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标题: 物业管理公司会计实务大全－精品资料 [打印本页]

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:48
标题: 物业管理公司会计实务大全－精品资料
一、物业
物业:是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。
物业应具备如下几个要素：
(1)物业所指房屋必须是已建成的并具有使用功能。
(2)这些房屋包括供居住和非居住的各类房屋。
(3)物业还包括与这些房屋相配套的房屋内部各项设施以及与房屋相邻的场地、停车场、小区干道等。
(4)物业也包括与房屋相配套的设备和市政公用设施。
物业与房地产业既有着本质的联系又有所不同。房地产是指房地产的投资开发、建造、流通、消费的整个过程。而物业是指房地产进入消费领域的房地产产品。
二、物业管理
概念;物业管理是指由专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为产权使用人提供全方位的综合
物业管理的内容:物业管理类别可分为商住、写字楼、高级公寓和一般住宅小区四种。
物业管理企业会计与物业管理的发展息息相关，蓬勃发展的物业管理要求物业管理企业会计工作能够发挥更大的作用。物业管理越发展，会计核算越重要

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:48
一、物业管理企业会计对象物业管理企业会计：是以货币为主要计量单位，并利用专门的方法和程序对物业管理企业的管理、服务、经营活动进行完整的、连续的、系统的反映和监督。旨在提供经济信息，提高经济效益。物业管理企业会计是物业管理企业经营管理的重要组成部分。二、物业管理企业会计的职能会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。1反映职能反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的最基本职能。反映职能有如下特点：(1)反映过程中，主要利用货币计量。(2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。2监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制，使之达到预期目标的功能。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:48
二、物业管理企业会计的职能所谓的会计职能，就是指会计在经济管理中所具有的功能。物业管理企业会计具有反映和监督两大基本职能。(一)反映职能   反映职能是指通过确认、计量、记录、报告，从数量上反映物业管理企业已经发生或完成的经济活动，为物业管理企业提供经济信息的功能。反映职能是会计的矗基本职能。反映职能有如下特点；  (1)反映过程中，主要利用货币计量。对物业管理企业已发生的各项业务可以采用货币度量、实物度量和劳动度量。而货币度量可以将性质不同的各项业务加以综合，求得综合性较强的价值指标。市场经济条件下，广泛利用综合价值管理，是实行有效管理的一个重要手段。在反映中，我们并不排斥其他度量方法，但主要采用货币度量是反映的一大特点。  (2)物业管理企业会计反映应具有完整性、连续性和系统性。完整性是指凡属于经营活动中能以货币计量的经济业务都要加以记录，不能遗漏。连续性是指在核算时对各种经济业务应按照其发生的时间顺序依次进行登记，而不中断。系统性是指会计提供的信息资料必须通过一定的方法加以整理，形成相互联系的有序整体。 (二)监督职能监督职能是指会计利用反映所提供的经济信息，对物业管理企业的经济活动进行控制．使之达到预期目标的功能。反映和监督这两项职能是不可分割的。二者的关系是辩证统一的。没有会计监督，反映就失去存在的意义．没有会计反映，会计监督就失去存在的基础。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:49
一、会计核算的基本前提以下列条件为前提  1会计主体会计主体是指会计工作所服务的特定单位。它明确了会计服务的空间范围。确定会计主体的目的是为了把会计主体的经济业务与其他会计主体及投资者的经济业务分开。具备三个条件：(1)实行独立核算，并能独立计算盈亏。(2)进行独立的生产经营活动。(3)具有一定数量的资金。企业不论大小，只要具备上述三个条件，即可称为会计主体。会计人员是站在特定会计主体的立场，核算特定主体的经济活动。 2持续经营持续经营是指已确定的会计主体，在不考虑企业是否将破产清算的条件下，应以持续、正常的生产经营活动为前提。它明确了会计工作的时间范围，为企业进行会计核算提供了相对稳定的条件。 3会计分期会计分期是指把企业连续不断的生产经营活动过程，划分为一定的会计期间，以便分期结算帐目，分清各个会计期间的经营成果，按期编制会计报表。 4货币计量货币计量是指对企业的生产经营活动及经营成果采用同一种货币作为统一尺度来进行计量。 二、会计核算的一般原则会计核算的一般原则是建立在会计核算基本前提基础上，对会计核算所提供的信息的基本要求。1．客观性原则2．重要性原则3．有用性原则4．可比性原则5．一贯性原则6．及时性原则7．清晰性原则8．权责发生制原则9．配比原则10．划分收益性支出与资本性支出原则11．历史成本原则12．谨慎原则

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:49
一、会计要素  会计要素即是会计对象的具体化。我国＜企业会计准则＞将企业会计要素划分为资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。1．资产  资产是企业拥有或控制，能够以货币计量的经济资源。2．负债  负债是企业所承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。3．所有者权益  所有者权益是指企业投资人对企业净资产的所有权。4．收入  收入是企业在销售商品或者提供劳务等经营业务中实现的营业收入。 5．费用  费用是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费。 6．利润  利润是指企业在一定时期内的经营成果。包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。会计要素之间的数量关系为：  资产＝负债十所有者权益二、会计核算方法会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。(一)会计核算的具体方法1．设置会计科目会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。 2．复式记帐复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。 3．填制和审核凭证会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。4．登记帐簿帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。5．成本计算  成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。 发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。6．财产清查  财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点和对银行存款、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。7．编制会计报表  会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计核算方法之间的相互关系：  上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证，并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:49
二、会计核算方法

会计核算方法是对企业已发生的经济活动进行完整的、连续的、系统的核算和监督所应用的方法。
(一)会计核算的具体方法
1．设置会计科目
会计科目就是对会计对象的具体内容进行分类核算的项目。设置会计科目就是事先在设计会计制度时规定这些项目，然后根据它在帐簿中开立帐户，分类地连续地记录各项经济业务。物业公司属于提供劳务服务的第三产业，现将其会计科目列出，以供会计核算时使用

会计科目表

顺序号	编号	名称	顺序号	编号	名称
		一、资产类	28	214	应付福利费
1	101	现金	29	221	应交税金
2	102	银行存款	30	223	应付利润
3	109	其他货币资金	31	229	其他应交款
4	111	短期投资	32	231	预提费用
5	113	应收帐款	33	241	长期借款
6	114	坏帐准备	34	251	应付债券
7	117	应收补贴款	35	261	长期应付款
8	119	其他应收款	36	270	递延税款
9	121	原材料	37	275	住房周转金
10	122	燃料			三、所有者权益
11	124	低值易耗品	38	301	实收资本
12	126	物料用品	39	311	资本公积
13	128	库存商品	40	313	盈余公积
14	131	待摊费用	41	321	本年利润
15	141	长期投资	42	322	利润分配
16	151	固定资产			四、损益表
17	155	累计折旧	43	501	主营业务收入
18	156	固定资产清理	44	502	主营业务成本
19	159	在建工程	45	503	营业费用
20	161	无形资产	46	504	主营业务税金及附加
21	171	递延资产	47	511	管理费用
22	181	待处理财产损益	48	512	财务费用
23	195	待转销汇兑损益	49	521	投资收益
		二、负债类	50	525	补贴收入
24	201	短期借款	51	531	营业外收入
25	203	应付帐款	52	532	营业外支出
26	209	其他应付款	53	550	所得税
27	211	应付工资	54	560	以前年度损益调整

2，复式记帐
复式记帐是对每一项经济业务都要以相等的金额，在相互关联的两个或两个以上帐户中进行记录的记帐方法。这种记帐方法能够全面、清晰地反映出经济业务的来尤去脉，可以检查有关业务的记录是否正确。
3．填制和审核凭证
会计凭证是记录经济业务、明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的重要依据。所有凭证都要经过会计部门和有关部门的审核．只有经过审核无误的会计凭证，才能作为记帐的依据。填制和审核会计凭证可以为经济管理提供真实可*的数据资料，也是实行会计监督的一个重要方面。
4．登记帐簿
帐簿是用来全面、连续、系统地记录各项经济业务的簿籍。登记帐簿就是将发生的经济业务、序时、分类地记入有关帐簿。登记帐簿必须以凭证为根据，并定期进行结帐、对帐，为编制会计报表提供完整而又系统的会计数据。
5．成本计算
成本计算是指在生产经营过程中，按照一定对象归集和分配发生的各种费用支出，以确定该对象的总成本和单位成本的一种专门方法。通过成本计算，可以反映和监督各项费用的发生是否符合节约原则，了解成本水平，并为成本分析提供资料。
6．财产清查
财产清查，就是通过对实物、现金的实地盘点相对银行存敦、债权债务的查对，来确定财产物资、货币资金和债权债务的实存数，并查明帐面结存与实存数是否相符的一种专门方法。若发现帐实不符，查明原因，经过批准手续调整帐目，使帐实相符。
7．编制会计报表
会计报表是根据帐簿记录定期编制的、总括反映企业和行政单位在一定时期财务状况和经营成果的书面文件。会计报表为人们了解和观察企业的生产经营情况，衡量和评价企业的财务状况和经营成果，提供必要的依据。
(二)会计核算方法之间的相互关系
上述七种方法密切结合，形成完整的会计方法体系。经济业务发生后，经办人员要填制或取得凭证，经会计人员审核整理后，按照设置的会计科目，运用复式记帐法，编制记帐凭证， 并据以登记帐簿，计算成本，进行财产清查，在帐实相符的基础上，编制会计报表。
　

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:49

一、会计机构的设置
二、会计人员
(一)会计人员的主要职责
(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。
(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。
(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。
(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。
(二)会计人员的主要权限
三、会计法规和制度
会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三个层次构成。
1．会计法
2．会计准则
3．会计制度

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:50
合理配备会计人员和不断提高会计人员的素质是做好会计工作的决定因素。(一)会计人员的主要职责(1)会计人员应按照会计制度规定，切实做好会计核算工作。会计人员要认真填制、审核凭证，正确记帐、算帐、报帐，确保会计资料准确、真实和完整。(2)会计人员应遵守国家方针政策和财务会计制度，对企业各项经营活动的合法性进行会计监督。(3)会计人员根据国家会计法规，拟定本单位的会计工作实施办法和制度。(4)编制各项财务预算，参与企业决策，并对企业财务计划执行情况进行分析和考核。(二)会计人员的主要权限（1） 会计人员有权要求本单位有关部门和人员认证执行财务计划和预算，遵守国家财经纪律和财务制度（2）会计人员有权监督、检查本单位有关部门的财务收支、资金使用和财产保管、收发计量、检验等情况。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:50
三、会计法规和制度会计法规和制度是组织和从事会计工作必须遵守的规范。我国会计法规和制度体系由三层次构成。1，会计法它是会计核算工作最高层次的规范，是加强会计工作，保障会计人员行使职权，加强经济管理的根本法规。2．会计准则会计准则是对会计核算要求所作的原则性规定，是对经济业务的会计处理所做出的具体规定的准则。3．会计制度会计制度是指导会计工作的具体要求，包括各行业的会计制度。物业管理公司属于第三产业中的服务性行业，主要参照《旅游、饮食、服务企业会计制度》。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:50
一、现金管理(一)现金的使用范围按照国务脘颁发的(现金管理暂行条例)的规定，物业管理公司可以在下列范围内使用现金：(1)对职工支付工资、奖金、津贴和福利补助金等；(2)对城乡居民个入或不能转帐支付的集体劳动报酬；(3)根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；(4)支付各种社会保险和社会救济费，如退职金、离退休金、抚恤金等；(5)向个人收购农副产品和其他物资的价款；(6)支付出差人员随身携带的差旅费；(7)支付结算起点以下的零星支出；(8)中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。(二)库存现金的限额企业日常零星开支所需现金由开户银行根据企业的实际情况，核定最高限额，一般为三天至五天的日常零星开支所需的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的企业库存现金，可以多于五天，但不超过十五天的日常零星开支。库存现金限额一经确定必须遵照执行。库存现金不足时，可向银行提取；库存现金超过限额时，应及时解存银行。由于情况变化，需增加或减少库存现金限额时，应向开户银行申请，经银行审查同意后才能调整。(三)现金日常收支的管理 物业管理企业在办理有关现金收支业务时，应当遵守以下几项规定：(1)企业现金收入应于当日迭存开户银行。当日送存银行有困难的，由开户银行确定送存时间。(2)企业支付现金，可以从本企业库存现金限额中支付或者从开户银行提取，不得从本企业的现金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行批准。(3)企业从开户银行提取，应当写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。(4)企业因采购地点不固定、交通不便以及其他特殊情况必须使用现金的，应向开户银行提出申请，经开户银行审核后，予以支付现金。(四)现金的内部控制制度(1)将经管现金和会计记帐分开。经管现金收支的出纳员不得进行会计记帐，进行现金收付记帐的会计人员不得经管现金。实行钱帐分管是现金内部控制的最基本要求。为了使经管现金的出纳员能随时了解现金结存情况，一般可由出纳员兼管日记帐。(2)对现金收付的交易必须按原始凭证编制收付款凭证，并要在原始凭证与收付款凭证上盖上“现金收讫”或“现金付讫”章。(3)会计人员根据“收款或付款清单”和“银行存款回单”等，经核对无误后，编制凭证、登记有关帐簿。(4)企业的出纳人员应定期进行轮换，不得一人长期从事出纳工作。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:51
二、库存现金核算

为了逐日逐笔详细地反映和监督库存现金的收支和结存情况，要组织现金的序时核算。
库存现金的序时核算是通过“现金日记帐”进行的。有外币现金的企业，应分别按人民币现金、各种外币现金设置现金日记帐。现金日记帐一般采用借贷余三栏式。有关现金收、付业务核算举例如下；
例 某物业管理公司向租住户收取房租，收到现金750元。根据发票编制“现金收款凭证”，作会计分录如下：
借：现金 750
贷：主营业务收入 750
例某物业管理企业开出现金支票，从银行提取现金300元。根据支票存根，作会计分录如下：
借：现金 300
贷：银行存款 300
例 物业管理企业职工张翔预借差旅费200元。根据借款单，编制“现金付款凭证”，作会计分录如下：
借；其他应收款——张翔 200
贷：现金 200
例 某物业管理企业将房租收入750元存入银行。根据银行存款进帐单回执，编制“现金付款凭证”，作会计分录如下：
借：银行存款 750
贷：现金 750
根据上述业务等，登记现金日记帐如表所示。

年		凭证号码	摘要	对方科目	借方	贷方	结存
月	日
12	1		月初余额				160
	2		收到房租收入	主营业务收入	750
	3		提取现金	银行存款	300
	4		张乡预借差旅费	其他应收款		200
	5		房租收入存入银行	银行存款		750
	6		本日收入		1050	950	260
	7
	8
	31		本期发生额及余额		98310	98100	370

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:52
三、备用金核算


   备用金是指企业预付给职工和内部有关单位用作差旅费、零星采购和日常零星开支事后需要报销的款项。为了防止浪费和挪用公款，必须建立备用金的预借、使用和报销制度，认真加以执行。备用金按备用形式，可分为定额备用金和非定额备用金两种。定额备用金是为了满足企业有关部门日常零星开支需要的 备用金，一经核定不得随意增减。领用定额备用金的部门，
应设置“备用金登记簿”，逐笔序时登记备用金额提取和支出情况，并按时将款项支出的单据送交财会部门报销后，财会部门再给予补足定额。其特点是：一次领用、定期报销、简化核算、补足定额。
例某物业管理企业对公共服务部实行定额备用金制度，核定限额为500元，以现金拨付。
(1)根据拨付清单，作会计分录如下：
   借：其他应收款——备用金(公共服务部) 500
      贷：现金  500
(2)公共服务部持单据从财会部门报销办公费用及误餐费等280元。根据报销单据编付款凭证，作会计分录如下：
   借：管理费用 280
      贷：现金 280
(3)企业决定收回定额备用金时，根据收款凭证，作会计分录如下：
     借：现金  500
        贷：其他应收款——备用金(公共服务部) 500
非定额备用金管理是指用款单位根据实际需要向财会部门借款，凭各种支付凭证向财会部门报销时，作为冲减备用金处理，如需再用，重新办理借款手续。这种方法适用于预借差旅费等备用金的管理。
例 职工张强出差采购物品，预支备用金200元，出差返回报销差旅费180元，并交回多余现金20元。
(1)领出备用金时，根据付款凭证，作会计分录如下：
     借：其他应收款——备用金(张强) 200
           贷：现金 200
(2)报销差旅费时，根据差旅费报销单，作会计分录如下：
    借：管理费用 180
       现金 20
     贷：其他应收款——备用金(张强) 200

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:52
四、现金的清查  为了加强现金管理，保证帐实相符，防止发生差错、丢失及贪污盗窃、侵占挪用，应对 库存现金进行清查。库存现金清查的主要方法是实地盘点，即以库存现金实有数与现金帐的 帐面余额进行核对。现金的清查包括出纳人员的每日清点和清查小组定期和不定期的清查。 每日业务终了，出纳人员应清点现金，同时应结出现金日记帐的收支和结存余额，并检查现金实际库存与现金日记帐的余额是否相符，做到当日帐当日结清，不得用白条抵库或挪用现金，如发现长短款，应及时查明原因，并进行必要的处理。对于超过库存限额的现金，应于次日按时送存银行。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:52
银行存款的核算

一、银行存款的管理
银行存款是指公司存放在银行或其他金融机构的货币资金。
各开户单位通过银行帐户办理资金收付，必须遵守如下规定：
(1)认真贯彻执行国家的政策、法令，遵守银行信贷、结算和现金管理等有关规定。在银行检查时，各单位必须提供帐户使用情况的有关资料。
(2)每个公司一般只能在一家银行或其他金融机构开立基本帐户，否则责令其限期撤销多余帐户，并根据性质和情节的轻重处以5000元至10000元的罚款。但可以在其他银行开设辅助帐户。
(3)不准出租、出借银行帐户，违者除责令其纠正外，并按帐户出租、出借的金额处以百分之五，但不低于l 000元的罚款。
(4)各单位在银行的帐户必须有足够的资金保证支付，不准签发空头支票和远期支票，套取银行信用。
(5)及时、正确地记载和银行的往来帐务，重视对帐工作。
二、银行存款的核算

设置“银行存款”总分类核算。

银行存款
增加数	减少数

该帐户的借方反映存款的收入数，贷方反映存款的付出数，余额在借方表示银行存款的结存数额。

银行存款日记帐

年		凭证编号	摘要	对方科目	结算方式	借方	贷方	结存
月	日
8	1		期初余额					72000
	3		购入办公用品	管理费用	支票		300
	3		收到房租	主营业务收入		1200
	3		支付绿化费	管理费用	支票		400
	3		小计			1200	700	72500
	3		偿还银行借款	短期借款			30000	42500
	23		提取现金	现金	支票		1000	41500
			本期发生额及余额			1200	31700	41500

三、银行转帐结算
结算：是指企业与外部单位和职工个人之间发生经济往来时，所引起的货币收付行为。分为现金结算和转帐结算两种。
银行转帐结算方式主要有：支票、银行本票、银行汇票、汇兑、委托收款、托收承付商业汇票等七种。适用于同域结算的有：支票、银行本票；
异地结算的有：银行汇票、汇兑、托收承付；同域和异地都适用的有委托收款、商业汇票。
(一)支票结算
支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。支票有现金支票和转帐支票之分
(1)支票采用单联凭证，左为存根，右为支票。签发支票使用蓝黑墨水、墨汁或碳素墨水
(2)预留银行印章鉴，必须按照银行规定的尺寸刻制。法人章的尺寸上下距离不大于26mm，左右距离不大于28mm，私章以不大于公章为宜。万次章不能作为预留银行印鉴章
(3)支票不可折叠，印鉴应盖在签发人签章处，不能盖在磁码打印带上，以免交换自动清分机不能处理，造成退票，影响资金的结算。
(4)支票手续费每笔1元，由银行在出售支票时收取。
(5)支票的起点金额为100元。应一律记名，有效期为10天。
(6)内容记载完整的支票遗失，失票人可以向出票人开户银行申请挂失，如在挂失前已经支付，银行不予受理。银行受理挂失，按票面金额收取百分之一的手续费。
(7)支票可以背书转让，背书是指在票据上所作的以转让票据权利或授予他人一定的票据权利为目的书面行为，背书的记载应在票据的背面，是票据的附属行为。票据的收款人或持票人转让票据时，在票据背面签章的人称为背书人，被记录受让票据的受让人称为被背书人。
(8)如果企业签发空头支票或印章与预留印鉴不符的支票，银行除退票外并按票面金额处以5％但不低于50元的罚款。对屡次签发的，银行根据情节给予警告、通报批评，直至停止其向收款人签发支票。
(二)银行汇票结算
银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款单位持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。
(三)商业汇票结算商业汇票是收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人承兑并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
商业汇票按其承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。
商业承兑汇票是由收款人签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的票据。
银行承兑汇票是由收款人或承兑申请人签发，并由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意，约定到期负责承兑票款的商业汇票。
商业汇票结算注意以下问题：
(1)只有合法的商品交易才可签发商业汇票，不得签发无商品交易的汇票。
(2)商业汇票承兑后，承兑人负有到期无条件支付票款的责任。
(3)如商品交易属分期付款，应一次签发若干张不同期限的汇票。
(四)银行本票结算
银行本票是指由申请使用本票的单位将款项交存银行，由银行签发给申请单位据以办理转帐结算或支取现金的票据。
银行本票有定额本票和不定额本票两种。
(五)汇兑结算
汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收款人的结算方式。分为信汇和电汇两种，
(六)委托收款结算
委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款在同城异地均可办理，不受金额起点限制。
四、银行存款的清查
核对清查的方法是将物业管理企业的银行存款日记帐和银行送来的“银行存款对帐单”进行逐笔核对，每月至少进行一次。
末达帐项，是指公司与银行之间由于凭证传递和记帐时间差的原因所出现的一方已经入帐，而另一方尚未入帐的款项。公司与银行之间的未达帐项，大致有以下四种情况：
(1)银行已收款记帐而企业尚未收款记帐的款项；
(2)银行已付款记帐而企业尚未付款记帐的款项；
(3)企业已收款记帐而银行尚未收款记帐的款项；
(4)企业已付款记帐而银行尚未付款记帐的款项。
“银行存款余额调节表”的编制方法
某物业管理企业1996年7月31日的银行存款余额为59720元，银行对帐单余额为61000元，经逐笔核对有如下末达帐项：
(1)企业于7月30日开出转帐支票一张，计5000元，用于购进水泥，持票单位尚未到银行办理结算手续，银行尚未入帐。
(2)企业于7月31日收到某业主送来的特约服务费l 950元，己送存银行，银行尚未入帐。
(3)银行于7月29日收到某单位转来的服务费2230元已入帐，而企业尚未收到收款通知。
(4)企业应支付的本月水电费4000元，银行于7月31日已代为支付，而企业尚未收到付款通知。
编制“银行存款余额调节表”

