房地产会计网

标题: 面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2016-3-16 09:09
标题: 面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备

面对营改增，房地产开发企业可做的十个准备

文 / 唐守信

由于目前国家还没有公布房地产行业营改增试点税收政策，笔者参考现行的营改增政策（营业税改征增值税试点实施办法——财税[2013]106号附件1）及增值税暂行条例及其实施细则、营业税暂行条例及其实施细则等规定，认为，面对即将来到的营改增，房地产开发企业应积极做好的十个准备。

一、心里准备
面对营改增对房地产开发企业带来的重大影响，房地产开发企业的投资人、经营人、财务人员只能坦然面对。

二、税收内控准备
由于增值税税收管理与营业税管理差距较大，如果管理不善，税收风险也是巨大。主要税收风险有：
1.取得发票要求严格。
2.抵扣税款手续比营业税复杂。
3.发票管理、开具制度严格。
4.税收会计核算过程复杂。
准备内容：公司应在管理层设立税务管理部门，或设置专门的税务管理岗位，统一管理企业税务事项。如设立税务部、设立税务总监等。

三、项目公司组织形式的准备
公司的法律形式主要有：法人公司、分公司。如果企业在同一地区（指地级、县级）区域内有多个房地产开发项目，可以选择在该地区设立一个法人公司作为总公司、将其他项目的公司设为分公司。选择法人公司汇总申报缴纳增值税，可以降低税收成本，节税或延迟纳税。
准备内容：设立合适的项目公司法律主体。

【相关文件】
增值税纳税地点
固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务当期已预缴的增值税税款，在总机构当期增值税应纳税额中抵减不完的，可以结转下期继续抵减。
分支机构发生《应税服务范围注释》所列业务，按照应征增值税销售额和预征率计算缴纳增值税。
（摘自财税[2013]106号）附件一“营业税改征增值税试点实施办法”第四十二条第（一）项）

（四）会计准备
增值税会计核算比营业税会计核算复杂。营业税会计核算需设置一个“应交税费——应交营业税”二级科目。增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为：“应交增值税”、“未交增值税”、“增值税留抵税额”和“简易征收增值税”。同时，在“应交增值税”二级科目的借方设置“进项税额”、“已交税金”、“减免税款”、“转出未交增值税”等栏目，在贷方设置“销项税额”、“进项税额转出”、“转出多交增值税”等栏目。
准备内容：提前修改企业会计制度、培训会计人员

【相关文件】
(93)财会字第083号、财会字[1995]22号、财会[2012]13号

（五）设备、材料供应商的选择
增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人，计税方法分别为一般计税方法和简易计税方法；一般纳税人可以开具增值税专用发票，小规模纳税人只能开具增值税普通发票或税务局代扣3%征收率的专业发票。普通发票不能抵扣进项税。因此，大型的设备、材料供应商一般取得一般纳税人资质。

例如：A电线、室内开关供应商为一般纳税人。企业向其采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额为17万元（100*17%）
B、C、D电线、室内开关供应商分别为小规模纳税人。向三家合计采购低压电线、室内开关100万元，取得增值税普通发票，可抵扣的进项税额为0元，如果BCD三企业分别向税务机关申请代为开具增值税发票，可抵扣的进项税额为3万元（100*3%）
二者进项税额相差14万元。企业多缴14万元税。
准备内容：营改增后，在选择供应商时一定要关注对方的税收资格，首选具有一般纳税人资质的供应商。

（六）施工、监理单位的选择
施工、监理单位为房地产企业主要服务单位。
规模大的施工、监理单位一般能取得一般纳税人资质。
准备内容：在选择施工、监理单位时，一定要关注对方的税收资格，首选一般纳税人资质的施工、监理单位。

（七）债权性融资对象的选择
房地产开发企业债权性融资方式主要有：发行债券、银行借款、企业借款、个人借款等。在营业税条件下，上述融资方式对企业缴纳营业税没有影响。
营改增后，由于个人借款一般不能开具增值税专用发票，相应融资的进项税额不能得到全部抵扣，企业要为此承担税收损失。
准备内容：房地产开发企业债权性融资时，少向个人融资。

