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标题: 对地产项目公司股权转让的税收筹划 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-15 14:34
标题: 对地产项目公司股权转让的税收筹划
对地产项目公司股权转让的税收筹划

在股权转让中，税收筹划很重要，采用不同的转让形式税收负会有很大差异，对于房地产行业中的项目公司转让更是如此。现以TC公司为例进行探讨。

TC公司是一家依据中国法律于2002年12月25日成立并合法存续的有限责任公司，是一家典型的房地产项目公司。A公司、B公司、C公司三方合法持有TC公司100%的股权，其中A公司出资1465.1万元，持有TC公司49%的股权；B公司出资897万元，持有TC公司30%的股权；C公司出资627.9万元，持有TC公司21%的股权。股权结构如图1所示。

为了项目的正常起动，A公司和B公司对TC公司分别提供了协议借款，截至2005年3月1日，TC公司尚欠A公司本金3700万元，协议财务费用2410.36万元，合计6110.36万元；TC公司欠B公司本金3700万元，协议财务费用82.1万元，合计3782.1万元人民币。

在2005年3月，ZT公司欲购买TC公司的全部股权。在股权转让过程中，ZT公司向A公司、B公司、C公司三方支付16500万元取得TC公司100%股权。由TC公司开设五方共同监管账户，ZT公司将16500万元先支付到共管账户，在办理完营业执照变更手续后的次日将转让款支付给A公司、B公司、 C公司三方。

针对此例，笔者以为可以有五种操作方案，现对各个方案予以比较。（共五个方案）

方案一：

作者: ffpig 时间: 2007-9-16 22:04
标题: 顶呀顶

作者: jrja 时间: 2007-9-17 11:39
标题: 合作嘛就要大气一点
合作嘛就要大气一点

作者: 豆豆 时间: 2007-9-18 21:17

:Q :Q :Q :Q

作者: 书中男人 时间: 2007-9-19 16:15
我能看一下吗?非常感兴趣

作者: 董建英 时间: 2007-9-19 16:20
我能看一下吗?非常感兴趣

作者: lyf124 时间: 2007-9-20 16:22
标题: 感谢
多多交流，提升杭州房地产会计人员从业水平

作者: kingbrother 时间: 2007-9-24 22:38

应该学习学习

作者: xiaodg 时间: 2007-9-24 22:42
DDDDDDDDDDDDDDDD

作者: ffpig 时间: 2007-9-27 00:26
标题: 顶呀顶

作者: idyll 时间: 2007-9-27 10:55
搞这么神秘干吗

作者: idyll 时间: 2007-9-27 11:04
标题: 方案四摆明作假
一旦被告发，这么大金额的逃税，小心牢底坐穿

作者: qq1998 时间: 2007-9-27 13:53
学习学习学习

作者: andresa 时间: 2007-9-28 11:43

:hug:

作者: grace 时间: 2007-10-12 11:07
好好学习，天天向上。

作者: ligqi 时间: 2007-10-18 14:30
学习为主,请楼主指教

作者: flyboy 时间: 2007-10-18 14:46
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习，天天向上。谢谢好心人

作者: james7707 时间: 2007-10-19 08:17
谢谢楼主了！！！！！！！！！

作者: james7707 时间: 2007-10-19 08:18
谢谢楼主了！！！！！！！！！

作者: muweizi 时间: 2007-10-19 11:17

谢谢了。楼主。

作者: sfg 时间: 2007-10-20 15:38
感谢
多多交流，提升杭州房地产会计人员从业水平

作者: 云天化 时间: 2007-11-5 22:09
标题: 各个感
各个感各个感各个感感

作者: 丁香花 时间: 2007-11-6 10:50

作者: yeguo918 时间: 2007-11-9 22:19
标题: d
dddddddddddddddd

作者: 邢继雷 时间: 2007-11-12 16:29
楼主加油继续奉献给大家好的例子！！！！！！！！！楼主加油继续奉献给大家好的例子！！！！！！！！！楼主加油继续奉献给大家好的例子！！！！！！！！！

作者: fhyyy 时间: 2007-11-14 15:13
如果是临时建筑，作为固定资产核算。那么当售楼处要拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。

作者: yjd108 时间: 2007-11-22 16:26
谢谢楼主啊，我看看

作者: 错落的黄昏 时间: 2007-11-23 21:58
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下