项目	金额	项目	金额
银行存款日记帐余额	59720	银行对帐单余额	61000
加：银行已收、企业尚 未收到的款项 减：银行已付、企业尚未付出的款项	2230 　 4000	加：企业已收、银行尚未收款记帐的款项 减：企业已付、但银行尚未付款记帐的款项	1950 　 5000
调节后余额	57950	调节后余额	57950

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:52
二、银行存款的核算

银行存款的核算，同现金的核算一样，也必须同时进行序时核算和总分类核算。物业管理公司应设置“银行存款”总分类帐户进行总分类核算，还应设置“银行存款日记帐”进行序时核算。“银行存款”帐户是资产类帐户，用以总帐核算和监督企业存入银行或其他金融机构的各种款项的收支结存情况。该帐户的借方反映存款的收入数，贷方反映存款的付出数，余额在借方表示银行存款的结存数额。“银行存款日记帐”应由财会部门出纳人员按照业务发生的先后顺序，根据银行存款收付款凭证和现金付款凭证，逐笔登记并逐日结出银行存款收入、支出合计数和结存数额，以反映银行存款的增减变动情况。银行存款日记帐一般采用订本帐，根据各企业的具体情况，可以采用三栏式日记帐，亦可采用多栏式日记帐。银行存款日记帐格式如下表所示：

年		凭证号数	摘要	对方科目	结算方式	借方	贷方	结存
月	日
8	1		初期余额					72000
8	3	银付001	购入办公用品	管理费用	支票		300
8	3	银付005	收到房租	主营业务收入		1200
8	3	银付002	支付绿化费	管理费用	支票		400
8	3		小计			1200	700	72500
8	4	银付003	偿还银行借款	短期借款			30000	42500
	. 23		提取现金	现金	支票		1000	41500
			本期发生额及期末余额			1200	31700	41500

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:53
三、银行转帐结算

  所谓结算，是指企业与外部单位和职工个人之间发生经济往来时，所引起的货币收付行为。可分为现金结算和转帐结算两种。转帐结算是通过银行将货币资金从付款人帐户划转到收款人帐户的货币收付行为，它的实质是以存款货币的流通代替现金的流通。
目前，我国银行转帐结算方式主要有：支票、银行本票、银行汇票、汇兑、委托收款、托收承付商业汇票等七种。其中适用于同城结算的有：支票、银行本票；适用于异地结算的有：银行汇票、汇兑、托收承付；同城和异地都适用的有委托收款、商业汇票。
(一)支票结算
支票是银行的存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将款项支付给收款人的票据。
支票有现金支票和转帐支票之分。现金支票主要是用于提取现金，但也可用作转帐；转帐支票只能用作划拨转帐，而不能支取现金。支票在同一城市或一定的区域范围内可以用于商品交易、劳务供应、清偿债务等款项结算，使用手续简便、灵活。目前支票结算办法如下：
(1)支票采用单联凭证，左为存根，右为支票。签发支票使用蓝黑墨水、墨汁或碳素墨水。
(2)预留银行印章鉴，必须按照银行规定的尺寸刻制。法人章的尺寸上下距离不大于26mm，左右距离不大于28mm，私章以不大于公章为宜。万次章不能作为预留银行印鉴章。
(3)支票不可折叠，印鉴应盖在签发人签章处，不能盖在磁码打印带上，以免交换自动清分机不能处理，造成退票，影响资金的结算。
(4)支票手续费每笔1元，由银行在出售支票时收取。
(5)支票的起点金额为100元。应一律记名，有效期为10天。
(6)内容记载完整的支票遗失，失票人可以向出票人开户银行申请挂失，如在挂失前已经支付，银行不予受理。银行受理挂失，按票面金额收取百分之一的手续费。
(7)支票可以背书转让，背书是指在票据上所作的以转让票据权利或授予他人一定的票据权利为目的书面行为，背书的记载应在票据的背面，是票据的附属行为。票据的收款人或
持票人转让票据时，在票据背面签章的人称为背书人，被记录受让票据的受让人称为被背书人。
(8)如果企业签发空头支票或印章与预留印鉴不符的支票，银行除退票外并按票面金额处以5％但不低于50元的罚款。对屡次签发的，银行根据情节给予警告、通报批评，直至停止其向收款人签发支票。
(二)银行汇票结算
  银行汇票是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款单位持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。
银行汇票具有票随入到、见票即付，信誉高，可以申请挂失等特征。汇票金额起点为500元，均采用记名方式，付款期为一个月。可用于异地之间的各种款项的结算，尤其适用于先收款后发货或钱货两清的商品交易，也可用于携票到外地提取现金，避免长途携带现金之不便。且余款自动退回，可以钱货两清，防止不合理的预付贷款和交易尾欠的发生。银行汇票结算方式的程序见图2-1所示：



(三)商业汇票结算
  商业汇票是收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人承兑并于到期日向收款人或被背书人支付敦项的票据。商业汇票按其承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票是由收款人
签发，经付款人承兑，或由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票是由收款人或承兑申请入签发，由承兑申请人向开户银行申请，经银行审查同意，约定到期负责承兑票款的商业汇票。在票据到期兑付时，银行承兑汇票要比商业承兑汇票保证兑付的程度高，并且银行还要向承兑申请人按票面金额收取千分之一的承兑手续费，而商业承兑汇票则无须支付手续费。
  商业汇票结算方式适用于企业单位先发货后收款或双方约定延期付款的商品交易，在同域和异地均可使用。商业汇票一律记名，并允许背书转让，其承兑期限由交易双方商定，但最长不能超过9个月。销货单位因急需资金，可持未到期的承兑汇票向银行申请贴现，及时补充流动资金。采用商业汇票结算方式，应注意以下几个问题：
(1)只有合法的商品交易才可签发商业汇票，不得签发无商品交易的汇票。
(2)商业汇票承兑后，承兑人负有到期无条件支付票款的责任。如承兑人或承兑申请入帐户不足支付票款，凡属商业承兑汇票的，银行将汇票退给收款人，由其自行处理．同时，银行对付款人处以罚款；凡屑银行承兑汇票，银行对承兑申请人执行扣款，并对尚未扣回的承兑金额每天按万分之五收取罚患或给于逾期贷款。
(3)如商品交易属分期付款，应一次签发若干张不同期限的汇票。


(四)银行本票结算
银行本票是指由申请使用奉票的单位将款项交存银行，由银行签发给申请单位据以办理转帐结算或支取现金的票据。银行本票有定额本票和不定额本票两种。不定额本票的起点金额为100元，定额本票的面额分别为500元、1000元、5000元和10000元。
银行本票可在指定城市的同城范围内使用，同城的企业单位之间的商品交易和劳务供应以及其他款项的结算都可以使用银行本票。银行本票由银行签发，保证兑付，信誉很高；银行本票一律记名，并允许背书转让，使用灵活。采用银行本票结算方式，应注意以下几个问题：
(1)由于银行本票受理银行见票即付款，不予挂失，对于银行奉票应同现金一样，妥善保管。
(2)银行本票的付款期为一个月，逾期后，兑付银行不予受理，但签发银行可办理退款手续。
(3)受理银行本票的企业，应注意审查票据的有效性，其中包括：收款人或被背书人是否为本收款人；银行本票是否逾期，日期、金颠等填写是否正确无误；印章是否清晰，是否具有压数机压印的金额；银行本票和解讫通知是否齐全、相符；汇款人或背书人的证明或证件是否有误，背书人证件上的姓名与其背书是否相符(上述审查内容同样适合银行汇票审查)。
(4)银行本票和解讫通知必须由收敦人或被背书人同时提交银行，缺少任何一联均无效。收款单位应从本票背面加盖须留银行印章后，方可补交银行。


(五)汇兑结算
汇兑是汇款人委托银行将款项汇给外地收敦人的结算方式。分为信汇和电汇两种，适用于异地的单位、个体经济户和个人之间的资金调拨、清理交易尾欠和往来帐款。
有关汇兑结算方式的规定如下：
(1)汇款公司委托银行汇款时，应填写信(电)汇凭证，填明收款单位或收款人名称。开户银行以及汇款用途等内容，如需要在汇入行支取现金的，可在汇款凭证上注明“现金”字样。
(2)汇入行对开立帐户的收款人的款项，将直接转入收款人的帐户，收款人未在银行开立帐户的，凭信(电)汇取敦通知或按“留存待取”的手续向银行支取款项，支取时须交验
足以证明身份的有关证件或证明。汇款也可分次支取，以收款人的姓名开立临时存款户，该帐户只付不收，付完清户，不计利息。


(六)委托收款结算
  委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款在同城异地均可办理，不受金额起点限制。委托收款可分为邮寄和电报划回两种。适用于在银行开立帐户的单位结算，也适用于水电、邮电、电话等劳务款项的结算。其特点是便利单位主动收款。收款人办理委托收款，应向开户银行提供收款依据，填写委托收款凭证。付款人开户银行接到收款人开户银行寄来的委托收款凭证，经审查无误，应
及时通知付款人。付款人接到通知和有关附件，如无异议，应按开户银行发出付款通知的次日起算，在3日内支付款项，如3日后延期付款按票面金额每日处以万分之五(不低于50元)罚金。如有异议可在10日内办理拒付并退票。
(七)托收承付结算
  托收承付是根据经济合同由收款单位发货后委托银行向异地付款单位收取款项，由付款单位向银行承兑付款的结算方式。它一般适用于异地订有合同的商品交易和由商品交易而产生劳务供应的款项结算。其结算过程包括托收和承付两个阶段。托收是指收款单位委托开户银行收取款项，销货单位按照合同发出货物后，应填制银行规定的托收承付结算凭证(一式五联)，注明收付款双方单位名称、帐号、开户银行和托收金额等，连同发票帐单和货物运单，送交其开户银行办理托收。
  承付是指付款单位在收到银行转来的托收承付结算和所附有关单据后，应立即审核确定是否符合订货合同的规定，并按合同约定的验单付款或验货付款方式，及时承付贷款；验单付款的期限为3天，验货付款的期限为10天；无论是验单付款还是验货付款，在承付期内购货单位如未提出拒付，银行到期则主动按销货单位指定的划款办法(邮划或电划)办理划款手续。如果购货单位到期没有足够的资金支付，银行对不足支付的款项作逾期付款处理，并向付款单位按每日万分之五(每日不低50元)收取延付赔偿金，在付款单位有款时，连同托收款一并划转收款单位开户行。承付期满日后3日仍无款支付，应退单给收款单位，由收付双方自行解决。购货单位若在付款期内发现所购货物的品种、质量、规格、数量与合同不符，或贷款计算有错误，或贷款已付，购货单位可以提出全部拒付或部分拒付的意见，在承付期内提出拒付理由书，送银行办理拒付手续。购货单位开户银行审查同意后，在拒付理由书上签注意见，并寄往销货单位开户银行，转告销货单位。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:53
四、银行存款的清查

为了避免银行存款帐目发生差错，查明银行存款的实有数，企业应当定期地同开户银行进行银行存款帐目的核对清查。核对清查的方法是将物业管理企业的银行存款日记帐和银行送来的“银行存款对帐单”进行逐笔核对．每月至少进行一次。核对中如果发现双方的结余数额不一致，应当查明原因，及时调整。如果是记帐差错造成的不一致应通知双方及时更正；如果双方在记帐无差错的情况下仍然不一致，可能是未达帐项所引起的，可通过编制“银行存款余额调节表”使之调节相等。
未达帐项，是指公司与银行之间由于凭证传递和记帐时间差的原因所出现的一方已经入帐，而另一方尚未入帐的款项。公司与银行之间的未达帐项，大致有以下四种情况：
(1)银行已收款记帐而企业尚未收款记帐的款项；
(2)银行已付款记帐而企业尚未付款记帐的款项；
(3)企业已收款记帐而银行尚未收款记帐的款项；
(4)企业已付款记帐而银行尚未付款记帐的款项。
现举例说明未达帐项及“银行存款余额调节表”的编制方法如下：
例某物业管理企业1996年7月31日的银行存款余额为59 720元，银行对帐单余额为61 000元，经逐笔核对有如下未达帐项：
(1)企业于7月30日开出转帐支票一张，计5000元，用于购进水泥，持票单位尚未到银行办理结算手续，银行尚未入帐。
(2)企业于7月31日收到某业主送来的特约服务费1 950元，已送存银行，银行尚未入帐。
(3)银行于7月29日收到某单位转来的服务费2 230元已入帐，而企业尚未收到收款通知。
(4)企业应支付的本月水电费4 000元，银行于7月31日已代为支付，而企业尚未收到付款通知。
根据上述记录，企业财会部门应编制“银行存款余额调节表”，如表所示。

项目	金额	项目	金额
银行存款日记帐余额	59720	银行对帐单余额	61000
加：银行已收、企业尚未收到的款项 减：银行已付、企业尚未付出的款额	2230 4000	加：企业已收、银行尚未收款记帐的款项 减：企业已付、但银行尚未付款记帐的款项	1950 5000
调节后余额	57950	调节后余额	57950

如果调整后的存款余额相同，则说明双方帐目都没有错误，也是公司在某一时点上可以动用的银行存款实有数。如果调整后的存款余额的不相同，则说明双方记帐有差错，应查明原因予以更正。需要注意的是，“银行存款余额调节表”只是起到调节未达帐项，证明双方余额是否一致，有无记帐错误的作用，但不能据此作出帐务处理，应当待银行转来有关收付款结算凭证后再进行帐务处理。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:53
其他货币资金的的核算

一、其他货币资金的内容
其他货币资金是指物业管理公司在经营过程中，与库存现金、银行存款存放地点及用途不同但属于货币资金范畴的款项。
包括外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款和在途货币资金等。
二、其他货币资金的核算
设置“其他货币资金”帐户进行核算。借方登记其他货币资金的增加数额，贷方登记其他货币资金的减少数额，余额在借方，反映其他货币资金的结余额。“其他货币资金”帐户应根据其种类设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“在途货币资金”、“信用证存款”等明细帐户，


其他货币资金

增加数
减少数



1 某物业管理公司将存款8000元汇往天津中国工商银行开设采购专户。根据银行汇款委托书(存根)和转帐支票存根，填制“银行存款付款凭证”
借：其他货币资金——外埠存款 8000
贷：银行存款 8000
该物业公司收到采购员交来天津购买甲种材料的帐单，货款6000元，专用发票上注明的增值税额1020元，据以填制“转帐凭证”等。
借：原材料 7020
贷：其他货币资金——外埠存款 7020
2某物业管理公司要求银行办理银行汇票，公司填制“银行汇票委托书”，并开出金额为9000元的转帐支票一张，经银行审核同意，开出银行汇票。
借：其他货币资金——银行汇票存款 9000
贷：银行存款 9000

3公司持汇票到异地某公司购买装饰材料，根据发票帐单及开户银行转来的银行汇票第四联等凭证，共计支付货款7900元。
借：原材料 7900
贷：其他货币资金——银行汇票存款 7900

收到开户银行转来的多余款项l 100元时
借：银行存款 1100
贷：其他货币资金——银行汇票存款 1100

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:54
二、其他货币资金的核算

为了核算和监督其他货币资金的增减变动和结余情况，在会计核算中应设置“其他货币资金”帐户进行核算。该帐户是一个资产类帐户，借方登记其他货币资金的增加数额，贷方登记其他货币资金的减少数额，余额在借方，反映其他货币资金的结余额。“其他货币资金”帐户应根据其种类设置“外埠存款”、“银行汇票存款”、“银行本票存款”、“在途货币资金”、“信用证存款”等明细帐户，井按外埠存款的开户银行、银行本票或汇票的收款单位和在途资金的汇出单位等设置明细帐，进行明细分类核算。现将外埠存款、银行汇票存款的核算举例如下：
例某物业管理公司将存款8 000元汇往天津中国工商银行开设采购专户。根据银行汇款委托书(存根)和转帐支票存根，填制“银行存款付款凭证”
借：其他货币资金——外埠存款 当 8 000
贷：银行存款 8 000
例该物业公司收到采购员交来天津购买甲种材料的帐单，贷款6 000元，专用发票上注明的增值税额1020元，据以填制“转帐凭证”等，编制会计分录如下：
  借：原材料 7 020
     贷：其他货币资金——外埠存款 7 020
例 某物业管理公司要求银行办理银行汇票，公司填制“银行汇票委托书”，并开出金额为9 000元的转帐支票一张，经银行审核同意，开出银行汇票。
根据银行退回的银行汇票委托书存根联及转帐支票存根联，编制会计分录如下：
   借：其他货币资金——银行汇票存款 9 000
        贷：银行存款 9 000
公司持汇票到异地某公司购买装饰材料，根据发票帐单及开户银行转来的银行汇票第四联等凭证，共计支付贷款7 900元。编制会计分录如下：
   借：原材料 7 900
       贷：其他货币资金——银行汇票存款 7 900
收到开户银行转来的多余款项1 100元时，编制会计分录如下：
   借：银行存款 1 100
      贷：其他货币资金——银行汇票存款 1 100

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:54
外币收支业务核算

一、外币汇串
(一)外币业务
外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。
所谓记帐本位币，是指一个企业在会计核算上统一使用的记帐货币。《企业会计准则规定》，“会计核算应以人民币为记帐本位币。业务收支以外币为主的企业，也可以制定某种外币作为记帐本位币，但编制的会计报表应当折算为人民币反映”。
(二)外汇及汇率
外汇通常是指以外国货币表示的用于国际结算的支付手段，以及可用于国际支付的特种债权。
外汇汇率又称汇价，是指一种货币折算成另一种货币的比率，即用一种货币表示的另一种货币的价格。
汇率的表示方法，国际上有两种，即直接标价法和间接标价法。
直接标价法是用一定单位(如一，百，万等)的外国货币为标准来计算折合若干单位的本国货币。也就是外国货币的数额固定不变，本国货币的数额随着外国货币或本国币值的变动而变动。l美元＝8．37元人民币。
间接标价法是以一定单位的本国货币来计算折合若干单位的外国货币，也就是本国货币的数额固定不变，外国货币数额随着本国货币或外国货币值的变化而变动。
目前我国的汇价采用是直接标价法。
二、外币收支业务核算
(二)汇兑损益
汇兑损益是指发生的外币业务折合为人民币记帐时，由于业务发生的时间不同，所采用的汇率不同而产生的人民币的差额。
«企业财务通则»规定，企业发生的汇兑净损益，筹建期间发生的，计入开办费， 自企业投产营业起，按照不短于五年的期限分期摊销，或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损；生产经营期间发生的，计入财务费用；清算期间发生的，计入清算损益。
(三)外币业务核算举例
现举例说明有关外币业务的核算
某物业管理公司1996年采用当月月初的市场汇率作为记帐汇率，假定6月1日的汇率为1美元等于8．38元人民币。上月未有关外币帐户的期末余额如下：
银行存款美元户余额为9000美元，汇率为l美元等于8．30元人民币，折合人民币余额为74700元。
应收帐款美元户余额为18000美元，折合人民币余额为149400元。
“应付帐款”美元户余额为1000美元，折合人民币余额为8300元。
物业企业6月份发生下列经济业务：
(1)收到某业户交来的当月房屋租用金400美元；
(2)以银行存款800美元偿还前欠某公司材料款；
(3)收回某业户前欠的装修费3000美元。
假定6月30日的市场汇率为l美元等于8．39元人民币。
根据上述外币业务，编制会计分录如下：
(1)   借：银行存款——美元户($400×8．38) 3352
         贷：主营业务收入 3352
(2)    借：应付帐款(8800×8．38) 6704
         贷：银行存款——美元户 6704
(3)    借：银行存款——美元户($3000×8．38) 25140
          贷：应收帐款 25140
       借：银行存款——美元户 836
           应收帐款——美元户 l590
         贷：应付帐款——美元户 82
             财务费用 2344

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:56
债权的核算
应收帐款及预付帐款的核算

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一、应收帐款的核算
(一)应收帐款的确认 应收帐款是物业管理企业因销售商品(或产品)、提供劳务等原因，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。
1．商业折扣下应收帐款入帐金额的确认 商业折扣是指在规定的商品价格单上根据批发、零售、特约经销等不同销售对象和销售数量，给予一定的价格优惠。此项优惠通常用百分比表示，如5％，10％，20％等.
2．现金折扣下应收帐款入帐金额的确认 现金折扣，是指企业为了鼓励客户在规定的期限内尽早偿还贷款或劳务款而给予对方价格上的优惠。现金折扣的表示方式一般为3／10、l／20、n／30,西方国家一般以两种方法来确定应收帐款入帐金额，即总价法和净价法。
总价法是将未减现金折扣前的金额作为应收帐款的入帐金额。
净价法是将折扣减最大现金折扣后的售价作为应收帐款的入帐金额。 我国目前的会计实务中，规定采用总价法入帐。
(二)应收帐款的核算 设置"应收帐款"。属于资产类帐户，帐户借方登记应收帐款发生数，贷方登记应收帐款结算转销数，余额一般在借方，表示尚未收回的应收帐款。

应收帐款
发生额	结算转销
尚未收回的数额

1某物业管理公司所属装饰工程部为W公司进行室内装修，装修费20000元尚未收回。
(1)根据完工验收单，
借：应收帐款--W公司 20000
贷：主营业务收入--特约服务费收入 20000
(2)根据收款凭证，
借：银行存款 20000
贷：应收帐款--W公司 20000

某物业管理公司赊销给某业户一批商品；价款20删元，付款条件为2／10，
(1)交付并办妥托收手续，编制如下会计分录：
借：应收帐款 20000
贷：营业收入--兼营服务收入 20000
(2)若上述购货单位在10天之内交付款项时，根据收款凭证应编制如下会计分录：
借：银行存款 19600
财务费用 400
贷：应收帐款 20000
(3)若上述购货单位在10-30天内付款时，根据收款凭证应编制如下会计分录：
借：银行存款 20000
贷：应收帐款 20000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:56
二、预付帐款的核算

预付帐款是指物业管理企业按照购货合同规定，预先支付给供贷单位的款项。预付帐款与应收帐款都属于企业的债权，但两者产生的原因不同；应收帐款是企业应收的销货款，即应向接受劳务方或购货方客户收取的款项；预付帐款是企业的购货款，即预先付给供贷方客户的款项。因此，两者应当分别设置帐户。
为了核算企业的预付帐款，应设置“预付帐款”帐户。该帐户是一个资产类帐户．借方登记企业按规定预付给供货单位的贷款，以及进行贷款结算时补付给供贷单位的贷款；贷方登记供贷单位交付材料物资金额以及收到供货单位退回的预付贷款；期末余额一般在借方，反映预付贷款的结余额，若为贷方余额，则反映企业尚未补付给供贷单位的货款。该帐户应按供应单位名称设置明细帐进行明细核算。

