房地产财税答疑—低价向员工售房的个税问题 - 房地产会计网

我们是一家房地产开发企业，作为一项内部福利，公司内部员工购买本公司房子可以给予折扣优惠，请问对于这项福利是否涉及个人所得税？

我们知道，在税法中，如果销售价格明显偏低，会被税务机关认定为不合理交易，从而存在被核定销售价格的风险。

对于什么样的销售价格会被认定为偏低或者偏高，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第十九条规定：

对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。

转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。

通过以上文件可知，合理的销售价格需在市场价的百分之三十之内上下浮动，所以，企业需要注意的是，若对员工买房给予优惠，需要注意七折的限定。

除此之外，若企业因特殊原因超过限定范围，被税务机关核定销售价格，员工是否需要对于实际售价与核定售价甚至市场价之间的差额部分缴纳个人所得税。《财政部、国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人所得税问题的通知》（财税[2007]13号）有明确规定：

一、根据住房制度改革政策的有关规定，国家机关、企事业单位及其他组织（以下简称单位）在住房制度改革期间，按照所在地县级以上人民政府规定的房改成本价格向职工出售公有住房，职工因支付的房改成本价格低于房屋建造成本价格或市场价格而取得的差价收益，免征个人所得税。

二、除本通知第一条规定情形外，根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的有关规定，单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，属于个人所得税应税所得，应按照"工资、薪金所得"项目缴纳个人所得税。

前款所称差价部分，是指职工实际支付的购房价款低于该房屋的购置或建造成本价格的差额。

可见，个人所得税是否计征的标准不是实际售价与核定售价或市场价之间的差额，而是实际售价与企业购置或建造成本之间的差额。而对于房地产开发企业而言，不存在购置情况，主要看建造成本。

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