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标题: 最新以房抵工程款的税务处理分析 [打印本页]
作者: 漂流部落 时间: 2018-7-19 13:07
标题: 最新以房抵工程款的税务处理分析
房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款（以下简称以房抵债），房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理
（一）增值税
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
相比采用简易计税方法，采用一般计税方法的特殊之处在于其销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）企业所得税
《
企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《
国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（
国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
可见，以房抵债在所得税上就是“视同销售”，而按照增值税文件
财税[2016]36号文的规定就是销售，定义上存在差异。但两者如都是根据市场销售价格确认销售收入，计算上不存在差异。
（三）土地增值税
根据以上税收法规规定，以房抵债属于土地增值税上的视同销售，销售收入不含增值税。收入的确认需按
国税发[2009]91号第十九条的要求进行，但笔者认为，在商品房市场价格已存在的情况下，根本没有必要按照所规定的顺序来确认收入，直接按照市场价格来确认并无不当之处。这也许是税法对“视同销售”的定义和理解不同所造成的影响之一。
（四）印花税
《
财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（
财税〔2006〕162号）规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。需要注意的是，商品房销售不是按照购销合同税目计算贴花，而是按照产权转移书据税目计算贴花，税率为0.5‰；合同所载金额和增值税分开注明的，按不含增值税的合同金额确定计税依据，未分开注明的，以合同所载金额为计税依据。
二、建筑企业的税务处理
（一）增值税
《
营业税改征增值税试点实施办法》规定，建筑服务是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。
乙公司为甲公司提供建筑服务需要交纳增值税。
（二）企业所得税
乙公司为甲公司提供建筑服务，其取得的收入减去施工成本以及相关税费，如果有所得需要交纳企业所得税。
（三）印花税
同一（四）
（四）契税
《
中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
以房抵债，房地产企业转移了房屋权属，建筑企业承受了房屋权属，应为契税的纳税人，计算契税的成交价格不含增值税。
（五）房产税、城镇土地使用税
三、案例分析
案例、甲房地产公司与其债权人乙建筑公司均在郑州市，都为增值税一般纳税人。甲欠乙建筑工程款10500万元，由于资金流动性较差，无法支付到期债务。2017年8月，甲乙公司达成协议，甲公司以开发产品抵顶乙债务。假设甲公司的开发产品售价也为10500万元（售房合同中价税分离），与该开发产品有关的地价款为2000万元，开发成本3000万元，利息支出500万元（可提供金融机构证明），其他开发费用200万元（包括印花税），郑州市规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%，城市维护建设税及教育费附加综合税率为10%，契税税率为3%，土地使用税为每平方米20元，房产占地面积21万平方米，甲公司的开发产品属于房地产老项目，选择简易计税方法并开具增值税专用发票,甲乙企业所得税税率都为25%，乙公司的施工成本为9000万元。
案例分析：
（一）甲公司
1、增值税
甲公司销售自行开发的房地产老项目选择简易计税方法，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除相应的土地价款，适用5%的征收率计算缴纳增值税。
增值税税额=10500÷（1+5%）×5%=500万元
2、城市维护建设税及教育费附加
500×10%=50万元
3、印花税
10500÷（1+5%）×0.5‰=5万元
4、土地增值税
地价=2000万元
开发成本=3000万元
开发费用=500+（2000+3000）×5%=750万元
允许扣除的税费=50+5=55万元
加计扣除额=（2000+3000）×20%=1000万元
允许扣除的项目金额合计=2000+3000+750+55+1000=6805万元
增值额=10000-6805=3195万元
增值率=3195÷6805=47%
应纳土地增值税=3195×30%=959万元
5、企业所得税
应纳所得税=[10500÷（1+5%）-2000-3000-500-200-50-959]×25%=823万元
（二）乙公司
1、增值税
乙公司提供建筑服务获得房产，表明取得了收益，需要交纳增值税，也选择简易计税。
销售收入=10500÷（1+3%）=10194万元
应纳增值税销项税额=10194×3%=306万元
取得甲公司开具的增值税发票，进项税额=500万元
销项税额小于进项税额，不需缴纳增值税
2、城市维护建设税及教育费附加
0×10%=0万元
3、印花税
10000×0.5‰=5万元
4、契税
10000×3%=300万元
5、房产税、城镇土地使用税
房地产税=10000×（1-70%）×1.2%÷4=9万元
土地使用税=21×20÷4=105万元
6、企业所得税
（10194-9000-5-300-9-105）×25%=194万元
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