土地增值税清算程序与清算方法 - 房地产会计网

一、
土地增值税的清算程序
土地增值税的清算程序大体分为六步：
1.清算前的准备工作；
2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制；
3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制；
4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制；
5.土地增值税的审计鉴证；
6.土地增值税的申请清算。
二、清算前的准备工作

土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：
(一）清算范围的界定：
1.明确清算项目及其范围。
2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。
3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。
4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。
5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。
6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。
7.明确清算项目的起止日期。
（二）应当搜集、整理如下资料：
1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。
2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。　　
3.银行借款合同及借款计息清单。
4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。　　
5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。
6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。
7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。　　
8.项目竣工决算报表和有关账簿。
9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。
三、清算项目销售收入的计算

（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。
（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。
（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。
（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。
（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。
（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。
（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。
四、扣除项目的计算
（一）扣除项目计算的程序
1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。
2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。
3. 对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。
4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。
5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。

2.土地征用及拆迁费。
（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。
（2）拆迁费有无合法凭证。
（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。
（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。
取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
①转让土地使用权时土地费用的分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）
②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：
土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）
3.前期工程费。
（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。
（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。
4.建筑安装工程费。
（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。
（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。
（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。
5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。
（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。
（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。
（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。
（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。
（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。
（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。
（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。
（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：
属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

作者: begarsuo 时间: 2011-5-2 21:58
学习学习先。。。。。。

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 22:03
看那卡可能呢

作者: lifanjun 时间: 2011-5-4 13:49
内容不错，土地增值税清算程序很详细，收藏了

作者: lancaoxin1314 时间: 2011-5-4 14:43
过来学习的。

作者: good99881 时间: 2011-5-4 15:24
标题: 没做过清算，正好学习
没做过清算，正好学习

作者: 朱壹唐 时间: 2011-5-4 15:42
标题: 顶
精华，顶，太好了

作者: lilyalive 时间: 2011-5-4 16:15
真好真好真好

作者: 沧浪绿水 时间: 2011-5-4 16:35
值得学习学习。

作者: 王秋秋 时间: 2011-5-4 16:42
标题: 回复 1# 的帖子
好好好
太好了
顶！！！

作者: wubo8311 时间: 2011-5-4 17:52
学习学习一下，谢谢

作者: 天下一游 时间: 2011-5-4 23:29
好文章和经验我要学习

作者: yujia203 时间: 2011-5-5 10:48
刚好用到！

作者: 琴心和雅 时间: 2011-5-5 21:46
太需要了，刚好用到

作者: 渴望学习 时间: 2011-5-5 21:54
看看，学习下

作者: aclwl 时间: 2011-5-6 10:48
总结得很好值得学习

作者: 陈镜清 时间: 2011-5-6 10:54
标题: 回复 1# 的帖子
学习土地增值税汇算清缴程序

作者: 999lpp 时间: 2011-5-7 08:53

谢谢提供学习

作者: 0123 时间: 2011-5-7 09:21
学习学习先。。。。。。

作者: xszz 时间: 2011-5-7 10:23
很详细，下载收藏。。。。。

作者: dragonst 时间: 2011-5-7 16:08
这个不错啊。。
要学习学习

作者: 苏小明 时间: 2011-5-9 08:56
学习过程中！谢谢分享！

作者: 追雪寻梦 时间: 2011-5-9 11:12
写得不错，条理分明

作者: fuhua20 时间: 2011-5-11 15:28
比较全面的,学习,收藏~

作者: qishaogang 时间: 2011-5-12 01:56
这个很有用，好好看看，学习一下。

作者: 一日一心 时间: 2011-5-14 15:54
标题: 回复 1# 的帖子
我想知道如何处理

作者: 一日一心 时间: 2011-5-14 15:56
好好学习，借鉴一下

作者: 苗海芬 时间: 2011-5-16 15:58
很不错的内容呵呵，收了

作者: ibobo 时间: 2011-5-18 08:58
很好收藏了

作者: 采风1918 时间: 2011-5-18 09:18
没做过，先学习下下！

作者: yqiwei 时间: 2011-5-18 09:21
很实用的帖，支持。

作者: haier163 时间: 2011-5-18 09:33
学习来了，谢谢lz

作者: zhc6792 时间: 2011-5-18 11:14
新手，学习学习，谢谢！

作者: hzh672 时间: 2011-5-18 11:17
谢谢,内容不错，土地增值税清算程序很详细，收藏了

作者: 依猫 时间: 2011-5-18 11:33
看起来应该很详细，值得收藏

作者: 智者乐山 时间: 2011-5-18 15:12
马上就能用到了，提前学习一下

作者: 沉沦之月 时间: 2011-5-18 15:39
关注，帮顶下：)