作者: 经纬财务 时间: 2007-11-24 09:33

作者: kailushen 时间: 2007-12-8 13:58
ijjpovjofeqokj \rekigregkiegekiorpegepr

作者: 同同 时间: 2007-12-11 20:07
顶吧，顶吧，好看内容

作者: zxb9922 时间: 2008-1-21 17:26
来吧,好好学习一下子

作者: 树子 时间: 2008-5-27 21:40

从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用正反实际案例，来论述房地产开发企业如何合法地进行内部纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后强调树立合法纳税筹划的意识，纳税筹划具有意义。

　　关键词
最小税收负担
合法
内部筹划

　　纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。

　　纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体原则。由于企业情况各异，应注意法律。

　　房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。

　　房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：

1 精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础

　　首先，精通房地产开发业务要求以正确的作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。

作者: 张鹏 时间: 2008-5-29 20:57
标题: hao
aoahoahoahao

作者: 蒋阳光 时间: 2008-5-30 17:10
标题: 回复 10# 的帖子
非常有实际参考价值，感谢楼言主

作者: 云深不知处 时间: 2008-6-1 16:06
多谢楼主分享资料

作者: 老米 时间: 2008-6-1 16:56
通过学习受益匪浅！

作者: 帝企鹅 时间: 2008-7-9 20:59
顶一下，很想看看内容

作者: 会计人四川 时间: 2008-7-10 09:43
楼主辛苦了
谢谢楼主的贡献

作者: 588lcf 时间: 2008-7-10 11:42
我能看一下吗?非常感兴趣

作者: 一品草根 时间: 2008-7-10 13:31
好好看看，不错的东西

作者: 艾伦 时间: 2008-7-12 12:54
ddddddddddddddddddddddddd

作者: qiaowto 时间: 2008-7-16 11:51
我要看看了，学习学习了

作者: linsg888 时间: 2008-7-16 15:33
又得发言啊~！~我要看！~~

作者: 梁皓 时间: 2008-7-21 09:20
呵呵，我也想看看

作者: ivyclx555 时间: 2008-7-22 11:34
标题: 学习
好好学习,谢谢提供有用的资料

作者: woniu 时间: 2008-7-22 11:42
标题: xuexue
xuexue,haojingyan

作者: ahui98 时间: 2008-7-22 11:56
深入了解，努力学习！

作者: 阿费 时间: 2008-7-23 17:57
股权转让,名堂最多,操作难度大

作者: gflhyy 时间: 2008-7-25 09:55
dddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: 无肉 时间: 2008-7-25 12:51

dddddd

作者: 曾玉堂 时间: 2008-7-25 15:11
看看谢谢看看谢谢看看谢谢

作者: 老年使者 时间: 2008-8-19 16:23
多多学习,增长见识,

作者: ygpjimei 时间: 2008-8-22 09:57
我要，
我要，
我要，
我要，
我要，
我要，

作者: 伟伟哥 时间: 2008-9-17 12:16
我看看再说,值得关注.好东东.

作者: 我在学习 时间: 2008-10-13 16:23
很感兴趣，看看

作者: ZHOUYUE 时间: 2008-10-16 15:11
来学习学习啊，

作者: 窗前的梧桐 时间: 2008-12-18 18:17
标题: 学习
要看...............................................看看看............................

作者: 救世主 时间: 2008-12-19 09:28
学习中...........

作者: 宝宝贝贝 时间: 2008-12-30 17:35
要好好看看那

作者: 饶雪泉 时间: 2008-12-30 20:56
我能看一下吗?非常感兴趣
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=466

作者: wendyjiang18 时间: 2009-1-6 13:10
标题: LZ辛苦了
ＬＺ写点东西辛苦了，想学前辈的经验，请多多发稿Ｑ谢谢！

作者: stanbxn 时间: 2009-1-7 10:31
很感兴趣。。。必须回复查看一下！

作者: sun_pensen 时间: 2009-1-7 10:56
公司遇到同样事便,进来学习

作者: lxb 时间: 2009-1-7 11:21
学习中

作者: 伏龙 时间: 2009-1-7 11:58
标题: 学习
学习学习

作者: 八月桂花香 时间: 2009-1-7 14:43
股权转让的筹划

作者: 小猪猪 时间: 2009-1-9 19:31
学习一下，看看别人是怎么做的

作者: 低功耗工业园 时间: 2009-1-12 18:03
合作嘛就要大气一点
合作嘛就要大气一点
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=466

