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标题: 营改增后房地产开发企业要交哪些税？ [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2017-8-2 14:10
标题: 营改增后房地产开发企业要交哪些税？
本帖最后由阿斯兰于 2017-8-2 14:10 编辑

   房地产企业自行开发房地产项目，从拿地、施工到销售各环节需要交什么税？一起来聊聊吧~

一、取得土地环节
开发商品房等经营性用地，以招、拍、挂方式取得土地，主要涉及契税、印花税。

1、契税
      应纳税额=土地成交价格×适用税率（3%-5%），广州为3%

2、印花税
   应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
   印花税税额=土地使用权出让合同金额×5‱

     ▎依据：广东省契税实施办法、印花税暂行条例

二、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工，主要涉及土地使用税、印花税。

1、土地使用税
   应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
   注：广州市规定，取得预售证后不再缴纳土地使用税，将商品房转为自用或出租的除外，其他地区注意当地规定

2、印花税
常见的合同如下：

   印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5‱＋建筑安装工程承包合同金额×0.3‱＋借款合同金额×0.05‱
   ▎依据：穗府[2008]13号

三、销售环节
取得预售证后进行预售，需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

1、增值税
   增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

(, 下载次数: 29)

   注：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，适用简易计税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
   预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据，乘以适用税率计缴城建税（7%或5%或1%）。广州市城建税为（7%）、教育费附加（3%）、地方教育附加（2%）。

3、土地增值税（预缴）
   预缴税额=（预收款—预缴增值税税款）×预征率
   预征率：住宅为2%，非住宅一般为3%或者4%

4、印花税
   印花税税额=商品房销售合同金额×5‱

5、企业所得税
   销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率（一般为15%）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
   待开发产品完工后，及时结算此前销售的实际毛利额，将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

   ▎依据：财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

四、土地增值税清算环节
   项目全部竣工并完成销售，或满足其他清算条件，应进行土地增值税清算。
   应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数－预缴税额
   增值税简易计税：清算收入=含税销售收入/（1+5%）
   增值税一般计税：清算收入=（含税销售收入＋允许扣除的土地价款×11%）/（1+11%）
   增值额=清算收入－（土地出让金及契税＋房地产开发成本）×120%－房地产开发费用－印花税－城建税及教育费附加

   备注：
   ①开发费用中的利息支出，能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额，其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。
   ②不能提供证明的，开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。

   ▎依据：财税[2016]74号、穂地税函[2016]188号、土地增值税暂行条例实施细则

来源：理道

作者: torn8 时间: 2017-8-2 18:22
学习了，谢谢分享！

作者: tzpyl 时间: 2017-8-3 08:37
谢谢分享！

作者: hui7825 时间: 2017-8-3 11:14
了解了

作者: zhanglan 时间: 2017-8-4 09:01
很实用，谢谢分享！！

作者: 1057943776hl 时间: 2017-8-7 11:25
谢谢分享

作者: regalhotel 时间: 2017-8-7 11:59
谢谢分享

作者: 一定要幸福 时间: 2017-8-11 17:48
谢谢分享！

作者: 1057943776hl 时间: 2017-8-23 14:27
谢谢分享

作者: 545143276 时间: 2017-10-27 09:14
学习了，感谢分享

作者: 545143276 时间: 2017-10-27 10:04
太经典了，感谢分享

作者: 她她有罪 时间: 2018-3-29 15:04
很好

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