作者: jijane 时间: 2011-5-23 16:31
挺好的，我留着用了。

作者: 小菲 时间: 2011-5-24 15:21
好贴子，学习了！

作者: 张五哥 时间: 2011-5-24 17:23
标题: 777
看下目录，货真价实

作者: wpjmymm 时间: 2011-5-25 12:56
先学习了，还没有开始进行，但也要提前着手准备了。

作者: limiying 时间: 2011-5-25 15:50
看看学习~~~

作者: pinglumiao 时间: 2011-5-25 16:01
会计经理必备

作者: 吴爱国 时间: 2011-5-26 09:55
好东东，谢谢

作者: ljwjianwei 时间: 2011-5-26 14:30
楼主的资料希望对我有用

作者: cenlitong 时间: 2011-5-28 20:39
正需要这方面的资料

作者: 简单u0 时间: 2011-5-28 22:02
下个开始要做这个业务了，学习了

作者: 贵州声声慢 时间: 2011-6-3 13:04
标题: 土地增值税清算程序与清算方法
看了看，学一学

作者: THM3311 时间: 2011-6-3 14:37
土地增值税清算程序正是我所要学习的

作者: 百丈跳 时间: 2011-6-4 23:46
学习学习，谢谢！

作者: 辛帝雷拉 时间: 2011-6-6 10:25
谢谢分享，回复学习一下。。。

作者: 亲爱的狗剩 时间: 2011-6-7 14:07
看看末。。。。。。。。。。。。

作者: 太阳燕子 时间: 2011-6-7 14:49
内容不错，土地增值税清算程序很详细，收藏了

1-1.html

作者: suchuan 时间: 2011-6-7 15:13
标题: 回复 1# 的帖子
先回复后学习……

作者: 根根 时间: 2011-6-7 15:19
学习一下啊

作者: 王邓王邓 时间: 2011-6-7 23:57
youyongkk

作者: 王邓王邓 时间: 2011-6-8 00:00
学习111111111

作者: llie 时间: 2011-6-8 10:06
非常实用的资料，谢谢楼主分享

作者: 酸狐狸 时间: 2011-6-8 10:11
马上需要运用到的

作者: dymail5 时间: 2011-6-8 10:15
正是需要的时候，谢谢

作者: 嵩山居士 时间: 2011-6-8 11:09
学习了

作者: 怡雪飘飘 时间: 2011-6-8 14:57
公司一个项目正好要清算土地增值税，先学习一下

作者: jb_mei 时间: 2011-6-8 15:01
这正是我所需要的！

作者: echo999999 时间: 2011-6-8 22:28
现在正实用。。

作者: 风雨无泪 时间: 2011-6-12 22:13
值得学习一下谢谢提供

作者: showy 时间: 2011-6-13 11:06
好资料，好好学习。。。。。。。。

作者: 原始之尊 时间: 2011-6-14 08:44
土地增值税清算程序很详细，收藏了

作者: yongyuanli 时间: 2011-6-14 09:30
忘了是否回复了，再回一次

作者: 享受生活 时间: 2011-6-14 11:19
土地增值税非常重要！

作者: 工作愉快 时间: 2011-6-14 11:56
过来瞧一下，，，，，，，，，，，，

作者: 庸者 时间: 2011-6-14 12:00
标题: 回复 1# 的帖子
学习研究一下，看看了。

作者: 楼下的假猫 时间: 2011-6-14 15:37
真的是好东西，精华来的，谢谢了

作者: 凝问 时间: 2011-6-14 16:47
这个资料太好了，学习

作者: 为注会努力 时间: 2011-6-14 17:21
很实用啊，大家共同学习啊

作者: 葬花梦 时间: 2011-6-15 01:46
标题: ..................
..................

作者: 善德 时间: 2011-6-15 08:11
好好学习一下，谢谢

作者: marslexis 时间: 2011-6-15 08:41
我要学习学习

作者: gcc1816 时间: 2011-6-15 08:53
谢谢楼主分享

作者: 幸运琉璃 时间: 2011-6-15 14:53
太好了，顶

作者: 童浪子 时间: 2011-6-15 15:26
学习了解。。。。。。。。。。。。谢谢分享

作者: 帅帅会计师 时间: 2011-6-16 00:27
收下好好学习下

作者: 虎妞 时间: 2011-6-16 08:30
标题: 回复 1# 的帖子
目前正需要。

作者: 那就这样 时间: 2011-6-16 16:41
值得学习

作者: 海蛎子 时间: 2011-6-16 20:12
学习，再学习，不断的学习

作者: 涵琳 时间: 2011-6-16 22:00
写得很全面，学习一下。。

作者: 暖雨晴风 时间: 2011-6-16 22:10
感谢楼主与同行分享好东西

作者: JXFZYYQ 时间: 2011-6-16 22:13
学习学习

作者: 天和房产 时间: 2011-6-16 22:46
标题: 土地增值税清算
刚好碰到此类问题

作者: joshvo 时间: 2011-6-17 07:50
初入门，在此学习了，感谢

作者: lwe2000芯 时间: 2011-6-17 10:25

大家互相学习才会有更大的进步的，谢谢！

作者: 天生我才 时间: 2011-6-18 09:23
现在我们正需要清算，看看具备条件没有

作者: 一松 时间: 2011-6-18 11:12
学习一下，正好是同行

作者: 林越 时间: 2011-6-20 09:31
标题: 回复 1# 的帖子
马上要清算了急需这方面的知识学习了

作者: 冰雪001 时间: 2011-6-20 10:05
谢谢你们的无私奉献

作者: 陈芸 时间: 2011-6-20 13:04
新来的，好好学

作者: 菲菲123 时间: 2011-6-20 15:19
正想学习，感谢................

作者: 林越 时间: 2011-6-20 16:41
马上进入清算学习学习！

作者: qianliche 时间: 2011-6-21 08:09
到目前一个项目没有清算过呢，得好好学习

作者: 东方南方 时间: 2011-6-21 11:14
面临清算。。。过来学习一下。。。

作者: 东方春晓 时间: 2011-6-21 11:26
好帖子看看有什么之得借鉴的地方

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