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标题: 房地产业提升周转率的五个空间 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2015-4-9 18:55
标题: 房地产业提升周转率的五个空间
国内企业往往更关注利润率的提升，从产品定位到成本控制，利润率的研究已经相当深入和精致。相比之下，周转率的提升却显然挖掘不足。在品牌、产品定位、土地策略、金融工具运用和终端努力上都有改进空间
　　2005年美国房地产上市公司平均营业利润率为19％，国内A股上市公司为17％。但美国房地产上市公司平均的资产周转率为0.45倍，比国内A股地产公司的均值0.29倍高出50％。

　　在国内房地产企业中，“万科”的周转率为0.56倍、“招商局”0.41倍、“金地”0.31倍……而“帕尔迪”（PulteHome）、LennarCorp.、KBHome、HortonD.R.等美国龙头房地产企业的资产周转率都在1倍以上。前5位中只有多元化经营的Centex，周转率在0.6-0.7倍之间。

　　目前，在利润率相当的情况下，周转率已成为阻碍国内房地产企业快速扩张的主要瓶颈，许多方面仍有改进的空间。

　　品牌是根本

　　客观地说，同一般消费品相比，房地产行业的品牌忠实度是比较低的。

　　消费者在购买时会考虑更多的复杂因素（价格、交通、环境……），即使如此，在相同的产品定位下，知名企业的产品无疑会获得更多青睐。此外，品牌不仅意味着知名度，更意味着对人才的凝聚及核心设计能力的积累，而这些都是企业在长期中缩短开发周期和销售周期的保证。“万科”的高周转就是品牌力量的最好例证。在相同的利润率定位下，“万科”的周转率是最高的，而国内其他企业，尽管也可以通过降价或经营模式的改变，来获得更高的周转率，但都必须以利润率的牺牲为代价。

　　因此，品牌是企业在不变利润率下，提高周转率、进而提升极限扩张速度的根本，是推动企业从附图中左下角的区域向右上移动，并逐渐靠近有效边界的原动力。

　　但对于多数中小型房地产企业而言，品牌的提升需要较长的时间，是否有短期内放大极限扩张速度的捷径呢？

　　回答是：恰当的产品定位和土地战略。

　　恰当的产品定位

　　对于最有效率的企业（有效边界上的企业），30％左右的营业利润率能够创造最高的资产回报率和最大的极限扩张速度。

　　不过对于那些已经处于有效边界上的龙头企业，由于其发展战略和核心能力已基本成形，要它们改变定位，沿有效边界从一点向另一点移动并不是那么容易；相反，一些处于探索中的中小企业，可以通过适度地调整初始战略，将自己定位在现有能力下最佳的利润率与周转率组合上。

　　如果说品牌提升是推动企业从附图中有效边界内的点，沿黄色线向右上方的有效边界移动，那么“恰当的战略定位”，则是推动企业在有效边界内沿绿色线移动。这种移动可能是向左下方移动，走更高端的路线；也可能是向右上方移动，实行薄利多销的战略。

　　总之，对于每个企业，最佳的利润率与周转率组合是不同的，具体的战略调整方向，需要企业在自身的发展历程中探索。

　　减轻土地存货负担

　　对美国房地产企业的研究显示，像Lennar等通过并购高速扩张的企业，在积极并购的同时却又在剥离出售一些未列入发展规划、2-3内不使用的土地。这种主动出售土地，减轻存货负担的方式，与国内房地产企业近乎疯狂的储备土地行为形成了鲜明对比。

　　该如何理解这种矛盾呢？

　　在土地资源稀缺、地价不断上涨的今天，储备土地无疑会削减未来的开发成本，进而提升利润率。但利润的释放需要时间，而过度的土地储备不仅会减缓企业扩张的步伐，还可能使企业在“沉重”的利润下被压垮。