（八）可开发精装楼盘
在营业税的条件下，企业销售清水房、精装房、向购房人提供家具等销售方式缴纳营业税额是不同的。清水房单价最低，营业税额最低。销售精装房、向买房人提供家具的单价高于清水房，营业税额高，企业销售精装房于税收不利。
营改增后，由于增值税是对销售增值额征税，房屋的精装成本涉及的税款可以抵扣，销售精装房、买房提供家具企业税收成本增加不大。
准备内容：企业可开发精装楼盘。

作者: giraffe 时间: 2016-3-16 10:02
向楼主学习

作者: dekhtk 时间: 2016-3-16 10:07
好好学习天天向上

作者: 丰泽房地产 时间: 2016-3-16 11:26
学习看看，好马上用

作者: lixiaobo 时间: 2016-3-16 13:51
继续学习

作者: 红豆 时间: 2016-3-16 14:04
学习，谢谢分享

作者: wmf0524 时间: 2016-3-16 14:12
不错看看

作者: 图兰朵 时间: 2016-3-16 14:57
学习学习

作者: hupin 时间: 2016-3-16 15:06
对房地产有些研究、值得学习

作者: 浩如烟海 时间: 2016-3-16 15:12
学习学习

作者: 业务学习 时间: 2016-3-16 15:34

好贴，学习了

作者: 我爱我家小宝贝 时间: 2016-3-16 15:55
学习了

作者: bfyxl 时间: 2016-3-16 16:34
不错，谢谢分享

作者: master314 时间: 2016-3-16 16:49
需要好好学习，快来了

作者: 陈高友 时间: 2016-3-16 18:00
88888888888888888888888888888888888

作者: 陈高友 时间: 2016-3-16 18:04
8888888888888888888888888888888888

作者: 玉红qq 时间: 2016-3-17 09:14
学习学！

作者: 韩冰冰 时间: 2016-3-17 09:39
谢谢分享

作者: 韩冰冰 时间: 2016-3-17 09:46
谢谢分享

作者: luoxiaojuanhao 时间: 2016-3-17 09:58
学习学习

作者: 蔡银凤 时间: 2016-3-17 10:29
好好学习下

作者: 踏沙行 时间: 2016-3-17 13:41
学习学习做好准备工作

作者: h86 时间: 2016-3-17 17:22
谢谢学习学习

作者: cxp6893 时间: 2016-3-19 16:41
学习进步

作者: 江南有阿甘 时间: 2016-3-20 12:00
好好学习,天天向上

作者: mj0650 时间: 2016-3-20 12:29
999999999999999

作者: 波波熊 时间: 2016-3-21 09:11
谢谢楼主分享

作者: 江南有阿甘 时间: 2016-3-21 10:18
好好学习,天天向上

作者: ouchangwei 时间: 2016-3-21 10:52
非常好的文章，谢谢！

作者: 蝶恋 时间: 2016-3-21 11:13
正需要的知识，谢谢楼主分享。

作者: 老年使者 时间: 2016-3-21 11:26
学习！

作者: xgssq 时间: 2016-3-21 11:26
5月1日营改增就要实施了，等待中

作者: golden9920 时间: 2016-3-21 11:33
学习，努力学习。

作者: klc0848 时间: 2016-3-21 13:03
谢谢分享

作者: 新兰 时间: 2016-3-21 14:23
学习学习

作者: 1057943776 时间: 2016-3-21 14:44
学习学

作者: 天下一游 时间: 2016-3-21 23:25
学习学习

作者: 13858858130 时间: 2016-3-22 08:34
你好，十个准备，看了八个，还差二个。

作者: regalhotel 时间: 2016-3-22 09:15
谢谢分享

作者: 杨杨1 时间: 2016-3-22 09:23
好东西上，我学习

作者: guliufen 时间: 2016-3-22 14:23
学习学习再学习

作者: 玫瑰 时间: 2016-3-22 16:30
谢谢楼主，学习了

作者: 福萱圆 时间: 2016-3-24 14:17
正在学习

