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标题: 浅谈对土地增值税的一些认识 [打印本页]

作者: 我稻草人 时间: 2013-4-26 12:00
标题: 浅谈对土地增值税的一些认识

浅谈对土地增值税筹划的一些认识

-------献给喀什姑娘苏啦

近年来随着房地产的升温，越来越多的资金开始涌入房地产行业。然而房地产行业所涉及到的税种多达11种，且涉税金额巨大，整体税负高达15-25%，这也给一些企业的财务人员提供了足够的偷税的动力，所以我国的房地产行业连续8年被国家税务总局列为税务专项检查重点行业，每年查处巨额偷税款，严打之下，房地产企业纳税筹划开始升温。笔者在从事房地产财务工作中，发现许多的房地产财务人员对土地增值税的筹划存在一些误区，下面我将简单举例说明。

误区一：享受普通住宅增值率未超过20%免税的政策。

我国《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”“不分别核算增值额或者不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。”

土地增值税的高税负税额大是出了名的，所以大多数的房地产财务人员都是想尽办法争取这一免税政策，以期达到节省土地增值税的目的。其实此项优惠政策看似非常的实惠，但却并不是都能为企业节省税款，应具体问题具体分析。下面作者举例说明：

例一：列夫托尔斯泰房地产开发公司的安娜小区将要进行土地增值税清算，该项目产品为一独栋的12层建筑物，-1楼为车位，1-2楼为商铺，3-10楼为普通标准住宅。现分分别计算土地增值税额及汇总计算土地增值税额，具体数据如下表：

(, 下载次数: 405) 单位：万元

从计算表中我们可以看出，分别核算虽然普通住宅享受了免税政策，但是因商铺和车位的增值率太高，企业还多缴纳了70万元的土地增值税；相反，合并计算尽管让普通住宅放弃了免税优惠，但是因为汇总计算让增值率低的普通住宅拉低了项目的整体增值率，从而降低了项目所使用的税率，从而节省了税款。尽管现实业务中，这种情况很少会出现，但是并不代表没有，尤其是在一些地段繁华，商铺和车位售价特别高的项目中是极易出现的。风险提示：此方法有最终不被税局承认的风险，使用此方法之前建议与税局沟通。

误区二：代收费用的筹划。

根据《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供劳务，转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：价外费用包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外费用。同时，《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条规定：对于县级及以上人民政府要求房地产开放企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买者一并收取的，可以作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可以扣除，但不允许作为20%加计扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

保守估计有80%的财务人员都对代收费用在土地增值税中的认识都存在着偏颇，他们会认为如果将代收费用计入到土地增值税应税收入中去会增加最终的土地增值税，因为现实中我们通常都会认为应税收入越少越好，而这在其他绝大部分的税种中也的确是这样的。而且这还有一个好处就是可以节约5.6的营业税及附加，所以实务操作中，许多的房地产财务人员都是利用物业公司将这部分代收费用与房价收入分开了的。这种操作方式笔者赞同，但是在计算过程中未必是这样的，土地增值税有其特殊性，它是超率累进，它的收入不变，增值额与扣除项目此消彼长，如果用函数表示出来，它的斜率变化很大。算了，还是举例说明吧。

例二：国际米兰房地产开发公司出售一栋写字楼，销售收入5000万，代收各项税费200万，总的扣除项目为2400万。现将方案一（代收费用计入总价）与方案二（代收费用不计入总价）分情况计算土地增值税，如下：

(, 下载次数: 82)

从案例中我们可以看出，将代收费用计入了房价中，尽管将总的应税收入提高了，但是同样的也增加了扣除金额，也因为增值率的降低而使税率降低从而使最终的税额降低。友情提示：此种计算方法比案例一具有更大的主动性，因为税法明确说的是：“如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入”，那么言下之意企业也是可以将其作为转让收入计算土地增值税的。但是此方法却有一个限制：其一仅适用于扣除项目不及收入一半的情况，即增值率超过100%的情况。因为通过数学的极限理论我们可以得知，15/14至16/15至17/16是逐渐趋近于1的，这样使用的税率才会越来越低。反之，会使使用税率越来越高，如增值额为4，扣除额为9，代收费用为2，则将代收费用计入总价的增值率为6/11=0.54，适用税率为40%；若不将代收费用计入总价，那么增值率为4/9=0.44，适用税率为30%。那么两种方法对企业最终的税额影响是很大的。现实中加上代收费用增值额与扣除额的情况几乎不可能发生，所以实务中还是建议企业将代收费用剥离收入总额单独计算，且计算土增税时也剥离开来。

结语：房地产行业因其涉税种类多，税额巨大给了纳税筹划很大的生存空间，但是房地产行业的纳税筹划不是一个简单的理论运用过程，而是受到了方方面面的限制，必须综合考虑才能做好纳税筹划。房地产企业的纳税筹划必须要求熟悉行业的财税法律法规，甚至还牵扯到合同法、工程造价等相关的跨财务的领域，对房地产财务人员提出了比较高的综合要求。房地产企业内部也必须建立严格的控制制度，要尽量保证开发的会计成本与税法成本的一致性，同时也要求财务人员税前做出最精确的纳税测算，为纳税筹划提供数据支持！