预付帐款
登记预付给供货单位的贷款，以及进行贷款结算时补付给供贷单位的贷款	登记供贷单位交付材料物资金额以及收到供货单位退回的预付贷款

例 某物业管理企业按购销合同规定预付给盛达建材厂贷款6 000元，用银行存款付讫。根据转帐支票存根，编制付款凭证应作如下分录：
借：预付帐款——盛达建材厂 6 000
贷：银行存款 6 000
例该物业管理企业在合同期内收到盛达厂发来材料7 000元。根据发票及收料单，编转帐凭证，作会计分录如下：
借：原材料 7 000
贷：预付帐款——盛达厂 7 000
同时开出转帐支票补付盛达厂材料款。根据转帐支票存根，编付款凭证，作会计分录如下：
借：预付帐款——盛达厂 1 000
贷；银行存款 1 000
若合同期内收到材料和发票，全部贷款5 500元，已退回贷款500元，根据有关凭证，作如下会计分录：
借：原材料 5 500
贷：预付帐款 5 500
退回多付的贷款时，作如下会计分录：
借：银行存款 500
贷：预付帐款 500
在预付货款业务不多的物业管理公司，可以不单独设置“预付帐款”帐户，而将其并入“应付帐款”帐户进行核算。即在预付贷款时先借记“应付帐款”帐户，贷记“银行存款”帐户，收到材料或商品时再予转销，而借记“原材料”，贷记“应付帐款”等。
通过“应付帐款”帐户登记预付贷款业务，会使“应付帐款”的某些明细帐户出现借方余额，在期末编制资产负债时“应付帐款”所属明细科目有借方余额的，应将这部分借方余额在资产负债表的资产方列示

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:56
应收票据核算
一、应收票据的基本内容

(一)应收票据的概念
应收票据是指企业持有的、尚未到期兑现的商业票据。商业票据是一种载有一定付款日期、付款地点、付款金额和付款人的无条件支付的流通证券，也是一种可以由持票人自由转让给他人的债权凭证。
商业票据可以按不同的标准进行分类。
(1)票据按能否立即兑付．分为即期票据和远期票据。即期票据见票即付，远期票据则须到指定的付款日期到期时才兑付。
(2)票据按是否附息，分为附息票据和无息票据。附息票据到期时除需支付票据面额外，尚需按票面规定的利率支付利息，无息票据到期时只需支付票据面颤。
会计上作为应收票据处理的是指物业管理公司在采用商业汇票结算方式下，因销售商品、产品等而收到的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。它是交易双方以商品购销业务为基础而使用的一种信用凭证。
(二)应收票据到期日与到期价值的确定
1．到期日的确定
    应收票据的到期日应按不同的约定方式来确定。如约定按日计算，则应以足日为准，在 其计算时按算尾不算头的方式确定。例如4月20日开出的60天商业汇票的到期日为6月19日。如约定按月计算，则足月为标准，在计算时按到期月份的对日确定，若到期月份无此对日，应按到期月份的最后日确定。例如8月31日开出的6个月商业汇票，到期日应为下年2月28日(若有29日为29日)；若此汇票为8个月时，到期日应为下年的4月30日。
2．到期价值的确定
应收票据的到期价值即商业汇票到期时的全部应支付款项，要根据票据是否带息的不同来确定。若是不带息票据，到期价值就是票面价值即本金。若是带息票据，到期价值为票据面值加上应计利息，计算公式为
       票据到期价值＝票据面值×(1+票面利率×票据期限)
   上式中，利率一般以年利率表示；票据期限则用月或日表示，在实际业务中，为了计算方便，常把一年定为360天。如，一张面值为1 000元，期限为90天，票面利率为10％的商业汇票，到期价值为:
             1000×(1+10%×90/360)=1025

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:56
二、应收票据的核算

为了总括地反映应收票据的流转结算过程，企业应设置“应收票据”帐户。该帐户属于资产类帐户，用来核算物业管理公司因销售商品、产品等而收到的商业汇票。该帐户借方登记应收票据收到时的面值；贷方登记到期应收票据的收回的金额，或承兑人到期无力支付而被退回的商业承兑汇票金额，或未到期票据的贴现或转让情况；余额在借方，表示已收尚未到期或未背书转让或未贴现的应收票据面额总数。
与此同时，为便于分析与管理应收票据的具体流转结算情况，还应设置“应收票据备查簿”，逐笔登记每一应收票据的种类、号数、出票日、票面金额、利率、到期日、付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、贴现日期、贴现率和贴现净额，以及收款日期和收回金额等资料，应收票据到期结清票款后，应在备查簿内逐笔注销。
例某物业管理企业销售库存商品一批，采用商业汇票结算，收到不带息的商业承兑汇票一张，面额50000元，期限3个月。
(1)编制会计分录如下：
   借：应收票据 50 000
      贷：主营业务收入 50 000
(2)该商业承兑汇票3个月期满，已送往开户银行办理收款手续，承兑人已承兑付款。编制会计分录如下：
    借：银行存款 50 000
      贷：应收票据 50 000
(3)假设该商业承兑汇票3个月期满，购货单位开户银行无力承付，银行退回商业汇票。编制会计分录如下：
   借：应收帐款 50 000
      贷：应收票据 50 000
例 物业管理企业收到某单位开出的已承兑的银行承兑汇票一张，面值为3 700元， 以抵偿其前欠的劳务款。编制会计分录如下：
   借：应收票据 3 700
       贷：应收帐款 3 700
例物业管理企业将一张带息的银行承兑汇票于到期日到银行办理收款，票面金颠为10 000元，年利率10％，期限为90天，到期值为：
1000×（1+10%×90/360）=10250元
编制会计分录如下：
    借：银行存款 10 250
      贷；应收票据 10 000
           帐务费用 250

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:56
三、应收票据贴现的核算

(一)票据贴现的概念
  企业持有的应收票据在到期前，如果出现资金短缺，可以持末到期的商业汇票向其开户银行申请贴现，以便获得所需要的资金。“贴现”就是指汇票持有人将未到期的票据在背书后送交银行，银行受理后从票据到期值中扣除按银行贴现率计算确定的贴现息，然后将余款付给持票人，作为银行对企业的短期贷款。
  票据贴现，实质上是企业融通资金的一种形式，银行要按照一定的利率从票据价值中扣除自借款日起至票据到期日止的贴现利息。背书的应收票据是此项借款的担保品，当票据到期，付款人无力支付票款时，银行有权向贴现企业索要票款。
(二)票据贴现的会计处理
应收票据的贴现要计算贴现息和贴现净额(或称贴现所得额)，并据以登记有关帐户。
      贴现息=票据到期价值×贴现率×贴现期
     贴现净额=票据到期价值—贴现息
上式中，票据到期价值是指票据到期时可收回的全部金额。对无息票据来说，到期价值就是票据面值；对附息票据来说，到期价值则是票据面值与票据利息之和；贴现期是指从票据贴现日到票据到期前一日的时间间隔。票据的票面利率和银行贴现率习惯上均用年利率来表示，这样，在计算票据到期价值及贴现息时，均应将有关期间换算成年来表示。如，为期90天的某一计算时间，换算成年来表示则为3／12，90/360。按一般商业习惯，一年按360天计算，一个月按30天计算。
1．不带息应收票据的帐务处理
例物业管理企业因急需资金，将一张面值为10 000元，3个月期的无息票据提前两个月向银行办理贴现，出票日为9月1日，到期日为12月1日，假设银行贴现利率为9％，该票据的到期值、贴现息和贴现净额计算为：
   票据到期价值=票据面值10 000元
    贴现息=10000元×9%×2/12=150元
    贴现净额= 10 000元-150元=9 850元
根据上述计算结果和收款通知，编制收款凭证，作会计分录如下：
     借：银行存款 9 850
        财务费用 150
      贷：应收票据 10 000
2．带息应收票据的帐务处理
  企业将带息票据向银行贴现时，票据到期的本息之和扣除贴现息的余额，就是贴现所得额。如贴现息大于票据到期利息，其差额作为利息支出；如贴现息小于票面到期利息，其差额则作为利息收入。
例某物业管理企业于199X年8月1日收到天祥公司开出的为期90天的银行承兑汇票，面值为30 000元，票面利率为9％，因资金急需，于10月14日经背书后到银行办理贴现，银行贴现率为12％。
则该票据到期价值、贴现息和贴现净额的计算
      票据到期价值=30000×（1+9%×90/360）=30675元
    贴现息=30675元×12%×30/360=306.75元
    (注：此票据到期日为11月13日，贴现期从10月14日起至11月13 共计30天)
贴现净额=30 675元- 306．75元=30 368．25元
根据上述计算结果编制会计分录如下：
     借：银行存款 30 368．25
        贷：应收票据 30 000
            财务费用 368．25
   企业对贴现的应收票据在法律上负有连带清偿的经济责任，即若付款人到期无力支付票据款额，贴现企业须向贴现银行偿还这一债务。即会产生或有负债。因此，企业对贴现的应收票据，应在应收票据备查簿内进行登记，待付款人付清票款后再从备查簿中注销；若付款人到期未能清偿票款，则企业应将代付款人向银行偿付的票款记作向付款人的应收款项；若申请贴现企业银行存款余额也不足支付票款金额，则银行将作为对贴现企业的逾期贷款处理。
   在会计实务中，企业应根据贴现应收票据的种类，采用适当的会计处理方法。经银行承兑的商业汇票其履行偿付责任具有很高的可*性，企业或有负债发生的可能性视同不存在，而且无须在资产负债表附注中对贴现票据加以说明；若企业贴现的是由企业承兑的商业汇票，企业可通过设置“应收票据贴现”帐户反映因票据贴现而产生的或有负债，若不设置该帐户而采用直接冲转已入帐的应收票据的方法，则期未必须在会计报表附注中对贴现的商业承兑汇票面额予以注明。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:57

坏帐准备
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一、坏帐损失的确认
坏帐，是指企业无法收回的应收帐款。由于发生坏帐而产生的损失，称为坏帐损失。符合下列条件之一的应收帐款，可确认为坏帐损失：
(1)因债务人破产或死亡，以其破产财产或遗产清偿后，仍然不能收回的应收帐款；
(2)因债务人逾期末履行偿债义务，超过三年仍然不能收回的应收帐款。
二、坏帐损失的核算
坏帐损失的核算一般有两种方法，即直接转销法和备抵法。
(一)直接转销法
直接转销法是指在实际发生坏帐时，确认坏帐损失，计入期间费用，同时注销该笔应收帐款。 物业管理公司经查某客户所欠的应收帐款1800元已超过三年，屡催无效、断定无法收回。
借：管理费用 l800
贷：应收帐款 1800
如果已冲销的应收帐款以后又收回，
借：应收帐款 l800
贷：管理费用 l800
同时 借：银行存款 1800
贷：应收帐款 l800
(二)备抵法
备抵法是按期估计坏帐损失，形成坏帐准备，当某一应收帐款全部或部分被确认为坏帐时，一方面冲销相应的应收帐款，一方面冲销计提的坏帐准备金。 设置"坏帐准备"帐。
"坏帐准备"帐户是"应收帐款"帐户的备抵帐户，其贷方登记企业按规定提取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失；借方登记已确认坏帐损失的冲销数；余额在贷方，表示已提取但尚未冲销的坏帐准备金。按规定提取的坏帐准备金，借记"管理费用"，贷记"坏帐准备"，实际发生坏帐准备时，借记"坏帐准备"，贷记"应收帐款"。对于会计期末，企业应提取的坏帐准备大于坏帐准备帐面余额的按其差额提取；应提取的坏帐准备小于其帐面余额的按其差额冲回坏帐准备。对于已确认并已转销的坏帐损失，以后重新又收回来的，应按收回的金额，及时借记"应收帐款"，贷记"坏帐准各"，同时借记"银行存款"，贷记"应收帐款”

坏帐准备
确认坏帐损失的冲销数	按规定提取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失
	表示已提取但尚未冲销的坏帐准备金

国际上较为通行的估计坏帐损失的方法主要有三种，应收帐款余额百分比法、帐龄分析法和销货百分比法。
1.百分比法 是指以某一期间的赊销金额和估计坏帐百分比来计算预提坏帐损失的一种方法。
物业管理企业全年提供管理、服务发生应收劳务费50000元，根据以往资料和经验，估计坏帐百分比为1％。 年末估计坏帐损失为：50000元×1％＝500(元)
借：管理费用 500
贷：坏帐准备 500

2．帐龄分析法 帐龄分析法是根据应收帐款入帐时间的长短来估计坏帐损失的方法。 估计坏帐损失表

应收帐款帐龄	应收帐款金额	估计坏帐率	估计损失金额
30天内 31-60天 61-90天 90天以上 破产或追诉中	23000 8000 31000 31000 800	0.1% 1％ 2％ 5％ 7％	115 80 620 1550 56
合计	93800		242l

3．应收帐款余额百分比法 应收帐款余额百分比法，是根据会计期末应收帐款的余额乘以一定百分比估计坏帐损失的一种方法。 按照年末应收帐款余额的3%一5%计提坏帐准备金。
物业管理企业2000年应收帐款余额为1200000元，按规定的3‰提取坏帐准备金。
(1)l200000元×3%＝3600元
借：管理费用 3600
贷：坏帐准备 3600
(2)2001年某客户所欠应收帐款3000元，已确实无法收回，经批准确认为坏帐。
借：坏帐准备 3000
贷：应收帐款 3000
（3）2001年末应收帐款余额为2000000元公司按3%提取坏帐准备金。
2001年末按应收帐款余额计算提取坏帐准备，坏帐准备余额为6000元(2000000元×3%)，应提的坏帐准备为5400元(6000元-600元)。 "坏帐准备"帐户余额为6000元，但在期末提取坏帐准备前，"坏帐准备"帐户有贷方余额600元，应按其差额提取坏帐准备金为5400元。
借：管理费用 5400
贷：坏帐准备 5400
(4)若2001年已冲销的某客户的应收帐款3000元于2002年又收回，2002末应收帐款余额为1000000元。 借：应收帐款 3000
贷：坏帐准备 3000
借：银行存款 3000
贷：应收帐款 3000
(5)1997年末按应收帐款余额的30／M计算提取坏帐准备。 坏帐准备余额为3000元(1000000元×30%) 应提取的坏帐准备为6000元(9000元-3000元) "坏帐准备"帐户余额应为3000元，但在期末提取"坏帐准备"前，"坏帐准备"帐户已有贷方余额9000元，即期初6000元加上收回的已冲销坏帐3000元，超过了应提坏帐准备数，所以应冲回多提坏帐准各6000元。
借：坏帐准备 6000
贷：管理费用 6000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:57
坏帐损失的核算

坏帐损失的核算一般有两种方法，即直接转销法和备抵法。
(一)直接转销法
  直接转销法是指在实际发生坏帐时，确认坏帐损失，计入期间费用，同时注销该笔应收帐款。
例 物业管理公司经查某客户所欠的应收帐款1 800元已超过三年，屡催无效、断定无法收回，则应对该客户的应收帐款作坏帐损失处理。编制会计分录如下：
   借：管理费用 1 800
       贷：应收帐款 1 800
如果已冲销的应收帐款以后又收回，应编制如下分录：
   借：应收帐款 1 800
      贷：管理费用 1 800
同时，作如下会计分录：
   借：银行存款 1 800
      贷：应收帐款 1 800
(二)备抵法
   备抵法是按期估计坏帐损失，形成坏帐准备，当某一应收帐款全部或部分被确认为坏帐时，一方面冲销相应的应收帐款，一方面冲销计提的坏帐准备金。
采用这种方法，一方面按期估计坏帐损失记入管理费用，一方面设置“坏帐准备”帐。待实际发生坏帐时冲销坏帐准备和应收帐款金额，使资产负债表上的应收帐款反映扣减估计坏账损失后的净额。
例 某物业管理企业1996年估计坏帐损失为4 300元，编制会计分录如下：
    借：管理费用 4 300
      贷：坏帐准备 4 300
1997年确认某客户的坏帐损失为3 300元，编制会计分录如下：
   借：坏帐准备 3 300
       贷：应收帐款 3 300
采用备抵法核算坏帐损失，要按期估计坏帐损失。目前国际上较为通行的估计坏帐损失的方法主要有三种，即应收帐款余额百分比法、帐龄分析法和销货百分比法。
1．销货百分比法
又称赊销百分比法，是指以某一期间的赊销金额和估计坏帐百分比来计算预提坏帐损失 的一种方法。这种方法准确合理与否，关键取决于估计坏帐百分比的准确性。估计坏帐损失百分比主要是根据以往坏帐损失发生的经验来确定的。为尽量准确，可参照过去三年至五年发生坏帐的平均情况，考虑未来可能变化的情况加以确定。
例某物业管理企业全年提供管理、服务发生应收劳务费50 000元，根据以往资料和经验，估计坏帐百分比为1％。
年末估计坏帐损失为：50000元×1％=500(元)
会计分录为：
   借：管理费用 500
      贷：坏帐准备 500
2．帐龄分析法
  帐龄分析法是根据应收帐款入帐时间的长短来估计坏帐损失的方法。虽然应收帐款的能否收回以及能收回多少，不一定完全取决于欠帐时间的长短，但一般来说，帐款拖欠的时间越长，发生坏帐的可能性就越大。


3．应收帐款余额百分比法
  采用应收帐款余额百分比法，是根据会计期末应收帐款的余额乘以一定百分比估计坏帐损失的一种方法。估计百分比可以按照以往的数据资料加以确定，也可以根据规定的百分比率计算。理沦上讲，这一比例应按坏帐占应收帐款的概率计算，企业发生的坏帐多，比例相应就高些，反之则低些。我国现行财务制度规定，企业的坏帐准备采用应收帐款余额百分比法进行估计。公司可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的3一50计提坏帐准备金。
  采用备抵法核算坏帐损失的物业管理企业，在会计上应设置“坏帐准备”帐户来进行核算。“坏帐准备”帐户是“应收帐款”帐户的备抵帐户，其贷方登记企业按规定提取的坏帐准备金，以及重新收回的以前年度发生的坏帐损失；借方登记已确认坏帐损失的冲销数；余额在贷方，表示己提取但尚未冲销的坏帐准备金。在编制资产负债表时，应作为“应收帐款”项目的减项列式，抵减后即为应收帐款净额。
按规定提取的坏帐准备金作为期间费用，应借记“管理费用”，贷记“坏帐准备”，实际发生坏帐准备时，借记“坏帐准备”，贷记“应收帐款”。对于会计期末，企业应提取的坏帐 准备大于坏帐准备帐面余额的按其差额提取；应提取的坏帐准备小于其帐面余额的按其差额冲回坏帐准备。对于已确认井已转销的坏帐损失，以后重新又收回来的，应按收回的金额，及时借记“应收帐款”，贷记“坏帐准备”，同时借记“银行存款”，贷记“应收帐款”。
例 某物业管理企业1995年年末应收帐款余额为1 200 000元，按规定的3％提取坏帐准备金。根据计算结果，编制会计分录如下：
(1)1 200 000元3％o=3 600元
   借：管理费用 3 600
     贷：坏帐准备 3 600
(2)1996年某客户所欠应收帐款3 000元，已确实无法收回，经批准确认为坏帐。编制会计分录如下：
    借：坏帐准备 3 000
        贷：应收帐款 3 000
(3)1996年末应收帐款余额为2 000 000元公司按3％o提取坏帐准备金。1996年末按应收帐款余额计算提取坏帐准备，坏帐准备余额为6 000元(2 000 000元x31)，应提的坏帐准备为5 400元(6 000元-600元)。
注：“坏帐准备”帐户余额为6000元．但在期未提取坏帐准备前，“坏帐准备”帐户有贷方余额600元，应按其整顿
提取坏帐准备金为5400元。编制会计分录如下：
   借：管理费用 5 400
     贷：坏帐准备 5 400
(4)若1996年已冲销的某客户的应收帐款3 000元于1997年又收回，1997年末应收帐款余额为1 000 000元。编制会计分录如下：
    借：应收帐款 3 000
      贷：坏帐准备 3 000
    借：银行存款 3 000
       贷：应收帐款 3 000
(5)1997年末按匝收帐款余额的3计算提取坏帐准备。
坏帐准备余额为3 000元(1 000 000元×3％o)
应提取的坏帐准备为6 000元(9 000元-3 000元)
注：“坏帐准备”帐户余额应为3000元，但在期末提取“坏帐准备”前，“坏帐准备”帐户已有贷方余额9000元，
即期初6000元加上收回的已冲销坏帐3000元，超过了应提坏帐准备数，所以应冲回多提坏帐准备6000元。
借：坏帐准备 6 000
贷：管理费用 6 000
在会计核算上需注意的是：收回的已作为坏帐转销的应收帐款，应贷记“坏帐准备”帐户，而不直接冲减“管理费用”。虽然先贷记“坏帐准备”帐户，然后再在年末时少提或冲销坏帐准备，以减少管理费用，最终结果是一样的。但采用贷记“坏帐准备”帐户的做法，能够使“管理费用”帐户仅反映公司提取或冲回多提的坏帐准备数额。而“坏帐准备”帐户则集中反映坏帐准备的提取、坏帐准备的核销、收回的巳作为坏帐核销的应收帐款的情况。这样处理，使得坏帐准备提取、核销、收回、结余，反映的更为清楚，便于进行分析利用。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:57
一、其他应收款的核算


(一)其他应收款的核算内容和帐户设置
  其他应收款是指除了应收帐款、应收票据以外的其他应收或暂付的款项。其他应收款的发生—般与企业的正常生产经营活动无直接联系，因而性质上属于非营业应收项目。其核算内容主要包括：预付给企业内部各部门及职工个人的备用金；收取的各种赔款、罚款；存出的保证金；应收利息或股利；应向职工收取的各种垫付款项等。其他应收款是企业的一项流动资金，属于短期性债权。
为了总括地核算和监督其他应收款项的发生及结算情况，企业应设置“其他应收款”帐户。该帐户属于资产类帐户，借方登记各种其他应收款项的发生数；贷方登记各种其他应收款的结算回收数；余额一般在借方．表示期末尚未结算收回的其他应收款项数额。该帐户还应按其他应收款项的种类或债务者分设明细帐户，借此设置明细帐户以组织明细核算。
(二)其他应收款核算举例
例 物业管理公司职工李环因公出差预借差旅费500元。
(1)根据填制的借款单经审核后履行借款手续。编制会计分录如下：
    借：其他应收款——备用金(李环) 500
        贷：现金 500
(2)职工李环数日出差返回后，持车票、住宿费收据等单据，共报销差旅费380元，并交回剩余现金120元。根据差旅费报销单等凭证，编制会计分录如下：
   借：管理费用——差旅费 380
       现金 120
     贷：其他应收款——备用金(李环) 500
例 某物业管理企业为业尸提供公共卫生清洗服务，按规定应收取服务费700元，应向业户许卫收取公共设施损害赔偿款90元。编制会计分录如下：
    借：应收帐款 700
        其他应收款——许卫90
     贷：主营业务收入 790
例 物业管理企业开出转帐支票一张计1 500元，支付某单位的包装物押金。根据转帐支票存根联和收款收据等，编制会计分录如下：
    借：其他应收款——存出保证金 1 500
       贷：银行存款1 500
例 某物业管理企业应收保险公司车辆损害赔偿款2 000元。编制会计分录如下：
    借：其他应收款——保险公司 2 000
       贷：待处理财产损溢 2 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:57
二、待摊费用的核算
(一)待摊费用核算 待摊费用是指公司已经支付但应由本期和以后各期分别负担的分摊期在一年以内的各种费用。 设置"待摊费用"帐户，借方登记已经发生但应由本期和以后各期分摊的各项费用的发生数；贷方登记各期应摊销的费用转出数；余额一般在借方，表示尚未摊销的费用数。 物业管理企业开出转帐支票一张，计12800元，用以支付全年车辆保险费。
(1)根据转帐支票存根和保险费收据，编制会计分录如下：
   借：待摊费用 12800
      贷：银行存款 12800
(2)摊销应由本月负担的保险费。根据待摊费用分配表，编制会计分录如下：
    借：管理费用--保险费 l066．67
       贷：待摊费用--车辆保险费 l066．67

