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标题: 简说房地产企业的开发成本核算原理 [打印本页]
作者: 海南闲人 时间: 2011-10-5 21:13
标题: 简说房地产企业的开发成本核算原理
简说房地产企业的开发成本核算原理
房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范（1984年国营建设单位会计制度）到全面规范（1988年城市建设综合开发企业会计制度），从行业会计制度（财会[1993] 2号）到统一会计制度（财会[2000]25号），从统一会计制度向会计准则发展的过程。
一般工业企业制造出来的产品，首先计算出该产品直接使用和消耗原材料的价值；再将直接参加制造过程产生的费用按一定的方法分配到该产品上，就核算出该产品的单位成本价值，接着企业将为组织销售产生的企业费用分摊到该产品的单位成本价值中。最后再加上一定比例的利润，就计算出该产品销售价格进行销售取得销售收入。
即先核算出产品的成本，确认产品的销售价值，再取得销售收入（即：先有成本后有收入）。
产品成本核算模式：
说明：
①、企业购入的原材料的票据上列明的价款金额；
②、企业购买原材料中支付的附加支出，如税费、运输、装卸、保险等费用；
③、企业直接制造过程产生的费用，如职工薪酬、办公、水电、机物料消耗等费用；
④、企业为产品销售后的原材料暂估价调整，退货等重置形成的成本；
⑤、企业为组织管理和销售产生的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等；
⑥、企业承担的所得税费、预期利润。
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。
房地产企业开发产品的成本核算本来和工业制造企业所生产产品成本的核算原理和方法一样的。由于允许房地产企业在没有完成开发产品建造就进行销售（商品房预售制度），使房地产企业取得的开发产品销售收入的时间提前，然而此时开发产品的成本并没有形成，开发产品的成本出现的时间推后了（即：先有收入后有成本）。实质上客户预定产品的形式。
这样出现了房地产企业的开发产品的收入与成本产生错位而不能匹配。根据商品房预售制度的规定：企业预售的商品房根据强制性合同约定必须达到国家规定商品房交房标准。也就是说将来完工交付时的开发产品成本就是与提前取得的开发产品的收入匹配的成本。
商品房不象其他一般产品一样，它除了本体外，还必须有与之配套的公共设施。有些公共配套设施不只是居住而建设的，它们往往是在交房后来进行建设完成。加上建筑工程的结算是系统复杂的过程，不是房地产企业能控制的。这些滞后都影响了开发产品成本的形成。
但是根据《企业会计准则——存货》规定：企业加工取得的存货成本只包括使存货达到目前场所和状态所发生的成本。企业发生的无助于使该存货达到目前场所和状态的费用，不应计入存货成本。因此房地产企业的开发产品一旦确认达到完工状态或者交付使用，其成本形成了就不应该再计入。
会计上为了使开发产品成本与其取得收入合理匹配，即：客观上只有产品成本的形成，才能确认产品的销售价值，进而才有收入的原则，因此引进定额成本核算法，接合制造成本核算法使用。依据合同约定和工程定额预决算，先以预提的方式将应发生的成本计入开发产品成本中核算，待以后确认有实际差额时，再对以前核算出的开发产品成本进行二次调整或二次分摊。
这个核算方法其实并不是新规定，如工业企业的原材料暂估入库、销售出商品的退货和年度返利的会计处理，实际就是重置成本性质的二次调整或二次分摊处理方法。
房地产企业开发产品的成本核算分土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费六个项目。与一般工业制造企业不同的是以可售面积为单位计量成本。
其中建筑安装工程费、基础设施建设费二项成本可以直接记入可售面积成本。
前期工程费、土地征用费及拆迁补偿费和公共配套设施费（可出售的除外）作为中间过渡成本需要先分配到成本对象后分摊计算计入可售面积成本。
土地征用费及拆迁补偿费以占用的土地面积按建筑面积的比例计入上面的建筑之中，再由成本对象分配计入可售面积成本。
前期工程费、公共配套设施费以受益对象按建筑面积的比例分配计入可售面积成本。
开发间接费则最后平均分配到可售面积成本中。
开发产品成本核算模式：
说明：
①、企业取得的建筑工程的票据上列明的价款金额；
②、企业取得土地开发使用权发生的费用和取得的票据上列明的价款金额；
③、企业直接建造过程产生的费用，如职工薪酬、办公、水电、机物料消耗等费用；
④、企业为产品销售后的取得未扣除的票据因调整、分摊等重置形成的成本；
⑤、企业为组织管理和销售产生的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等；
⑥、企业承担的所得税费、预期利润。
房地产企业资金运动方式示意图：
房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本或者建筑安装企业的施工成本。因为客观实际和法规制度原因出现产生确认成本滞后时，会计上允许合理地按规定暂时预估成本进行核算，待成本结算清楚了，再按差额进行调整当期成本，不进行追溯调整。现在税法上也遵循这一原则处理事项。提出一个二次分配（分摊）成本的概念来。
如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）发生的期间费用（管理费用、财务费用和销售费用）。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的期间费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只是开发成本（制造成本）计算，不是按照完全成本计算。
作者: 陈旭 时间: 2011-10-5 21:30
学习一下房地产企业的开发成本核算原理。
作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-10-5 21:59
认真学习了，不错
作者: 海蛎子 时间: 2011-10-5 23:20
学习了，谢谢
作者: 渴望学习 时间: 2011-10-6 00:16
学习了！
作者: 庸者 时间: 2011-10-6 07:52
好，精辟。顶
作者: lxb 时间: 2011-10-6 09:08
进行可研时是计算完全成本
作者: 君妹妹 时间: 2011-10-6 09:38
学习了
谢谢
作者: 勿忘我 时间: 2011-10-6 11:43
lxb 发表于 2011-10-6 09:08 
进行可研时是计算完全成本
学习一下，谢谢！
作者: 草莓爸爸 时间: 2011-10-10 15:30
学习中……
作者: liuhui1979 时间: 2011-10-11 09:57
学习了
谢谢
