【税局答疑】转让旧房如何计算土增税？
问题：
东莞办公性质的房产，在交易过户时，如果按差额方式计税，土地增值额的计算公式是怎样的？法定的扣除项目有哪些？是否可以扣除房产的折旧（原登记价*5%*持有年限）？
答复：
东莞市12366纳税服务中心答复：
尊敬的纳税人(扣缴义务人、缴费人)您好！您所提交的网上留言已收悉，现答复如下：
对于转让旧房及建筑物:
一、纳税人能提供重置评估报告（即扣除项成本评估报告），经税务部门采信的，按照据实方式计算应缴纳的土地增值税。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）的规定：“第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。”
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十条规定：“条例第七条所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数。
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额＝增值额X30% ；(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的 土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5% ；(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的 土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15% ；(四)增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35% 公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。” 。
二、纳税人不能提供重置评估报告，但能提供购房发票的，经税务部门确认，除可扣除发票所载金额外，还可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%扣除（满12个月计一年，超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年），其购买时所缴纳的契税也可以扣除，计算征收方式按照据实方式征收。
三、纳税人既不能提供重置评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，且核定征收率不低于5%。上述回复仅供参考。感谢您对本网站的支持！
答复机构：国家税务总局东莞市松山湖高新技术产业开发区税务局
答复时间：2021-06-03 17:47