在下才疏学浅，斗胆写此篇，不足之处，诚惶诚恐战战兢兢如临深渊如履薄冰的请各位大侠不吝赐教！拜谢啦！

作者: 李晓春 时间: 2013-4-26 14:57
学习学习！！！！！！！！！！！！！！

作者: 日升 时间: 2013-4-26 16:52
学习了

作者: xszz 时间: 2013-4-27 11:35
学习了，谢谢。。。。。

作者: hxu_mzh 时间: 2013-4-27 16:56
很好的筹划分析

作者: 房产紫罗兰 时间: 2013-4-27 23:17
谢谢，学习了

作者: 2396513586 时间: 2013-4-28 15:08
了解了解

作者: huangningoo 时间: 2013-4-29 08:07
i qaj ka kwg kwg

作者: LJL51618 时间: 2013-4-29 09:38
先回复

作者: LJL51618 时间: 2013-4-29 09:40
后学习

作者: 鸿屹2010 时间: 2013-4-29 12:29
学习一下。

作者: 小小会 时间: 2013-5-3 09:39
两个案例一个思路，从这个点切入的挺深，赞一个

作者: 那片安静的海 时间: 2013-5-4 22:26
学习了，谢谢

作者: sanshui7 时间: 2013-5-6 11:50
谢谢，学习了。很有用。

作者: 智者乐山 时间: 2013-5-8 16:39
我们快清算了，了解一下

作者: 成琦语 时间: 2013-5-8 16:46
楼主写得不错，比较浅易的说明了。

作者: 鸿屹2010 时间: 2013-5-8 17:11
先回后拜读

作者: 王兰 时间: 2013-5-10 21:53
向你学习！

作者: 牟琴 时间: 2013-5-13 12:50
看看!学习!

作者: cocoplmm 时间: 2013-5-14 17:03
感谢分享

作者: zoey_11 时间: 2013-5-15 12:02
学习了，谢谢

作者: 黄飞龙 时间: 2013-5-16 08:57
主要还要跟当地的清算政策结合，筹划的很好，如果当地税务认账，操作起来就更方便

作者: suyun51160 时间: 2013-5-16 16:36
嗯,不错,楼主举的例子非常好,我学习了

作者: 漂流部落 时间: 2013-5-18 09:55
学习一下

作者: 王小笨2007 时间: 2013-5-20 11:48
我们公司现在不重视税务

作者: dymail5 时间: 2013-5-20 16:14
学习了，有一定启发

作者: 力量对比 时间: 2013-5-20 21:51
金金金金金金金金金金金

作者: 力量对比 时间: 2013-5-20 21:57
王王王王王王王王

作者: 力量对比 时间: 2013-5-20 22:01
田田田田田田田田田田

作者: 小庄385618 时间: 2013-5-21 16:43

学习学习

作者: liuml_2013 时间: 2013-5-22 12:53
写得很好，很适合我们这种新手学习了。

作者: 961608261 时间: 2013-5-23 16:10
学习下，谢谢谢分享

作者: 落叶歌秋风 时间: 2013-5-27 15:16
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作者: greenfeeling 时间: 2013-5-27 16:30
学习学习！

作者: 心语★星空 时间: 2013-5-28 13:30
学习了

作者: 尚Q朔 时间: 2013-5-29 08:45
谢谢，学习了

作者: 土地 时间: 2013-5-29 15:42
楼主太谦虚了，写的不错，希望持续更新！

作者: shj19780310 时间: 2013-5-30 10:53
普通住宅和非普通住宅，现在土地增值税清算的时候是必须要分开清算的

作者: 冰冰 时间: 2013-5-31 08:46
貌似没看懂。得仔细研究。土地增值税清算对我来讲是大难题啊

作者: 猪妈-g1-f(w) 时间: 2013-5-31 15:59
好文章

作者: Llily 时间: 2013-6-2 14:41
好贴必须顶！

作者: lq323cn 时间: 2013-6-2 16:14
楼主用心了~~~~

作者: 20071090055 时间: 2013-6-5 17:17
很强大！

作者: 20071090055 时间: 2013-6-5 17:17
很好很强大!