　　“顺驰”被百亿元的土地储备拖垮了，像“顺驰”这样的企业还有很多。“盖子”和“锅”的“游戏”，也许可以换一种“玩法”。

　　美国第二大房地产企业Lennar在2000年的一次并购中，17亿美元的标的额，承债12亿，其余5亿中一半换股、一半现金，但即使只有2.5亿美元现金，Lennar也不想出。并购后，Lennar通过出售土地回笼了2亿资金，加上被并购企业账面上的1亿现金，并购当年，Lennar的手持现金非但没有减少，还增加了2亿，从而为下一次并购做好了准备。

　　Lennar的战略提示我们：与其四处奔波寻找更多的“盖子”，还不如用一口“锅”，炒更多的“菜”。

　　运用金融工具

　　房地产企业的极限扩张速度主要取决于品牌、定位等经营性战略，但如同其他所有行业一样，金融工具的运用无疑会对企业的发展起到有力的支撑。

　　实际上，美国房地产企业的高周转除了与其经营模式、土地战略相关外，部分还应归功于发达的金融市场与灵活的金融工具。

　　资产证券化

　　2003年“121文件”明确提出，房地产企业在寻求银行贷款前必须自行解决30％的开发资金。此后，中国房地产信托呈现**式增长，并成为国内信托产品的主力。

　　但目前国内房地产信托仍以负债型为主，即信托产品持有人仅获得相对固定的收益，并不拥有信托标的下的房产所有权，也不拥有残值收益的分享权。有时，发起的房地产商还会承诺回购。

　　在这种情况下，严格地讲，发行的房地产信托应作为“表内”资产处理，从而不能起到将资产和负债表外化，以加速资产周转并控制负债率的作用。

　　而国外的房地产投资信托基金（REITs），是信托基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产，是权益买卖行为。对减轻资产负担，加速周转有着显著作用。

　　随着国内负债型房地产信托风险的加大，2006年7月，银监会下达了《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（“54号文”），规定自有资金超过35％、四证齐全、二级以上开发资质等三个条件全部具备的房地产项目才能融资。受此影响，8月，房地产信托骤减四成，9月份在8月的基础上又减少了五成。

　　但从国际市场发展来看，房地产行业的证券化是必然的趋势。

　　目前美国有300多个地产投资信托基金，管理资产总值逾3000亿美元，其中2/3已上市。香港的第一家REITs——“领汇基金”（LINKREIT，0823HK），在几经周折后于2005年11月在香港交易所上市。在此之前，日本、韩国、新加坡等国也都纷纷允许REITs上市。

　　目前，国内房地产行业也对REITs表现出了较高的热情，但更多的企业将其视为一种多样化的融资渠道。实际上，REITs的真正意义在于它通过将资产表外化，将负债风险分散转让，从而加速了企业的资产周转，推动了其极限扩张速度的提升。

　　土地期权

　　美国多数房地产企业都通过签订土地期权的方式，来锁定一块土地未来几年的使用权。在支付一定的期权费用后，房地产企业获得了一个购买的权利（而不是义务），即在未来一段时期内，可以在需要的时候按照事先约定的价格购买指定的土地。

　　这种做法既保证了一定的土地储备，又减轻了企业长期储备的存货负担，与国内房地产企业分期付款购地有相似之处。但不同的是，土地期权是一种权利而不是义务，因此不会增加财务风险；此外，土地期权是“表外”项目，即在执行期权购买土地之前，无论是被锁定的土地还是约定的土地价款，都不体现在资产负债表上，从而不会降低周转率，也不会提高负债率。

　　如何将土地期权以一种有法律保障的方式在国内推行，也许是改善房地产资本结构的重要途径之一。

　　终端上的努力

　　与汽车生产商同时也提供汽车贷款一样，境外房地产企业为刺激消费者购房需求也在终端上做足努力。“急客户之所急”，为客户提供手续更加简化的抵押贷款服务（有时利率也更加优惠，因为不同于一般金融机构，房地产企业的主要收益不依赖利差）。

　　一般的，大型房地产商旗下都有一个专业从事抵押贷款的子公司，主要为自己的购房客户提供贷款服务，然后将贷款转售给银行等有投资需求的金融机构，或“打包”证券化在二级市场上出售，从而将全部信贷风险转嫁。

