中国准则实际发生时入成本即可

作者: 黑羽 时间: 2009-5-6 00:13
中国会计都偷懒的，一般都不计提这那的，都实际发生了再随便找个对眼的科目入了再说。

作者: 朱少华 时间: 2009-5-8 14:11
反正我是搞不懂了，呵呵

作者: 吴语 时间: 2009-5-9 23:56

呵呵,我也是搞不懂.

作者: 图腾999 时间: 2009-8-7 13:34
见识了，还没遇到这样的问题。

作者: 泥鳅黄鳝 时间: 2009-8-7 17:34
我觉得会计上怎么样处理不要紧，关键是税局认为怎么样处理对，税法＞＞＞＞＞会计法

作者: 王云翔 时间: 2009-9-4 16:52
这些专题都是经常碰到的有没有比较好的处理方法？

作者: 子陌 时间: 2009-9-7 11:48
还是没明白

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-7 16:45
我的理解：预提的土地闲置费，在将来是会发生的，按权益发生制原则，凡是应属本期的收入和费用，不论其款项是否收到或付出，都作为本期的收入和费用处理。所以我认为会计分录为：预提时，借：开发成本，贷：预提费用。交纳时，借：预提费用，贷：银行存款。

作者: 风雪夜归人 时间: 2009-9-7 17:03
虽然会计上没有明确土地闲置费应计入哪科目，但税法是明确的，新31号就明确列入房地产计税成本，既然税法上都是计入成本，我想会计上也应该是计入成本的，所以我认为预提的土地闲置费也是计入成本。

作者: 嫦娥一号 时间: 2009-9-7 20:06
没接触过，看不明白啊！！！

作者: 史永彦 时间: 2009-9-8 20:18
一头雾水，弄不明白！！！

作者: 虚心的人 时间: 2009-9-12 17:20
学习学习了。。。。。。。。。

作者: 柯艺辉 时间: 2009-9-16 12:47
真是的有点搞湖涂了。不过还是认为进成本。

作者: wxdslj 时间: 2009-9-29 18:44
会计帐务问题不能以税务文件为准，只是在计税时以税局文件为准

作者: 湘寒雨清 时间: 2009-9-29 21:33
标题: 回复 1# 的帖子
个人感觉是C对。
楼主你其实也是认为C的水平高吧？

作者: 四十五楼 时间: 2009-10-9 14:00
学习一下，学习一下

作者: 长风 时间: 2009-10-12 17:47
我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，

作者: 虚心的人 时间: 2009-10-12 17:50
看看学学是什么问题。。。。。。。。。

作者: 小虫了 时间: 2009-10-13 15:18
我觉得应该算是计入土地开发成本,应该公司土地的闲置是公司开发的时间性问题,是一种自然形成的属于土地成本的一部分.另外,收取闲置费应该不算是惩罚性的行政罚款.

作者: gslvip 时间: 2009-10-17 10:03
很是一个糊涂不是一般的糊涂

作者: 冰会计 时间: 2009-10-26 17:16
我认为应该进成本:符合国税局(2006)31号文件规定,转让或出让都是给国家交了契税的,它是在经营中发生的罚金,不是违法的支出,各开发公司在经营方面有自己的安排,是一种经营策略.

作者: 青工二 时间: 2009-10-28 15:45
绕口令一样，快绕晕了
我认为应进成本，C的观点是只注重了科目的借方，D的观点是注意贷方
我认同D的观点。
不过，这事，应该是有争议的，不一定就是哪方错了，因为各自的出发点都是没错的吧。

作者: 盼兮 时间: 2009-10-28 23:53
一年前发的一个贴子，居然有这么多人关注。
以后要多多泡这个论坛。

作者: 五月轻风 时间: 2009-10-29 08:04
标题: 回复 1# 的帖子
继续学习中！

作者: 4988 时间: 2009-10-30 16:22
进入成本,有利于以后增大成本,减少土地增值税的交纳

作者: 开心一笑 时间: 2009-11-1 18:18
我越看越糊涂了,怎么回事?

作者: XMLLH 时间: 2009-11-3 14:38
金额比较大，发生时进入成本

作者: cosolufo 时间: 2009-11-6 11:35
我觉得交纳土地闲置费，这是公司管理不好造成的，应当进入管理费用。

作者: 乱飞天下 时间: 2009-11-13 13:28
只有上市公司因为信息披露的问题才会牵扯到预提，预提时应计入土地成本，一般未上市房地产公司应该在实际缴纳时计入土地成本。

作者: chenwuhen 时间: 2009-11-16 22:06
标题: 回复 32# 的帖子
赞同32楼的观点。。

作者: chenxiumin 时间: 2009-11-16 22:36
能进成本的还是进成本，税务局查到再说，他们也不能拿出证据说不是成本的

作者: 天柱睛雪 时间: 2009-12-27 13:23
学习了。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: slamdunk168 时间: 2009-12-28 17:09
看来土地是地产开发中的重要组成部分啊（因为俺是菜鸟）

作者: 爱在心上 时间: 2010-1-12 13:29
这个问题搞的晕乎乎的，不过是这个理。

作者: lwm天赐 时间: 2010-1-17 09:16
我也是个新手大家说的很有道理我会好好学习的多谢各位的指点

作者: 回风 时间: 2010-1-31 16:49
应该是没发生就不考虑实际发生时计入成本

作者: tlj50552010 时间: 2010-3-7 19:47
偶觉得也是实际发生时进成本

作者: 王星 时间: 2010-3-11 15:27
偶支持：
公司管理不好造成的，应当进入管理费用。

作者: 风舞云 时间: 2010-3-14 02:48
各有各的道理啊如果是我做账就进成本啦

作者: 周菊 时间: 2010-3-15 12:13
长知识了!!!