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:58
经营物资的核算
一、经营物资的分类

  物业管理企业的经营物资一般可以分为如下几类：
(1)原材料。这是物业管理企业为完成其经营业务的主体物质资料之一，是指企业库存和在途的构成其经营服务成本的各种原料、材料。包括钢材、铝材、水泥、石灰、沙、砖、盘条、五金材料、电器材料、防漏水的沥青、氯丁胶，涂料等装修用的备品备件等。
(2)燃料。这是指物业管理企业库存和在途的各种燃料。例如生产加工、烧水取暖等耗用的煤、碳、液化气、石油制晶等。
(3)低值易耗品。是指物业管理企业中具有价值低、易损耗的各种用具、家具，包括一般工具、专用工具、管理工具、玻璃器皿、消防器具以及在经营过程中周转使用的包装容器等。
(4)物料用品等。这是指企业在库和在途的除原材料、燃料、低值易耗品以外的其他物料用品。包括日常用品、劳动保护方面的材料、零配件等。
(5)库存商品。这是指企业为销售而储备的各种商品，例如各种安装商品、日用商品等。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:58
二、经营物资的计价方法

(一)收入经营物资的实际成本构成
(1)企业购入的经营物资，按实价加上应由企业负担的各种杂费、途中合理损耗、入库前的加工整理和挑选费用以及缴纳的税金等其他费用计价。
买价是指购入经营物资发票帐单所列货款金额。
各种杂费包括自供货单位运到购货仓库前所发生的运输费、装卸费、包装费、保险费和仓储费。
入库前的加工整理桃选费用包括整理过程发生的工、费支出，扣除下脚废料回收价值后的必要净损失。
其他费用包括购入材料所支付的关税、外汇价差和其他费用等。
(2)自制的经营物资，按照制造过程中发生的各种实际支出计价。包括制造、生产过程中所发生的料、工、费等支出。
(3)委托外单位加工的经营物资，按照加工的材料或者半成品本身的价值加上支付的委托加工费以及为委托加工所支付的运输费、装卸费、包装费、保险费等费用计价。
(4)投资者投入的经营物资，按照评估确认和合同、协议约定的价值计价。
(5)盘盈的经营物资，按照同类经营物资的实际成本计价，即重置价值。
(6)接受捐赠的经营物资，按照发票帐单所列金额加上应由企业负担的运输费、保险费、缴纳的税金计价；如果没有发票帐单，则按同类存货的市价计价。
(二)发出经营物资数量的确定
经营物资的发出数量以及期末结存数量，通常依据以下公式计算；
期初存储数量 +本期收入=本期发出数量+期末存储数量
在以上等式中、期初存储物资以及本期收入物资，均可从各类经营物资帐册中得到。而本期发出经营物资的数量以及期末经营物资的结存，则可有两种方法确定，即永续盘存制和实地盘存制。
1．永续盘存制
也称帐面盘存制。采用这种方法，平时对各种经营物资的增加数和减少数，都要根据会计凭证连续记入有关帐簿，并且随时结出帐面余额。即
期初结存数量 =期末结存数量+本期收入数量-期末发出数量
这种盘存制度要求对经营物资的进出都有严格的手续，便于加强经营管理；在有关帐簿中对经营物资的进出进行连续登记，且随时结出帐面结存数，便于掌握经营物资的占用情况及其动态，有利于加强对经营物资的管理。
2．实地盘存制
又称定期盘存制。采用这种方法平时只根据会计凭证在帐簿中登记经营物资的增加数，不登记减少数，到月末，对各种经营物资进行盘点，根据实际盘点所确定的实存数，倒挤出本月各项财产物资的减少数，即
本期发出数量＝期初结存数量+本期收入数量-期末结存数量
根据以上计算，月末对期末结存数实地盘点的结果，是确定本期发出数的依据。采用此种方法，工作简单，工作量小，但是各项经营物资的减少数没有严格的手续，不便于实施会计监督。倒挤出的各项经营物资的减少数成份复杂，除正常耗用外，还可能有微损和丢失的。一般适用于计算数量较困难的物资，如黄沙、石子、石灰等。
(三)发出经营物资的计价方法
发出经营物资的计价方法有两种：一是按实际成本核算，二是按计划成本核算。经营物资品种不多，收发业务不频繁的企业宜采用实际成本核算。相反品种繁多，收发业务很多的企业宜采用计划成本核算。
1．按实际成本发出经营物资的计价方法
由于各种材料分批购进、分批领用，而每次购入材料的单价又往往不同，因而在每次领发材料时，就会发生按哪一种单价计价的问题。发出材料的实际成本，通常可采用“先进先出法”、“后进先出法”、“加权平均法”、“移动加权平均”、“个别计价法”等。但一经确定采用某种方法，就不能随意变更，如需变更，应在会计报告中加以说明。
(1)先进先出法。先进先出法是以先购入的材料先发出这样一种经营物资流转假设为前提，对发出材料进行计价的一种方法。采用这种方法，先购入的物资成本在后购入的物资成本之前转出据以确定发出物资和期末结存经营物资成本。
例 某物业管理企业1997年A种材料明细帐如表所示。在明细帐中，采用先进先出法计算发出存货和期末存货的成本。

		凭证编号	摘要	收入			支出			余额
月	日			数量	单价	金额	数量	单价	金额	数量	单价	金额
1	1		期初余额							300	50	15000
	10		购入	900	60	54000				300 900	50 60	15000 54000
	11		发出				300 500	50 60	15000 30000	400	60	24000
	18		购入	600	70	42000				400 600	60 70	24000 42000
	20		发出				400 400	60 70	24000 28000	200	70	14000
	23		购入	200	80	16000				200 200	70 80	14000 16000
	31		合计	1700		112000	1600		97000	200 200	70 80	14000 16000

以表为例，先进先出法计算成本如下：
本期A材料发出成本=300×50元+500×60元+400×60元+400×70元=97 000元
期末A材料结存数量=200×70元+200×80元=30 000元
采用先进先出法计算原材料发出成本，其成本的计算和结转可分散在平时进行，随时发出，随时计算结转成本，在明细帐上逐笔登记数量、金额。其优点是工作分散在平时进行，随时可掌握原材料的发出成本和结存金额，且期末结存接近市价。但工作量较大．适用于材料收发数量不大的企业。而且当物价上涨时，会高估企业当期利润和库存经营物资价值，反之，会低估企业存货价值和当期利润。
(2)后进先出法。后进先出法是以后收进的经营物资先发出为假定前提，对发出物资按最后收进的物资实际成本计价，最后收进的物资发完后，再按前一次收进的物资实际成本计价，依次类推。
例仍以A种材料明细帐为例，在明细帐中采用后进先出法，计算发出和期末材料成本如表所示。

		凭证编号	摘要	收入			支出			余额
月	日			数量	单价	金额	数量	单价	金额	数量	单价	金额
1	1		期初余额							300	50	15000
	10		购入	900	60	54000				300 900	50 60	15000 54000
	11		发出				800	60	48000	300 100	50 60	15000 6000
	18		购入	600	70	42000				300 100 600	50 60 70	15000 6000 42000
	20		发出				600 100 100	70 60 50	42000 6000 5000	200	50	10000
	23		购入	200	80	16000				200 200	50 80	10000 16000
	30		合计	1700		112000	1600		101000	200 200	50 80	10000 16000

采用后进先出法计算原材料发出成本比较接近市场价格。在物价上涨情况下，使材料耗用成本与收入相配比，使材料价格具有稳健性。但采用此种方法，计算工作量较大，适用于收发业务不多的材料成本的计算。
如表所示，后进先出法计算发出材料成本计算如下：
4月11日：800×60元=48 000元
4月20日：600×70元十100×60元十100×50元=53 000元
期末A材料库存金额-200×80元+200×50元=26 000元
后进先出法发出物资成本计算，可分散在平时进行(如以上计算)，也可集中在月末一次进行。后进先出，也就是先进作存。按上例，采用先进先出法月末一次结转成本计算如下：
本期A材料发出成本=(200×80+600×70+800×60)元=106 000元
期末A材料结存金额=100×60元+300×50元=21 000元
但采用此种方法，计算工作量较大，适用于收发业务不多的材料成本的计算。
(3)加权平均法。加权平均法亦称全月一次加权平均法。指以本月全部收入物资数量加月初结存物资数量作为权数，去除本月收入物资成本加上月初结存成本，计算出物资的加权平均单位成本，从而确定物资的发出成本和库存成本，具体计算公式为：
月初结存物资金额+本月收入物资金额
平均单位成本= 月初结存物资数量+本月收入物资数量

		凭证编号	摘要	收入			支出			余额
月	日			数量	单价	金额	数量	单价	金额	数量	单价	金额
			期初余额							300	50	15000
			购入	900	60	54000				1200
			发出				800			400
			购入	600	70	42000				1000
			发出				800			200
			购入	200	80	16000				400
			合计	1700		112000	1600	63.5	101600	400	63.5	25400

发出物资的实际成本=发出物资数量x平均单位成本
例A种材料明细帐为例，采用加权平均法计算发出物资成本为
15000+54000+42000+16000
平均单位成本= 300+900+600+200 =63.5元

这种方法，计算简单，可以减轻平时的计价工作量。但是计价工作要集中在月末进行，会影响产品成本计算的及时性，同时平时不能从帐内看出发出物资和结存物资的金额，不便于加强经营物资的日常管理。因此，它适用于各月物资单价变动大，购存业务较多的企业。
如果企业每月物资单价波动不大．可按上月末计算的平均单价，计算本月发出物资的实际成本。
(4)移动加权平均法。移动平均法亦称移动加权平均法。指每次收入材料的成本加原有库存成本、除以本次收入材料的数量加原有收入材料数量，据以计算加权单价，并对发出材料进行计价的一种方法。
例 以表 A材料明细帐为例，采用移动平均法计算发出材料成本。

		凭证编号	摘要	收入			支出			余额
月	日			数量	单价	金额	数量	单价	金额	数量	单价	金额
1	1		期初余额							300	50	15000
	10		购入	900	60	54000				1200	57.5	69000
	11		发出				800	57.5	46000	400	57.5	23000
	18		购入	600	70	42000				1000	65	65000
	20		发出				800	65	52000	200	65	13000
	23		购入	200	80	16000					72.5	29000
	31		合计	700		112000	1600		98000	400	72.5	29000

采用移动平均法计算发出材料成本。
15000+54000
第一批收入材料后的平均单位成本 = 300+900 =57.5元

第一批发出的材料成本=800*57.5元=46000元
23000+42000
第二批收入材料后的平均单位成本= 400+600 =65元
第二批发出的材料成本=800*65=52000元
13000+16000
第三批收入材料后的平均单位成本= 200+200 =72.5元
A材料月末结存400件，月末结存材料成本：400x72．5元-29 000元，奉月发出材料成本合计46 000元+52 000元=98 000元
这种方法，能把存货计价工作分散在平时进行，有利于加快月末计价和结帐速度，并可以随时了解材料占用资金情况，便于加强对材料资金的日常管理。但是每收入一次材料，就得重新计算一次单价，核算工作量繁重。因此，它只适用于收发料业务不多的企业。
(5)个别计价法，也称分批实际法、个别认定法。它是以某批收入存货的实际单位成本作为该批发出材料的单位成本，并据以计算该批发出材料实际成本的方法。采用这种方法，应具备下列条件：
1、每批收入材料应分批存放。
2、应按收入材料批次分设材料帐。
3、发出材料的凭证要注明发出材料的原收入批次和实际成本。
以后，实际结算凭证到达，发票价格5 100元，银行划拨款项，根据收料单及银行付款通知，作会计分录如下：
借：原材料——木材 5 100
贷：银行存款 5 100

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:58
一、原料的核算


一、原材料的核算 为了核算物业管理企业各种原材料购入，发出结存增减变动情况，设置“原材料”帐 户。 “原材料”帐户，是核算企业库存的原材料。借方登记入库原材料的实际成本；贷方登 记出库原材料的实际成本；余额在借方，为期末库存原材料的实际成本。该帐户按原材料的 保管地点(仓库、材料的类别、品种和规格设置明细帐，进行明细分类核算。 “在途材料 帐户是核算料款已付．而材料尚未验收入库的各种在途材料的实际成本。 借方登记在途材料的实际成本；贷方登记结转入库材料的实际成本和要求有关单价和个人负 责赔偿等在途材料的实际成本；余额在借方，为期末在途材料的实际成本。该帐户应按供应 单位名称或采购人员姓名设置明细帐，进行明细分类核算。
(一)原材料购入的总分类核算 外购原材料的总分类核算，由于其验收入库、收到结算凭证和支付料款的时间不一致， 帐务处理也不一样。
(1)材料已验收入库，银行结算凭证及所附发票帐单已到、货款已付。
例 某物业管理企业从砂石厂购入白沙l0袋，每袋l0元，运费15元， 白沙入库。 以现金支付货款及运费。这种情况可根据发票、帐单、运费结算单和收料单，作会计分录如下：
借：原材料——白沙 l15 贷：现金 115
(2)材料未到，结算凭证、发票帐单已到，货款已付。
例 某物业管理企业从鞍山钢铁公司购入钢材l000kg，每吨l 500元，运杂费400 元。贷款及运费已由银行汇票付款，材料未到。
根据结算凭证，发票帐单运费结算单等，作会计分录如下：
借：在途材料——鞍山钢铁公司 1900
贷：其他货币资金——银行汇票 l 900
材料到达并验收入库，可根据收料单，作会计分录如下：
借：原材料——钢材 1900
贷：在途材料 1900
(3)企业已预付货款，材料和结算凭证未到。
这种情况下，汇出的款项属预付性质，根据银行的汇款凭证等，记入“预付帐款”借方。
例 环宇物业管理企业通过银行将货款4000元汇往山东某建材厂，预购防水涂料。
借：预付帐款——建材厂 4000
贷：银行存款 4000
半月后，企业收到防水涂料并入库，且收到结算凭证、发票帐单、运费收据等总计 4000元
借：原材料——防水涂料 4000
贷：预付帐款 4000
(4)材料已验收入库，结算凭证、发票帐单未到，货款末付。
例 某物业管理公司从木材批发企业购入木材一批，已入库。但结算凭证、发票帐单等尚未到达，货款未付，暂估价5000元。
在这种情况下，平日可暂不记帐，等到凭证到达，银行付款后，记入“原材料”借方和 “银行存款”贷方。如果月末结算凭证和发票帐单仍末到达，财务人员可根据估价，作会计分录如下：
借：原材料——木材 5000
贷：应付帐款——木材批发市场 5000
下月初用红字冲销，作会计分录如下：
借：原材料——木材5000
贷：应付帐款——木材批发市场5000
以后，实际结算凭证到达，发票价格5100远，银行划拨款项，根据收料单及银行付款通知，作会计分录如下：
借：原材料——木材      5100
贷：银行存款     5100

(二)原材料发出的总分类核算
物业管理企业根据经营业务需要须用原材料时，应填制领料单据以领料。如领料单数量较多，可由仓库定期编制“领料单汇总表”交财务部门，财务部门据以记帐。
例 某物业管理企业根据“领料汇总表”本月发出木材1 200元、白沙200元、钢材800元、防水涂料3 000元。在这种情况下，根据汇总表，作会计分录如下：
   借：主营业务成本 5 200
       贷：原材料——木材 1 200
                 ——白沙 200
                 ——钢材 800
                  ——防水涂料 3 000
(三)原材料明细分类核算
  为了提供各种原材料详细具体情况，企业应根据原材料收发凭证登记原材料明细分类帐，进行原材料分类核算，为此企业必须设各种原材料明细分类帐。原材料明细帐，一般采用数量金额式。原材料的明细分类核算包括数量和价值核算。数量核算是由材料仓库保管员负责，库存材料明细帐可以采用“帐卡分设”和“帐卡合一”两种形式。
“帐卡分设”是材料的明细分类核算，要同时设置“材料卡片”和“材料明细分类帐”。材料卡片由仓库登记，只进行数量核算。材料明细分类帐由会计部门登记，同时进行数量和金额的核算。“帐卡合一”只设置一本既有数量又有金额的材料明细分类帐，放在仓库，由仓库人员登记，会计人员定期稽合，或由仓库人员登记数量，由会计人员登记金额。为了反映各类材料资金的增减变动和结果情况，并便于材料库的核对，仓库还应按材料类别，把同类材料的帐页装订成册，在每册帐的前面开设汇总帐页，根据收发类凭证，按期汇总登记各类材料收发的金额，其格式如表所示。
仓库管理人员在材料入库或出库后，应及时根据收料凭证和发料凭证逐笔登记材料明细分类帐，并计算结存金额，然后将收发料凭证夹在登记的帐页中。会计人员要定期到仓库进行稽核和计价，对未收入的外购材料、要根据实际采购成本计价。其中，买价根据发票确定；运杂费根据运费帐单等确定。不能直接记入的按照有关材料的重量或买价的比例分摊记入各种材料的采购成本。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:59
二、燃料的核算

  物业管理企业的燃料是指库存或在途的各种燃料，例如煤、液化气、石油制品等。为了核算各种燃料的收入发出结存增减变动情况，应设置“燃料”帐户，该帐户为资产类帐户。
“燃料”帐户，借方登记购入并已入库的或购入的尚未入库的各种燃料；贷方登记发出的燃料。余额表示库存燃料的实际成本，“燃料”帐户应按品种进行明细分类核算。购入燃料的实际成本包括买价和能直接认定的运杂费、保管费等，具体核算如下：
例1 某物业管理企业从煤炭公司购入取暖用煤5t，单价1 200元／t，以支票支付价款，并以现金支付运费300元。
根据结算凭证及发票帐单及运费收据，作会计分录如下：
    借：燃料——煤 6 300
       贷：银行存款 6 000
           现金 300
例 月末根据发出煤炭汇总表，本月共发出消耗用煤2t，单价1 200元。根据“发料汇总表”作会计分录如下：
   借：主营业务成本 2 400
      贷：燃料 2 400
“燃料”的领用，根据其收入发出结存的特点，也可采用以下三种方法：
(1)实际耗用法。根据实际耗用计量登记，定期汇总后，填制用量单，交财会部门转帐。
(2)定额耗用法。制定消耗定额，每月根据定额结转营业费用，每季或每年清算一次，根据盘存数据调整。
(3)倒挤耗用法。平时耗用燃料登记备查簿，不作正式记录，月末通过实地盘点，倒挤实际耗用量，填制用量单后，由财会部门转帐。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:59
一、低值易耗品的总分类核算

   低值易耗品是指不作为固定资产核算的各种用具物品，如工具、管理用具、玻璃器皿以及在经营过程中周转使用的包装容器等。物业管理企业的低值易耗品从其价值标准来看，指单位价值在10元以上、2000元以下，或者使用年限在一年以内，不能作为固定资产的劳动资料。
   低值易耗品从经营过程中看，它是劳动资料，而不是劳动对象。低值易耗品可以在若干个经营周期中发挥作用而不改变原有实物形态。其价值不是一次或全部转移，而是随着实物损失逐渐转移，在使用中要进行修理维护，报废时有一定残余价值。这些特性决定了在核算上与固定资产核算类似。但由于低值易耗品价值低、易损耗、更换频繁，这又决定了对它的核算与材料相一致。总之，低值易耗品的特点可以归纳为：价值低、品种多、数量大、易损耗、使用年限短，因而导致购置报废比较频繁。低值易耗品的种类繁多，为了便于管理和核算，对低值易耗晶进行分类，按低值易耗晶的作用不同，一般可以分为以下几大类：
(1)经营用具，指经营中使用的各种用具如清洁器械、消防器械、绿化器械等。
(2)管理用具，指企业管理中的各种家具用具，如保险柜、沙发、椅子、桌子、自行车等。
(3)包装容器，指物业管理企业在经营过程中使用的周转箱，包装袋等。
(4)其他用具，指不属于以上分类的低值易耗品。
(二)低值易耗晶的帐务处理
低值易耗品的总分类核算是通过“低值易耗品”帐户进行的，它属于资产类帐户。核算低值易耗品的实际成本(包括买价和运杂费)和低值易耗品的价值损耗。借方登记购入和其他原因增加的低值易耗晶，贷方登记售出、废弃或其他原因减少的低值易耗品，余额表示低值易耗品的实有数。
为了加强低值易耗品的管理，反映低值易耗品的在库、在用及摊销情况，在总分类核算的基础上应设置三个明细帐户，进行明细核算。在“低值易耗品”帐户下，应设置“在用低值易耗品”、“在库低值易耗品”、“低值易耗品摊销”三个明细帐户。
1．低值易耗品购入核算
企业购入的低值易耗品，应按其实际成本入帐，即买价、运杂费等。
例 某物业管理企业购入三轮车一辆，价值860元，以支票付款。根据购车发票及支票存根，编制付款凭证，作会计分录如下：
   借：低值易耗品——在库 860
       贷：银行存款 860
2．低值易耗品领用和摊销的核算
  根据企业财务制度规定，低值易耗品的摊销方法原则上实行一次摊销法，数额较大的可按使用期限分次摊销，或根据企业经营特点采用五五摊销法。
(1)一次摊销法。一次摊销是指在低值易耗品领用时，将其价值一次转入“管理费用”“主营业务成本”帐户的摊销方法。这种方法手续简便，适用于价值较低、使用期短、一次领用数量不变的物品。
例 某物业管理企业绿化职工领用工作服4套，每套60元。根据“领用单”，作会计分录如下：
   借：主营业务成本 240
      贷：低值易耗品 240
(2)分期摊销法。分期摊销法是指在低值易耗品领用时，按预计的使用时间，分次将平均价值摊入费用的摊销方法。这种摊销方法，费用负担比较均衡，适用于单位价值较高，使用期限较长的物品。采用这种方法，在核算上，领用时将低值易耗晶的实际成本全部转入“待摊费用”帐户，以后分期从”待摊费用”转入“管理费用”或“营业成本”帐户中。
例 某物业管理企业清洁队领用垃圾桶6个，每个240元，分10个月摊销。根据“领用单”作会计分录如下：
领用垃圾桶时：
     借：待摊费用 1 440
        贷：银行存款 1 440
每月摊销时：
      借：主营业务成本 144
          贷：待摊费用 144
(3)五五摊销法。五五摊销法即五成摊销法，是指在领用低值易耗品时摊销一半，废弃时再摊销一半的摊销方法。采用这种方法需在“低值易耗品”帐户下设置“在库低值易耗品”、“在用低值易耗品”、“低值易耗品摊销”三个明细帐。这种方法，计算简便，但在报废时的摊销数较大，均衡性较差。
例 环宇物业管理企业，6月份领用办公桌4台，每台价值200元，采用五五摊销法。领用时，根据“出库单”作会计分录如下：
   借：低值易耗品——在用低值易耗品 800
       贷：低值易耗品——在库低值易耗品 800
同时摊销一半价值，作会计分录
   借：管理费用 400
      贷：低值易耗品——低值易耗品摊销 400
报废时，摊销剩余价值，同时残料收入100元收到现金，作会计分录如下：
    借：现金 100
         管理费用 300
       贷：低值易耗品——低值易耗品摊销 400
同时，注销低值易耗晶明细帐，分录如下：
     借：低值易耗品——低值易耗品摊销 800
        贷：低值易耗品——在用低值易耗品 800
(三)低值易耗晶修理、报废、出售的核算
1．修理的核算
为了充分发挥低值易耗品的使用效能，企业对低值易耗品除了做好日常保养工作外，必须及时对低值易耗品进行维修。低值易耗品的修理费用应在“管理费用”帐户中列支。
例 某物业管理企业绿化部修理割草机，支付修理费及修理零件费50元，以现金支付。根据发票及购件收据，作会计分录如下：
   借；管理费用 50
      贷：现金 50
2．低值易耗品报废的核算
低值易耗品使用到一定期限，完全丧失使用价值，无法进行修复时，应填制“低值易耗品报废单”办理报废手续。报废时应按不同的摊销方法进行帐务处理。
(1)一次摊销法。将报废的残料价值作为低值易耗品摊销的减少，冲减管理费用。
例 某物业管理企业绿化班领用的工作服到期报费残料收入10元，收到现金。作会计分录如下：
    借：现金 10
      贷：管理费用 10
(2)采用分期摊销法。该方法将剩余价值扣除残料的数额，作为报废的低值易耗晶的摊销数。
例 某物业管理企业清洁队领用的垃圾桶6个，每个240元现已报废，实际总成本1 440元，分10个月摊销，现已摊销9个月，摊销金额1 296元，残料收入80元。
    借：物料用品 80
        管理费用 64
       贷：待摊费用 144
(3)五成摊销法。该方法将报废低值易耗品实际成本的50％，扣除残料价值后的差额计入管理费用。
例 某物业管理企业总务科领用2辆自行车，每辆600元，已摊销50％，报废后残料收入 130元。
    借：物料用品 130
        低值易耗品——低值易耗品摊销 600
        管理费用 470
       贷：低值易耗品——在用低值易耗品 1 200
3．低值易耗品出售的核算
企业多余不用的低值易耗品，可以出售给其他单位。新的低值易耗品出售，可直接减少“低值易耗品——在库”帐户数额，如属在用的，要减少“低值易耗品——在用”帐户及摊销明细帐户的数额。
例 环宇物业管理企业出售2台吊扇，每只实际成本40O元，已摊销50％，按帐面摊余价值出售，款已收到，存入银行。根据出售结算凭证及低值易耗品明细帐作会计分录如下：
    借：银行存款 400
        低值易耗品——低值易耗品摊销 400
       贷：低值易耗晶——在用低值易耗品 800
企业如果出售的低值易耗品，其出售价格大于或小于帐面摊余价值，应冲减或补记“管理费用”帐户。
例 出售吊扇2台，每台售价220元。吊扇帐面摊余价值每只200元。则根据出售结算凭证及低值易耗品摊余价值，作会计分录如下：
    借：银行存款 440
        低值易耗品——低值易耗品摊销 400
      贷：管理费用 40
         低值易耗品——在用低值易耗品 800

