城市更新一般流程是，政府依照城市发展规划，按照法定程序收回土地使用权，并向土地使用人（被征收方）支付补偿。补偿的形式有货币补偿和实物补偿等方式。
因城市更新模式较多，不能一一展开，本文以“政府主导、统一规划、整体更新”的情况为例，即政府招标、毛地出让，企业自行拆迁为例，其中涉及到三方，即征收方（政府）、被征收方（原土地使用人）、和土地受让方（房地产开发企业）。土地受让方（房地产开发企业）作为残局收拾者，需要搞清搞透，否则隐患迭生。
一般情况下，被征收方（原土地使用人）又可以分为个人、企业、基层组织（村委或街道）三种类型，土地被收回时要涉及如下税种。
一、增值税
《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号）文件第一条第（三十七）项规定，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。
这一点与营业税有本质的不同，《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发〔1993〕149号)规定，不征收营业税。
因此，不论拆迁户是个人还是企业，原则上都应办理免征增值税优惠备案。
二、土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。
三、契税
至于拆迁的契税，依据《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》（财税[2012]82号）第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
四、所得税
除了上述税种，还涉及到所得税。
（一）个人
被征收方属于个人，即我们常说的拆迁户，按照《财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税〔2005〕45号）文件第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
（二）企业
1.符合政策性搬迁规定情形的，根据《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）规定处理。
2.不符合政策性搬迁规定情形的，取得的补偿收入作为企业所得税应税收入，发生的损失、费用按规定税前扣除。
（三）基层组织（村委或街道）
因政府征收土地及地上建筑物而取得的货币补偿和实物补偿，不征收企业所得税。
比较而言，对被征收方来说，货币安置涉税比较简单，但是对受让方的涉税影响，尤其是实物安置时则比较复杂。欲知详情待下回分解。
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