以最近“李超人”售出的两个项目为例:资料显示,广州西城都荟广场所在地块为上世纪90年代和记黄埔与长江实业联手拿下,但直至2005年项目才动工开建,并于2012年年底正式营业。而上海东方汇经中心,则是长江实业与和记黄埔于2006年10月以8.32亿元的总价从富都世界发展有限公司手中购得。“拿地时间的久远,意味着土地成本的低廉,也意味可观的盈利。”国泰君安的分析师如此评价。
李嘉诚不擅长搞开发,这一点也可以理解。香港地少人多,楼盘哪怕建成鸽子笼一样大卖,对楼盘品质没追求,同时练手机会少,积累的经验也就不多。
内地的地产商如何做呢?其实,万科、恒大、龙湖模式是相通,“郎咸平说:中国地产诸强的成功秘笈”里面有所解密,即“快速周转,唯快不破。”王石自己有段话:“在一个房价、地价向上的市场里面,囤地、捂盘可能确实提高了利润率,但同时降低了周转率。但是万科的运作模式是快速开发,万科从获得土地到开始卖房子,只需要9到12个月时间,这在行业里面是最快的。”这种模式采用的原理便是本文开篇提到的第三种方式“等杠杆融资”,甚至效率更高。
看懂了吧,王老板的秘技是迎合地方政府的政绩需要搞所谓城市综合体,冠之曰“商业地产”、“文化地产”、“旅游地产”都不重要,内核是低价拿地,然后开发住宅、写字楼卖掉,留下商铺和酒店持有经营,运作成功的话,后者几乎白赚。简而言之就是“卖房赚商铺”。顺着王老板的思路捋一捋,笔者发现一个问题,这种模式下,王老板赚到的是所谓“物业”,即商铺和酒店,哪里来的自有资金,唯一的可能是从始至终玩的是银行的钱,即70%资金来自银行。从公开言论看,王老板对银行态度一直不友好,2012年2月的观点是“地产调控只有银行是赢家”,最近的看法是“民营银行风险大,不会考虑搞银行”。从以上分析看,这是“傲娇”的表现,明明心里惦记,表面上却装作“混不吝”。观察万达的动作,前一阵的特点是广场越开越多,这一阵的特点是项目越搞越大。不由想起“挖窟窿理论”,盖住一个小窟窿的最好办法是挖一个更大的,这是一位市长对经济学家华生传授的“城市经营秘籍”。深谙各地政治家心理的王健林,应该对此不会陌生。相信,当前王老板的内心和万达的资金链一样绷得很紧。
万达一怕房价下跌,二怕银行收紧钱。自从上了《福布斯》,王老板高调很多,频频出镜,新闻标题也更豪迈《王健林:“我们有的是钱”》,今天的新闻是“万达1.72亿拍得毕加索《两个小孩》”。笔者的问题是王老板真喜欢毕加索吗?假如王老板是土豪,他不喜欢毕加索,此时的行为是作秀;假如王老板是儒商,即稀有的“文化商人”,他真喜欢毕加索,可以匿名买,我们压根不知道。王老板的“渔翁之意”到底为何?中国的政商环境,最怕商人高调,最最怕高调秀富贵,前车之鉴是上海首富“周正毅”,也说自己有的是钱,没多久垮了,还出了事。所以,王老板此刻的焦虑,你们知道吗?假如有一天,万达跌倒了,不要感到奇怪,在下已经提醒过列位。这么想,有几分阴暗,算仇富吗?
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