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标题: 土地增值税的成本分摊方法部分汇总(20 [打印本页]

作者: 风雪夜归人 时间: 2013-10-23 08:42
标题: 土地增值税的成本分摊方法部分汇总(20
土地增值税的成本分摊方法部分汇总
问题一、清算单位（成本对象）之间的成本分摊
土地增值税每个清算单位（成本对象）之间土地成本、间接费用、共同费用，公共配套设施分摊的规定很有特色：其规定既不明确，且可选择。如：
土地增值税实施细则：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
国税发[2006]187号：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发〔2008〕207号）
　第十八条　清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。

[/hide]3、其他分配方法。

按面积分摊不尽合理，再说选择其他方法如果没有文件明确规定等于没有。为了克服按面积分摊的不合理，有些地方明确了其他分配方法。

3－1、层高系数法。如：福州市地方税务局关于房地产开发企业土地增值税若干政策问题的通知（榕地税发〔2008〕108号）
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）和福建省地方税务局《关于进一步加强我省房地产开发企业土地增值税管理的通知》（闽地税发〔2008〕64号）第二条第(二)点关于“土地增值税扣除项目金额的计算。对同一项目中包含不同类型房地产的，其扣除项目金额在不同类型房地产间的分摊原则上按可售面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他合理方式计算分摊。具体事宜由设区市地税局明确”的规定，结合我市情况，经2008年6月9日局务会议研究决定，对我市房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的土地增值税扣除项目金额计算分摊办法明确通知如下:
一、房地产开发成本计算分配办法
房地产开发企业同一项目中包含不同类型房地产的,其房地产开发成本可采取层高系数计算分配办法，具体计算口径和步骤如下：
（一）计算层高系数
在纳税人同一项目(包含不同类型房地产)中，选取住宅层高为基数，设定为1，其他商品层高与住宅层高之比，计算出各自层高系数。
（二）计算总层高系数面积
∑层高系数面积=∑不同类型商品层高系数×可售面积
（三）计算房地产开发成本在不同类型商品中分摊
不同类型商品应分摊的房地产开发成本=[房地产开发成本÷∑层高系数面积×（不同类型商品层高系数×已售面积）
例：住宅高3米，商铺高3.5米，车库高2米，那么，住宅层高系数1，商铺层高系数3.5/3=1.17，车库层高系数2/3＝0.67。层高系数面积按相应房屋的面积乘以层高系数。

3－2、售价系数法。如关于明确在房地产开发企业土地增值税清算中如何计算未售营业用房及车库应分摊成本的通知（通地税函〔2008〕100号）
为了进一步做好房地产开发企业土地增值税清算工作，确保已售面积的成本、土地增值税增值额的合理性，同时解决以后营业用房销售后因售价与扣除成本差异大、增值率高、税负不均等问题，对房地产开发企业土地增值税清算中未售营业用房及车库成本的分摊计算暂作如下规定：对房地产开发企业未售营业用房及车库等采用平均售价系数分摊法进行成本分摊，具体计算办法如下：
将住宅商品房的平均售价作为参数，营业用房平均售价、车库平均售价同时计算成本分摊系数，后按各自的分摊系数在总成本中进行分摊。
所用数据：
营业用房平均售价　　住宅商品房平均售价　　车库平均售价
营业用房总可售面积　　住宅商品房总可售面积　车库总可售面积
营业用房已售面积　　住宅商品房已售面积　　车库已售面积
总开发成本（含加计扣除费用，不包括已交的营业税等税金）
计算步骤：
1、营业用房与住宅商品房开发成本分摊系数（M1）＝营业用房平均售价/住宅商品房平均售价
车库与住宅商品房开发成本分摊系数（M2）＝车库平均售价/住宅商品房平均售价
营业用房平均售价＝已售营业用房收入/已售营业用房面积
车库平均售价＝已售车库收入/已售车库面积
住宅商品房平均售价＝已售住宅商品房收入/已售住宅商品房面积
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
住宅商品房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×（住宅总可售面积×1）
车库应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(车库总可售面积×M2)
3、营业用房单位成本＝营业用房应分摊的总开发成本/营业用房总可售面积
住宅商品房单位成本＝住宅商品房应分摊的总开发成本/住宅商品房总可售面积
车库单位成本＝车库应分摊的总开发成本/车库总可售面积
4、已售营业用房开发成本＝营业用房已售面积×营业用房单位成本
已售住宅商品房开发成本＝住宅商品房已售面积×住宅商品房单位成本
已售车库开发成本＝车库已售面积×车库单位成本
5、已售房屋总开发成本＝已售营业用房开发成本已售住宅商品房开发成本已售车库开发成本
6、已售房屋可扣除成本＝已售房屋总开发成本税金
7、未售营业用房开发成本＝营业用房未售面积×营业用房单位成本
未售住宅商品房开发成本＝住宅商品房未售面积×住宅商品房单位成本
未售车库开发成本＝车库未售面积×车库单位成本
8、对成本差异、售价差异较大的不同类型的房屋，如多层、小高层、高层可比照此方法进行计算
9、对已进行土地增值税清算的房地产开发项目，以后再有转让销售的，一个年度清算一次。
2013-10-21 [/hide]