作者: 渴望学习 时间: 2011-10-23 11:01
继续学习！
作者: 财务匪兵 时间: 2011-10-23 21:34
太感动了。。。。。。。谢谢海南大哥
作者: 木垒河 时间: 2011-10-23 22:26
回复学习学习！！
作者: 飞翔鸟 时间: 2011-11-2 09:12
学习了，谢谢
作者: weillst 时间: 2011-11-16 14:03
写的不错
作者: 李子一 时间: 2011-12-6 21:36
学习了，谢谢分享
作者: 森晨 时间: 2012-1-5 22:38
向楼主学习。
作者: 穿越地平线 时间: 2012-1-7 21:58
条理清楚，思路也清晰
作者: 清远 时间: 2012-1-10 15:58
也就是说，房地产开发企业开发产品只是开发成本（制造成本）计算，不是按照完全成本计算。
作者: zhoudeming 时间: 2012-1-10 20:59
学习下
作者: 小小会 时间: 2012-3-12 17:09
这个必须要学习！
作者: tienan2002 时间: 2012-3-13 09:56
谢谢楼主
作者: crystalice 时间: 2012-3-13 11:47
受益匪浅啊
作者: 小耳垂、 时间: 2012-7-14 15:44
谢谢了
作者: 苍生笑 时间: 2012-8-18 11:04
明白人 呵呵
作者: 微笑的月亮 时间: 2012-8-23 17:05
谢谢上传
作者: 怀传 时间: 2012-8-23 17:16
分析的很精辟，学习了。
作者: 付丽俊 时间: 2012-8-28 15:39
学习了，谢谢分享
作者: lb700610 时间: 2012-9-26 17:12
归纳总结得很好。
作者: 索马 时间: 2012-9-26 17:25
学习一下
作者: 骆驼祥子 时间: 2013-4-15 16:40
很好，学习一下。收藏了
作者: 王艳婷 时间: 2013-8-15 10:27
不错学习了
作者: wpjmymm 时间: 2013-8-15 11:27
学习学习
作者: 854551434 时间: 2014-9-26 12:52
好好学习天天向上
作者: zhaoyaxin 时间: 2014-10-14 16:35
学习了，谢谢
作者: 波波熊 时间: 2014-10-24 14:18
谢谢楼主分享
作者: tiffany_sz 时间: 2014-10-29 16:57
好贴子，成本核算原理
作者: 694608114 时间: 2014-11-27 17:02
学习下
作者: 孤独剑 时间: 2014-11-29 00:09
学习一下房地产企业成本核算原理，谢谢
作者: xnzh5512733 时间: 2014-12-1 09:32
学习一下！
作者: 小卒888 时间: 2015-4-24 13:04
看一下如何实施
作者: 刘全 时间: 2015-5-13 16:24
看到了，很受益啊。
作者: haohaomi 时间: 2015-5-18 16:58
我是新手，我看上面的论述好！
作者: 591cheng 时间: 2015-5-22 11:27
学习一下
作者: 545143276 时间: 2015-6-5 16:06
学习要四有个图文介绍就更好，谢谢
作者: 学山飞狐0917 时间: 2015-6-5 23:06
值得学习
作者: regalhotel 时间: 2015-6-18 16:18
谢谢分享
作者: 1057943776 时间: 2015-7-8 14:48
学习学习
作者: 错落的黄昏 时间: 2015-9-21 16:50
依据《企业产品成本核算制度（试行）》及财政部会计司编的《企业产品成本核算制度（试行）》讲解整理。 一、土地取得成本 土地取得成本，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为政府地价及市政配套费、合作款项、红线外市政设施费、拆迁补偿费。 1、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价等。 2、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 3、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 4、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 二、前期工程费 前期工程费，是指项目开发前期发生的政府许可费、招标代理费、临时设施费以及水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费。 1、勘察设计费 包括勘测丈量费、规划设计费、建筑研究用房费、其他。勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。规划设计费：规划费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图、赶图费、样品制作费等。建筑研究用房费：包括材料及施工费。 2、报批报建增容费 报批报建增容费包括报批报建费、项目整体性报批报建费、增容费。报批报建费：包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、建筑面积丈量费、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。增容费：包括水、电、煤气增容费。 3、“三通一平”费： 三通一平费主要包括临时通水、通电、通路，场地平整。临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。 4、临时设施费 临时设施费包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用费、临时围挡。临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。临时办公室：租金、建造及装饰费用。临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。临时围板：包括设计、建造、装饰费用。 四、建安工程费 建筑安装工程费，是指开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。 1、建筑工程费 建筑工程费指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括基础造价、结构及粗装修造价、门窗工程、公共部位精装修费、户内精装修费。基础造价：包括土石方、桩基、护壁（坡）工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水。