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标题: 房地产财务工作3个月感触！ [打印本页]

作者: 魅影骑士 时间: 2012-4-15 17:13
标题: 房地产财务工作3个月感触！
在房地产财务干了3个月，感触最深的融资和税务筹划。
本来自我感觉税务知识比较强，但是到了筹划的场合，才知税法深度掌握欠缺，只是了解，至于行业知识和筹划点，不知所以。刚到时，一个项目面临清算，好，全体财务处出纳外，分工整理财务数据和合同台帐，销控表与财务帐不符，查了两周；整理开发成本，由于帐务设置方面问题比如虽然按项目核算但核算不细等，成本数据从凭证开始查；在整理未入账成本项目时，只是从整理项目合同台帐入手，分清付款、发票，找出未开票部分，没有从工程进度（阶段）和经营部和工程部充分沟通；整整一个多月，跟着深入学习税法知识，边与同事了解房地产的事情，多看同事做的测算底稿。
项目完工主要是土地增值税清算和所得税清算，税务测算主要是土地增值税，参照实则和187号文加上地方实施办法，听讲解，读原文，讨论，帐务处理，诸多方法，只是为了可能是合理少缴税。其实，土地增值税掌握好了清算条件，就目前形势把握好政策变化趋势，剩下只是计算成本利润率问题，土地增值额计算过程清楚，看增值额多少合适就可以了。由于开发产品的单件唯一性，土地成本和建安成本可比性差一些，建安成本可以修饰，另外，绿化费用的可塑性比较大，毕竟环境因素主观性强；至于其它细节问题，将自己的帐务处理实际测算比较一下结果，就会显露出来，但什么都得有客观基础，可以夸大，不可以成为区域同类之最。
除了税务筹划，剩下就是融资测算了。由于同时开发3-5个项目，资金比较紧张，必须不断从各行进行抵押贷款，主要是在建工程抵押。签于各行的对不同抵押物（在建工程）的抵押率不同，测算要求不同。各项目经济技术指标不变，费用率和建造成本单价不同，融资额不同，要看资金需求。可研报告必不可少，关键是报告附表中盈利指标和现金流指标要做好。
对于各种筹划测算，最重要的是销售价格，要深入了解掌握目标市场定位和现在的增长趋势。目前，本人对房地产市场价格还处于不感冒阶段，需要下功夫了解市场，研读政策，分析发展趋势。
天天在筹划，比如新所得税细则出台前，比较看投资何领域有税收优惠，公司今年盈利如何延迟纳税，集团公司是否可以办成个人独资企业，是否可以将集团拆分成项目公司走定率征收。

作者: 房地产会计-新手 时间: 2012-4-15 17:30
我也是刚进入房地产这个行业，对财务上和税务上都不懂，看了你写的就觉得我还没有入门，我才干了一个月，呵呵！

作者: xianlingqing 时间: 2012-4-15 17:34
楼主太强了，我接触了房地产快三个月了，还什么也没有头绪呢，多多向你学习了

作者: 大唐狄仁杰 时间: 2012-4-15 17:50
可以看出楼主学到的东西很多啊。请问你们公司是大公司还是小公司啊，一般大的上市公司不都有融资部门和财务部门的吗，楼主所在的公司是财务部门也负责融资吗。

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-4-15 21:53
简单之中见真知，学习了

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-4-15 21:54
楼主至少是财务经理的水平:

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-16 08:01
顶一下

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-16 17:51
学习一下

作者: Melody 时间: 2012-4-16 21:07
学习了。虽然同为会计，不过行业之间差好多。学习是永无止境的~~~

作者: lxj526 时间: 2012-4-16 21:53
学习了，楼主学的真快，水平高啊

作者: cdlgy 时间: 2012-4-16 23:08
看了下，听着也复杂啊

作者: lovelive 时间: 2012-4-19 11:20
再接再厉。

作者: 一笑嫣然 时间: 2012-4-19 18:31
真是很好的体会，谢谢分享！

作者: 财务匪兵 时间: 2012-4-19 21:09
楼主让我佩服不已，好思路，很多话，我都有感触，坚持住

作者: 怀传 时间: 2012-4-19 21:28
佩服，进步的真快。

作者: 一__叶_知_秋 时间: 2012-5-29 08:51
楼主，辛苦了

作者: wpxi 时间: 2012-6-6 22:44
学习了

作者: 一片柠檬草 时间: 2012-6-12 16:33
是啊，楼主一定是财务经理水平，

作者: fhjt2010 时间: 2012-7-4 09:55
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 枫未眠 时间: 2012-8-7 09:28
感谢楼主的无私分享！

作者: 红花.郎 时间: 2012-9-14 11:18
嗯感触很深

作者: 李小皮 时间: 2012-11-7 14:33
你关于税收方面的东西还是说对了，那些功夫平时就应做细做扎实，是基本功，不能临时抱佛脚，平时做好，到清算时的结果是不同的

作者: clairecanya 时间: 2013-2-1 21:19
向楼主学习。

作者: 龙魂 时间: 2013-3-1 17:18
楼主好人，感谢分享

作者: LJL51618 时间: 2013-3-1 17:21
先回复

作者: LJL51618 时间: 2013-3-1 17:22
后学习

作者: 茶心如禅 时间: 2013-3-9 06:42
交流思想

作者: win 时间: 2013-3-9 19:30
会计学习也是无止境的

作者: 天空的梦想 时间: 2013-12-17 15:17
好好学习

作者: yzqiuling 时间: 2013-12-25 00:55
喝酒上的注意很有趣得学习一下

作者: huangningoo 时间: 2014-7-18 17:01
筹划等于偷税

作者: ruan0668 时间: 2014-7-24 09:11
学习了，楼主真厉害！

作者: xixihaha9980 时间: 2014-12-4 10:58
时间有点锻压

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