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标题: 商品房的开发，销售，成本结转等相关过程和所需准备 [打印本页]

作者: 左云 时间: 2013-6-5 11:14
标题: 商品房的开发，销售，成本结转等相关过程和所需准备
首先我介绍一下我的这个项目环境，九栋楼，每一栋都是六层，一模一样的户型。我是开发单位，承包给了建筑商。目前已经做到了第三层，我在账目上没有什么难的，只作一些开发成本，开发间接费用和一些往来的科目，没有收入，成本没有结转。售楼部已经做好了，但是售楼方面还没有确定，请问接下来的收入有哪些，成本什么时候结转，商品房销售等等各个环节各个方方面面我需要做哪些准备？我是大学毕业后第一次做会计，学的是会计方面的，只是对科目了解多一点，其他的财务处理是模糊的。请教各位！

作者: 南楠 时间: 2013-6-5 11:14
首先：针对销售，也就是收入部分，建立一个台账，将相关信息都包括进去：大概需要楼栋名称、房间代码、房屋面积、位置、销售单价、销售总价、付款方式、销售状态、累计收款、欠款金额、收款比例、结转与收入与否等要素。此表长期累计更新，有助于今后利用，每个月的一定要收款与账上预收账款核对一致，核对一致后。待满足结转条件后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照确认的销售收入做凭证：借：预收账款：贷：主营业务收入；其次：要有一个合同台账（也就是成本台账）这步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有，一般应该把合同按照成本类别进行分类整理，也就是按照土地、前期、基础设施、建安、公共配套等类别分别列入台账根据实际情况填写，合同金额、结算金额。进程本数，付款数等。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数、付款数、付款时间等，整理出来之后，和账务成本核对一致后。可以进行开发产品、主营业务成本的结转，开发产品根据已竣工的楼栋的总可售面积*单价得出开发产品数额，进入开发产品中。主营业务成本根据已售即已结转收入对应的面积结转主营业务成本。

作者: 财务匪兵 时间: 2013-6-5 14:10
一个是多和上级交流，一个是多上论坛来看资料。
一定要理解集团的付款流程，先将集团的财务文件都弄清楚，这样符合制度要求，一定多问

作者: 漂流部落 时间: 2013-6-5 15:19
路过看看

作者: 北方侠 时间: 2013-6-6 08:24

南楠发表于 2013-6-5 13:59
首先：针对销售，也就是收入部分，建立一个台账，将相关信息都包括进去：大概需要楼栋名称、房间代码、房屋 ...

讲的不是一般的好

作者: 塞外愚翁 时间: 2013-6-6 08:56
1.成本是完工后结转到开发产品，然后再转到主营业务成本
2.开发间接费用与工业企业的制造费用一样，主要核算甲方设在工地的管理机构的开支，和工业企业的车间费用一样
3.销售，要拿到初测报告，确定初测面积
4.收到的款项，可以计入预收账款里

作者: LJL51618 时间: 2013-6-6 10:03
学习一下

作者: LJL51618 时间: 2013-6-6 10:05
2楼讲的很好

作者: 简离 时间: 2013-6-7 14:55
好好学习

作者: sdmcljg 时间: 2013-6-8 07:51

南楠发表于 2013-6-5 13:59
首先：针对销售，也就是收入部分，建立一个台账，将相关信息都包括进去：大概需要楼栋名称、房间代码、房屋 ...

销售台账和成本台账建立完善是对于会计明细分类账的必要补充，如果会计电算化实施到位的话，可以考虑合并成为明细分类账设立到四级即可。南楠是个有心人。值得借鉴。

作者: 左云 时间: 2013-6-8 09:03

南楠发表于 2013-6-5 13:59
首先：针对销售，也就是收入部分，建立一个台账，将相关信息都包括进去：大概需要楼栋名称、房间代码、房屋 ...

谢谢您！这句我有点模糊“待满足结转条件后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价”

作者: 左云 时间: 2013-6-8 09:04

财务匪兵发表于 2013-6-5 14:10
一个是多和上级交流，一个是多上论坛来看资料。
一定要理解集团的付款流程，先将集团的财务文件都弄清楚， ...

