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标题: 【193号专题】说说市政配套费在的所得税和契税方面的处理 [打印本页]

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-8-3 16:57
标题: 【193号专题】说说市政配套费在的所得税和契税方面的处理
第一个问题，市政配套费在所得税方面如何处理：
  2009年31号文第二十七条
开发产品计税成本支出的内容如下：
　　(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
按31号文规定，大市政配套费是计入土地成本二级科目，而现实中大部分财务人员计入了前期工程费二级科目，到底哪一个正确呢？据说当初讨论31号文草稿时万科参加了，因为万科是这么进行的帐务处理，最终总局采纳了万科的意见，计入了土地成本。我们先不管31号文的规定是正确还是错误，我们计入了前期工程费可能是我们没有理解31号文说的大市政配套费的内容。
我想请教各位群友在实际工作中我们交纳的配套费哪些属于大配套，哪些属于小配套？有人可能回答：属于红线外的配套就属于大配套，属于红线内的配套属于小配套。呵呵，对不起，您恕我愚钝，我还是不清楚哪些配套属于红线内的哪些属于红线外的，请您举例说明，把经手过的配套费分别列出来，哪些属于大配套，哪些属于小配套，哪些属于红线内配套，哪些属于红线外配套。
从计算所得税应税所得额来讲，配套费计入土地成本还是计入前期工程费没有差别，至多就是一个核算是否精确的问题。但是否对契税有影响呢，请看我的第二个问题：

二、哪些配套费需要计入土地成本缴纳契税：
先看相关规定：
1，基本征税范围：
国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与、和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。《财法字[1997]52号》
2、土地出让契税计税价格《财税[2004]134号》
一出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以协议方式出让的，其契税计税价格为在交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
二先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。

国税函2009  603号文：根据《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
  从上面文件可以看出以协议，竞价，招拍挂方式取得的土地，市政配套费应该是已经包含在成交总价中，不存在后期因交纳配套费而补交契税的情况。
但有些专家说过配套费不管是不是计入土地成本都要补交契税，又把我给弄糊涂了，实际工作中大家经手的配套费到底哪些需要补交契税，哪些不需要呢，请各位群友指点迷津。要求同前面，举具体的例子来指导我们。
  我接触的配套费都是在办理施工许可证时按建筑面积交的项目，包括：供热95元、管道燃气18元、道路60元、给水8元、雨水11元、污水12元、综合布线6元、环卫6元、水处理20元、中小学37元、托幼园所20元
按照总建筑面积计算  （这是青岛收费明细），相信大家接触的也和我差不多，这里面有需要补交契税的吗，如果没有，哪些是需要补交的呢？
可能这个问题对经历过的只是小问题，对我这没有经历过的却是大困惑。请大家踊跃发表见解，把这个问题帮我弄清楚。

作者: 大蜀山 时间: 2011-8-3 17:16
大市政配套就是红线外，具体什么是红线。你要自己看规范上说的定义。如你这地块没电，供电给你拉线路了这个就是大市政的一部分。给你再入地块的时候会给你装变压器变成低压电这个再接入工地的电就是小配套了。以此类推

作者: 1126自强不息 时间: 2011-8-3 17:30
大配套费一般指项目规划红线外的城市道路、供排水、桥梁、绿化、环卫等市政设施及红线内的中小学、幼儿园设施建设。实务中都是按建筑面积收的。和土地没关系，只能计入前期工程费明细科目。

至于31文为什么计入土地成本，就和《财税[2004]134号》国税函2009 603号有关，估计是有些土地出让的时候不是净低，含着已经缴纳的配套费。等我们购买的时候缴纳的土地出让金就包含了配套费，肯定配套费交契税了。这样，只能入土地成本了。
31文很多地方不完善，也不准确，应在土地成本和前期工程费下边都写上包含大配套费。
同样是31号文27条，开发间接费下边的周转房摊销明细科目。我没用过，估计是原先老会计制度遗留的历史问题放这里。现在新准则没这明细科目。
所以尽信书则不如无书，耶！

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-8-3 20:46
说实话，俺在处理时也有点糊涂，只是以不影响成本的正确核算也就不计较了

作者: 云上金顶 时间: 2011-8-3 22:05
这个问题我也遇到了，我们一个地级市的税局喊交契税，但我们在全国多个城市开发，包括广州也没说交契税。只能说明，税（睡）法因各地的条件不一样而睡法执行不同！对税局相关无语！

作者: jiangyinj 时间: 2011-8-4 08:53
学习了

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-8-4 15:20
标题: 回复 2# 的帖子
供电拉线的费用经常遇到，我们都是交给供电局的，这样的费用就属于大配套吗，需要计入土地成本吗？要不要交契税？

作者: 大胖宝宝呀 时间: 2011-8-4 15:26
学习了，希望操作过的老师能给详细说说，万分感谢

作者: 简枫 时间: 2011-8-8 09:41
我同意尽信书不如无书，我们这里是按照土地成交价格缴纳契税，个人认为这里应该是已经包含了大市政配套费，后期发生的市政配套费，计入前期工程费，就这样。

作者: swj9181 时间: 2011-8-10 11:08
开拓了一下思路

作者: 飞云冉冉 时间: 2011-10-25 17:31
加深一下理解

作者: 一笔勾销 时间: 2011-11-1 14:45
什么东西先看看

作者: 波涛 时间: 2011-11-10 17:29
非常感谢提供房地产学习资料

作者: asdwwww670701 时间: 2011-11-12 11:03
说实话，俺在处理时也有点糊涂，只是以不影响成本的正确核算也就不计较了

作者: yanlu888 时间: 2011-12-6 21:46
尽量减少

作者: nkk777 时间: 2012-4-7 00:53
说得很有道理！

作者: HNKJR 时间: 2012-4-8 17:02

天地一沙鸥发表于 2011-8-3 20:46
说实话，俺在处理时也有点糊涂，只是以不影响成本的正确核算也就不计较了

同感呀，

作者: 鲁国夫 时间: 2012-6-20 16:34
这主要是看你拿的地是生地还是熟地

作者: pinglumiao 时间: 2012-8-16 09:52
1126自强不息

作者: 1126自强不息 时间: 2014-4-13 13:46

实际工作中，一、房开企业通过“招、拍、挂”程序取得的开发用地绝大多数为净地（有的或称为熟地），成交价格中包含国土部门、城市规划部门、建设监管部门收取的所有应收的费用。
二、有少数取得的开发用地不是净地，成交价格中仅包括国土部门收取的费用，没有包括城市规划部门和建设监管部门收取的包括不限于大市政配套费等费用，要另行缴纳。另行缴纳的费用构成了土地前期开发的成本，也是取得土地所支付的经济利益。
三、财税〔2004〕134号文件和国税函〔2009〕603号文件说的市政配套费缴纳契税仅指上述二的情况。国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》27条和财会[2013]17号《企业产品成本核算制度（试行）》26条的“土地征用及拆迁补偿费”里的大市政配套费也是仅指上述二的情况。
四、按上述一的情况取得土地后缴纳的大市政配套费均计入开发成本的“前期工程费”而不是计入“土地征用及拆迁补偿费”。也不需要缴纳契税。

作者: 渴望学习 时间: 2014-4-13 20:39
学习！

作者: pinglumiao 时间: 2014-4-14 09:01
需夜袭学习

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