　　不过，在国内现行的金融体系下，房地产企业提供金融服务一时还难以推行。如何防止过热、如何转嫁和分散风险，成为房地产金融发展的最大难题。但在“终端上努力”的思路，仍是值得借鉴的。

作者: 伊林 时间: 2015-4-10 10:57
感谢楼主分享

作者: qxywht123456 时间: 2015-4-10 11:10
感谢楼主分享

作者: 壶中天地长 时间: 2015-4-10 11:25
谢谢楼主分享！

作者: 财务匪兵 时间: 2015-4-10 16:41
真是好文章，看了后受益不浅

作者: 胡新强 时间: 2015-4-10 17:28
谢谢楼主分享！

作者: 淡淡_d_忧郁 时间: 2015-4-10 18:43
恰当的产品定位和土地战略。

作者: 伊林 时间: 2015-4-11 17:47
感谢分享

作者: shuocheng 时间: 2015-4-12 23:32
收益了

作者: 游斌国 时间: 2015-4-13 15:17
感谢楼主分享

作者: liang_min 时间: 2015-4-16 23:08
分析得很有道理

作者: 古早人 时间: 2015-4-21 11:36
谢谢分享，房地产企业需要深思的问题。

作者: 红花.郎 时间: 2015-4-23 15:33
不错分析的很好

作者: 小卒888 时间: 2015-4-23 15:34
学习一下，希望对以后的工作有帮助

作者: gxhwhr 时间: 2015-4-24 10:40
谢谢分享

作者: LJL51618 时间: 2015-4-28 11:33
先回复

作者: LJL51618 时间: 2015-4-28 11:34
后学习

作者: 醉墨书田 时间: 2015-4-29 14:03
不错不错学习

作者: 杨梅杨梅82 时间: 2015-5-4 14:10
好难呀

作者: regalhotel 时间: 2015-5-14 17:43

qxywht123456 发表于 2015-4-10 11:10
感谢楼主分享

谢谢分享

作者: 胡新强 时间: 2015-5-19 16:33
学习了，很不错。

作者: cby1990101 时间: 2015-5-25 16:09
好文章，学习了

作者: cby1990101 时间: 2015-6-13 16:15
谢谢，学习了

作者: syang928 时间: 2015-6-21 16:48
感谢楼主分享

作者: 迷茫(=^ω^=)N久 时间: 2015-7-8 21:45
感谢楼主分享

作者: cff940502 时间: 2015-8-4 07:48
看不到

作者: 极速飞行 时间: 2015-8-13 11:16
好文，感谢分享

作者: 迷茫(=^ω^=)N久 时间: 2015-9-1 14:51
好好学习

作者: 醉墨书田 时间: 2015-9-29 09:57
对于中小房地公司好像没有关系，可能中小房企关闭是比较好的选择

作者: 醉墨书田 时间: 2015-9-29 10:00
小房企就像小船，见风就调头，等太阳出来再出海。

作者: 古早人 时间: 2016-2-24 13:09
在相同的利润率定位下，“万科”的周转率是最高的

作者: 胡新强 时间: 2016-2-26 09:52
学习了，感谢版主。

作者: bravehero 时间: 2016-2-26 15:17
感谢楼主分享，学习了

作者: regalhotel 时间: 2016-3-22 08:53
谢谢分享

作者: 经纬财务 时间: 2016-3-24 20:56
谢谢，学习了

作者: 经纬财务 时间: 2016-5-3 21:51
支持一下

作者: 阿丫丫 时间: 2016-8-15 11:20
好文章，谢谢分享

作者: zjzjzj 时间: 2016-8-23 10:54
学习谢谢分享

作者: HJTWJB2014 时间: 2016-10-1 20:02
学习一下，谢谢分享

作者: 勇者胜 时间: 2016-10-26 09:33
分析的很好

作者: 红豆 时间: 2017-2-15 15:55
谢谢楼主分享，真的很有用。

作者: 陈高友 时间: 2020-8-25 11:22
学习了

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