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 12:59
二、低值易耗品明细核算

  低值易耗品由于数量大、品种多，除进行总分类核算外．还要进行明细核算，财务部门应按低值易耗品的类别、品种分别设置低值易耗品明细帐，明细帐应采用数量金额式，物资保管部门也要按类别、品名设置保管帐，使用部门和个人设置保管卡，进行数量核算，各部门之间的帐帐、帐卡要定期进行核对，以保证帐帐、帐卡相符。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:00

物料用品的核算

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物料用品是指用于日常消耗、办公消耗、包装物料以及各种零配件的消耗等物品。"物料用品"帐户借方登记企业购入物料用品并已入库的实际成本以及盘盈等物料用品的增加数；贷方登记物料用品的领用、出售、盘亏等减少数。其借方余额表示结存物料用品的实际成本。

物料用品
①登记企业购入物料用品并已入库的实际成本以及盘盈等物料用品的增加数	②登记物料用品的领用、出售、盘亏等减少数

一、物料用品的购进 物业管理企业购入绿化用锄头、剪刀各5把，每把锄头14元，每把剪刀8元，以现金支付货款。
借：物料用品--锄头 70
--剪刀 40
贷：现金 ll0

二、物料用品的领用 物业管理企业维修队领用螺钉100个，每个0、1元；领用日光灯管4只，每只6元；办公室领用圆珠笔10支，每支2元。
借：主营业务成本 34
管理费用 20
贷：物料用品 54

物业管理企业出售积压的日光灯管10只，每只进价6元，售价6．5元。收到现金，
借：现金 65
贷：其他业务收入 65
结转其日光灯管成本时，
借：其他业务支出 60
贷：物料用品 60

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:00
非物料用品的核算
一、库存商品的概念

  物业管理企业所购入的各种库存商品，指供应给业户所需要的晒衣架、防盗门、浴缸、涂料、卫生洁具等商品及设备，以及物业管理企业不单独核算的小卖部所购入的各种满足人民生活所需的商品。这些商品的供应给业户们提供生活方便，对保障小区安全，提高人民生活水平有重要意义。对于库存商品的购入与销售，其经营内容属于商业企业经营范围。因此，按照我国税法规定，服务行业兼管其他行业业务，应按其他行业的纳税方式交纳税金，而商业企业应交纳的税金是增值税，而不是营业税，因而这部分收入应按增值税纳税方法来核算纳税额。
  在对购入、销售库存商品的经营业务进行会计核算时，企业应设置如下帐户：“商品采购”帐户，用来核算企业从各种渠道购入商品的成本。借方登记商品的购入数额，贷方登记商品验收入库数额，期末借方余额反映企业在途商品实际占用的资金。该帐户应按供货单位、商品类别等设置明细帐。
   “库存商品”用来核算全部在库的各类商品，包括存放在仓库、门市部和寄存在外的商品。委托其他单位代购代销的商品、陈列展览的商品等。借方登记验收入库商品数额，贷方登记销售和非销售付出的商品数额，期末余额表示库存商品的结存数额。该帐户可按商品类别、品种、规格、等级、存放地点等设置明细帐。
  “应交税金——应交增值税”帐户，其借方发生额反映企业购进货物或接受应税劳务支付的进项税额和实际已缴纳的增值税，贷方发生额反映销售货物或提供应税劳务应缴纳的增值税、出口货物退税、转出已支付或应分担的增值税。如期末为借方余额，反映企业多缴或尚未抵扣的增值税；如期末为贷方余额，反映企业尚未缴纳的增值税。
   在“应交增值税”明细帐户中，设置“进项税额”、“已交税金”、“销项税额”、“出口退税”、“进项税转出、“转出未交增值税”和转出“多交增值税”。其中“进项税额”专栏、记录企业购入货物或接受应纳税劳务而支付的，准予从销项税额中抵扣的增值税。“已交税金”专栏，记录企业已交纳的增值税。“销项税额。”专栏，记录企业销售货物或提供应税劳务应收取的增值税税额。“出口退税”专栏，记录企业出口适用税率的货物，向海关办理报关出口手续后，凭出口报关单等有关凭证，向税务机关申报办理出口退税而收到退回的税款。“进项税转出”专栏，记录企业购入货物、在产品、产成品等非正常损失以及其他原因不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。
  增值税按其纳税人的生产经营规模可分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人是指年销售额180万元以上的企业，而年销售额在180万元以下的企业，则为小规模纳税人。一般纳税人销售货物和提供应税劳务，其应纳增值税额为当期销项税抵扣当期进项税的余额。
   应纳增值税额=当期销项税额—当期进项税额
   若当期销项税额小于当期进税额不足抵扣，其不足部分可以结转下期继续抵扣。一般纳税人基本税率为17％或13％。
小规模纳税人应纳增值税额等于当期销售额乘以征收率。工业企业的征收率为6％，商业企业为4%。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:01
二、库存商品的购进、销售核算

   库品商品的核算，根据其经营特点不同一般采用数量进价金额核算制和售价金额核算制。数量进价核算制适用于交易规模大、交易次数不很频繁的企业。一般以批发方式经营。而售价金额核算制，适用于品种多、规模复杂、交易次数频繁的企业。一般以零售方式经营。下面分别介绍两种不同方式的购销核算。
(一)以批发形式为主的经营方式的核算
1．库存商品购进的核算
  以该种方式核算，应设置“商品采购”、“库存商品”帐户。当购入商品时，按实际支付价格，借记“商品采购”，贷记“银行存款”、“现金”等帐户。实际入库时、借记“库存商品”帐户，贷记“商品采购”帐户。
  例 某物业管理企业从长城防盗门厂购入防盗门20个，每个价款(不含税)500元，税率17％，进税额1 700元，价税合计11 700元。物业管理企业以银行汇票付款，防盗门尚在途中，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：物资采购——防盗门 10000
        应交税金——进项税 1 700
      贷：其他货币资金——银行汇票 11 700
几日以后，企业收到防盗门，根据入库单作会计分录如下：
     借：库存商品——防盗门 10 000
      贷：物资采购——防盗门 10 000
如果属本地购入，商品直接入库，可不入“商品采购”帐户，直接记入“库存商品”帐户。
   例某物业管理企业从本地陶瓷厂购入10套卫生洁具，每套价款(不含税)200元，税率17％，进项税340元，价税合计2 340元。物业管理企业开支票付清，卫生洁具入库。根据支票存根及付款收据，作会计分录如下：
    借：库存商品——卫生洁具 2 000
         应交税金——进项税 340
     贷：银行存款 2 340
2．库存商品销售的核算
   库存商品的销售，按售价，借记“现金”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户，将所应交增值税的销项税，贷记“应交税金——销项税”帐户。
例 某物业管理企业为业户安装防盗门10扇，每扇门售价702元，增值税税率17％。根据收款凭证，作会计分录如下：
   借：现金 7 020
      贷：其他业务收入 6 000
           应交税金——销项税 1 020
该防盗门购进的单位成本为500元，结转销售商品成本，作会计分录如下：
    借：其他业务支出——防盗门 5000
       贷：库存商品——防盗门 5000
  上述会计核算，销售成本的结转均采用的是个别计价法。在以数量进价核算制下核算销售成本时，还可采用“先进先出法”、“后进先出法”、“加权平均法”、“移动加权平均法”等成本计算方法。
(二)以零售为主要经营方式的核算方法
  这种经营方式大多采用售价金额核算制，应设置“商品采购”、“库存商品”、“商品进销差价”帐户核算。在此种会计核算中，“库存商品”帐户，当商品验收入库后按售价记入该帐户的借方，商品销售或发生其他付出时也应按售价记入该帐户的贷方。“商品进销差价”，帐户，贷方登记购进商品售价大于进价的差额及商品调高价格，溢余等增加的差价；借方登记已销商品应分摊的进销差价及因商品调低价格，短缺等而减少的差价。余额表示库存商品应分摊的进销差价。
(三)售价金额核算制购销业务的核算
   购进时，按不含税成本记入“商品采购”帐户，按进项税额记入“应交税金——应交增值税”帐户，按全部价税总额付款数记入“银行存款”或“应付帐款”帐户。商品入库时，按含税售价记入“库存商品”帐户，按含税的进销差价记入“商品进销差价”帐户，按不含税进价转销商品采购”帐户数额。
例某物业管理企业小卖部从本市百货批发企业购入小百货一批，价款5 O00元(不含税)，进项税850元，货款以转帐支票付讫，商品验收入库。售价(含税)7 000元，
根据支票存根及付款凭证，作会计分录如下：
   借，物资采购——百货 5 000
       应交税金——进项税 850
      贷：银行存款 5 850
根据入库单作会计分录如下：
    借：库存商品 7 000
      贷：物资采购 5 000
           商品进销差价 2 000
  物业管理企业的小卖部属于物业企业的兼营活动，因此按售价金额核算制销售业务的会计核算是通过“其他业务收入”、“其他业务支出”、“商品进销差价”帐户进行的。每日根据销售额借记“现金”、“银行存款”帐户，贷记“其他业务收入”帐户；结转销售成本，按售价借记“其他业务支出”，贷记“库存商品”帐户，通过计算进销差价率，调整巳销商品应分摊的进销差价。月末根据本月销售额计算应纳销项税额，借记“其他业务收入”帐户，贷记“应交税金——销项税”帐户。
例 某物业管理企业本月销售商品合计4 680元(含税)，税率17％。根据每月销货单，作会计分录如下；
   借：现金 4 680
      贷：其他业务收入 4 680
同时，结转已售商品销售成本，分录如下：
    借：其他业务支出 4 680
       贷：库存商品 4 680
月末，根据全月销售额23 400元，计算应纳增值税的销项税额，作会计分录如下：
    借；其他业务收入 3 400
        贷：应交税金——销项税 3 400
月末，根据“商品进销差价”余额计算出已销商品应负担的差价数，借记“商品进销差价”帐户，贷记“其他业务支出”帐户，结出商品销售实际成本。
例 某物业管理企业小卖部根据以上本月购入与销售数额，计算差价率，月初“库存商品”有余额30 000元，“商品进销差价”有余额3 000元。
综合差价率  =        月末调整前“商品进销差价”帐户余额×100%                 月末“库存商品”+  本月“商品销售收入”
                    帐户余额        帐户贷方发生额
           =    5000       × 100%              11280+23400         
           = 14.4%
已售商品应负担的进销差价=本月"其他业务收入"贷方发生额×差价率=23400×14。4%=3373.3元，
结转分摊商品进销 差价，作会计分录如下：
     借：商品进销差价     3373.3
        贷：其他业务支出     3373.3

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:01
经营物资清查的核算

经营物资在物业管理企业中所占比重较大，品种繁多，分布面广。为保障经营物资安全完整，帐簿记录的真实准确，经营物资的合理利用，以及强化企业的管理职能，必须定期或不定期对企业存货进行实地盘点。
企业的清查工作每年至少在年终决算前，进行一次全面的财产清查；平时也要对存货进行重点抽查、轮番清查或定期清查；仓库保管调离时，要盘点实物，办理交接手续，以明确责任。
对经营物资的清查是通过实地盘点进行的，在盘点前，要将经营物资明细帐核对清楚，做到记录完整，计算准确。盘点时，要用各种技术盘点方法对经营物资实存数进行准确的计算记录。用盘点的实存数与经营物资备明细帐的结存数相核对，对于帐实不符的，要查明原因，落实责任，并将盘盈盘亏的数量、原因填写在“存货盘点表”里。根据清查盘点的结果，分析盘盈盘亏的原固，按规定程序报批、并及时进行帐务处理。物业管理企业为了核算经营物资的清查业务，应设置“待处理财产损溢”帐户，用来核算企业在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损。借方登记清查财产过程中查明的各种财产物资的盘亏和毁损金额，以及转销的财产盘盈金额和转销的财产盘亏、毁损金额。余额在借方时，为尚未处理的财产净损失；在贷方时，为尚未处理的财产净溢余。该帐户下设“待处理固定资产损溢”和”待处理流动资产损滥”两个明细帐。
例 某物业管理企业1997年12月末“经营物资盘点表”。

类别	名称规格	单位	数量		单位/元	盘盈		盘亏		盘亏原因
			帐存	实存		数量	金额	数量	金额
原材料	红砖	块	5000	4630	0.2			370	74	责任者造成
燃料	媒	吨	3	2.5	260			0.5	130	管理不善
低值易耗品
物料用品	保险柜	个	2	3	620					原帐目不明
库存商品	晒衣架	个	14	10	110			4	440	被盗

(1)根据“经营物资盘点表”，将盘盈物资620元转帐，作会计分录如下：
借：物料用品——保险柜 620
贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 620
(2)根据上表，将盘亏的原材料74元、燃料130元、库存商品110元转帐，作会计分
录如下：
借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢 644
贷：原材料——红砖 74
燃料——煤 130
库存商品——晒衣架 440
(3)经批准，将盘盈物料用品冲减管理费用，作会计分录如下：
借：待处理财产损溢——待处理觅动资产损溢 620
贷：管理费用 620
(4)经批准，将盘亏的物资，根据不同原因，作不同处理： 红砖盘亏，属保管员责任，由保管员赔偿：
借：其他应收款--保管员 74
贷：待处理财产损溢-祷处理流动资产损溢 74
燃料中煤的盘亏，属管理不善造成的。
借：管理费用 130
贷：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 130
晒衣架被盗，属意外事故，转作营业外支出，作会计分录如下：
借：营业外支出 440
贷：待处理财产损溢--待处理流动资产损溢 440

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:01
对外投资的核算

一、对外投资的性质和分类

(一)对外投资的性质
  公司为了合理有效地使用资金以获取经济效益，或为了控制其他企业的经济活动，提高本公司的竞争力。公司除了进行正常的生产经营业务以外，根据国家法律、法规规定，还可以以货币资金、实物、无形资产等向其他单位投资；也可通过购买股票、债券的方式对外投资。
公司的对外投资，目的、期限不同，方式多种多样，种类繁多，但就其性质而言，不外乎三类：债权性投资、权益性投资和混合性投资。
1．债权性投资
  债权性投资，是指投资企业通过投资获得债权，受资企业承担债务，从而形成投资企业与受资企业之间的债权债务关系。债权性投资主要指投资于债权性证券，如投资于公司债券、国库券、国家重点建设债券等。其特点是：有固定的偿还期和利息收入，风险一般比较低。投资者通常对受资企业的偿债能力大小十分关心。
2．权益性投资
  权益性投资，是指投资企业通过投资取得受资企业的相应份额的所有权，从而形成投资企业与受资企业之间的所有权关系。权益性投资主要是通过购买股票或采取合同、协议的方式进行，包括购买普通股股票、投资于合资、联营企业单位等。其特点是：投资数额较大，
股利或利润收入不确定，投资在合同、协议未到期前不能随意收回，但投资于股票可以转让，其投资风险较高。
3．混合性投资
  混合性投资，是指具有债权性和权益性双重性质的投贤。如投资于优先股股票和可转换债券等。优先股股票，一般规定有固定的股利支付率，股利支付及破产清偿均优于普通股，这点类似债权性投资，但它又有类似权益性证券的特征，即代表发行企业资产中剩余所有权。再如投资于可转换证券也属混合性投资。可转换债券是公司债务的持有人有权将它们转换为发行公司的股票。在未转换以前，属债权性投资，在转换为股票后则属权益性投资。
(二)对外投资的分类
公司的对外投资，可从不同角度予以分类，以便充分认识投资，为公司进行会计核算及进行财务分析，提供所需的有关财务信息。
(1)按投资目的、期限长短不同，可分为短期投资和长期投资，这是投资的基本分类。
  1)短期投资 短期投资是指各种能够随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资。公司进行短期投资，既能利用季节性或其他原因形成的闲置资金以较低的风险获取高于市场利率的收益，又能保持资产的流动性。随着我国金融体制的改革、资本市场的逐步建立和完善，企业可随时在证券市场上买卖有价证券，这使企业急需资金，可随时变现用于经营活动。
  2)长期投资 长期投资是指不准备随时变现、持有时间在一年以上的投资。包括长期股票投资、债券投资和其他长期投资。企业进行长期投资的目的，不仅在于获取收益，而且是出于生产经营和控制其他企业等方面的需要。如为了积累整笔资金或为了参与和控制其他单位的经营决策或为了获取本企业所需的经济资源等。故区分长短期投资不仅在于时间，更重要的是投资目的不同。因长期投资不能或不准备很快变现，属于非流动资产，在资产负债表中单独列示，列示在流动资产和固定资产之间。
(2)按投资的具体形式分，可分为股票投资、债券投资和其他投资三种。
  1)股票投资 是指以购买股票的形式对外进行的投资。股票是股份有限公司发行的证明股东权利的一种有价证券。投资于股票的人，即成为公司的股东，享有表决权和获取股利的权利。但当股份有限公司破产清算时，其清偿顺序列于债权人之后，故有可能失去入股的本金。因此股票投资具有投资风险大、责任大、收益高的特点。
  2)债券投资 是指以购买债券的形式对外进行的投资。债券是债务人向债权人出具的一种债务证书。企业购入的债券，按发行者划分，可分为政府债券、公司债券和金融债券三种。其中，政府债券又称国家债券，是政府根据信用原则，以发行债券的形式举借的各种债务，包括公债，国库券等，故具有信誉高、风险小的特点。
  3)其他投资 是指除股票和债券以外的投资。如以实物、无形资产等进行的联营投资。公司投资时按照国家有关规定，签订协议合同，明确双方权利和义务。公司与其他单位联营，经营好则分得较多的利润，经营不好就少分或不分，若发生亏损还要承担弥补亏损的责任。除联营合同期满，或因特殊原因联营企业解散外，投资者不得收回投资。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:02
二、对外投资的计价原则

  公司对外投资，应按照实际成本原则确认并计价。由于对外投资的形式不同，对不同形式的投资应采用不同的计价方法。
(1)以现金或银行存款等货币资金方式向其他单位投资的，应按照实际支付的金额计价。
(2)以各种实物、无形资产方式向其他单位投资的，应按照评估确认的价值或合同、协议确认的价值计价。
(3)公司认购的股票，应按实际支付的价款计价；实际支付的价款中包含已宣告发放但未支取的股利时，应按实际支付的价款扣除应收股利的差额计价。
(4)公司认购的债券，应按实际支付的款项计价；实际支付的价款中含有应计利息的，应按照扣除应计利息后的差额计价。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:02
短期投资核算

一、短期投资形式和帐户设置  短期投资回收期短，一般不超过一年，因投资目的主要是利用暂时闲置资金获取收益，其投资金额相对较少，风险程度较低。其投资形式，主要有股票投资、债券投资和其他投资等。短期投资业务内容包括短期投资的取得、转让出售、收益确认、投资收回等。企业进行短期投资，如同取得其他资产一样，应按实际成本计价。实际成本不是指债券的面值，它包括买价、经纪人佣金、手续费、过户费和印花税等有关费用。  为了正确核算短期投资的业务内容，应设置“短期投资”帐户。该帐户属于资产类帐户，借方登记取得短期投资的实际成本；贷方登记出售、转让股票或债券或到期收回的实际成本；余额在借方，表示公司现有的短期投资的实际成本。该帐户应按投资的种类设置明细帐，进行明细分类核算。企业对外投资中所取得的收益或发生的损失应通过“投资收益”帐户核算。该帐户属于损益类帐户，用来反映和监督企业对外投资取得的收益或发生的损失数额。取得投资收益或将投资净损失结转“本年利润”帐户时，记入贷方；发生的投资损失或将投资净收益结转“本年利润”帐户时，记入借方。月终该帐户无余额。公司认购股票或债券时，实际支付价款中含有的已宣告发放但尚未支取的股利或应计利息时，不计入短期投资成本，而先计入“其他应收款”帐户的借方。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:02
二、短期股票投资核算