结构及粗装修造价：主要包括砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）。门窗工程：主要包括单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门的费用。公共部位精装修费：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬的精装修费用。户内精装修费：主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用。 2、安装工程费 安装工程费包括室内水暖气电管线设备费、室内设备及其安装费、弱电系统费。室内水暖气电管线设备费主要包括：室内给排水系统费（自来水、排水、直饮水、热水）；室内采暖系统费（地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片）；室内燃气系统费；室内电气工程费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋。室内设备及其安装费：通风空调系统费：包括空调设备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电机及其安装费：包括发电机供货、安装、机房降噪费；消防系统费：包括水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；人防设备及安装费：包括密闭门、气体过滤装置等。弱电系统费：居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；对讲系统费用：包括可视及非可视对讲系统费用；三表远传系统费用：包括水、电、气远程抄表系统费用；有线电视费用：包括有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座费用；电话系统费用：包括主体内外布线及终端插座费用；宽带网：包括主体内外布线及终端插座费用等。 四、基础设施费 基础设施建设费，是指开发项目在开发过程中发生的道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等。 主要包括：室外给排水系统费、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压设备费、室外智能化系统费、园林环境工程费、环境卫生费。 1、室外给排水系统费 室外给水系统费：主要包括小区内给水管道、检查井、水泵房设备、及外接的消火栓等费用；雨污水系统费用。 2、室外采暖系统费：主要包括管道系统、热交换站、锅炉房费用。 3、室外燃气系统费：主要包括管道系统、调压站 4、室外电气及高低压设备费 高低压配电设备及安装：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用；室外强电管道及电缆敷设：室外强电总平线路部分费用；室外弱电管道埋设：包括用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井等费用。 5、室外智能化系统费 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用；周界红外防越系统费用：红外对扫等；小区门禁系统费用；电子巡更系统费用；电子公告屏费用等。 6、园林环境工程费 园林环境工程费指项目所发生的园林环境造价，主要包括绿化建设费、建筑小品、道路、广场建造费、围墙建造费、室外照明、室外背景音乐、室外零星设施。绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；室外背景音乐；室外零星设施：儿童游乐设施、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。 五、配套设施费 公共配套设施费，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等。 配套设施费指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类： 1、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等； 2、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出； 3、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用； 4、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：游泳池：土建、设备、设施；业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构；幼儿园：建造成本及配套资产购置；学校：建造成本及配套资产购置；球场；设备用房：配电房、水泵房土建及装修费；车站建造费：土建、设备、各项设施。 六、开发间接费 开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等。为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。 在实务中，通常可以根据管理要求进一步分为工程管理费、项目营销设施建造费、物业管理完善费。 1、工程管理费 主要包括工程监理费、预结算编审费、行政管理费、施工合同外奖金、工程质量监督费、安全监督费、工程保险费。工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费；施工合同外奖金：赶工奖、进度奖；工程质量监督费：建设主管部门的质监费；安全监督费：建设主管部门的安监费；工程保险费。 2、营销设施建造费 广告设施及发布费、销售环境改造费、售楼处装修、装饰费、其他。 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除；其他。 3、物业管理完善费 包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。 七、借款费用 借款费用，是指符合资本化条件的借款费用。资本化借款费用包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。
作者: ahua690 时间: 2016-11-7 22:14
学习了
作者: lee315 时间: 2017-3-9 10:21
学习一下
作者: zh7209 时间: 2017-5-8 16:02
好好学习一下
作者: qdzzw20999 时间: 2021-5-28 10:49
学习了，谢谢楼主分享。
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