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标题: 【57号专题】视同销售税收带来的困惑 [打印本页]

作者: 石榴花 时间: 2008-8-26 08:49
标题: 【57号专题】视同销售税收带来的困惑
有个问题，想请大家来讨论：
2007年按国税发（2006）31号文件规定，房地产开发企业将开发产品转为自用固定资产，属于视同销售行为，交企业所得税，假设“开发产品"100万元，当地税务价格按15%的利润率计算应税所得15万元，按33%的所得税率缴纳企业所得税4.95万元，固定资产的入账价值也是100万元，2008年以130万元的价格将其出售（不考虑折旧），资产转让收入30万元，按25%的税率缴纳企业所得税。从整个业务来看，这部分实际只有30万元收入的所得，按45万元作为收入缴纳企业所得税，视乎不太合理，我认为固定资产的入账价值应当是115万元，才能使这笔业务前后的所得趋于一致，请各位高手帮助解惑。

作者: 春雷有雨 时间: 2008-8-26 09:25
你理解错了。按31号文规定，你应交纳的企业所得税额是100*（1+15%）/（1-5%）*0.33＝39.95万元
相应的，你单位的固定资产入账价值，税务认同部份是121.05万元，
你单位转让金额是130万吧。（230万可能是你打错了吧）
实际收益才是8.95万元，应该就这8.395万元补交企业所得税。今年的税率就是25%啦。

另外，这个开发产品转为固定资产自用视同销售交企业所得税的规定，随着新企业所得税法的执行，就作废了。

作者: 春雷有雨 时间: 2008-8-26 09:26
但是你的交的企业所得税有效，转让时可抵。不用重新交纳121.05万元部份的企业所得税了。

作者: 石榴花 时间: 2008-8-26 09:41
不对吧，税务机关就是按（100*15%）作为课税所得征税的，帐外调整所得额的，固定资产的历史成本还是100万元。

作者: 石榴花 时间: 2008-8-26 09:42
你的组成计税价格公式是营业税的组成计税价格公式。

作者: 石榴花 时间: 2008-8-26 09:46
而且所得税计算时是可以扣除固定资产成本的，怎么可以按固定资产的原值一并计算所得税？

作者: 石榴花 时间: 2008-8-26 09:49
还有，假如2008年不进行转让，若干年后财务人员和税务专管员工作调动，这部分税金能抵回来吗？

作者: 银河飞雪 时间: 2008-8-26 12:54
按照国税发〔2006〕31号文件规定，将开发产品转作固定资产的，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现。视同销售时，按下列顺序确认公允价值。
      （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
      （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
      （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
      自然，按照收入与费用的原则，固定资产相应的折旧和摊销的费用也可在税前扣除。

   开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

一、成本利润率是反映盈利能力的另一个重要指标，是利润与成本之比，从成本利润率的定义我们可以看出石榴花的应纳税所得税额15万元是正确的。

二、出售时再按销售固定资产确认收入的实现，说明转为固定资产再出售这种情况交纳的视同销售企业所得税是不能抵扣的

作者: 春雷有雨 时间: 2008-8-27 09:49
一、开发产品转固定资产视同销售开发产品交纳了企业所得税，但不交纳营业税。开发产品----固定资产，再出售固定资产时还要重新全额计算所得税是不是不合理。成了二次交纳企业所得税了，只就差额部份计征还算合理。
二、组成固定资产的计税价格就应是100*（1+15%）/（1-5%）

作者: lujianjun0515 时间: 2008-8-27 14:46
作为企业的固定资产后出售应该按资产的增值来来处理。这样根本就不会出现你说的重复纳税的情况。

作者: 芳菲 时间: 2008-8-27 16:02
、成本利润率是反映盈利能力的另一个重要指标，是利润与成本之比，从成本利润率的定义我们可以看出石榴花的应纳税所得税额15万元是正确的。
二、出售时再按销售固定资产确认收入的实现，说明转为固定资产再出售这种情况交纳的视同销售企业所得税是不能抵扣的
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=6535