(一)取得短期股票投资的核算
例 某物业管理企业于1999年3月1日购入A企业发行的普通股股票2 000股，每股按17元买进，另支付印花税136元，佣金119元，以银行存款支付全部价款；该项股票投资企业准备随时变现。
根据买入交割凭证编制会计分录如下；
   借；短期投资——A股票 34 255
      贷：银行存款 34 255
例 某物业管理企业于1999年4月15日购入天宇股份公司昔通股5 000股，买入价每股23元，(其中含有天宇公司于4月1日已宣告发放但尚未支取的股利1元)，另外支付手续费402．5元，印花税460元，全部价款已用存款付清。该股票企业随时准备变现。
根据买入交割凭证等编制会计分录如下：
   借：短期投资——天宇股票 110 862．5
       应收股利             5 000
    贷：银行存款            115 862．5
  企业购入股票时，含有的已宣告发放但尚未支取的股利，不构成短期投资的成本，应按实际支付的价款扣除应收股利后的差额，作为短期投资的成本。
(二)出售、转让股票投资的核算
企业转让、出售股票时，可能由于市价上涨而取得收益，也可能由于市价下跌面值发生损失。转让、出售股票所得大于原帐面投资成本部分，视同股利收入，记入“投资收益”帐户的贷方；反之，视同投资损失，记入“投资收益”帐户的借方。
例 某物业管理公司于6月3日将3月1日购入的2 000股普通股转让，实收价款36000元。根据卖出交割凭证等编制会计分录如下：
   借：银行存款 36 000
      贷：短期投资——A股票 34 255
          投资收益 1 745
  例 某物业管理公司于8月15日将4月15日购得的天宇公司5 000股股票出售，实际收得价款125 00元。
(1)若天宇股份公司已于5月8日按4月30日股东名册支付每股1元股利时，应编制如下会计分录：
   借：银行存款 5 000
       贷：应收股利 5 000
   借：银行存款 125 000
       贷：短期投资——天宇股票 110 862．5
           投资收益             14 137．5
(2)若天宇股份公司未向股东支付已宣告发放的股利时，根据卖出交割凭证编制会计分录：
    借；银行存款                125 000
       贷：短期投资——天宇股票 110 862．5
           应收股利              5 000
           投资收益              9 137．5
(3)若天宇公司未向股东支付已宣告发放的股利，该物业管理企业8月5日转让其拥有的天宇公司普通股3 000股，成本为69 517．5元，实得价款66 000元时，根据卖出交割凭证等编制会计分录如下；
    借：银行存款 66 000
        投资收益 6 517．5
      贷：短期投资 69 517．5
         应收股利 3 000
企业购入其他企业发行的股票没有到期日，因而不存在到期收回的问题，股票只通过转让和出售收回短期投资。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:03
三、短期债券投资核算

(一)取得短期债券的核算
  公司购入债券作为短期投资，应以全部实际支出作为债券投资的成本入帐。业务核算时需考虑购入的债券有不含息债券和含患债券两种情况。
不含息债券：任何债券发行时，都必须确定发行日期和付款日期，以及债券的到期日。企业购入债券如果是在发行日或付息日，债券尚未开始计息，此类债券是不含息的。其实际支出应包括买价、佣金、手续费等费用，以此作为债券的成本入帐。
含息债券：如果企业购买债券是在两个付患日之间或在发行日与付患日之间，企业购买的债券全部支出中，就包含了从上一个付息日(或发行日)至债券购入日所发生的利息。这部分利息应由原持有者所得，所以购入方支付的这部分款项不能作为投资成本，应从全部支出中扣除，实际上是为原持有者垫付的利息，待到支付利息时收回，应通过“应收股利”帐户进行核算。
例 某物业管理企业于1995年1月1日购入某公司发行的面值为90 000元的1年期债券，年利率为8％，另支付手续费、佣金等300元。根据有关凭证编制会计分录如下：
  借：短期投资——债券投资 90 300
    贷：银行存款 90 300
例 某物业管理企业于1995年4月1日 购入w公司发行的公司债券一批，面值为30 000元，发行日为1月1日，票面利率为896，每年1月1日和7月1日各付息一次。实际支付买价和佣金32 000元。因是在发行日与付息日之间购入的，故实际支付的价款中则包括一部分应计利息600元
(3 0000x8％x3/12元)应予扣除。编制会计分录如下：
    借：短期投资——债券投资 31 400
        应收股利----W公司 600
      贷：银行存款 32 000
(二)出售、转让短期债券的核算
例某物业管理企业于1995年8月26日将当年1月1日购入的某公司债券通过证券交易市场转让，实际取得收入100 000元，款项已存入银行、成本为90 300元。编制会计分录如下：
   借：银行存款 100 000
     贷：短期投资——债券投资 90 300
         投资收益 9 700
   例 某物业管理企业将当年4月1日购入的w公司债券，于7月1日对外出售，实际出售所得35 000元。
   借：银行存款 35 000
       贷：短期投资——债券投资 31 400
          应收股利——W公司 600
           投资收益            3 000
  若该公司7月1 日对外转让该批债券时，实际出售所得价款为31 000元时，应编制会计分录如下：
      借：银行存款 31000
          投资收益 1 000
       贷：短期投资——债券投资 31 400
            应收股利----W公司 600
(三)到期收回债券投资的核算
  企业投资于债券，目的是为了以较低的风险获取一定数额的投资回报，若购入债券后一直持有，可于到期日收回本金和获取一定数额的利息收入。收回本金和利息时应以实际收回的金额借记“银行存款”帐户，按照投资的实际成本贷记“短期投资”帐户，按其差额贷记“投资收益”帐户。
  例某物业管理企业于1月1日从证券公司购入B公司发行的6个月短期融资证券，发行日为1月1日，到期为7月1日，买价39000元，另支付手续费和佣金320元，票面利率为8％。
(1)购入时编制会议分录如下；
   借：短期投资——债券投资 39 320
      贷：银行存款 39 320
(2)7月1日，债券到期时：
    借：银行存款 40 560
       贷：短期投资——债券投资 39 320
            投资收益 1 240

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:03
长期投资

一、长期投资的形式和帐户设置

长期投资是指企业向其他单位投出的、持有时间在一年以上的有价证券以及超过一年的其他投资。有价证券主要是指购入股票和债券，并不准备变现；其他投资是指除股票和债券以外的其他方式的投资，如联营投资等。
长期投资的形式如图所示。
          债券投资---购买各种债券投资（国库券、公债、企业债券、金融债券等）
长期投资[            股票投资—以出资购买股份公司股票的形式投资
          股权投资[   
                     其他投资—以出资其他形式进行投资
企业应设置“长期投资”帐户用来核算和监督企业投出的期限在一年以上的资金，以及购入期限在一年以上并不准备随时变现的各种有价证券的增减变动和结存情况。该帐户是属于资产类帐户，其借方登记投出或增加的长期投资额；贷方登记收回或减少的长期投资额。余额在借方，反映企业尚未收回的长期投资款。该帐户应按“股票投资”、“债券投资”、“其他投资”和“应计利息”设置明细帐户，并按股票、债券和受资单位进行明细核算。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:03
二、股票投资核算


  企业购买股票作为长期投资，应按照投贵者在受资企业的经营政策和财务方面所能产生的影响程度，分别采用成本法和权益法进行核算。
(一)成本法
  股票投资的成本法是指股票投资以公司实际投资的金额作为核算的依据，反映在“长期股权投资”帐面上的价值是长期投资的历史成本。采用成本法进行核算时，长期股权投资帐户按投出时实际支付的价值或资产评估确认的价值记帐。股票投资的价值一经入帐后，除实际增减投资外，一般不再进行调整。也就是说，无论接受投资企业经营状况如何，净资产是否增减，投资收益多少，作为投资方的企业．均不改变长期投资的帐面价值。具体地讲，采用成本法记帐，会计核算应把握住以下几个要点：
(1)购买股票进行长期投资时，应按实际成本入帐，即包括买价、经纪人佣金、手续费、交易税等有关费用。
(2)“长期股权投资”帐户，反映公司实际投出资金的历史成本，未收回投资前一律不作调整。
(3)收到发放的股利和利润，包括接受投资企业在有盈利情况下发放的股利和无盈利情况下发放的股利，一律作为投资收益计入“投资收益”帐户贷方。
(4)如果接受投资企业无力支付股利或发生经营亏损，投资方不作任何帐务处理。 只有在投资价值发生重大和持久性贬值，被投资单位支付清算性股利时，才调整“长期股权投资”的帐面价值。
当投资方的投资额占被投资企业资本总额的20％以下或没有实质性控制权、对被投资 企业的经营方针、财务决策和股利分配不能产生多大影响时，适宜采用成本法进行长期股票 投资的计价核算。
例: 某物业管理公司以银行存款36000元购入A公司发行的股票2000股，每股 面值18元，另支付经纪人佣金及印花税款288元，款项已用存款支付。
(1)根据买入交割凭证编制会计分录如下：
    借：长期股权投资——A公司 36288
      贷：银行存款 36288
(2)该企业收到A公司发放的股利2000元，款项存入银行。其会计分录为：
     借：银行存款 2000
        贷：投资收益 2000
例: 某物业管理企业购入B公司发行的3000股股票，占B公司发行的社会公众股 的10％，实际支付价款46200元，其中含有已宣告发放但尚未支取的股利l 200元。
根据买入交割凭证等编制会计分录如下：
     借：长期股权投资——B公司 45000
         应收股利 l 200
         贷：银行存款 46200
B公司当年净收益75200000元，按每股0，7元发放现金股利，企业已收到并存入银行。
    借：银行存款 2100
      贷：投资收益 900
          应收股利 1200
通过上述业务核算举例可以看出，采用成本法核算股票投资，核算方法简单，将投资方与接受投资方作为独立法人反映两者的经济关系，符合法律规范。但是这样处理也有不妥之处，因为采用成本法核算时，在投资企业的帐面上，反映不出接受企业的权益中属于本企业的权益的多少,其经济上的联系反映不充分。若投资方对被投资企业没有控制权时，这种矛盾还不突出。但是，当投资企业占被投资企业资本比例较大或实质上拥有控制权时，矛盾就特别突出，因为从“长期股权投资”帐户反映不出投资方与被投资方的控制与被控制关系。若出现这种情况，则应采用权益法进行计价核算。
(二)权益法 权益法是指“长期股权投资”帐户的帐面价值以投资企业在被投资企业的权益中占有的实际 份额进行反映的一种记帐方法。即“长期股权投资”帐户所反映的投资额，随着接受投资企业的盈利和亏损，按投资方占接受投资企业实收资本(股本)的比例(份额)作相应调整，以真实反映投资企业在接受投资企业的实际权益。采用权益法记帐，会计核算上应把握住以下几个要点：   
(1)购买股票时，应按实际成本入帐，实际成本包括买价、经纪人佣金、手续费和交易税等有关费用。
(2)“长期股权投资”帐户，反映的是公司在被投资企业所有者权益中占有的实际份额。当被投资企业盈利时，按所持股份占被投资企业股本的比例相应增加长期投资，同时贷记“投资收益”帐户；当被投资企业亏损时，按所持股份占被投资企业股本的比例相应减少长期投资。
(3)收到股利时，不是投资收益，而是投资返还，此时应借记“投资收益”帐户，贷“长期股权投资”帐户。
(4)期末，“长期股权投资”帐户余额，不是实际投资的历史成本，而应根据历史成本加减相应增加或减少的投资份额及收到股利情况计算中公司在被投资企业实际拥有的投资份额。
  例 某物业管理企业于1997年3月10 日购买E公司对外发行的普通股股票30 000股，每股票面价值15元，E公司共发行普通服90 000股，均以面值发行。另支付佣金及手续费等共计4 050元。
  物业企业购买股票应以实际成本入帐，股票投资实际成本为454 050元(30 000x15+4 050元)
  借：长期股权投资——E公司 454 050
    贷：银行存款 454 050
例1997年末，根据E公司的年度财务报告提供的数字，当年E公司净收益780 000元。按占E公司股本30％的比例调增长期投资234 000元(780 000元X30％)。编制会计分录如下：
    借：长期股权投资——E公司 234 000
      贷：投资收益 234 000
例 1997年初，E公司经股东大会审议通过，按每股面值的5％发放现金股利。该物业公司收到股利22 500元(15×5％×30 000元)
   借：银行存款 22 500
      贷，长期股权投资——E公司 22 500
例1997年末，E公司财务报表提供的数据显示，公司当年亏损29 0000元。影响该物业公司长期投资相应减少87 000元。
   借：投资收益 87 000
     贷：长期股权投资——E公司 87 000
例 1998年初，为维持其股票估誊，E公司经股东会特别决议，按每10股派O．40元的比例向股东发放现金股利。年初，物业企业收到已发放的理金股利1 200元(30 000元÷lOxO．4)，并存入银行。
    借：银行存款 1 200
     贷：长期股权投资——E公司 1 200
截止1999年初， “长期投资”帐户的余额为5 773 500元(454 050元+234 000元—22 500元-8 7000元-1 200元)。表明随着被投资企业经营状况的改变，该物业管理企业在E公司所拥有的股份也相应增加。
采用权益法核算长期投资，在投资企业帐上能够充分反映投资企业与接受投资的经济联系。随着我国市场经济的发展，企业间参股、控股的情况越来越多。投资主体多元化，投资渠道多样化的趋势会愈来愈明显，在这种情况下，对于投资方占被投资企业较大资本份额，或实质上有控制权的，应采用权益法进行长期投资的帐务处理。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:04
三、债券投资核算

长期债券投资的核算原理基本上与短期投资相同，所不同的是公司债券溢折价的处理。企业作为长期投资而购置的公司债券，应以实际支付的款项作为入帐价格。企业实际支付的债券购入价格可能与债券票面价值一致，也可能与债券票面价值不一致。按与票面价值相等的价格购入债券，称为按面值购入；按高于票面价值的价格购买债券，称为溢价购入；按低于票面价值的价格购买债券，称为折价购入。企业购入债券时，应按实际支付的价款入帐，购入债券时支付的经纪人佣金、手续费、税金等附加费用在投资入帐时计入当期损益。购入时实际支付价款中含有的自发行日至购买日止已实现的应计利息，应记入“长期债权投资——应计利息”帐户的借方，实际支付的价款扣除应计利息、附加费用后的差额记入“长期债权投资——债券投资”帐户的借方。企业购入债券时，应通过“长期债权投资”帐户进行核算，并在其下设置“债券投资”、“应计利息”等明细帐户核算投资的增减变动、应计利息及债券滥价和折价的摊销情况。由于长期债券投资持有期限一般长于一年，根据权责发生制及配比原则，长期债券投贤在持有期间需要预提应收利息；而短期债券投资的存续期不超过一个会计年度，而且可以随时变现，其应计利息毋需按月预提，这是短期债券投资与长期债券投资在入帐价值上的明显不同。
(一)面值购入债券的核算
现举例说明：
例 某物业管理企业于1997年1月1日用银行存款按面值购入甲公司当日发行的3年期债券1 000张，每张面值为100元，票面利率为10％，市场利率为10％，到期一次还本付息。编制会计分录如下：
借：长期债权投资——债券投资 100 000
贷：银行存款 100 000
1997年末，企业按照权责发生制计算并预提全年应计利息10 000元(100 000元×10％)。编制会计分录如下：
借：长期债权投资——应计利息 10 000
贷：投资利益 10 000
例 某物业管理企业于1996~8)l 1 H按面值购入乙公司发行的公司债券6 000张，每张面值100元，期限3年，年利率为9％，另支付经纪人佣金等附加费用2 000元，截止到购买日(已发行半年)利息27 000元(6000×100×9％×6/12)，实际支付的全部价款为629 000元。编制会计分录如下：
借：长期债权投资——债券投资 600 000
应计利息 27 000
财务费用 2 OOO
贷：银行存款 629 000
1997年底公司计算债券本年持有期的应计利息18 000元(6 000元×100x9％×4/12)。编制会计分录如下：
借：长期债权投资——应计利息 18 000
贷；投资收益 18 000
由上述例可以看到，债券投资取得的投资收益主要是利息收入。公司按照权责发生制的原则应按期计算应计利息。为了简化核算手续，债券投资的应计利息不必按月计算，一般按年计算。在年度终了时，计算应计利息，计入当年投资收益。计算时应按债券面值和票面年利率计算，一般不计复利。
(二)溢价购入债券投资的核算
溢价购入债券是指投资企业按比债券面值高的价格购入债券。债券溢价的主要原因是债券的票面利率高于市场利率。溢价购入债券时就等于为了以后多得利息预先多付出了代价。在会计核算上，必须对溢价购入价格与债券面值之间的差额即债券溢价，在债券存续期内进行摊销，以便正确反映各期债券的投资收益。
例某物业管理企业于1997年3月1日按每张106元的价格购入甲公司1997年1月1日发行的5年期，票面利率12％，面值为100元的公司债券100张，该债券每年1月1日和7月1日各付息一次，实际支付价款10 800元。
即：债券实际购买成本=106元x100=10 600元
债券应付利息=100元×100×12％x=200元
借：长期债权投资——债券投资 10 600
应计利息 200
贷；银行存款 10 800
(三)折价购入债券投资的核算
折价购入债券是指投资企业按低于债券面值的价格购入债券。债券折价的主要原因是债券的票面利率低于市场利率。折价购入债券时就等于为了以后少得利息预先获得的补偿。企业按折价购入长期债券，与按溢价购入一样，应按购入成本借记“长期投资——债券投资”帐户。
例 某物业管理企业于1997年1月1日购入B公司于同年同月发行的5年期，票面利率为8％，面值为100元的公司债券200张，市场利率为10％，该债券每年付息一次，则购入价为15 450．64元。作会计分录如下，
借：长期债权投资—债券投资 15450．64
贷；银行存款 15450．64
(四)债券溢价或折价的摊销
债券的溢价或折价是债券从购买日起至到期日止整个存续期间多得或少得利息的事先调整。因此，在年终计算长期债券应计利息并入帐时，为了正确计算每年实得的利息数并使“长期债权投资——债券投资”帐户的帐面价值在到期日与债券还本的面值相同，必须对溢价或折价进行摊销。溢价或折价的摊销方法有直线摊销法和实际利率摊销法两种。
1．直线摊销法
直线摊销法就是将债券的溢价或折价平均分摊于债券到期前各持有期间的一种摊销方法。采用此法摊销溢价或折价时，各期都以相等的溢价摊销额冲减投资收益，或以相等的折价摊销额增加投资收益，各期实际投资收益均相等。
例 某物业管理企业于1997年1月1日购入C公司同日发行的3年期、年利率为10％的债券，债券面值每张为100元，共计300张，市场利率为8％，每年年末付息一次。企业以31 545元的价格溢价买入。
(1)购入债券时：
借：长期债权投资——债券投资 31 545
贷：银行存款 31 545
(2)按直线法摊销债券溢价时，见债券溢价摊销表如表所示

计息期次	借：银行存款 （面值×10%）	贷：长期投资—债券 投资（溢价摊销）	贷：长期投资——债券投资（溢价摊销）	债券的帐面价值
购入时				31545
1	3000	2485	515	31030
2	3000	2485	515	30515
3	3000	2485	515	30000
合计	9000	7455	1545	—

每年实际收到利息=100元× 300×10％ =3 000元
每年应摊销的溢价=1 545元÷3=515元
每年应计利息收入=3 000元-515元=2 485元
第一年年终应编制会计分录如下：
借：银行存款 3 000
贷：长期债权投资——债券投资 515
投资收益 2 485
以后各年年末收到债券利息时均编制与第一年相同的会计分录。
例 某物业管理企业于1996年1月1日购入E公司同日发行的公司债券一张，债券面值为100 000元，期限为3年，每年1月1日和7月1日各付息一次，票面利率为8％，市场利率为10％，实际支付价款95 432．8元。
(1)购买时编制会计分录如下：
借：长期债权投资——债券投资 95 432．8
贷：银行存款 95 432．8
(2)按直线摊销法摊销溃券折价时，见债券折价摊销表
每年实际收到利息=100000元×8％+2=4 000元
每年应摊销的折价二(100 000 -95 432．8)元÷6=761．20元
每年应计利息收入=4 000元+761．20元=4 761．20元
第一期得到利息时，编制会计分录如下：

借：银行存款 4 000
长期投资——债券投资 761．20
贷：投资收益 4 761．20
从上述分录中，可以看出，除按票面利率实际收到利息4 000元外，还需要加上应摊销的折价761．20元，两者之和4 761．20元才是第一次计患时的投资收益，从表中可以看到，第三年年终时，债券的帐面价值正好调整到票面价值100 000元。
溢价或折价的直线摊销法其优点是核算比较简单，缺点是投资企业每次付息期入帐的利息收入金额并不十分准确。这是因为，每期利息收入应与债券帐面价值联系起来，帐面价值大，应计利息也应多。反之，帐面价值少，应计利息也应少。而在直线摊销法下，投资企业每期应计利息与帐面价值没有直接联系起来。
2．实际利率摊悄法
实际利率摊销法是根据各期期初债券投资的帐面价值和实际利率计算的利息，与按票面利率和面值计算的利息两者的差额，来确定债券溢价或折价的各期摊销额的一种摊销方法。
采用这种摊销方法，各期的实际利息收入要随债券投资帐面价值的变动而变动，因而各期折
价或溢价摊销额也就不均等。
以例题的业务为例采用实际利率法进行债券溢价的摊销，见债券溢价摊销表

计息期次	借：银行存款 （面值×10%）	贷：应计利息	贷：长期债权投资——债券投资	债券的帐面价值
购入时 1 2 3	3000 3000 3000	2523.6 2485.5 2446	467.4 514.5 554.1	31545 31068.6 30554.1 30000
合计	9000	7455.1	1545	—

每年实际收到利息=300元x100X10％=3 000元
第一年年终应计利息收入=3 1545元x8％=2 523．6元
第一年年终应摊销的溢价金额=3 000元-2 523．6元=476．4元
第一年年终长期债券投资帐面价值=31 545元-476．4元=31 068．60元
例某物业管理企业于1997年1月1日购入某公司同日发行的5年期债券一张，面值为20 000元，票面利率为10％，每年计息一次，市场利率为11％，实际支付价款19 261元，按实际利率法摊销债券折价时。

