谈一点房地产营改增开始执行时间问题

                                                                                       ---------个人文章,仅供探讨学习之用,有不妥之处,敬请指导

   按照国务院的确定“十二五”期间一定要完成“营改增”改革的政府工作计划,而到目前为止尚有房地产、建筑业、金融服务业、生活性服务业还未纳入改革范围。也就是说，2015年这个四个行业一定要全部执行营改增改革的工作，但是，目前还没有一点具体的执行时间的动态，究其原因，绝对不是因为过一个本来就不算热闹的春节而耽搁。

  推测原因，个人认为，其推迟执行的阻力主要来自建筑行业而非房地产行业！

   国务院办公厅2014年10月24日发放的重点任务分工及进度安排文件中，也没有提及到房地产和建筑业营改增的工作安排和进度，倒是第十项工作安排中说明了，加快生活性服务业营改增步伐，合理设置生活性服务业增值税税率，工作要求2014年底前启动。

  那么，我们为什么说是主要因为建筑行业而推迟房地产和建筑业执行营改增的改革呢？

  首先：我们来看看中国建设会计学会于2014年11月24日向住建部报送了《关于<对“建筑业营改增实施办法和过渡性政策规定”的建议>的报告》

  此报告中，主要说明了建筑业进行营改增中涉及到种种困难和改革后对建筑行业存在增加税负的种种因素。

  主要建议如下：

   一、对建筑业营改增实施办法中一些长期性政策规定的建议

      （一）关于建筑业增值税的纳税人问题

      （二）关于建筑业增值税的纳税义务发生时间问题

（三）关于在法规规定范围内延长建筑业纳税期的问题

（四）关于建筑施工企业的纳税地点和交税方法问题

（五）关于商品混凝土增值税简易征收影响建筑施工企业税负问题

（六）关于不能取得进项税发票的沙石等地方料的进项税扣除问题

（七）关于甲方供料的进项税扣除问题

二、对建筑业营改增短期过渡性政策规定的建议

（一）关于区分新老合同工程，分别纳税问题

（二）关于生产用存量资产的进项税抵扣问题

      （三）关于给与建筑业3-5年过渡期，过渡期内实行“即征即退”（超征返还）政策问题

看似两条建议，其实包括很多应该按照建筑行业要求，而没有解决的问题。

那么房地产行业就营改增问题就没有困难和增加税负的因素存在吗？可惜，目前为止还没有看到类似中

国房产会计协会的建议，因为本来就没有这个协会，只是有中国房地产协会和中国会计协会，而他们也没有

动静。

  其次：前一些时间有一则新闻被传播的广泛，大概的内容是“一封由超过9家建筑类央企联署、就营改增

税负问题致国务院领导的建议书，近日引发广泛关注，也让原本可能于今年4月1日推出的房产建筑业营改增

变得扑朔迷离”。

  我们先不说这个建议书的具体内容是什么，一定涉及到的是如果建筑行业营改增税制改革中不充分考虑上

下游行业增值税扣除问题，那么绝大多数建筑企业可能将大幅增加税负。

  最主要的是这封建议书是由超过超过9家建筑类央企联署递交的，看着就让人害怕，央企呀，说不准国

务院、财政部、税务总局以及各部委的楼都是他们几家包建的，如果他们不重视，就可能有停工的危险因素

的存在。

  不知道几个央企的房地产企业有没有这么“替民请道”的勇气，最少目前还没有。

最后：我们来说说两个地方建筑协会的建议，河南省建筑协会的先不说了，因为他们目前还没有建议。

第一个是武汉建筑协会的，大概建议内容如下：

1、建议建筑业实行6%的增值税税率。

2、建议明确建筑业劳务分包费抵扣政策。

3、建议尽快着手修订《全国统一建筑工程基础定额与预算》

4、建议建筑行业“营改增”工作要切实从实际出发，制定周密的改革方案，稳步推进。具体建议：

（1）鉴于建筑行业涉及的上下游行业特别多，建筑行业“营改增”受制于行业内外多种因素多种条件的制约，最好相关行业都能提前或同步实行了“营改增”，建筑行业方有条件实行“营改增”。

（2）建筑行业“营改增”工作，要先攻克难点，再全面推开。

（3）根据建筑行业特殊情况，先制定过渡性税率安排，实行5年，再研究确定稳定的增值税税率

（4）先确定期初抵扣政策。

第二是是山西建筑协会的，大概内容如下：

1、建议如果建筑业进入扩围试点，增值税率定为6%-8%之间较为稳妥。

　　
2、增值税应税区域问题

　　
3、进一步深化工程造价改革。

　　
4、企业存量资产。

　　
5、对建筑业企业先按小规模纳税人征收，先试行1-2年。这样既可以推进建筑业税制的改革，也可以不

减少国家的税收。

　　
6、由于建筑业企业的生产和产品的特殊性，建议建筑业行业先不搞“营改增”试点，待全国各行业全

面统一执行增值税税制时一同进入。

建筑业这么多的建议，我想，税务总局一定会慎重考虑。

对于房地产行业营改增税制改革执行的时间来说，虽然没有那么多建议目前来提及，但是我想应该是放到建筑业营改增执行时间之后，最多是同步，因为，作为房地产行业最大的增值税扣除链条的上游的建筑行营改增没有完成执行,而房地产行业先去开始执行，怎么说都不科学！

(全文完)

                                             以上观点,仅供参考.有不妥的地方,敬请指导和谅解.谢谢大家!

后记：

3月6日，财政部部长楼继伟同志在十二届全国人大二次会议答记者会上就涉及到房地产营改增问题答记者问：

第一财经全媒体记者：

　　今年“营改增”力争扩征到房地产等四大行业，我想请楼部长介绍一下目前在四个行业的“营改增”方案涉及的情况是怎样的？推出是否有时间表？又会对这些行业产生哪些影响？谢谢。

　　楼继伟：

　　你问的这个问题，其实是我最伤脑筋的一个问题。今年，按照计划应该完成“营改增”的改革，也就是把生活服务业、金融业以及建筑业、房地产业的营业税全部改成增值税，最难的是不动产业转成征收增值税。

　　至于说到影响，我认为所有的增值税和营业税纳税人都会获得好处。因为我们在这里，梅地亚大厦，我们在其他地方办公，各位恐怕还有办工厂的，他们都要有不动产，过去不动产是不纳入抵扣的，现在不动产可以纳入抵扣了。那么，从道理上来说，实际上就等于是所有的行业都受益。因此，测算也就非常难。按照收入中性的原则，应当是税率都要提高一点，才能使得总收入不下降，因为大家都受益了。但是，在经济的下行期间，我们也不能够完全这样做，因此设计起来很麻烦，涉及到不动产的形态也不太一样。办公室有买的，有租的，厂房也有买的，也有租的，还有水坝和公路，不同的形态，非常复杂。所以设计是一个非常头疼的问题，涉及到几乎所有的企业，甚至包括个人住房房租，不动产的所有人有抵扣项增加，房租怎么变化的，我们都要计算这些问题，不能算得很准，但是有一个大致的估量。所以，现在正在做这个方案，很难的一个方案，是“营改增”最难的一步，也是我们今年要出台的。因为很难，我不敢跟你说哪天能出来，反正今年得出来。

人家财政部部长都说了，因为很难，他都不敢说哪天能出来，反正今年得出来！

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