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标题: 房地产企业怎么结转成本 [打印本页]

作者: 李晓春 时间: 2013-5-3 16:36
标题: 房地产企业怎么结转成本
本帖最后由李晓春于 2013-5-3 16:47 编辑

房地产企业怎么结转成本
对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1.          款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2.          施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2009年31号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3.          施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。
4.          施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回。
5.          有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：借：主营业务成本
            贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
  结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。

作者: chenshizhao 时间: 2013-5-3 17:21
看看，学习

作者: 神农 时间: 2013-5-4 01:24
好东西。学习。

作者: 力量对比 时间: 2013-5-4 09:44
hhhhhhhhhh

作者: 丹顶鹤0707 时间: 2013-5-4 16:55
好好学习，天天向上。

作者: 森晨 时间: 2013-5-6 11:11
学习一下啊

作者: 小小会计2011 时间: 2013-5-6 11:42
很好的资料，收藏学习

作者: mj0650 时间: 2013-5-6 14:52
好东西，受教了。

作者: davy1028 时间: 2013-5-6 14:59
ipnundu

作者: huangningoo 时间: 2013-5-6 17:19
产灌顶

作者: 日升 时间: 2013-5-6 22:36
学习了

作者: liuweihua 时间: 2013-5-8 17:00
不错的东西，但是什么时间结转成本呢

作者: cocoplmm 时间: 2013-5-10 15:13
好东西。学习

作者: 1050637373 时间: 2013-5-10 15:37
谢谢提供资料

作者: kekedou2004 时间: 2013-5-15 15:18
学些一下

作者: suyun51160 时间: 2013-5-16 15:33
学习一下,

作者: zhp298 时间: 2013-5-20 15:14
学习了，不错

作者: zhp298 时间: 2013-5-21 15:03
真的不借学习了

作者: zjlszj8811 时间: 2013-5-28 16:04
好资料，谢谢分享。

作者: 两米之外 时间: 2013-12-5 11:27
这个真的好

作者: nkk777 时间: 2013-12-24 14:23
写得很详细，值得看一看。

作者: shj19780310 时间: 2014-4-3 15:49
谢谢楼主谢谢

作者: 694608114 时间: 2014-4-16 17:27
学习下

作者: heavenrain22 时间: 2014-5-15 13:12
学习学习

作者: 小虫虫飞 时间: 2014-5-15 15:52
嗯，比较粗，但是也比较清晰了。

作者: 2396513586 时间: 2014-5-15 16:08
了解到

作者: 应总123 时间: 2014-5-19 08:31
学习学习

作者: 2693673581 时间: 2014-5-19 08:43
有实用性，要认真学习

作者: 2693673581 时间: 2014-5-19 10:06
总结好，好好学习

作者: lzzzks 时间: 2014-11-11 22:43
很有用，谢谢。

作者: liaojlion 时间: 2014-12-13 16:32
谢谢楼主

作者: lclyn_2003 时间: 2014-12-22 22:27
学习好多不懂

作者: blct123 时间: 2014-12-23 08:38
总结的较好，要学习

作者: 289192909 时间: 2014-12-23 11:21
xuexi学习学习

作者: kaka859 时间: 2014-12-23 11:28
销售部, 房地产企业, 财务部, 工程部

作者: 映像国际 时间: 2014-12-23 21:37
多谢楼主分享！

作者: 蓝兔子 时间: 2014-12-27 11:37
学习一下

作者: lyaoyao 时间: 2015-1-6 22:43
谢谢分享！

作者: 萧尘 时间: 2015-1-7 09:25
来参与学习

作者: 熙宝贝 时间: 2015-1-8 17:10
受教了，辛苦

作者: xy29848246 时间: 2015-1-16 03:32
道理是懂的，具体的结转成本那部分不太清楚。

作者: lzzzks 时间: 2015-2-26 13:37
写的不错奥，借鉴。

作者: wolfe0971show 时间: 2015-6-12 12:24
谢谢，学习了

作者: 一粒谷子 时间: 2015-7-10 09:48
非常感谢！现学现用了！

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