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标题: 从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略 [打印本页]

作者: hjs666@sina.com 时间: 2016-2-27 14:23
标题: 从万科取消毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略
本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点，及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率，土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异，就给税务筹划带来了空间。
我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题：
设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ，未装修时可扣除成本为y，装修费用为z，企业所得税税率为T，如企业带装修销售时同时增加售价和成本。
则企业对外销售产品时有如下两种方案：
方案一：企业出售毛坯房，销售额为X，可扣除成本为Y。
方案二：企业出售装修房，销售额为X＋Z，据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20％扣除，则可扣除成本为Y＋1.2Z。
两种情况下的增值率分别为：
方案一：（X-Y）/Y
方案二：[X＋Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)＝(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)
毫无疑问，方案一的增值率一定大于方案案的增值率，即(X-Y)/Y > (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)
可见，企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时，采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同，交纳的土地增值税自然就不同。
举例：假定某开发项目，毛坯房售价为8000万，可扣除成本为5000万（加计20％后）。现有两种销售方案可供选择：
方案一，按毛坯房出售，售价为8000万；
方案二，带装修出售，预计装修成本为1000万，平价装修不赚取利润，售价定为9000万。
现对两种方案应交土地增值税进行比较：
方案一应纳土地增值税为：
增值率＝（8000－5000）/5000＝60％，
应交土地增值税为：（8000－5000）×40％－5000×5％＝950万
方案二应交土地增值税为：
增值率＝（8000＋1000－5000-1000×1.2）/（5000＋1000×1.2）=45.16％
应交土地增值税为：（8000＋1000－5000-1000×1.2）×30％＝840万
方案二可少交土地增值税110万（950－840）。
因此，不论从企业自身经济效益角度，还是从社会责任角度出发，提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向，是房地产企业做大做强的必经之路。

作者: 索马 时间: 2016-2-28 00:57
谢谢分享

作者: WilsonTing 时间: 2016-2-28 16:06
谢谢分享，好文章，给我很多启发

作者: 简离 时间: 2016-2-29 09:29
学习了

作者: cc1912 时间: 2016-2-29 15:11
谢了。

作者: 胡新强 时间: 2016-3-1 10:21
学习了，感谢版主。

作者: nkk777 时间: 2016-3-2 23:00
写得很细！

作者: geodie2007 时间: 2016-3-4 10:57
谢谢分享

作者: 1057943776 时间: 2016-3-4 14:19
学习学习

作者: 1057943776 时间: 2016-3-4 14:22
学习学习

作者: shrchy 时间: 2016-3-7 15:16
谢谢分享

作者: 1057943776 时间: 2016-3-7 16:00
学习学习

作者: 小胖子 时间: 2016-3-8 16:04
好资料，谢谢分享

作者: 火三 时间: 2016-3-18 10:35
感谢分享学习了

作者: 美丽かの冻人 时间: 2016-3-18 12:54
好帖子想学习

作者: 1057943776 时间: 2016-3-18 16:30
学习学习

作者: 1057943776 时间: 2016-3-18 16:36
学习学习

作者: beckylv 时间: 2016-4-9 10:45
谢谢分享，谢谢

作者: melissa不见 时间: 2016-5-25 09:43
学习了！

作者: melissa不见 时间: 2016-5-30 13:40
好资料，谢谢分享

作者: 王小楠 时间: 2016-6-3 09:23
方案一为什么没有加计扣除20%？？

作者: fstemp 时间: 2016-6-13 14:02
谢谢了

作者: 3250333 时间: 2016-6-22 15:08
谢谢分享

作者: 小老鼠骗子 时间: 2016-6-23 07:55
学习学习

作者: zjzjzj 时间: 2016-8-23 11:53
不能复制

作者: 房企小会计 时间: 2016-8-23 14:20
不错，良心作品!!!

作者: nkk777 时间: 2016-8-24 12:00
很实用的东东

作者: alida 时间: 2016-8-24 17:13
学习经验

作者: nkk777 时间: 2016-8-27 16:52
学习学习

作者: smiletosky 时间: 2016-8-28 18:19
很到位的分析，以前只知道精装修是一种税务筹划，今天真正明白了为什么

作者: 木芬 时间: 2016-9-25 10:48
面临清算，向版主学习

作者: 勇者胜 时间: 2016-11-1 16:35
对比分析的不错

作者: beckylv 时间: 2017-6-14 11:40
谢谢分享

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