湖北省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知 - 房地产会计网

为进一步加强和完善财产行为税征管工作，统一全省政策执行口径，堵塞税收漏洞，经研究，现就有关问题明确如下：

（一）经各级教育行政部门批准设立的各类学校、幼儿园、托儿所，但不包括国家不承认学历或非学历教育的营利性教育培训机构；

对租金水平明显偏低且无正当理由或以实物抵租的，应按照同一地段同类出租房屋的租金水平核定房产税应纳税额。无同一地段同类出租房屋参照的，可按照不低于以房产原值计算的房产税金额进行核定征收。

《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定的计入房产原值的“地价”是指纳税人取得土地使用权实际支付的价款、开发土地发生的成本费用。纳税人计入“无形资产”或“投资性房地产”等会计科目的土地评估增值，不作为计入房产原值的地价。纳税人会计核算时对土地进行摊销的，摊销额不得从计入房产原值的地价中扣除。

对于各类危险品仓库、厂房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，符合城镇土地使用税免税条件的，纳税人须持有县级以上公安消防部门或卫生防疫部门依据国家有关规定出具的安全防范用地证明向主管税务机关办理备案减免手续。

《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕56号）规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税”。文中“实际使用集体土地的单位和个人”是指在集体土地上实际从事生产经营活动的单位和个人。

开山整治和改造的废弃土地可享受5年免缴城镇土地使用税收优惠的适用条件是指纳税人自行对土地进行整治、改造或者实际承担整治、改造费用的情形，不包括纳税人通过出让、转让、划拨等方式取得的已整治和改造后的土地。

（一）房地产开发企业的开发项目竣工验收并取得相关证明文件（如《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》、《商品房项目竣工交付使用备案证》等）后，从进行住宅产权分割的次月起，对公共市政道路、绿化等公共配套设施用地终止房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务。

（二）商品房及其他开发产品取得销售许可的证明文件，并与买受人签订《商品房买卖合同》（或其他具有合同性质的协议文件，以下简称合同）且到房屋管理部门办理了登记备案手续的，从其合同约定的交付之日的次月起，终止该房屋对应土地的城镇土地使用税纳税义务。因合同无效、作废、改签或因房地产开发企业自身原因未履行合同的，城镇土地使用税应纳税款的计算应截止到该房屋实际交付时间的当月末。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）以及《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）就拆迁安置过程中土地增值税的税务处理作出了原则规定，在此基础上结合我省实际，以下情形的具体处理方式如下：

（一）房地产开发企业用建造的本项目房地产进行拆迁安置的，其安置用房按交付时的本项目同类房屋的平均销售价格确认销售收入，同时将此确认为拆迁补偿费。

（二）房地产开发企业采取异地安置，如异地安置房屋属于开发企业自行开发建造的，按照实际开发成本及相关费用确认收入，同时将此确认为本项目拆迁补偿费；如异地安置房屋属于购入的，则按开发企业实际支付的购房支出确认销售收入，同时将此确认为本项目拆迁补偿费。

（三）房地产开发企业通过异地自建或外购房屋进行拆迁安置，如获取了高于实际开发成本或购入价格的收益，在土地增值税清算时，应计入本项目销售收入但不得抵减本项目拆迁补偿费。

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）以及《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）对以土地（房地产）进行投资或联营的土地增值税征免问题进行了明确，针对土地增值税的计算问题，根据不同情况按以下方式确认收入和扣除项目金额。

（一）投资、联营企业将暂免征收土地增值税的原投入土地（房地产）再转让的，应征收土地增值税，以转让价格确认收入，以原投入土地（房地产）的原始土地成本确认扣除项目。

（二）投资、联营双方之一为房地产开发企业的，企业以土地（房地产）进行投资或联营时，以投资、联营的协议价作为土地增值税计税收入，以原始土地成本确认扣除项目计征土地增值税。被投资方再转让该土地（房地产）时，以投资、联营的协议价作为成本确认扣除项目。

地下建筑土地成本分摊问题按《省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）执行。除土地成本以外的其他成本和费用（以下简称建安成本），根据不同情况按以下方式进行税务处理：

（二）除地下人防设施外的其他地下建筑物，纳入整体项目建设规划并取得产权销售许可（即购买人可办理土地使用证和房产证）的，此类地下建筑物按“非住宅类房地产开发产品”有关规定处理，即已销售部分应分摊的建安成本可据实列入扣除项目。

（三）纳入整体项目规划的其他类型的地下建筑物，包括房地产开发企业自用、出租，以及未取得产权销售许可与业主签订产权转让合同或签订有限年度的使用权合同的，因其产权未发生实际转移，故不属于土地增值税征税范围，其对应的土地成本及建安成本不允许列入土地增值税扣除项目。

（四）未纳入项目规划但随同项目同时建设的地下建筑物，视同单独建造的地下建筑物，独立核算，不列入本项目土地增值税清算。发生销售的，单独申报清算土地增值税。

（五）地下建筑物成本费用应单独进行核算，对于确实无法进行单独核算的，可按整体项目单位面积平均成本费用计算。

《省地方税务局关于财产行为税若干政策问题的通知》（鄂地税发【2014】63号）文件明确了销售地下非人防车位的土地增值税处理问题，即只有取得销售许可的地下车位销售才属于土地增值税征收范围，应按规定计算销售收入和扣除项目金额；对于未取得销售许可的非人防地下车位，其“销售”行为属于出租行为，不属于土地增值税征收范围，不计算销售收入，其成本也不得扣除，应按规定从租征收房产税。另外，考虑到地下车位的特殊性，其成本应单独核算，如未单独核算或无法准确单独核算，按开发项目整体建筑面积分摊公共成本。