好的！

作者: 左云 时间: 2013-6-8 09:05

左云发表于 2013-6-8 09:03
谢谢您！这句我有点模糊“待满足结转条件后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价”

就是不太清楚收入什么时候确认，成本什么时候结转

作者: 南楠 时间: 2013-6-8 09:45

左云发表于 2013-6-8 09:03
谢谢您！这句我有点模糊“待满足结转条件后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价”

就是台账的制作目的是为了最终的确认收入和成本、对于最终清算提供基础材料。一般我们得竣工备案书的范围后例如本次本小区1-10号楼竣工备案书到手，那么本期就将统计1-10号楼对应结转的各种数据

作者: 南楠 时间: 2013-6-8 09:47

sdmcljg 发表于 2013-6-8 07:51
销售台账和成本台账建立完善是对于会计明细分类账的必要补充，如果会计电算化实施到位的话，可以考虑合并 ...

谢谢，目前公司电算化实施可能还是不到位，预收账款目前有的只记到楼栋，这样台账上的明细对于结转就显得比较重要，电算化实施到位的话，回节省很多，有些东西不需要重复再细致的工作了·真期待...

作者: yangcao 时间: 2013-6-8 16:23
讲的真好，讲的真好，讲的真好，基本很全面

作者: sdmcljg 时间: 2013-6-10 07:57

sdmcljg 发表于 2013-6-8 07:51
销售台账和成本台账建立完善是对于会计明细分类账的必要补充，如果会计电算化实施到位的话，可以考虑合并 ...

南楠真是个有心人。关于成本结转问题，比较复杂的，在此根据我们集团的要求说明一下，抛砖引玉吧。（1）税收法规：要求执行2009年国税总局的31号文件中的三个条件：（1）取得竣工验收备案表；（2）取得初始产权证；（3）投入使用（交付和租赁）均应进行企业所得税清算，将计税收入计税成本调整为实际成本和实际收入。根据实务一般税收三个条件中具备一个，应该进行所得税清算（将项目所得税进行汇算清缴，多退少补），但是实际上我们交付时往往备案表拿不到（这种情况很普遍），就是说会计核算成本归集滞后于税法要求；（2）会计上比较简单的，期初按照预测绘面积收款挂预收账款，最后成本费用归集到位、实测面积出具后计算出实际房款，业户多退少补，根据实测面积由预收账款转为不动产销售发票，结转到主营业务收入，同时将成本、开发间接费等按照成本分配原则结转到开发产品明细账，收入与成本配比原则计算出毛利即可，这是一般的程序，主要环节是：实测报告、成本归集（发票）、工程决算（施工方全额开票后挂开发成本和应付账款），期间主线是合同管理和工程决算是两个关键控制点。以上的一般程序，如何把握节点，使税收与会计相结合最好。以上仅供参考。

作者: 左云 时间: 2013-6-10 10:57

南楠发表于 2013-6-5 13:59
首先：针对销售，也就是收入部分，建立一个台账，将相关信息都包括进去：大概需要楼栋名称、房间代码、房屋 ...

建立台账的信息和合同的分类台帐很具体，我会用得着，谢谢！

作者: 蓝色的梦 时间: 2013-6-19 10:25
讲的不错

作者: 办公软件 时间: 2013-6-21 09:40
学习了

作者: jzhf 时间: 2013-6-22 15:38
看一看

作者: Devdas 时间: 2013-12-29 20:34
好好学习

作者: 猪妈-g1-f(w) 时间: 2014-1-6 17:17
正好找到，学习

作者: 永远企盼 时间: 2014-1-13 16:53
楠楠总结的很好，对于初学者也是一目了然，谢谢了

作者: zjlszj8811 时间: 2014-3-9 10:38
好文章，谢谢分享

作者: Devdas 时间: 2014-4-5 18:57
学习学习

作者: 广西盐茜 时间: 2014-4-18 15:49
来学习一下

作者: zjlszj8811 时间: 2014-4-24 19:02
好资料，谢谢分享

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:04
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:05
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:06
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:11
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:12
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 08:23
看看了解了解

作者: zznina 时间: 2014-5-5 10:28
看看了解了解

作者: 应总123 时间: 2014-5-9 08:28
学习学习

作者: 应总123 时间: 2014-5-9 08:32
学习学习

作者: gxhwhr 时间: 2014-5-14 16:33
路过学习下

作者: 小虫虫飞 时间: 2014-5-15 16:23
嗯……

作者: 591cheng 时间: 2014-6-29 15:05
学习一下

作者: 591cheng 时间: 2014-6-29 15:07
学习一下

作者: 熙宝贝 时间: 2015-1-8 17:08
学习了

作者: wolfe0971show 时间: 2015-6-9 17:00
谢谢，学习了

作者: 学山飞狐0917 时间: 2015-6-27 22:27
值得学习

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