作者: shirley 时间: 2009-1-13 13:05
sounds well

作者: 游游一号 时间: 2009-1-20 09:44
能看看您的比较吗？

作者: 代海林 时间: 2009-2-20 14:06
回复了看看

作者: 龚林 时间: 2009-2-24 15:42
我比较感兴趣的哈哈

作者: 羊与狼 时间: 2009-3-3 16:42
顶顶顶，好好好

作者: gzcn 时间: 2009-3-4 15:59
大家交流交流

作者: 山鹰 时间: 2009-3-6 17:49
非常感兴趣
来

作者: syrzzl 时间: 2009-3-6 21:53
不断学习不断进步

作者: 黑白幻境 时间: 2009-3-9 12:38
先归本息a公司6110.36 万元，b 公司3782.1 万元。

作者: 长风 时间: 2009-3-12 20:19
多多交流，提升杭州房地产会计人员从业水平

作者: 游牧人 时间: 2009-3-17 09:02
学习 ,学习 ,谢谢楼主 ,多多发这样的好东西

作者: 刘全 时间: 2009-3-18 17:51
我能看一下吗?非常感兴趣

作者: 刘全 时间: 2009-3-19 11:19
会计每月必须做什么事情详解

作者: lhll731 时间: 2009-3-19 14:07
感谢楼主.需要学习.

作者: 狄仁杰 时间: 2009-3-20 16:21
能看看吗？希望对我有所帮助！

作者: 狄仁杰 时间: 2009-3-20 16:32
不错，有启发，谢谢！

作者: 魏杰 时间: 2009-3-21 11:51
房地产开发企业税收筹划
房地产开发具有开发周期长、开发业务复杂多样、资金占用量大等特性，企业可针对其经营特点，通过充分利用税收优惠政策、选择有利经营方式、合理选择会计处理方法、投资策划等方法来缩小税基、降低税率和增加抵扣税额，以达到税收筹划的目的。在此，本文拟重点对房地产企业税收筹划谈几点看法。
以下内容需要回复才能看到
一、充分利用国家税收优惠政策，通过关联方转移税负进行税收筹划
　　与股本投资相比，融资更具灵活性。根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十九条的规定，关联企业之间在融资业务中所支付或者收取的利息不能超过或低于没有关联关系企业之间所能同意的数额，或者超过或低于同类业务的正常利率。企业可在这一规定的框架内灵活选择关联企业间融资的最高上限或最低下限利率，以达到最佳的节税效益。如总公司所在地税负高，而子公司所在地税负低，当子公司占用总公司资金时，总公司可以采用同类业务同期下限利率与子公司结算，使税负较高的总公司税基减少，所减少的税基转移到税率较低的子公司；反之，当总公司所在地的税负低时，可以采用同类业务同期上限利率与子公司结算。

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银河飞雪
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个人空间发短消息加为好友当前离线 2# 大中小发表于 2007-9-8 14:47  只看该作者以下内容需要回复才能看到
合作建房通常有以下二种方式：
　　其一，合作双方通过原始的“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
　　其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》第九条第(二)款：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时各自按销售不动产缴纳营业税。
　　由此可见，合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同税负不同。上述中以成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税筹划的目的。

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个人空间发短消息加为好友当前离线 3# 大中小发表于 2007-9-8 14:47  只看该作者以下内容需要回复才能看到
通过会计处理方法选择进行税收筹划包括预提费用、个人所得税、开发商品与出租商品、营业费用、管理费用和财务费用的筹划等6个方面：
　　1．预提费用筹划。
　　房地产开发企业项目完成时可以预提费用，预计该项目以后支出，此费用由财务人员依据经验提取且金额较大，使用时间较长，直接计入成本，具有较强的可操作性。在允许范围内就高预提，随着销售实现，先行计入的成本增加，其作用是延缓企业所得税的缴纳时间，为企业赢得资金时间价值。
　　2．个人所得税筹划。
　　由于个人所得税为超额累进税率，年终一次性发放数月奖金缴税率较高，企业可以依据当月的经营业绩结合以往的经验，按月预提奖金计入成本，年终发放时稍加调整即可。把年终奖金扣缴的个调税分散到各个月份中列支，可降低税率，减少税负。
　　3．开发商品与出租商品筹划。
　　有些房屋由于地理位置、内部结构朝向和外部环境等原因滞销或其他原因，房屋用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从开发商品转入出租开发产品科目，按月计提出租产品摊销计入成本，使企业库存成本接近实际成本，同时增加成本，减少税收。而如果把房屋继续留在开发产品科目提取减值准备，所提取减值准备不能作为所得税税前扣除。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免营业税等，加速库存商品销售，盘活资金。
　　4．营业费用筹划。
　　作为房地产开发企业，各年度广告费支出是笔庞大的费用项目，广告费支出的多少往往与销售业绩密切挂钩。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2％内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2％扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2％的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2％的子公司承担。
　　5．管理费用筹划。
　　企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费(按销售收入一定比例税前扣除)以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。
　　6．财务费用筹划
　　如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。