同意版主！另，出售时该资产的计税成本是115万元。虽不能抵扣，但已增加了计税成本，吃亏的只是33％与25％的差。

作者: 芳菲 时间: 2008-8-27 16:04
同意银版意见。另，视同销售增加了该资产的计税成本，变为115万元。虽然在销售时不能抵扣，但计税成本已增加15万元，只是33％与25％的税率差问题。

作者: 芳菲 时间: 2008-8-27 16:06

怎么发重了，第一次发时网络出了点小问题以为没发成功呢，害我又敲了一遍

作者: 石榴花 时间: 2008-8-28 10:49
问题是税务机关认为该固定资产的入账金额只能是100万元，缴纳的企业所得税是作为帐外调整的，固定资产的历史成本是100万元，不允许按115万元计入固定资产，只能按100万元计提折旧。

作者: 石榴花 时间: 2008-8-28 10:53
税务机关认为这笔业务不是评估增值，不用调账，直接在企业所得税的纳税申报表中作为视同销售业务增加纳税所得额。

作者: 心随你动 时间: 2008-8-28 13:27
房地产开发企业是执行企业会计制度还是执行会计准则，固定资产的入账价值是有所不同的。税务机关认定的固定资产计税成本100万元是正确的。

作者: 芳菲 时间: 2008-8-29 10:22
增值的15万已缴纳了企业所得税，就相应增加计税成本，这是常识。

作者: 春雷有雨 时间: 2008-8-30 08:17
营业税的计税价格是：100*（1+15%）/（1-5%）＝121.05万元
视同销售交纳的企业所得税应是：（121.05-121.05*5%）*33%＝37.95万元

作者: xiaodg 时间: 2008-8-31 11:40
标题: 回复 2# 的帖子
这个开发产品转为固定资产自用视同销售交企业所得税的规定，随着新企业所得税法的执行，就作废了。
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/bbs/viewthread.php?tid=6535

请问确认吗

作者: 春雷有雨 时间: 2008-8-31 14:34
是呀，仔细看一下所得税实施细则，不难发现。

作者: 石榴花 时间: 2008-9-1 10:21
春雷有雨：开发产品转为固定资产是不用缴纳营业税的，所以你的组成计税价格公式不适用。

作者: 燕子呢喃 时间: 2008-9-1 19:59
个人认为，当产品转作固定资产时，所交的所得税应计入固定资产成本。

作者: 深综指 时间: 2008-9-21 12:30
从楼主的贴及回复内容推测：
1、你的视同销售所征的100*15%*33%的所得税可能是税务部门查补的，由于是查补税款，所以不让你以115的价格作为记税成本，而只允许税前列支100计税成本，税务部门这种做法是对的。
2、如若是楼主自己纳税申报的，则对外出售时的计税成本应为115，自然抵冲了出售时130万中30万利润成15万利润。则08年此项业务所得税为15*25%。

[ 本帖最后由深综指于 2008-9-21 12:32 编辑 ]

作者: huat10000 时间: 2009-3-16 11:29
标题: 反反复复反反复复反反复复
哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈

作者: dai0797 时间: 2009-3-16 11:59
深综指的处理意见应该是正确的

作者: binbingoo 时间: 2009-3-17 13:01
这个开发产品转为固定资产自用视同销售交企业所得税的规定，随着新企业所得税法的执行，就作废了。
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6535

作者: 天行健追求卓越 时间: 2009-3-21 12:42
学习一下

作者: 太阳鱼 时间: 2009-4-29 15:23
同意深综指的说法。

作者: 武昂 时间: 2015-6-17 16:39
好好学些，天天向上

作者: 武昂 时间: 2015-6-17 16:40
好好学些，天天向上

作者: 错落的黄昏 时间: 2015-9-18 17:25
学习了

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