每年实际收到利息=20000元x10％=2 000元
第一年年终应计利息收入=19 261元x11％=2 119元
第一年年终应摊销的折价=2 119元-2 000元=119元
第一年末，应编制会计分录如下：
借：银行存款 2 000
长期投资——债券投资 119
贷：投资收益 2 119
通过上例可以看出，采用实际利率法摊销时，如果溢价购入，则长期债券投资的帐面价值因溢价摊销而逐期减少，同时每期贷记“投资收益”的利息收入也逐期减少；如果折价购入，则长期债券投资的帐面价值因折价摊销而逐期增加，同时，每期的投资收益也逐期增加。
(五)债券到期收回本息的核算
债券投资到期后，企业可以收回本金和利息。如果规定逐期付息的，则利息仅指最后一期的利息。如果是到期一次付息的，则指整个发行期的利息。
例题滥价发行的债券三年期满，企业收回本金和相应的利息时，应编制会计分录为：
借：银行存款 33 000
贷：投资收益 3 000
长期债权投资——债券投资 30 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:04
四、其他投资核算

其他投资是指除股票投资、债券投资以外的长期投资，如与其他单位联营等。
(一)其他投资入帐价值的确认与取得的核算
其他投资的入帐价值，取决于投资资产的种类。企业所以用现金、银行存款等货币资金对外投资，也可用材料物资等流动资产对外投资，还可用房屋、设备、土地使用权等固定资产和无形资产对外投资。公司货币资金投入其他单位时，按照实际支付的金额作为入帐价值；以实物、无形资产方式向其他单位投资，则应按照评估确认或合同，协议约定的价值计价；资产评估确认或合同、协议约定的价值与帐面价值有差异时，其差额计入资本公积。其他投资业务的会计核算应通过“长期股权投资——其他投资”帐户进行。向其他单位投资转出资产时，应借记“长期股权投资——其他投资”帐户，贷记“银行存款”、“原材料”、“无形
资产”、“固定资产”等帐户。评估确认或合同，协议价值与帐面价值的差额，贷记“资本公积”帐户。
例某物业管理企业以银行存款50 000元向A公司投资。编制会计分录如下：
   借：长期股权投资——其他投资 50 000
     贷：银行存款 50 000
例 某物业管理企业向联营单位投入卡车一辆，帐面原值120 000元，已提折旧20 000元，经国有资产机构评估确认的价值为110 000元。物业企业办理投资手续后根据有关凭证，编制会计分录如下：
   借：长期股权投资——其他投资 110 000
       累计折旧 20 000
     贷：固定资产 120 000
        资本公积 10 000
例 某物业管理企业以一项无形资产对外投资，无形资产的原始价值为70 000元，摊余价值为53 000元，双方协商定价为55 000元。
    借：长期投资——其他投资 55 000
        贷：无形资产 53 000
            资本公积 2 000
(二)其他投资分得利润的核算
企业收到从其他单位分得的利润，其核算方法与长期股票投资一样，按投资额占受资企业全部投资额的比例大小分别采用成本法或权益法进行核算。
(1)采用成本法核算时，按实际分到的投资利润借记“银行存款”、“原材料”帐户,贷记“投资收益”。
    借：银行存款
          原材料
      贷：投资收益
例某物业管理企业收到从某公司分得的3 000元投资利润，存入银行。根据银行进帐单等凭证编制会计分录如下：
   借：银行存款 3 000
      贷，投资收益 3 000
(2)采用权益法核算时，若投资企业的投资额占受资企业全部资产的25％以上，应按照投资企业的投资额占受资企业全部资奉的比例计算。根据受资单位的盈利与亏损等相应调整“长期股权投资”帐户的帐面余额。
若受资企业发生盈利时，投资企业的权益相应增加，借记“长期股权投资”，贷记“投资收益”。
    借：长期股权投资——其他投资
       贷：投资收益
如果受资企业发生亏损时，投资企业的权益相应减少，借记“投资收益”，贷记“长期股权投资”。
   借：投资收益
       贷：长期股权投资——其他投资
例 某物业管理企业对c公司投资，持股比例为50％，采用权益法核算。第一年C公司的税后利润为34 000元，分派利润时，物业企业得10 000元。
C公司盈利时，物业企业在c公司的权益增加17 000元(34 000元×50％)，收到分派利润，应作为投资返还处理，根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：长期股权投资——其他投资 17 000
       贷；投资收益 17 000
    借：银行存款 10 000
        贷：长期股权投资——其他投资 10 000
如果c公司第二年发生亏损20 000元，物业管理公司则相应减少在c公司的权益，编制会计分录如下：
    借：投资收益 10 000
       贷：长期股权投资——其他投资 10 000
(三)其他投资收回的核算
企业与其他单位联营，除联营期满或其他原因联营企业宣告解散外，一般不得随意抽回投资。企业按规定收回投资时，收回的资产不论是实物形态的资产，还是货币形态的资产，收回资产的价值量与原始投资额往往不相等。
按现行制度规定，公司从其他单位收回投资时，应按“长期股权投资——其他投资”原投资数结转，收回投资数额大于或小于原投资数额的部分应作为增减投资收益处理。
现举例说明收回其他投资的帐务处理。
例 某物业管理企业与F公司联营，联营期满物业企业收回向F公司的投资。“长期股权投资”帐户原帐面余额为78 000元，收回的卡车净值为60 000元(原值为100 000元，已提折旧40 000元)。公司办妥有关手续，根据有关凭证编制会计分录如下：
    借；固定资产 100 000
        投资收益 18 000
  贷：长期股权投资——其他投资 78 000
        累计折旧 40 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:04
固定资产的核算

固定资产概念及标准


固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来的物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。
固定资产与流动资产比较，其特点是：
(1)从实物形态来看，固定资产具有使用年限较长，可以连续地参加很多生产经营周期，在长期使用中保持原有实物形态的特征。
(2)从价值形态来看，固定资产的价值随其参与经营过程的进行，逐渐地、部分地转移到费用中去，构成费用的一个组成部分。
按照我国现行财务制度，根据重要性会计原则，公司通常只把符合下列条件之一的劳动资料，列为固定资产：
第一，使用期限在一年以上的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等。
第二，不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过两年的物品。 凡不符合上述标准和条件的劳动资料，都不作为固定资产管理与核算，而应作为低值易耗品管理与核算。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:04
固定资产的分类

物业管理公司的固定资产种类繁多，规格不一，为加强管理，便于组织会计核算，以促进固定资产结构合理化，有效地利用现有的固定资产，有必要对其进行科学、合理的分类。 根据不同的管理需要和不同的分类标准，可以对固定资产进行不同的分类，主要有以下几种：

(一)按经济用途分类
1．经营用固定资产
是指直接参加或直接服务于物业经营过程的固定资产，如：经营用的房屋、建筑物、机 器设备、交通运输工具等。
2．非经营用固定资产
是指不直接参加和服务于物业经营活动的固定资产，如职工食堂、俱乐部、宿舍等使用 的房屋、设备等。

(二)按固定资产使用情况分类
1．使用中的固定资产 是指正在使用中的经营用的和非经营用的固定资产。对于季节性经营或大修理等原因， 暂时停止使用的固定资产仍属于公司使用中的固定资产。公司出租给其它单位使用和存放在 使用部门备用的机器设备，也属于使用中的固定资产。
2．未使用的固定资产 是指新购进尚未安装、尚未投入使用及进行改建、扩建的固定资产和经批准停止使用的 固定资产。
3．不需用的固定资产 是指不适合本公司需要，多余或不需用的待处理的固定资产。
4．土地 指过去已经单独估价入帐的土地。因征用土地而支付的有关补偿费，应计入与土地有关 的房屋、建筑物的价值中，不单独作为土地价值入帐。用作货场，停车场等建筑或只有少量 小型建筑的大片土地的征用费，作为单独的固定资产入帐。
(三)按所有权分类
1．自有固定资产 是指公司通过各种渠道取得的，拥有法定所有权的固定资产。自有固定资产按其用途又 可分为自用固定资产和出租固定资产。自用固定资产是指公司在服务、经营过程中使用的各 种固定资产。租出固定资产，其所有权归属公司，只是按合同规定将使用权暂时让渡给承租 单位支配使用，并向承租单位收取一定的租金。
2．租入固定资产 是指公司从其他单位租入的、只拥有使用权而不拥有所有权的固定资产。·包括以融资租 赁方式租入的固定资产和以经营租赁方式租入的固定资产两类。在会计实务中，租入固定资 产仅指经营租入固定资产。融资租入固定资产应视同自有固定资产进行核算。
(四)按照固定资产的经济用途和使用情况综合分类：
(1)经营用固定资产；
(2)非经营用固定资产；
(3)租出用固定资产；
(4)未使用固定资产；
(5)不需用固定资产；
(6)融资租入固定资产；
(7)土地。
(五)按照固定资产项目分类：
(1)房屋及建筑物。房屋是指公司各部门用房以及连同房屋不可分离的附属设备，如： 照明设备、暖气设备、电梯、卫生设施等。建筑物是指房屋以外的围墙、水塔和公司内花 园、喷水池等设施。
(2)机器设备。这是指用于经营服务的洗衣设备、排水泵；用于产生电力、冷暖气的各 种设备等。
(3)家具设备。是指用于经营服务和经营管理部门的高级沙发、组合家具、办公桌等。
(4)交通运输工具。是指用于经营服务和公司内部运输的各种车辆，如小轿车、卡车、 吊车、电瓶车等。
(5)电器设备。是指用于公园经营服务或管理用的电子计算机、电视机、电冰箱、冰 柜、通讯设备等。
(6)其他设备。是指不属于以上各类的其他经营管理、服务用的固定资产。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
固定资产计价

为了正确组织固定资产的核算，需要计算固定资产的实物量和价值量。固定资产计价是指以货币为计量单位，来计算固定资产的价值。这种计价应根据固定资产的特点和管理的要 求，采用适当的标准。固定资产一般采用以下三种计价标准：

(一)原始价值
又称原值或原价，是指公司在购置、建造、安装某项固定资产时所发生的全部实际支出。它一般包括买价、运输费、保险费、安装调试费和相关的税金等。固定资产的来源不同，原始价值的构成内容及确定方法也不完全相同。 采用原始价值计价的主要优点是它具有客观性和可验证性。这一优点，使它成为固定资 产的基本计价标准。

(二)重置完全价值
是指在现时的生产技术条件下，重新购建同样的固定资产所需要的全部支出，又称现时重置成本。 采用重置完全价值对固定资产计价，可以比较真实地反映固定资产的现时价值，但也带来了一系列的其他问题，会计实务操作也比较复杂。会计实务中，通常只在取得无法确定其原始价值的固定资产时采用重置完全价值计价，如对盘盈固定资产，未附价值凭证的接受捐 赠固定资产、购入的无法确定其原始价值的旧固定资产等计价。此外，还用于对会计报表进行补充、附注说明时采用。

(三)净值 又称折余价值。是指固定资产原始价值或重置完全价值减去已提折旧后的净额。 固定资产净值可以反映公司实际占用在固定资产上的资金数额，是计算固定资产盘盈、 盘亏、出售、报废、毁损等损溢的依据。用净值和固定资产原始价值或重置完全价值相比 较，可以了解固定资产的新旧程度，便于公司合理制定固定资产更新计划，适时进行固定资产更新。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
固定资产增加的核算

增加固定资产的主要来源有：购入、自行建造、其他单位投资转入、融资租入、接受捐赠和盘盈等。
在会计核算中，主要应设置“固定资产”、“累计折旧”、“在建工程”等帐户。
“固定资产”帐户是一个资产类帐户，它按照固定资产计价标准中的原始价值或重置完全价值核算固定资产的增减变动和结存情况。以折旧形式减少的固定资产价值，不在本帐户中核算。该帐户借方登记固定资产的增加数，贷方登记固定资产的减少数，余额在借方，表 示现有固定资产的原始价值。

固定资产
登记固定资产的增加数	登记固定资产的减少数

“累计折旧”帐户也属于资产类帐户，它是用来调整固定资产的备抵调整帐户，该帐户 贷方登记按照规定计提的固定资产折旧额；借方登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数；余额在贷方，表示现有固定资产已提累计折旧额。

累计折旧
登记减少(报废、出售、盘亏)的固定资产 已提折旧额的冲销数	登记按照规定计提的固定资产折旧额

“在建工程”帐户属于资产类帐户，它核算企业进行各项工程，包括固定资产新建工程、 改扩建工程、修理工程、安装工程等发生的实际支出。该帐户借方登记工程发生的各项支 出；贷方登记结转已完工的工程成本数；余额一般在借方，反映尚未完工或虽已完工但尚未 办理竣工决算的工程实际支出；以及尚未使用的工程物资的实际成本。该帐户还应按工程项 目等，进行明细核算。

在建工程
登记工程发生的各项支 出	登记结转已完工的工程成本数

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
一、投资者投入固定资产核算

物业管理公司对其他单位投资转入的固定房屋、机器设备固定资产，应按评估价或合同，协议确认的价值入帐。
在评估确认的价值小于投出单位帐面原价的情况下，应按投出单位固定资产的帐面原价作为原值，按评估确认的价值或合同、协议约定的价值作为投入的资本，按投出单位帐面原价大于评估确认价值的差额作为已提折旧处理，计入“累计折旧”帐户；在评估确认的价值大于或等于帐面原价的情况下，固定资产原价和实收资本均按评估确认的金额入帐。
例某物业管理企业接受乙公司投入的大型运输车一辆，投出单位的帐面原价为 300 000元，经双方协定的价值为250 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产 ?300 000
      贷：实收资本 ?250 000
??      累计折旧??50 000
例 物业管理企业与甲单位联营，收到甲单位投入机器设备一台，投出单位帐面原值50 000元，已提折旧 10 000元，经评估确认价值为55 000元，已办好投资转入手续，设 备已交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产——经营用固定资产 55 000
       贷：实收资本????????? 55 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
二、购人固定资产的核算

企业购入的固定资产，按实际支付的价款作为固定资产原价入帐，借记“固定资产”帐户，贷记“银行存款”帐户。因购入的固定资产，其中有的不需要安装就可以投入使用，如汽车、复印机等。有的需要进行施工安装后才能投入使用，如：生产用锅炉、喷水池等，故其会计核算就应分两种情况进行。

(一)购入不需要安装的固定资产
购入的不需要安装的固定资产，按照实际支付的买价或出售单位的帐面原值加上增值税、支付的包装费、运输费、装卸费和保险费等费用作为固定资产原始价值。如从国外进口 的，还要加上按规定支付的关税。
例 某物业管理企业购入一辆面包车，价款150000元，保险费6000元，货款及费用以转帐支票支付。根据转帐支票存根及发票等原始凭证，编制会计分录如下：
     借：固定资产——面包车 156 000
        贷：银行存款????? 156 000
(二)购入需要安装的固定资产 购入需要安装的固定资产，按入帐价值除包括实际支付的价款(买价与进项税额、包装 费、运输费、保险费等)外，还应加上安装费用。核算时，通过“在建工程”帐户核算。若购入旧的需要安装的固定资产时，应按售出单位的固定资产帐面原价，扣除原安装成本，加上新安装成本和包装费、运杂费等，作为固定资产原价；实际支付价款，作为固定资产净值；其差额作为已提折旧。如实际支付价款大于售出单位的固定资产帐面原价的，则应以实 际支付的价款作为购入固定资产原价。
例 某物业管理企业购入需要安装的设备一台，买价6 800元，增值税1 156元，包装费和运输费共计2 700元，款项均以银行存款支付。根据发货票和付款收据等编制会计分录如下：
(1)借：在建工程 10 656
?   贷：银行存款 10 656
(2)发生安装费用600元时，编制会计分录如下：
   借：在建工程 600
     贷：银行存款 600
(3)设备安装完毕交付使用，结转固定资产价值，编制会计分录如下：
   借：固定资产 11 256
      贷：在建工程 11 256
例某物业管理企业从外单位购入需要安装的旧设备一台，售出单位的帐面原价 87 000元，原来的安装成本4 000元，新发生的安装成本5 300元，包装运杂费等2 000元， 该设备的买价65 000元。款项均以银行存款支付。编制会计分录如下：
    借：在建工程 65 000
       贷：银行存款 65 000
发生安装费用时：
    借：在建工程 5 300
       贷：银行存款 5 300
该项设备安装完毕交付使用，结转固定资本成本：
    借：固定资产 90 300
        贷：累计折旧 20 000
??         在建工程 70 300

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
三、自制固定资产核算

公司自行建造的固定资产，可以有自营建造和出包建造两种方式。应当分别不同的建造 方式进行会计处理。

(一)自营工程的核算
自营工程是指由物业管理企业自行备料，自营施工建造的固定资产。公司应在“在建工 程”科目下按不同的工程项目设置明细科目。公司购入的为工程准备的物资等，按购入物资 的实际成本，借记“在建工程——工程物资”帐户，贷记“银行存款”等帐户。企业自营工 程领用的工程物资等，按领用物资的实际成本，借记“在建工程--X X程”帐户，贷记 “在建工程——工程物资”等帐户。自营工程发生的其他费用，按实际发生额，借记“在建 工程——X X工程”帐户，贷记“银行存款”(或“应付工资”、“长期借款”)等帐户， 自营 工程完工交付使用时，按实际发生的全部支出，借记“固定资产”帐户，贷记“在建工程 ——X X工程”帐户。
例 某物业管理企业自行建造小区喷水池等绿化设施一处，为工程购置建筑材料等 物资70 000元，全部用于工程建设，为工程支付的建设人员工资9000元，支付建筑施工部 的工程费用3 000元，工程完工验收交付使用。根据有关凭证编制会计分录如下：
(1)购入工程物资时：
    借：在建工程——工程物资 70 000
        贷：银行存款 ??????70 000
(2)领用工程物资时：
    借：在建工程——喷水池工程 70 000
        贷：在建工程——工程物资 ?70 000
(3)支付建设人员工资时：
    借：在建工程——喷水池工程 9 000
         贷：银行存款 ???????9 000
(4)支付施工部门的工程费用时：
    借：在建工程——喷水池工程 3 000
       贷：银行存款 ???????3 000
(5)工程完工验收交付使用，结转工程成本时：
    借：固定资产 ???????82 000
        贷：在建工程——喷水池工程 82 000

(二)出包工程的核算
公司在出包方式下建造固定资产，是将工程出包给施工单位，工程的实际支出在承包单 位核算，出包单位不负责工程各项实际支出的核算。待工程竣工后出包单位与承包单位进行 竣工结算。按照合同规定公司与承包单位结算的工程价款就是工程成本。在这种方式下， “在建工程”帐户实际成为公司与承包单位的结算帐户，公司将与承包单位结算的工程价款 作为工程成本，通过“在建工程”帐户核算。
例某物业管理企业建造商业网点用房，公司将工程出包给市第五建筑工程公司， 工程总预算为200 000元，按合同规定，预交工程款70％。
(1)、按合同，公司预付工程款，根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：在建工程——网点 140 000
      贷：银行存款 140 000
(2)工程完工结算工程价款，收到承包单位帐单，补付30％的工资价款。根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：在建工程——网点 70 000
      贷：银行存款 70 000
(3)固定资产交付使用，根据竣工工程决算表，结转工程成本。
   借：固定资产 ????210 000
      贷：在建工程——网点 210 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:05
四、租入固定资产核算

企业租入的固定资产，有两种不同的形式：
一种是经营租赁形式，
另一种是融资租赁形 式。
企业以经营租赁方式租入的固定资产，其所有权不属于企业，因此不能作为企业的资产 记入固定资产帐户。融资租赁是指由于企业资金不足，或资金周转暂时困难，或者为了减少 投资风险，借助于租赁公司等机构的资金而购入的固定资产。这种租赁方式与经营性(临时性)租赁相比，一般租赁期限较长，租赁费用包括了设备的价款、租赁费、借款利息等，而且，在租赁期满后，设备产权一般要转给承租方等特点。
在进行会计核算时，企业应在“固定资产”帐户下单设“融资租入固定资产”明细帐 户，核算以融资租赁方式租入的固定资产。企业租入固定资产时，按租赁设备的价款，加上运输费、途中保险费、安装调试费等作为租入固定资产的原价，借记“固定资产——融资租入固定资产”帐户，贷记“长期应付款”或“在建工程” (需要安装的固定资产)等帐户。 租赁期满后，如合同规定将设备所有权转归承租企业时，应将固定资产从融资租入固定资产 明细帐户转入有关明细帐户。融资租入的固定资产由承租方计提折旧。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:06

五、接受捐赠固定资产核算

企业接受捐赠的固定资产时，如果对方提供了固定资产的有关记录的凭证，则以凭证的 记录为依据入帐；如果无提供的凭证记录，则应按同类资产的市场价格及有关费用(包装运 杂费、保险费、安装费等)作为原价入帐。公司接受捐赠的固定资产应作为增加资本公积处 理。在接受捐赠时，借记“固定资产”科目。如为旧的固定资产，应按估计折旧贷记“累计折旧”科目，按其差额贷记“资本公积”科目。
例 某物业管理企业接受捐赠计算机5台，按照同类资产的市场价值确认其原价为 40 000元。交付使用时，根据有关凭证编制会计分录如下：
   借：固定资产 40 000
     贷：资本公积 40 000
例 物业企业接受捐赠一辆旧的卡车，该卡车已使用两年，估计新旧程度为80％， 同类资产的市场价值为30 000元，根据有关凭证编制会计分录如下：
    借：固定资产 30 000
      贷：累计折旧?6 000
??      资本公积 24 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:06
固定资产减少的核算