作者: 税海 时间: 2013-10-23 09:26
瞧瞧怎么样。

作者: 张五哥 时间: 2013-10-23 09:32
继续学习和回复

作者: 青萝 时间: 2013-10-23 09:34
谢谢！学习.学习.

作者: 青萝 时间: 2013-10-23 09:38
太好了，谢了！

作者: 路过生命的瞬间 时间: 2013-10-23 09:52

多瞅多看

作者: fangwenjin 时间: 2013-10-23 10:10
学习下，而且不用花钱

作者: 清远 时间: 2013-10-23 10:14
学习了谢谢

作者: 北大荒麦子 时间: 2013-10-23 10:18
售价差异较大的不同类型的房屋，如多

作者: 布衣神相 时间: 2013-10-23 10:18
比较实际的内容，看看了

作者: wpjmymm 时间: 2013-10-23 10:48
学习学习

作者: ken75 时间: 2013-10-23 11:01
好贴，学习一下

作者: 天柱上人 时间: 2013-10-23 14:53
谢谢分享

作者: 2396513586 时间: 2013-10-24 10:54
了解了

作者: 橙子125 时间: 2013-10-25 00:21
谢谢分享

作者: 如影无风678 时间: 2013-10-25 13:27
学习学习

作者: 任克部 时间: 2013-10-26 15:08
新知识，我们好好学习

作者: 神仙姐姐77 时间: 2013-10-28 08:26
很好，学习了

作者: sjianghua 时间: 2013-10-28 09:34
感谢分享！

作者: pyf123456 时间: 2013-10-28 12:00
路过学习、学习

作者: gxhwhr 时间: 2013-10-28 12:08
好好学习一下

作者: effort 时间: 2013-10-28 17:02
学习一下谢谢

作者: zjlszj8811 时间: 2013-10-28 17:26
好资料，谢谢分享。

作者: zjlszj8811 时间: 2013-10-28 17:27
好资料，谢谢分享。

作者: 渴望学习 时间: 2013-10-28 21:02
学习学习！！

作者: wyvernpeng 时间: 2013-10-29 14:15

:L非常实用的知识

作者: la0shu 时间: 2013-10-29 21:45
学习学习

作者: 庸者 时间: 2013-10-30 10:54
2、营业用房应分摊的总开发成本＝[总开发成本/（营业用房总可售面积×M1 住宅商品房总可售面积×1 车库总可售面积×M2）×(营业用房总可售面积×M1)
这个公式错误，＋号成了＊号不对

作者: 2631173911 时间: 2013-11-3 13:20
拜读大作如何

作者: lxcj 时间: 2013-11-4 13:17
可以参考

作者: lanying 时间: 2013-11-4 15:15
好像是新东西，要学习

作者: 林中仙子 时间: 2013-11-4 16:23
准备要结算了。学习学习

作者: 大妮 时间: 2013-11-4 17:21
学习学习学习

作者: 森晨 时间: 2013-11-4 17:50
比较实用。

作者: nowar5050 时间: 2013-11-5 15:48
谢谢楼主

作者: 阿尔卑斯1983 时间: 2013-11-5 16:30
学习学习

作者: qhp197321 时间: 2013-11-5 16:32
学习一下学习一下

作者: 朱壹唐 时间: 2013-11-5 23:56
aaaaaaaaaaaaaaa

作者: 天津我的家 时间: 2013-11-6 08:21
成本方面的知识很很适用，这个网站适用性强。

作者: lanxializhi 时间: 2013-11-6 08:38
好好学习，天天向上

作者: 无声雨 时间: 2013-11-6 17:09
学习了，

作者: 邓钧 时间: 2013-11-6 21:21

lanxializhi 发表于 2013-11-6 08:38
好好学习，天天向上

好好学习，天天向上
出自房地产会计网，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-62402-5-1.html

作者: rongziyue 时间: 2013-11-6 21:54
谢谢学习

作者: 山石 时间: 2013-11-7 06:40
学习，学习

作者: 有一点糊涂 时间: 2013-11-7 11:19
学习一下！！！

作者: 心语★星空 时间: 2013-11-7 15:31
学习学习学习
出自房地产会计网，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-62632-1-1.html

