房地产会计网

标题: 房地产公司的非银行借款利息怎么入帐 [打印本页]

作者: lb700610 时间: 2013-5-14 11:32
标题: 房地产公司的非银行借款利息怎么入帐
我公司面临这样的严峻问题，老板从非关联企业借了4000万，用于买土地。年息15%，计划借3年就是1800万的利息费用。因为没有利息发票，不知道该怎样入成本，才能合理扣除？地税Dai.开发票1800万要交多少税呢？

作者: zjlszj8811 时间: 2013-5-14 12:49
首先,要有借款合同或协议,3年的借款计入长期借款科目,每期的利息计提计入:借:开发成本---利息支出或财务费用,贷:应付利息---xx单位,支付时:借:应付利息---xx单位,贷:银行存款。计入开发成本或财务费用的金额其不高于银行同期贷款利率的利息部分，可以在年度所得税汇算清缴或项目土地增值税清算时列入期间费用及开发成本，高于部分做纳税调整。其次要有正规发票，可以到地税Dai.开贷款人的利息收入的发票，税率为：营业税---5%，城建税及教育费附加（含地方教育费附加）---0.5%，个人所得税---2.8%，印花税：0.05%。

作者: 昏昏昭昭 时间: 2013-5-14 14:52
学习学习

作者: chabei29 时间: 2013-5-14 15:12
直接挂往来撒

作者: LJL51618 时间: 2013-5-14 15:26
学习了

作者: lb700610 时间: 2013-5-14 16:02
谢谢2楼的朋友，对方是单位，就不交个税了吧？

作者: lb700610 时间: 2013-5-14 16:06
2楼的朋友，愿意加我吗？我的qq：2594566765，敲门：房地产会计网

作者: lb700610 时间: 2013-5-14 16:07
我们共同探讨工作中遇上的房地产会计方面的事情。

作者: 展翅 时间: 2013-5-14 21:24
不建议开发票入账，到时土地增值税清算是要踢除的，挂往来比较好

作者: tzpyl 时间: 2013-5-15 09:03
学习学习
0

作者: 融科 时间: 2013-5-15 09:19
谢谢，学习学习

作者: 甜蜜 时间: 2013-5-15 09:20
每期的利息计提计入:借:开发成本---利息支出或财务费。计入开发成本或财务费用的金额其不高于银行同期贷款利率的利息部分，可以在年度所得税汇算清缴或项目土地增值税清算时列入期间费用及开发成本
那么在土地增值税清算时，扣除项目中的成本能不能将这个利息支出算在内？

作者: 索马 时间: 2013-5-15 09:57
有正式利息发票可以税前扣除和土增扣除

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-5-15 10:08
依据《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《实施细则》)第七条(三)中关于利息支出扣除项目的规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定”。

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-5-15 10:10
楼主这种情况下，我建设按后一种方式运作。对企业比较有利。

作者: lb700610 时间: 2013-5-15 10:52
1800万的利息费用如果只挂往来的话，那开发房地产的账面成本就比实际成本少了1800万，所得税汇缴时不能扣除很吃亏的，要多交所得税吧。土增税好像影响不大。我不知道该怎样做账对企业是最有利的。望高手给帮忙分析分析呀！要是开利息发票要交将近10%的地税，老板也很心疼的。我不知所措了。

作者: lb700610 时间: 2013-5-15 10:58
要是不开利息发票，也能合理计入开发成本，就好了。把本金4000万分成2笔利率是7.5%的借款，就相当于1笔15%的借款，。。。。。。可操作吗？

作者: lb700610 时间: 2013-5-15 11:03
有没有遇上过或者实际操作过这样的借款利息支付的高手呢，给支个招吧！跪求！总之就是合理的避税。现在项目刚开始，就怕前期操作不当，后期也没法改了。

作者: 森晨 时间: 2013-5-15 11:05
学习学习。

作者: lb700610 时间: 2013-5-15 11:13
现在房地产公司贷款难，老板只能曲线通过工厂贷款再转给房地产公司使用，工厂还银行贷款有合法凭证，计入工厂财务成本，导致工厂账面虚的亏损巨大，但实际工厂没有贷款。而房地产公司使用了贷款，却没有合法凭证，没法合法计入房地产公司的账面财务成本，导致房地产公司虚的利润。面临这样的情况我该怎样操作记账才能从税务上合理又合法呢？？？求高手。我的qq：2594566765 房地产会计网

