看影视聊税法——夫妻离婚分割房产契税问题 - 房地产会计网

电视剧《幸福请你等等我》热播中，牛一一气愤中和王朝晖离婚，王朝晖把房子留给了牛一一。但是牛一一要卖房却卖不出去，为什么呢？原来房产证上登记的是王朝晖的名字，两人只好到房管局过户，但被告知要缴纳20多万的契税，两人争执中，房管局工作人员私下告知他们其实十几块钱一样可以办理过户，只要先复婚，王朝晖将房子过户给牛一一然后再离婚即可。看到此处，有人笑称，看来税收筹划在民间啊！

根据《财政部国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》（财税[2014]4号文）规定，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。有人据此认为，牛一一和王朝晖婚前房产证更名或加名，一定能免契税，可惜两人已离婚才想到这一问题，离婚导致两人成了独立的自然人，尽管有离婚协议作证，却无税法依据不能免征契税，难怪工作人员劝两位可以先复婚再更名。情形真的应该如此吗，笔者觉得这是对契税相关政策规定的片面了解。因为《国家税务总局关于离婚后房屋权属交换是否征收契税的批复》（国税函[1999]391号）规定：根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

但如何理解婚姻法中夫妻共有房屋与共有财产呢？婚姻法第十七、十八、十九条对此有具体规定。婚姻法第十七条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金；
（二）生产、经营的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。

第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
对此，有人可能会问，如果王朝晖留给牛一一的房子是王朝晖婚前买的是否是共有财产呢？对此问题，有两个时间段的不同法律适用。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）（以下简称（法释[2003]30号）实施之前，适用〈最高人民法院印发〈关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见〉的通知（法发[1993]32号），该通知第6条规定：一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。在此时间段，如牛一一与王朝晖婚后生活了八年以上后离婚，王朝晖将婚前的房子留给牛一一，此时的房子属于双方的共有财产，牛一一去办理产权过户不用交契税。，如牛一一与王朝晖婚后生活未达八年以上离婚，王朝晖将婚前的房子留给牛一一，此时的房子不属于双方的共有财产，牛一一去办权属过户要征契税。

（法释[2003]30号）实施后，对婚前房产的权属认定有了重大变化，该解释第十九条规定：婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。即婚前购买的房产只要双方没有特别约定（婚姻法第十九条约定）该房产不再属于夫妻共有财产。此时王朝晖将婚前的房子留给牛一一，离婚后牛一一去办理产权转移手续如对该房产，牛一一不能拿出双方对该房产产权归属的特别书面约定，无法证明该房产属于夫妻共有财产的，则税收上不适用国税函[1999]39号，应该征收契税。如能证明该房产属于夫妻共有财产的，则免征契税。