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个人空间发短消息加为好友当前离线 4# 大中小发表于 2007-9-8 14:47  只看该作者以下内容需要回复才能看到
企业实施投资前应对整个项目的可行性包括收入、成本、利润、税收、回收期等因素进行筹划。在方案的收入、成本相同时，税负可能成为方案是否被采用的决定性因素。一块地是与他人合作建房还是转让或自行开发，其所缴纳的税收差异极大，企业最终应选择最优的方案进行投资。
总之，房地产企业税收筹划的途径有多种，但都必须合法、可操作并能给企业带来实际效益。
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=297

作者: syrzzl 时间: 2009-3-22 10:23
合作嘛就要大气一点
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作者: 红粉花飞 时间: 2009-4-1 00:05
看看。。。。。。。。。。。。。。

作者: 帅帅 时间: 2009-4-1 10:06
要好好学习一下了。

作者: 清风拂山 时间: 2009-4-19 08:30
这样的信息好，看看能不能借鉴下

作者: 思绪飞扬 时间: 2009-4-20 14:14
标题: 回复 1# 的帖子
土地增值税纳税筹划的各种方法【鼎力推荐】

土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。2006年12月28日国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》中明确规定：从2007年2月1日起。房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为“清算制”。当前．对房地产企业来说，如何进行有效的土地增值税税收筹划．减轻纳税负担，相应增加企业的盈利，势必成为当前及今后企业发展中的重要课题。笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划。

一、收入分散筹划法

按相关税法规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值额就越小，当然税率和税额就越低。因此，如何通过分散转让房地产的收入，就是一个着眼点。一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，分次单独签定合同。例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼房，预计精装修房屋的市场售价是1
800万元（含装修费600万元），该企业可以分两次签定合同，在毛坯房建成后先签l
200万元的房屋买卖合同，等装修时再签600万元的装修合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。

二、费用迁移筹划法

以下内容需要回复才能看到
房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，例如属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不影响总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额，从而达到节税的目的。

三、“临界点”筹划法

房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，但利润率越高，缴纳的土地增值税就越多，税后利润可能反而越小。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题。按照税法有关优惠规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。

实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括可以扣除的项目有：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。纳税人可以通过改善住房环境，提高房产的质量来适当增加了扣除项目，以高质低价来

占领市场。例：某房地产公司建成一栋普通标准住宅，扣除项目金额为800万元，当地同类住宅的市场售价约l
000万元，假如定价1 000万元，增值率为25%，应纳土地增值税为90万元。假如不考虑其他因素，获利为1
000-800-90=110（万元）。但如果定价960万元（X一800／800=20%），增值率为20%.由于纳税人建造的是普通标准住宅出售，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，所以就可以免征土地增值税，则获利为960-800=160（万元），二者相比税后利润增加50万元。通过这个例子可以看出，企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳说筹划，完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润。

四、费用均分筹划法

这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业。因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。因此，平均费用分摊是抵销增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。如果结合其他筹划方法，使增值率刚好在某一临界点以下，则节税就更明显。

五、利息支出筹划法

房地产开发企业属于高负债的行业，一般都会发生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影响。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的5%再扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的l0%直接扣除成本，其实际利息支出就不能扣除了。这给纳税人提供了可供选择的余地：如果房地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降低税额；反之，开发过程中借款不多，利息费用较低，则可不计算应分摊的利息支出或不提供金融机构的贷款证明，这样就可多扣除房地产开发费用，以实现企业利润最大化。

六、建房方式筹划法

根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划，其节税效果也是很明显的。

第一种是代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%一60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。

第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。

（作者单位：河南经贸职业学院）
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作者: 李晋华 时间: 2009-4-20 17:09
正需要学习这方面的知识，谢谢老大

作者: 吴东新 时间: 2009-4-23 01:45
标题: 学习学习!!
继续学习,才会进步!!

作者: 吴东新 时间: 2009-4-23 01:46
标题: 学习学习!!
继续学习,才会进步!!

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-25 01:32
案例啊能更好的领会政策了

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-25 01:34
案例啊能更好领会政策了

作者: 菜豆腐 时间: 2009-4-25 01:37
不好意思得睡觉了太困了都重复发帖了

作者: 威海本溪人 时间: 2009-4-26 10:20
学习了

作者: 云中飞 时间: 2009-5-5 21:38
学习,才会进步!!

作者: 强生 时间: 2009-5-7 11:49
学习学习,提高水平

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