作者: kono_wang 时间: 2013-5-15 15:22

学习了感谢热心人

作者: xszz 时间: 2013-5-15 17:20
其实你说的这个现象在目前普遍存在。银行一听是房地产公司，谈都不要谈，根本不给你贷款，只有曲线找别的企业，用其他企业的名义才有可能从银行贷款。而这样带来的问题就是款项是房开公司在用，而利息是其他企业在支出（能取得合法票据）。

而对于房开公司来说，想要合法入账，必须取得Dai.开的发票，这点毫无疑问。你的这种情况，从两方面来说。

首先土增这块，因为有5％以内计算扣除的规定在那，利息支出这块比较灵活，就不多说了。

然后就是所得税这块，你1800万的利息支出，挂往来的话，利润虚增1800万，你算算所得税是多少？？450万。

你开发票，要交税是不错，你可以把税款预先打进去（借款合同也是，利息稍微调高一点，反正不超过4倍），1800万的营业税及附加，貌似加一起在5.3%左右，95万。你就开1900万的利息支出（对方开，是利息收入）发票，看似是你你多交了100万的营业税款，但是所得税款你能少交快400万！！！

先跟专管员沟通好，借款合同之类的先请他过目，程序上没有问题了再去开发票，只有这样才能合理合法地入账，否则的话所得税这块到时候你哭都来不及。

主要是你这块数额太大，如果几十万上百万的话对于房开公司不算什么，工程发票之类的虚开一点也就冲过去了，但是1800万你要开多少发票才能冲抵？？？

作者: 有一点糊涂 时间: 2013-5-15 17:22
这个不太现实吧！代扣代缴150万税金，这个钱谁出啊！是你们公司出，还是对方出？哪个单位借钱给你们，还愿意交税？你是学校的学生吧！是你们老师布置的作业题吧！

作者: 有一点糊涂 时间: 2013-5-15 17:29
关于借款印花税的问题：包括银行及其他金融组织同借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同。即仅限于借款人同中国人民银行、各专业银行及由中国人民银行批准设立，领取经营金融业务许可证的单位之间所书立的借款合同。不包括银行的同业拆借合同以及借款人与上述单位以外的其他贷款人所书立的借款合同。按万分之零点五缴纳，不是0.05%。

作者: 清远 时间: 2013-5-16 09:42

展翅发表于 2013-5-14 21:24
不建议开发票入账，到时土地增值税清算是要踢除的，挂往来比较好

所得税呢？利息支出挂往来？

作者: sophy1998 时间: 2013-5-16 10:02
去开发票时只开与同期银行借款利息相同的部分

作者: suyun51160 时间: 2013-5-16 15:28
高于同期的开了也没有用呀,到时候要给你剔出来的,开一部份然后边搞边想别的方式做一部份走,

作者: 千百惠 时间: 2013-5-16 15:31

zjlszj8811 发表于 2013-5-14 12:49
首先,要有借款合同或协议,3年的借款计入长期借款科目,每期的利息计提计入:借:开发成本---利息支出或财务费用 ...

建议非金融借款列长期应付款。

作者: greenfeeling 时间: 2013-5-18 10:08

tzpyl 发表于 2013-5-15 09:03
学习学习
0

学习学习

作者: zhrr 时间: 2013-5-23 17:17

greenfeeling 发表于 2013-5-18 10:08
学习学习

初涉此行业，学习了

作者: cwz108 时间: 2013-5-24 19:41
出开发成本时，必须要发票；土地增值税清算是要踢除，在企业所得税可按银行同期同类贷款利率计入开发成本

作者: greenfeeling 时间: 2013-5-25 11:01

学习学习

作者: 潇潇书院 时间: 2013-6-1 09:55
大家各抒己见，怎么处理好呢

作者: 森林之子 时间: 2013-6-1 21:12
值得好好学习掌握了解

作者: nthzy 时间: 2013-6-1 21:33
建议开利息发票，不超过同期银行借款的部分可以税前扣除

作者: 不差我一个 时间: 2013-6-2 10:54
我也有同样的困惑，笔数很多，又存在多个项目使用。有好的方法管理吗

作者: ~livedeng~ 时间: 2013-6-3 09:06
学习一下

作者: 张桂花 时间: 2013-6-3 10:11
学习了

作者: 不差我一个 时间: 2013-6-3 11:43
经常碰到，学习。

作者: sunny201105 时间: 2014-2-17 11:06
学习了

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)