筹建期截止时点，你选对了吗（一） - 房地产会计网

近日，某企业提问，房地产筹建期截止时间以什么为标志？说来话长。筹建期指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日的期间。筹建期间发生的费用为开办费，《企业会计准则—应用指南》中明确，开办费，具体包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等内容，在“管理费用”科目进行核算。企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等的费用，同样属于开办费范畴。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第五条“关于筹办期业务招待费等费用税前扣除问题”规定，企业在筹建期间，发生的与筹办活动有关的业务招待费支出，可按实际发生额的60%计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除；发生的广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入企业筹办费，并按有关规定在税前扣除。国家税务总局所得税司在《中国税务》杂志2013年第3期发表署名文章——《纳税人不可不知的所得税新政》，文章对筹办期相关内容解读如下：企业在筹办期发生的包括业务招待费、广告费和业务宣传费等的费用，属于筹办费范畴，根据《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）的规定，企业可以选择在经营开始年度一次性摊销或平均三年摊销。由于《实施条例》对上述费用在扣除时有限定性规定，因此，15号公告第五条规定，企业在筹建期发生的与筹办活动有关的业务招待费，可按实际发生额的60%计入筹办费；广告费和业务宣传费，可按实际发生额计入筹办费。

企业生产经营开始后，其按照国税函[2009]98号文规定摊销的筹办费中的业务招待费、广告费和业务宣传费数额，加上当年度发生的业务招待费、广告费和业务宣传费之和，作为该年度企业业务招待费、广告费和业务宣传费总额，按照《实施条例》的有关规定计算扣除。

业务招待费部分，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。从中可以看出，筹办期结束的早晚，影响最大的其实是业务招待费，筹办期发生的业务招待费只能按照60%的比例计入业务招待费总额。

计算公式如下：（100*60%+200）*60%=10*60%*60%+200*60%，相当于筹办期发生的业务招待费只能按照实际发生额*36%计算。事实上，房地产企业为了尽早办好各种证照、手续，需要理顺各种关系，前期发生的业务招待费金额巨大，此时，如果只能按照36%计算，损失巨大。因此，房地产企业越早结束筹建期，对企业越为有利。筹办期具体什么时候结束，以什么为标志呢？我们一起探讨。

（1）《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）第二条明确：“专业从事房地产开发经营的外商投资，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。

如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。”此处的取得经营项目的时间，一般是指取得房地产开发用地的时间。

（2）《国家税务总局关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》（国税函[2003]1239号）明确，为便于各地具体执行和掌握，对新办企业、单位开业之日的执行口径统一为纳税人取得营业执照上标明的设立日期。

（3）《国家税务总局关于印发〈税收减免管理办法（试行）〉的通知》（国税发〔2005〕129号）文件之附件《企业所得税减免税审批条件》第十五条第（二）款规定，新办企业减免税执行起始时间的生产经营之日是指纳税人取得第一笔收入之日。