作者: gegbing 时间: 2016-3-24 19:29
看一看，学一学

作者: 西联乡 时间: 2016-3-24 21:42
好好学习，天天向上

作者: wubo8311 时间: 2016-3-25 08:28
好好学习学习

作者: qingqing 时间: 2016-3-25 08:51
向楼主学习，非常感谢

作者: zznina 时间: 2016-3-25 09:24
从头学习起来

作者: 任克部 时间: 2016-3-25 11:23
好好学习天天向上

作者: 乔丹 时间: 2016-3-25 15:37
不错呀！！

作者: beckylv 时间: 2016-3-25 16:31
好好学习天天向上

作者: gilstar 时间: 2016-3-25 16:33
好好学习天天向上

作者: 胡新强 时间: 2016-3-25 17:33
学习学习

作者: 胡新强 时间: 2016-3-25 17:44
学习了

作者: beful 时间: 2016-3-26 15:32
下个礼拜要开会.学习一下.

作者: 某年某月 时间: 2016-3-26 16:47
学习一下

作者: hua.total 时间: 2016-3-27 10:41
向楼主学习

作者: canghaiyisu1998 时间: 2016-3-28 10:50
这是目前最焦点的话题，学习一下！

作者: 蓝色蝴蝶鱼 时间: 2016-3-28 13:59
1223546

作者: jiuhuiyi 时间: 2016-3-29 11:17
好好学习

作者: 由龙剑 时间: 2016-3-29 15:54
看看后面的

作者: lzzzks 时间: 2016-3-29 20:46
收藏。。。。。。。。。。。。。。

作者: tzpyl 时间: 2016-3-30 08:36
向楼主学习!!!

作者: 依蔓 时间: 2016-3-30 13:58
会计参与企业管理力度应加大

作者: xieqiai123 时间: 2016-3-30 21:00
学习了

作者: 飞血 时间: 2016-3-31 15:17
啦啦啦啦啦

作者: 凤凰涅槃 时间: 2016-3-31 15:19
知道了

作者: 雨非雪 时间: 2016-3-31 16:03
营改增学习

作者: 随意徘徊 时间: 2016-4-1 13:39

向楼主大大学习

作者: 江苏 时间: 2016-4-2 12:33
向楼主学习

作者: 绚丽多彩 时间: 2016-4-2 17:30
早做准备，好好学习！

作者: fjhhwj2144 时间: 2016-4-3 19:27
srtrt可做的十个准备 [修改]

作者: czh1133 时间: 2016-4-4 16:06
看看是啥.......

作者: 车车哎哎哎 时间: 2016-4-4 18:43
学习学习

作者: xueyao78 时间: 2016-4-6 18:38
学习一下后面的

作者: 熙宝贝 时间: 2016-4-6 22:47
学习了，继续看

作者: 陈高友 时间: 2016-4-10 12:27
88888888888888888888888888888888888888

作者: 陈高友 时间: 2016-4-10 12:32
55555555555555555555555555555555555555555555555555555555555

作者: 明月2008 时间: 2016-4-11 12:49
谢谢分享

作者: 老板凳 时间: 2016-4-12 16:57
看看学习谢谢

作者: 苏凡东 时间: 2016-4-13 18:04
学习看看

作者: qiaowto 时间: 2016-4-13 18:18
学习了，很不错，加油呀

作者: yanhello 时间: 2016-4-15 15:49
看看需要准备些什么

作者: tina1988au 时间: 2016-4-21 14:41
谢谢分享

作者: wpjmymm 时间: 2016-4-21 15:48
学习一下

作者: 古早人 时间: 2016-4-22 11:57
政策不明显，需多多学习

作者: 裕衡宝贝 时间: 2016-4-27 09:58
不错，感谢分享

作者: 1057943776 时间: 2016-4-27 15:34
学习学习

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)