作者: 烟雨悠然 时间: 2013-11-7 20:27
学习~~~~~~~~

作者: 烟雨悠然 时间: 2013-11-7 20:44
在学习吧

作者: 胡晴鹤 时间: 2013-11-7 21:03
学习学习

作者: 12015210607987 时间: 2013-11-7 22:46
1111111111111111111111111111

作者: 茶心如禅 时间: 2013-11-8 06:48
很不错

作者: 苍生笑 时间: 2013-11-8 07:35
好文章解惑啊谢谢

作者: 榕榕 时间: 2013-11-8 09:41
看看，

作者: zhdl 时间: 2013-11-8 09:51
rhf rhf 看看，，，，

作者: ck63 时间: 2013-11-8 10:42
学习学习吧

作者: matter04 时间: 2013-11-11 10:13
赞一个

作者: liwg135 时间: 2013-11-11 12:48
比较实际

作者: yellowrain 时间: 2013-11-11 23:22
学习下

作者: wxlsjh 时间: 2013-11-13 11:09
看一下吧

作者: 国香果子狸 时间: 2013-11-13 11:27
好文章，可以学习到很多，谢谢你的分享。

作者: DAV1007 时间: 2013-11-24 10:12
非常想看看

作者: 乱飞天下 时间: 2013-11-25 13:16
学习一下，应该可以借鉴，谢谢

作者: gxhwhr 时间: 2013-11-25 14:09
回复，学习学习！

作者: yangcao 时间: 2013-11-25 17:13
学习、学习、学习

作者: cwf25 时间: 2013-11-25 17:38
好好学习

作者: 天空的梦想 时间: 2013-11-26 11:26
好好学习，天天向上

作者: retete 时间: 2013-11-26 14:17
学习学习好资料

作者: 天空的梦想 时间: 2013-11-27 09:26
好好学习

作者: tang-tang 时间: 2013-11-27 10:20
谢谢分享，很受益呀，

作者: 笨笨兔王 时间: 2013-11-27 14:17
看到这个资料，非常好

作者: sherricoco 时间: 2013-11-27 15:34
有资料吗，没看着哇

作者: cicichen 时间: 2013-11-27 15:48
呵呵，水军吗？

作者: karajan1984 时间: 2013-12-15 01:59
回复了

作者: 指尖微凉 时间: 2014-2-27 19:14
正好需要这方面的资料

作者: 好顺 时间: 2014-3-4 20:44
xxhh好好好

作者: nowar7070 时间: 2014-5-7 14:12
谢谢分享

作者: nowar7070 时间: 2014-5-7 14:23
非常好的资料，十分有用，谢谢！！！

作者: 1050637373 时间: 2014-5-7 14:35
看看有无帮助

作者: 快樂木孖兒 时间: 2014-5-7 14:47
学习学习

作者: 骆驼祥子 时间: 2014-5-8 10:28
好好看看，学习一下

作者: huangningoo 时间: 2014-5-15 17:47
艰苦奋斗

作者: 森林之子 时间: 2014-5-15 20:42
置顶学习

作者: 神仙姐姐77 时间: 2014-6-14 15:27
好好学习

作者: 心醉一片绿兰 时间: 2014-6-16 09:16
了解一下

作者: 胡晴鹤 时间: 2014-11-2 11:35
学习学习

作者: chengwuke 时间: 2014-11-2 12:08
熟悉房地产，做好土地增值税汇算清缴

作者: windyspirit 时间: 2014-11-3 10:52
学习一下

作者: 老年使者 时间: 2014-11-3 11:09
学习............

作者: zhiqiang 时间: 2014-11-3 11:09
谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢

作者: maryhhr 时间: 2014-11-17 15:47
学习一下

作者: tanglangying 时间: 2014-11-26 17:05
楼主，我想学习

作者: cyh692539045 时间: 2014-12-17 16:25
学习学习学习学习学习

作者: gychaoko 时间: 2015-6-10 18:00
学习一下

作者: 1057943776 时间: 2015-6-17 16:54
这样可行

作者: wolfe0971show 时间: 2015-6-19 11:42
谢谢，学习了，感谢分享

作者: wolfe0971show 时间: 2015-7-27 10:48
谢谢，学习了

作者: 1057943776 时间: 2015-7-30 11:44
学习学习

作者: 森晨 时间: 2015-7-30 12:33
很实际的内容。谢谢。

作者: 勇者胜 时间: 2016-4-2 17:54
顶一下

作者: effort 时间: 2016-4-12 14:08
学习、学习

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