转帖:项目合作会计处理 - 房地产会计网

目前，房地产行业不时有这种业务发生，比如，M房地产公司有一块土地急需进行房产开发，但因资金紧张而与N公司就这一项目进行合作，M房地产公司出地、N公司出资，项目完成后，双方就此项目所获得的净收益按协议分成并退还N公司的出资。我们可称为项目合作业务。

新的、特殊的经济业务，表面看来，N公司是出资方，应该作为一种投资，由于投资时间比较长，应计入“长期股权投资”；M房地产公司是受资方，理应计入“实收资本”，事实上，双方并非真正的投资与被投资的关系。如何进行会计处理，目前还没有作出统一规范，不过，实务上却存在两种截然不同的会计处理方法的观点。

一是受资方作为“资本公积”、出资方作为“长期股权投资”处理。赞同这种观点的理由很简单：合作时，既然一方出资、另一方受资，便可理解为投资与接受投资，然而由于出资方的权利受到限制，所以，先通过“资本公积”处理，同时，由于项目完成后，双方需就此项目所获得的收益按协议分成，所以，一年后，应将“资本公积”转增为“实收资本”，因为只有投资者才可以获得净利润的分配。有关会计处理如下：

受资方M房地产公司会计处理：（1）接受N公司资金时，借：银行存款；贷：资本公积一年后，将“资本公积”转增为“实收资本”。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成，借：利润分配———应付某项目利润；贷：应付利润。（3）项目完成后，按协议退还N公司资金时：借：实收资本；贷：银行存款。

出资方N公司会计处理：（1）出资时，借：长期股权投资；贷：银行存款。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：应收利润；贷：投资收益。（3）项目完成后，按协议退还投资时，借：银行存款；贷：长期股权投资。

对此，有人认为，这种做法没有道理。理由是：（1）假定M房地产公司原有所有者权益为4000万元，N公司合作项目的出资额为6000万元，如果按上述方法进行会计处理，一年后，则N公司的出资比例超过50%%，对M房地产公司应该有绝对的控制权，然而，事实上，N公司只对该项目有表决权，显然这种做法难以理解。（2）项目完成后，双方按协议退还投资，减少“实收资本”，这与《公司法》中的相关规定———资本保全相矛盾。（3）假定一年后不将“资本公积”转增为“实收资本”，那么，项目完成后双方就此项目所获得的收益按协议分成时的会计处理，缺乏理论依据。（4）此外，N公司合作项目的出资额为6000万元，那么，M房地产公司合作项目的出资部分———土地又如何反映？在哪里反映？有无可以反映的理论依据？事实上，土地根本没办法得到反映。（5）如果M房地产公司的会计处理不合理，则N公司就不应该作为“长期股权投资”进行会计处理。

二是受资方作为债务处理、出资方作为债权处理。持这种观点的理由是：如果受资方只反映项目合作对方的出资额、无法反映受资方自身在该项目合作中的出资额，显然不能真实地反映投资者的出资比例，所以，因项目合作而接受的资金只能看作是借入资金，由于合作时间比较长，且为非金融借款，故作为“长期应付款”处理，出资方则可作为“长期债权投资”处理。

受资方M房地产公司会计处理：（1）接受N公司资金时，借：银行存款；贷：长期应付款———某项目。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，与第一观点的会计处理相同。（3）项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款———某项目；贷：银行存款。

对此，持观点一的人认为此法不妥，理由是：只有投资者才可以按出资比例获得净利润的分配，如果N公司是债权人，就没有资格参与M房地产公司净利润的分配，所以，N公司只能是投资者，而M房地产公司自然是接受投资者，而非债务人。

笔者比较倾向于第二种观点。理由是：第一，笔者认为持第二种观点的人所说的理由更有道理；第二，不少受资公司在采用第一种观点对项目合作业务进行会计处理时，既没有对增资部分在工商部门变更注册资金（原因是以后将要退回），也没有打算在退还合作资金时办理变更手续以及在指定报纸上公告，这种操作本身也是违规的；第三，笔者认为项目合作业务的性质是一种融资行为，既有点类似于公司之间的资金拆借（有偿使用，但所付的代价并非本金的一定百分比，而是合作项目所获收益的一定百分比，并应计入“财务费用”。不过，由于项目合作业务的特殊性———即所付的代价需按项目所获税后收益计算，所有损益类账户均已结平，因而此时最好通过“利润分配———未分配利润”核算，但必须在会计报表附注中说明此处的“利润分配———未分配利润”的减少相当于“财务费用”的增加），又有点类似于“应付引进设备款”（即在受益以后归还），所以双方的关系应该是一种债权债务关系。第四，应将第二种观点的会计处理进行适当改进，受资方增设“应付合作项目款”，以反映受资方就此项目所获得的收益按协议分给出资方的款项；出资方增设“应收合作项目款”，以反映出资方就此项目获得的收益按协议分得的款项。具体如下：

受资方M房地产公司会计处理：（1）接受N公司资金时，借：银行存款；贷：长期应付款———应付项目合作款（受资额）。（2）项目完成后，每年双方就此项目所获得的收益按协议分成时，借：利润分配———未分配利润；贷：应付合作项目款———某项目（应计收益）。（3）支付N公司所获得的收益时，借：应付合作项目款———某项目（应计收益）；贷：银行存款。（4）项目完成后，按协议退还N公司资金时，借：长期应付款———应付项目合作款（受资额）；贷：银行存款。