作者: 才子 时间: 2010-3-16 17:14
刚入行，不太清楚，多多学习

作者: xiaostar 时间: 2010-3-16 23:25
新人，本身都不熟悉，看完之后更稀里糊涂了

作者: SHCHFUWU 时间: 2010-3-18 22:24
[quote]原帖由 银河飞雪 于 2008-11-18 23:30 发表

非常有意思的问题，欢迎大家讨论

我觉得：房地产企业既然在境内开发应该按照国内准则进行会计处理，一般不计提土地闲置费，发生时计入开发成本

德勤审计时按照国际准则计提入当期费用

我认为正确

作者: 北海星云 时间: 2010-3-20 19:42
我觉得入成本好，对土地增值税清算时有好外。

作者: 江苏 时间: 2010-3-23 07:25
点搞糊涂了

作者: 何万强 时间: 2010-3-23 09:00
说的好像都有道理啊，他们

作者: 柏尧毛毛 时间: 2010-3-23 09:27
标题: 我的一点见解
我也正在处理一个关于发生了的土地闲置费的问题。

土地闲置费并不是罚款，而是随着时间的推移，产生的地价差额，政府为了避免开发商大量囤积土地而采取的适量征收土地闲置费，也就是变相征收土地地价款，税法也承认了土地闲置费的地价款性质，所以入成本是无可厚非的。

之所以产生土地闲置费我认为也不是公司管理造成的，因为土地增值差额远远不止于土地闲置费那几十万。

无论是作为费用处理，还是列为成本，都可以在土地增值税清算时候扣除。因为土地增值税清算是非常系统繁琐的工作，不会因为我们入了哪个科目而改变清算的结果，最主要的是单据是否符合清算扣除的科目。

土地闲置费的征收非常有弹性的，我认为这些中国国内政策性的收费项目不应该按照国际准则提前预提，毕竟我们没有看到缴纳通知，没有收到票据，就不能断定一定要交多少钱，提前预提存在夸大成本的可能。

作者: valent2010 时间: 2010-3-25 09:11
题都没看明白哦，好难，继续看。。。

作者: 新新手 时间: 2010-4-7 09:38
好像也没有方向了，搞糊涂了

作者: 珠兰花开 时间: 2010-4-13 18:50
标题: 预计负债的部分很欠缺
好像有个线划分

作者: yj870705 时间: 2010-4-19 15:30
谢谢分享，学习一下！

作者: 634262957 时间: 2010-4-23 08:55
http://www.accessoft.com/bbs/index.asp

作者: 广西河池 时间: 2010-4-26 15:49
看了，似懂似非，有点难度

作者: 冰血情人 时间: 2010-4-27 11:18
列入成本..
相当于来年的招投标的新的土地增值价.

作者: wangchm 时间: 2010-4-28 16:08
学习，再学习，努力学习

作者: showy 时间: 2010-5-15 10:18
确实是管理的问题,进费用比较靠谱...

作者: 汪思亮 时间: 2010-5-18 09:05
做事--认真!把普通变成非凡,让平常美丽动人!
做人--热忱!用激情燃烧自己,让火光照亮别人!
以会计成就人生！！！

作者: 空中的，麦子 时间: 2010-5-27 11:11
不是上市公司，就没必要提，等实际发生时进成本。

作者: qxl8513849 时间: 2010-6-12 00:31
我公司收到的《征收土地闲置费通知》里写了，我公司这块土地的《国有土地使用证》是1994年3月的，未按期开发，土地闲置时间共10年，计征土地闲置费为18个月，征收标准为每月每平方5元。
我公司于07年中交了这笔款。票据是行政事业性收费票据。之前没听说谁交了这个钱，就是07年时才突然下的通知。
我是直接放入开发成本。

作者: 南坪新手 时间: 2010-6-21 20:11
楼上的回复非常有激情呀工，呵呵

作者: xingzhe1982 时间: 2010-6-21 20:35
xiexie ,xuexixuexi

作者: 一名 时间: 2010-6-22 10:18
闲置费是可以入开发成本，超过预定时间不开发就的进行预提，尤其是对上市公司

作者: 同同 时间: 2010-6-28 14:35
应该是费用。别问为什么。

作者: sunnyjuly 时间: 2010-7-9 10:23
59#楼的错了，根据最新的国税函[2010]220号《关于土地增值税清算有关问题的通知》规定：“不论房地产开发企业因何种原因，逾期开发缴纳的土地闲置费都不得扣除"

作者: 天使之眼 时间: 2010-7-9 14:34
标题: 回复 1# 的帖子
上市公司信息披露的需要，目的是预计负债。所以我认为德勤做费用拨备是对的。

作者: 晚风 时间: 2010-7-15 11:10
呵呵，学习学习呀。。。。

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