学营改增，房企综合税负测算思路 - 房地产会计网

常有从事房地产行业财务岗位的朋友困惑，“营改增”后我们项目预收款先开营业税发票交营业税合适呢？还是5月1日后，按老项目简易征收开增值税发票交增值税好呢？其实，企业综合税负应全面考虑，而非仅从单一税种的高低比较，我从以下几点提供一些测算思路供大家参考：

营业税是价内税，以销售总额直接乘以税率5%计算；增值税为价外税，销售额换算成不含税价【销售总额/（1+5%）】乘以税率5%计算。对于房地产企业一般纳税人界定为老项目采用简易征收方式这种模式下，营业税比增值税交纳的多些；对于房地产企业界定为新项目采用一般计税方法这种模式下，应纳增值税为按11%税率计算销项税减进项税（17%、11%、6%、3%均有可能），如果企业财务管理规范，进项取得较多，抵扣后是否低于营业税时5%尚存在不确定因素。这里仅从数据上的对比，纳税义务发生时点归属于营业税时应交营业税，发生时点归属增值税时应交增值税。

营业税可以在企业所得税前扣除；增值税却不能在企业所得税前扣除，还应考虑5月1日后，采用一般计税方法时，增值税收入、成本均不包含增值税，采用简易计税方法时，增值税收入不包含增值税，综合各项因素这会使得在营业税时代的企业所得税税负有可能低于增值税时代的企业所得税税负。

营业税可以在土地增值税清算时扣除；增值税却不能在土地增值税清算时扣除，还应考虑5月1日后，采用一般计税方法时，增值税收入、成本均不包含增值税，采用简易计税方法时，增值税收入不包含增值税，综合各项因素这会使得在营业税时代的土地增值税税负有可能低于增值税时代的土地增值税税负。

房地产企常多有很多关联行业公司，如商业运营经常统一管理房地产企业运营出租，在营业税时代可以筹划省些房产税；在增值税时代可以结合购买地产企业资产，虽然房产税会有所提高，但可享受新增资产分两年抵扣增值税的新政策；集团企业中，房地产企业可能会高些，商业运营可能会低些，统一集团税负可能会综合偏高或偏低；孰高孰低，只有结合企业综合测算才能得出最佳税负结构。

企业综合税负的高低，不能单从一点判断，要全面分析、综合考虑，财务人员应该对企业整体项目全面测算，把企业应交得各项税加总与总收入相比较得出综合税负。同时，资金是有价值的，有的是先交的税少，有的后交的税多，有的纳税方式可按较低的税率先预缴，结合企业的实际情况，选择最适合自身企业的纳税方式。