我们知道，房地产开发企业土地增值税税款征收方式分为查账征收、核定征收两种，选择不同的征收方式对税负金额的影响很大,一般而言，核定征收方式计算简单、操作便利、对于高增值项目，一般情况下土地增值税税负低于查账征收模式，大多企业都心驰神往。
但在目前实践中，税务机关为了配合国家对房地产企业进行宏观调控，充分发挥土地增值税调控作用，土地增值税通过核定征收的方式难度越来越大。
根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十四条规定，实行核定征收须符合以下条件之一：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第四条“规范核定征收，堵塞税收征管漏洞”规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。
土地增值税清算按照发起对象分为两类，一类是企业主动清算（以下简称为主动清算）、另外一类是税务机关通知清算（以下简称为通知清算）。
营改增后，房地产企业涉及增值税、土地增值税、企业所得税，综合考虑金税三期对各个税种的征管现状后发现，对照核定征收的几种情形，对于去化较快的项目，企业通过主动清算中“逾期仍不清算”创造核定征收的可能性最大。
按照税法规定，土地增值税清算按照发起对象分为两类，一类是企业主动清算（以下简称为主动清算）、另外一类是税务机关通知清算（以下简称为通知清算）。
通知清算的时间节点，大家都比较熟悉、即项目竣工验收后，（出售+自用+出租）面积/总可售面积≥85%，或者取得销售（预售）许可证满三年。
需要提醒企业的是，这个销售（预售）许可证是指的该开发项目的最后一份，例如，《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号）第八条规定第二十一条第（二）款规定，“取得项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”。
对于主动清算是不是有明确的节点呢？
《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对于以上三种情形，我们称之为主动清算，对于后两种，因为涉及到项目或者土地的产权过户，企业一般会主动或者迫于合作单位的压力，及时缴纳土地增值税清算。
但是对于第一种情形，因为不涉及到合作单位，所以企业为了减少资金的流出，一般不会主动进行土地增值税清算。
而《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第十一条规定，对于符合规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。如果企业应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算，但在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第（五）款又规定，“发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的”，税务机关有权核定其应纳税额。
按照如上流程，企业有实现核定征收的目的。
除了关注税率，对于分期开发的房地产项目，还要结合各期的开发产品关注未来税负，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第三十六条规定，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。
我之前就曾接过一个案子，第一期开发的是高档别墅，土地增值税如果按照查账征收则将适用60%的税率，因此，企业通过公关协调、最后按照当地核定征收8%的税率征收了土地增值税；但是企业没有想到土地增值税清算征收方式具有连贯一致性，第二期、第三期开发产品均为普通标准住宅且增值率没有超过20%的情况下，税务机关仍然要按照8%的税率征收土地增值税。
尽管最后在我们的指导下，企业经过证据举证，如愿实现了第二、三期的查账征收，但是中间平白增加了很多波折。在金税三期发挥、国地税合并的大背景下，没有人能保证后这样的好运还能再次眷顾、类似的乾坤大挪移再次发生。
最后，也许有企业会问，如果开发项目还没有达到清算条件，是否需要创造条件提前清算呢？
记得我在为房地产企业做咨询时，经常会有企业老板或者财务老总问我，土地增值税会不会取消。如果开发项目的土地增值税清算能够拖到取消土地增值税，企业是不是就不用进行土地增值税清算了。
2018年3月19日，财政部官网刊发了署名条法司的《2018年财政部立法工作安排》，其中提到，对土地增值税法等部门规章进行立法研究，争取尽早形成一定的立法成果，由此看来，土地增值税短期内取消可能性不大。
因此，我的建议是，如果企业还在地税机关有资源，则尽量创造条件，在国地税合并前进行清算，避免未来国地税合并后，税务机关尽遣精锐对企业形成合围之势，那时兵临城下，企业将没有太多的回旋余地。
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