作者: sunflower121 时间: 2013-6-7 10:43
楼主的精密的数学思维令人佩服，知识是相通的，确实如此！

作者: 小_-敏_-子 时间: 2013-6-7 14:14
先恢复，后学习~

作者: 红花.郎 时间: 2013-6-9 11:02
不错，学习了

作者: ~livedeng~ 时间: 2013-6-9 14:37
学习了

作者: lihuiping0213 时间: 2013-6-12 11:13
分析的很好，看后有收益

作者: sangbai1023 时间: 2013-6-14 15:08
扣除金额还不足收入的一半，收入成本比挺高，我的项目没有这么高的比例

作者: 小半半 时间: 2013-6-16 15:38
学习了。谢谢

作者: tzpyl 时间: 2013-6-16 19:13
学习学习
8

作者: tzpyl 时间: 2013-6-16 19:16
很好的筹划分析
4

作者: 蓝色的梦 时间: 2013-6-18 09:50
学习了

作者: chaoer2000 时间: 2013-6-18 14:27
写的真好

作者: 桑蚕丝 时间: 2013-6-18 15:43
临界点很重要。数学学得不好哦

作者: 诸晓棣 时间: 2013-6-19 17:00

不错

作者: 暗夜群星 时间: 2013-6-19 20:31
赞一个。这篇文章告诉我们，任何事件不能只想一个方向。

作者: xcwrm 时间: 2013-6-25 09:30
增值税筹划

作者: eiuan 时间: 2013-6-25 10:20
谢谢分享

作者: 阿虫 时间: 2013-6-25 16:42
学习学习！！！！！！！！！！！！

作者: fangwenjin 时间: 2013-6-28 10:21
"但是此方法却有一个限制：其一仅适用于扣除项目不及收入一半的情况，即增值率超过100%的情况"
对这句话存在疑惑。我觉得因为不论代收费用计不计入收入额中，增值额都不固定保持不变的，那么随着扣除项目金额的增加，增值率肯定是降低的啊。
如增值额为4，扣除额为9，代收费用为2，则将代收费用计入总价的增值率为6/11=0.54，适用税率为40%；若不将代收费用计入总价，那么增值率为4/9=0.44，适用税率为30%。这个好像不对吧，4/11与4/9

作者: jzhf 时间: 2013-6-29 15:58
看一看

作者: 一笑嫣然 时间: 2013-6-29 22:28
对于无私分享的，先谢谢

作者: yiyuanjiahe 时间: 2013-7-2 09:57
研究的挺深的，学习学习

作者: 小泡泡MM 时间: 2013-7-11 11:13
学习了～～

作者: hmily3 时间: 2013-7-13 23:00
学习过了

作者: 诸晓棣 时间: 2013-7-16 09:29
没看懂

作者: 鸿屹2010 时间: 2013-7-17 09:26
感谢分享

作者: flysnow 时间: 2013-7-19 16:26
学习了，参考一下

作者: 阿紫 时间: 2013-7-26 21:24
好好学习！

作者: 410383426 时间: 2013-7-28 16:06
有点水平，可操作起来有点难度

作者: 红花.郎 时间: 2013-7-29 10:42
学习了

作者: 红花.郎 时间: 2013-7-29 10:45
土增税要测算的

作者: wengege1117 时间: 2013-7-30 14:31
很好的筹划分析，受益非浅

作者: myhaikou 时间: 2013-7-31 14:33

诚惶诚恐战战兢兢如临深渊如履薄冰????吓屎我了.

作者: sqyxy 时间: 2013-8-1 13:17
学习一下。

作者: 核子-航空 时间: 2013-8-2 11:00
多探讨，多学习

作者: qxywht123456 时间: 2013-8-3 16:11
精华啊。。。

作者: 无语紫丁香 时间: 2013-8-14 15:25
不错，学习了

作者: 小浙江 时间: 2013-8-22 15:32
学到了点，不错的贴子

作者: 一醉千年 时间: 2013-8-23 17:00
en 好好学习

作者: 一醉千年 时间: 2013-8-23 17:00
好好学习

作者: regalhotel 时间: 2013-8-30 11:04
谢谢分享

作者: 西联乡 时间: 2013-8-31 10:13
分析的好好啊，值得借鉴的。

作者: 薛翔宇 时间: 2013-9-1 16:50

向老师学习了！谢谢！

作者: wo_221 时间: 2013-9-3 10:53

我家今天进土地增值税清算。

作者: zhengxiaoya9 时间: 2013-9-3 21:47
学习，非常精辟

作者: 智者乐山 时间: 2013-9-4 14:43
真心佩服这些高人们

作者: 努力学习吧 时间: 2013-9-6 22:32

LJL51618 发表于 2013-4-29 09:40
后学习

学习了

作者: gary 时间: 2013-9-8 21:30
普通住宅增值率未超20%享受免税政策，以前一直认为免税就是好的，没想到还有这误区。

作者: 苍生笑 时间: 2013-9-9 18:34
难得一见的好文章

作者: 楼颖颖 时间: 2013-9-28 16:10
想多多学习

作者: wudaben123 时间: 2013-10-16 20:23
为什么看不到内容？

作者: 靠右走 时间: 2013-10-17 10:42
学习了，谢谢！

作者: 靠右走 时间: 2013-10-17 11:02
分析易懂。。。。。。

作者: puresilver 时间: 2014-1-6 13:26
看完之后，受益匪浅。支持楼主多发这样的帖子

作者: 庸者 时间: 2014-1-8 14:50
学习了

作者: lifuxiao 时间: 2014-1-8 21:55
棒挺棒

作者: 8795277 时间: 2014-2-18 12:56
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