一，固定资产出售。毁捐和报废的核算

   企业购置的固定资产是为本公司生产经营和非生产经营使用的，但对那些不适用或不需用的固定资产，企业可以出售转让；企业的固定资产由于使用期限已满或丧失了使用功能需要报废；或由于技术进步等原因发生提前报废；或由于遭受自然灾害等非常损失发生毁损等，这些都将减少固定资产。企业因出售、报废、毁损等原因减少的固定资产要通过“固定资产清理”帐户核算。
“固定资产清理”帐户是一个计价对比帐户，它核算公司因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。其借方反映转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入，贷方反映清理固定资产的变价收入和应由保险公司或过失人承担的损失等。该帐户余额一般在借方，表示清理过程中固定资产的损失。
(一)固定资产出售的棱算
   企业因调整经营方针或因考虑技术进步等因素，可以将不需用或不适用的固定资产，经主管部门批准后对外出售，以便使固定资产做到物尽其用，调剂余缺，充分发挥固定资产的利用效果。按照税法规定，公司销售不动产，还应按销售额的5％计算交纳营业税。
例 某物业管理企业经主管部门批准将三间存车库对外出售，原价50 000元，已使用2年，计提折旧 10 000元出售的价格收入为55 000元，支付清理费用1 000元。收到款项存入银行，营业税率5％。计算应交的营业税并作出相应的会计处理。
(1)固定资产转入清理时编制会计分录如下：
   借：固定资产清理 40 000
      累计折旧 10 000
    贷：固定资产 50 000
(2)收到价款时，编制收到凭证，作会计分录如下：
   借：银行存款 55 000
      贷：固定资产清 55 000
(3)支付清理费用时：
   借：固定资产清理 1 000
     贷：银行存款 1 000
(4)计算应交纳的营业税(55 000元x 5 0,6=2 750元)
   借：固定资产清理 2 750
      贷：应交税金——应交营业税 2 750
(5)结转清理净损益
   借：固定资产清理 14 000
      贷：营业外收入 14 000
(6)上交营业税
   借：应交税金——应交营业税 2 750
      贷：银行存款 2 750
(二)固定资产毁损和报废的核算
固定资产的报废有的屑于正常报废，有的属于非正常报废。正常报废包括：使用磨损报废和由于技术进步而发生的提前报废；非正常报废主要是指自然灾害和责任事故所致。固定资产正常报废与非正常报废的会计处理基本相同。
例 某物业管理企业有一辆汽车报废，原值为120000元，已提折旧96000元，转入清理。
(1)经批准报废清理时，编制会计分录：
   借：固定资产清理 24 000
       累计折旧 96 000
    贷：固定资产 120 000
(2)以银行存款支付清理费500元。编付款凭证作会计分录，
   借：固定资产清理 500
      贷：银行存款 500
(3)收回残料价值600元残料变价收入800元。编制收款凭证，作会计分录：
    借，银行存款 900
       原材料 600
     贷：固定资产清 1 400
(4)结转清理净损失，作会计分录：
    借：营业外支出 23160
        贷；固定资产清理 23 160
企业的固定资产有时会因火灾、水灾、地震、台风等不可抗拒的因素遭致非常损失。对于非常损失，应将扣除保险赔偿后的净损失，记入“营业外支出——非常损失”帐户中。
例企业因火灾烧毁冰箱及电脑，总价值20 000元，已提折113 8000元、冰箱价值6 000元，已提折旧 2000元．电脑价值14 000，已提折旧 6000元，经保险公司核定应赔偿损失7 000元。
(1)注销固定资产原值和已提折旧时：
   借：固定资产清理 12 000
      累计折旧 8 000
    贷：固定资产——冰箱 6 000
        固定费产——电脑 14 000
(2)结转应由保险公司赔偿的损失时：
   借：其他应收款 7 000
       贷：固定资产清理 7 000
(3)结转清理净损失时：
   借；营业外支出——非常损失 5 000
        贷；固定资产清理 5 000
[火灾净损失=12 000元-7 000元=5 000元]

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:06
二、固定资产投资的核算

  物业管理企业为拓宽经营方式，获取更多的经济效益，可以用自己拥有的固定资产作价投入其他企业参与经营并获得利润。当投资转出固定资产时，按资产评估或合同，协议确认价，借记“长期股权投资——其他投资”帐户，按累计折旧数借记“累计折旧”帐户，按固定资产原价贷记“固定资产”帐户，作为减少固定资产。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:06
固定资产折旧的核算

一、固定资产折旧的概念

固定资产折旧是指固定资产在使用过程中，由于损耗而逐渐转移到成本、费用中去的那部分价值。固定资产损耗一般分为有形损耗和无形损耗两种。
  1．有形损耗(也称物质损耗)
它是指固定资产在使用过程中由于使用和自然力的影响而引起的使用价值和价值的损失。
   2．无形损耗(也称精神损耗)
它是指由于科学技术的进步和劳动生产率的提高而带来的固定资产价值上的损失。无形损耗主要发生在机器设备、电子设备等价值的贬值上。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:07
二，影响固定资产折旧的因素

固定资产折旧的过程，实际上是一个持续的成本分配过程，即公司采用合理而系绕的分配方法将固定资产的取得成本(原始成本)逐渐分配于各受益期。那么，企业计算各期折旧额的依据或者说影响折旧的因素主要有以下三个方面：
1．固定资产原价
企业会计准则规定，企业的固定资产折旧，以固定资产帐面原价为计算依据。
2．固定资产的净残值
   固定资产的净残值是指固定资产报废时预计可以收回的残值收入扣除预计清理费用后的数额。固定资产的帐面原价减去预计净残值即为固定资产应提折旧总额。
由于在计算折旧时，对固定资产的残余价值和清理费用只能人为估计，就不可避免存在主观性，为了避免人为调整净残值的数额从而人为地调整计提折旧额。根据我国现行企业财务制度的规定，固定资产的预计净残值一般应在固定资产原值的3％～5％以内，由企业自行确定；由于特殊情况，需调整残值比例的，应报主管财政机关备案。
3．预计使用年限
   固定资产预计使用年限是指固定资产预计经济使用年限，即折旧年限，它通常短于固定资产的实物年限。以经济使用年限作为固定资产的折旧年限是因为企业在计算折旧时，不仅需要考虑固定资产的有形损耗，还要考虑固定资产的无形损耗。由于固定资产的有形损耗和无形损耗也很难估计的准确，因此，固定资产的使用年限也只能预计，同样具有主观随意性。企业应根据国家的有关规定，结合本企业的具体情况合理地确定折旧年限，作为计算折旧的依据。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:07
三、固定资产计提折旧的范围

   企业拥有的固定资产并不需要都提取折旧。一般来说，企业在用的固定资产(包括经营用的固定资产、非经营用的固定资产、租出固定资产等)均应计提折旧。具体范围包括：房屋和建筑物；在用的机器设备、运输车辆、电器设备、季节性停用和大修理停用的设备；以经营租赁方式租出的固定资产和以融资租入方式租入的固定资产。
   不应当计提折旧的固定资产包括：房屋和建筑物以外的未使用、不需用的固定资产；以经营租赁方式租入的固定资产；在建工程项目交付使用以前的固定资产；已提足折旧继续使用的固定资产和末提足折旧提前报废的固定资产；按照规定提取维检费的固定资产；破产、关停并转企业的固定资产；过去已估价单独入帐的土地。
  会计实务中，物业管理企业一般都是按月计提固定资产的折旧。为了简化核算，月份内增加的固定资产，当月不提折旧，从下月起计提折旧；月份内减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧；已提足折旧超龄使用的固定资产，不再计提折旧；未提足折旧提前报废的固定资产，其净损失计入公司当期损益，不再补提折旧。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:07
四、固定资产计提折旧的方法

固定资产计提折旧方法很多，如：平均年限法、工作量法、加速折旧法等。由于固定资产折旧方法的选用直接影响到公司成本、费用的计算，从而影响到公司净收益的确定、纳税额的确定及国家财政收入。我国现行财务制度规定，公司一般应采用平均年限法或工作量法计算折旧。但对在国民经济中具有重要地位，技术进步快的电子生产企业、船舶工业、生产“母机”，的机械工业、飞机制造企业、汽车制造企业、化工生产企业和医药企业及其他经财政部门批准的特殊行业的企业，其机器设备可以采用加速折旧法。
(一)平均年限法
平均年限法又称直线法，是按照固定资产的预计使用年限平均计算折旧额的一种方法。
采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式为:
固定资产年折旧率= 固定资产原值-（预计残值-预计清理清理费用）
固定资产预计使用年限
固定资产月折旧率= 固定资产折旧率
12
在实际工作中，采用平均年限法计算折旧时，折旧额一般都是根据固定资产原值乘以折旧率计算的。固定资产折旧率是指一定时期内固定资产折旧额占固定资产原值的百分比。折旧率的计算公式为
年折旧率= 1-预计残值率×100%预计使用年限
月折旧率= 年折旧率
12
月折旧额=固定资产原值×月折旧额
例 某物业管理企业有柜式空调一台，每台原值35 000元，预计使用年限为5年，报废时预计残值1 500元，预计清理费用100元，计算该项固定资产年折旧率、月折旧率、月折旧额。
年折旧额= 3500-1500=100=6720元5
年折旧率 = 6720×100%=19.2%35000

月折旧率=19.2% =1.6%12

月折旧额=35000×1.6%=560
(二)工作量法
工作量法是以固定资产在使用年限内预计可完成的工作量(如总行驶里程、总工作时数、总工作台班数等)为分摊标准，根据各期实际完成的工作量计算折旧的一种方法。采用这种方法计算折旧，各期折旧额的大小随工作量的变动而成比例变动。计算公式为
单位工作量提取折旧额= 固定资产原值-（预计残值-预计清理费用）
预计使用年限内总工作量
年（月）折旧额=全年（全月）实际完成的工作量×单位工作量折旧额
例某物业管理企业有运输卡车一辆原值为120 000元，预计净残值率为5％，预计总行驶里程500000km，当月行驶里程为3000km，计算每km折旧额和该月折旧额。
单位里程折旧额= 120000×（1-5%）元/Km=0.228元/Km
50000
本月折旧额= 3000元×0.228=684元
（三)加速折旧法
加速折旧法又称递减折旧费用法。是指固定资产每期计提的折旧费用，在使用早期提得较多，在使用后期提得较少，以使固定资产的大部分成本在使用年限中加速得到补偿，从而相对加快折旧速度的一种计算折旧的方法。我国现行财务制度规定，允许企业采用的加速折旧方法有双倍余额递减法和年数总合法两种。
1．双倍余额递减法
双倍余额递减法是以不考虑固定资产净残值的直线折旧率的双倍作为加速折旧率，乘以每期期初固定资产帐面余额求得每期折旧额的一种方法，又称定率递减法。计算公式为：
年折旧率= 2 ×100%
预计使用年限
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=固定资产帐面价值×月折旧率
实行双倍余额递减法的固定资产，应当在固定资产折旧年限到期前两年内，将固定资产帐面余额扣减预计净残值后的净额平均摊销，即固定资产最后两年对尚未提取的应提折旧部分采用直线法计提。
例 某物业管理企业有卡车一辆，原值120 000元，预计使用年限5年，预计净残值率4％，该卡车按双倍余额递减法计算各年的折旧额如下：
双倍直线折旧率=2／5×100％=40％
净残值数：120 000元×4％=4 800元

年份	折旧率	每年折旧额	累计折旧	期末固定资产帐面余额
1	40%	120000×40%=48000	48000	72000
2	40%	72000×40%=28800	76800	43200
3	40%	43200×17280=17280	94080	25920
4		25920-4800=104602	10460	15360
5		25920-4800=104602	115200	4800

2．年数总和法
年数总和法又称变率递减法。是以计提折旧的数额作为每年计提折旧的基数乘以一个逐年递减的分数来计算年折旧率的一种方法。
这种方法的折旧基数是固定资产原值减去净残值后的余额；折旧率是一个递减分数，即以固定资产使用年限的各年数字之和为分母；(例某项固定资产使用年限为5年，其分母为：(1+2+3+4+5=15)以尚可使用年限为分子，计算公式为：
月折旧率=年折旧率÷12
月折旧额=(固定资产原值—预计净残值)×月折旧率
例 某物业管理企业有台仪器，原值为50 000元，预计使用年限为5年，残值为2700元，清理费为700元，采用年数总和法计算各年的折旧率如表所示。

年份	（原值-净残值） 应提折旧总额	年折旧额	每年折旧额	累计折旧
1	48000	5-0 = 5 5×（5+1）÷2 15	48000× 5 =1600015	16000
2	48000	5-1 = 4 5×（5+1）÷2 15	48000× 4 =1280015	28800
3	48000	5-2 = 3 5×（5+1）÷2 15	48000× 3 =960015	38400
4	48000	5-3 = 2 5×（5+1）÷2 15	48000× 2 =640015	44800
5	48000	5-4 = 1 5×（5+1）÷2 15	48000× 1 =320015	48000

双倍余额递减法和年数总和法都是加速折旧的方法。其共同特点是：固定资产使用的前期所提折旧额较多，以后再逐渐减少。就缴纳所得税而言，相比平均年限法来说，推迟了缴纳所得税的时间，对企业来说体现了稳健的原则，相当于政府给企业提供了若干年的无息贷款，得到了财务上的利益。它们的区别在于：双倍余额递减法计算的各年折旧额，是按定比递减的各年折旧额形成一个等比的差额：年数总和法计算的各年折旧额，是一个等比递减的等差级数。
(四)固定资产折旧的帐务处理
固定资产计提折旧时，应以月初可提取折旧的固定资产帐面原值为依据。当月增加的固定资产，当月不提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧。因此，企业各月计算提取折旧时，可以在上月计提折旧的基础上，对上月固定资产的增减情况进行调整后计算当月应计提的折旧额。
当月固定资产 = 上月固定资产 + 上月增加固定资产 - 上月减少固定资产
应计提的折旧额 计提的折旧额 应计提的折旧额 应计提的折旧额
在我国的会计实务中，各月计提固定资产折旧时，应编制“固定资产折旧表”据此进行折旧的总分类核算的帐务处理。
例 某物业管理企业1999年8月份的固定资产折旧计算表如表所示

使用部门	固定资产类别	上月计提		上月增加		上月减少		本月计提
		原价	折旧额	原价	折旧额	原价	折旧额	原价	折旧额
行政管理部门	房屋建筑物办公设备	600000 50000	1200 600	20000	150			600000 70000	1200 750
营业部门	房屋建筑运输设备	200000 400000	400 800	300000	700	200000	400	200000 500000	400 1100
合计		1250000	3000	320000	850	200000	400	1370000	3450

根据上述固定资产折旧计算表编制会计分录如下：
借：管理费用 1 950
营业成本 1 500
贷：累计折旧 3 450

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:07
五、固定资产修理的核算


  固定资产使用期限长，在其使用过程中，由于使用， 自然侵蚀、意外事故等原因，会发生不同程度的损坏，为了保持固定资产的正常运转和使用，充分发挥其使用效能。就必须有计划地对固定资产进行修理。
固定资产修理按其修理范围的大小，费用支出的多少和修理间隔时间的长短，可以分为大修理和中小修理，中小修理也可称为日常修理，固定资产修理的核算，应当按照修理的不同类别进行。
(一)日常修理的核算
  固定资产日常修理是为了维护和保养固定资产正常工作状态所进行的经常性修理工作。其特点是修理范围小，费用支出少，修理次数多，每次修理间隔时间短。表现为对机器设备的局部维修、更换部分零部件、房屋、建筑物的局部修缮、清洁设备、车辆等。固定资产发生的日常修理费用属于收益性支出，应当于实际发生支出时直接计入当期管理费用中。
例某物业管理企业的一辆轿车委托大众修理厂进行经常性修理，发生修理性费用800元，开出转帐支票一张。根据转帐支票存根联和收款收据编制会计分录如下：
     借：管理费用 800
         贷：银行存款 800
(二)大修理的核算
固定资产大修理是固定资产的局部更新，是指固定资产在使用一定时期后，为保证固定资产的正常效用和使用，对其主要部分或较多零件进行拆卸、更新、翻修等。同日常维修相比，大修理的特点是修理范围大，费用支出多，修理次数少，间隔时间长。由于大修理具有间隔时间长，费用大的特点，其大修理费用如果发生比较均衡，也可全部计入当期损益，若修理费用数额较大或发生不够均衡，应当采用待摊或预提的方法，以便均衡各期的成本费用。
1．待摊大修理费用的核算
采用待摊大修理费用的办法进行固定资产大修理核算时，应将实际发生的费用借记“待摊费用”帐户或“递延资产”(摊销期一年以上)帐户，贷记“原材料”或“银行存款”帐户；根据大修理周期分月摊销时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用或递延资产”帐户。
例 某物业管理企业对房屋进行大修理，实际支付维修费72 000元，分12个月份摊费用。根据支票存根和收款收据等原始凭证编制会计分录如下：
(1)支付管理费用时：
   借：待摊费用 72 000
      贷：银行存款 72 000
(2)按月摊销费用时：
    借：管理费用 6 000
      贷：待摊费用 6 000
2．预提大修理费用的核算
采用预提大修理费用时，借记“管理费用”帐户，贷记“预提费用”帐户。实际进行大修理时，按实际发生的大修理支出，借记“预提费用”帐户，贷记“原材料”、“银行存款”等帐户。各期预提的数额应按预计发生的大修理费用和大修理周期合理确定。实际发生的大修理费用大于预提的大修理费用时，其差额可计入上月管理费用中；若实际发生的大修理费用小于预提的大修理费用时，其差额可冲减修理当月的修理费用。
例 某物业管理公司拟定1年后对房屋进行一次大修，预计修理费用57 600元。
(1)公司按月预提大修理费用。
   借：管理费用 4 800
     贷：预提费用 4 800
十二个月共预提大修理费为57 600元。
(2)对房屋进行修缮，实际发生支出59 000元
    借：预提费用 57 600
        管理费用 1 400
     贷：银行存款 59 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:07

固定资产清查核算

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  固定资产的清查，可分为日常清查和年度清查两种。
日常清查是根据需要而进行的重点或局部清查；
年度清查是在办理年终决算时进行的清查。
应设置和运用"待处理财产损溢"帐户。该帐户是用来核算在清查财产过程中查明的各种财产物资的盘盈、盘亏和毁损及其处理情况的资产类帐户。该帐户借方用来登记发生的待处理财产盘亏、毁损数和转销已批准的财产盘盈数；贷方用来登记发生的待处理财产盘盈数和转销已批准处理的财产盘亏、毁损数。月终，该帐户若有余额，则其借方余额表示尚未处理的各种财产物资的净损失；贷方余额表示尚未处理的各种财产物资的净溢余。
(1)发生的待处理财产盘亏和毁报数
(2)结转已批准处理的财产盘盈数
(3)发生的待处理财产盘盈数
(4)转销已批准处理的财产盘亏和毁损数余额：尚未处理的各种财产物资的净损失余额：尚未处理的各种财产物资的净溢余
一、固定资产盘盈的核算
  清查中发现盘盈的固定资产，在未报经批准处理前，应按重置完全价值，借记"固定资产"帐户；按估计折旧，贷记"累计折旧"帐户；按净值，贷记"待处理财产损溢--待处 理固定资产损溢"帐户。报经批准处理后，再借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"科目，贷记"营业外收入"帐户。
1某物业管理公司盘盈七成新的电脑2台，估计重置完全价值16000元，估计已提折旧21000元。
(1) 根据电脑的重置完全价值和估计已提折旧额入帐。
   借：固定资产 16000
    贷：累计折旧 4000
        待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 12000

(2)报经批准后，按其净值转为营业外收入，编制会计分录如下：
   借：待处理财产损益--待处理固定资产损溢 12000
     贷：营业外收入 12000
   
二、固定资产盘亏的核算
  清查中发现盘亏的固定资产，在末查明原因及未报经批准前，应先按盘亏固定资产帐面净值，借记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"帐户，按已提折旧借记"累计折旧"帐户，按固定资产原价贷记"固定资产"帐户；待查明原因报经批准处理后，借记"营业外支出"帐户，贷记"待处理财产损溢--待处理固定资产损溢"帐户。
1某物业管理公司财产清查后，发现盘亏空调一台，帐面原价30000元已提折旧ll 000元。
     借：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000
         累计折旧 11000
       贷：固定资产 30000
2 报经批准后，
      借：营业外支出 19000
         贷：待处理财产损溢--待处理固定资产损溢 19000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:08
无形资产的核算

一、无形资产概述

无形资产的概念及内容如下：
1．无形资产的概念
  无形资产是指不具有实物形态，但可供公司长期使用并能够给公司带来经济利益的经济资源。
无形资产具备以下特征：
(1)无实体性 无形资产不具有实物形态，看不见，摸不着，是隐形存在的资产，无形资产所体现的是一种权力或获得超额利润的能力。虽无固定的实体、却有价值。
(2)收益的不确定性 无形资产将在较长时间内为公司带来经济利益，且收益具有很大的不确定。有些无形资产(如商誉)只是在某个特定的企业存在并发挥作用，有些无形资产的受益期难以确定，随着市场竞争新技术的发明而被替代。
(3)垄断性 也称独占性，无形资产通常属于特定企业独占的权利，为该企业所垄断。这一特征表明无形资产与特定的主体有关，在法律或合同的保护下禁止非持有人无偿地占有或使用，排斥在一般情况下他人的竞争。
(4)可以在一个以上会计期间为公司提供经济效益。因此，无形资产被界定为长期资产，而不是流动资产，使用期限超过一年。
2．无形资产的内容
公司的无形资产按经济内容不同，可以分为专利权、商标权、著作权、土地使用权、特许权、非专利技术、计算机软件和商誉等。
(1)专利权 是指国家专利管理机关根据发明人的申请依法授予发明创造人或其权利受让人在一定期限内拥有制造或专卖其发明创造成果的一种权利。专利权一般分三种类型：
一是发明专利权；
二是实用新型专利权；
三是外观设计专利权。
专利权受法律保护。在某项专利权有效期间内，若别人使用相同原理、结构和技术用于生产经营，就需向专利权人支付专利使用费，否则就构成侵权行为，需承担法律责任并赔偿专利所有者一定的损失。
(2)商标权 是商标所有人对商标依法注册而取得的专用权。具有独占性、排他性和可延续性等特点。我国商标法规定，注册商标的有效期限为10年，在期限届满前，企业可依法申请延期，经批准可继续享有商标的专用权，商标权可由企业自行设计，向有关部门申请注册而取得，也可以通过购买或接受，从其他单位或个人取得。
(3)著作权(亦称为版权) 是国家有关机关依法授予著作人或文艺作品的创造人以及出版商在一定年限内发表、制作、出版和发行的专有权力。一般情况下，著作权并不赋予所有者向他人因公开发行制作、出版或再版其作品而取得收益的权利。
(4)土地使用权(也称场地使用权) 是指土地使用者对其所使用的土地或场地，按照法律规定，享有的利用和取得收益的权利。土地使用权有长期固定的，也有临时的。
(5)特许权 指企业通过付费，被准许在一定区域内，以一定的形式生产经营某种特定商品产品或劳务的专有权利。特许权可以由政府机关授予，也可以由其他企业、事业单位或个人授予。
(6)非专利技术 是指没有申请专利权但被使用能为企业带来一定效益的某项技术，它不受法律保护，而*保密手段自我维护。
(7)计算机软件 它是有载体的技术知识产品，它以磁性材料为储存物质，并将其作为介质，施行对计算机的控制和操作。它由工程技术人员设计和编制，因而是价值和使用价值的统一体，构成企业的一项无形资产。它将在企业未来的一个较长期间发挥作用。
(8)商誉 对物业管理企业来说商誉是指某一物业管理企业因地理位置优越、经营管理优秀、经济效益突出等而在人们心目中形成良好的印象，它使企业所获取报酬超过类似企业一般的获利水平。商誉的显著特点是仅与作为整体的企业有关，不能单独存在，不能与企业所确指的各项资产(包括流动资产、固定资产和其他无形资产)分开，故不可单独转让，其成本不易客观地确定，因此企业自己创立的商誉按规定不予入帐。企业只有在兼并或购买另一家企业时才能确认商誉并作为无形资产入帐。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:08
二、无形资产取得的核算

(一)无形资产的计价
无形资产取得的途径较多，有购入、投资转入、自创、捐赠等等。因此订价相对比较复杂。现行会计制度规定，无形资产应按取得时的历史成本计价，具体包括：
(1)企业购入各项无形资产，应按照本企业实际支付的价款入帐。
(2)企业自行开发按法律程序认可的无形资产，按开发过程中发生的实际净支出计价。
(3)其他单位投资转入的无形资产，应按评估确认或合同、协议确认的价格入帐。
(4)企业接受捐赠的无形资产，按照发票帐单所列金额或同类无形资产的市价入帐。
(5)商誉只有在企业合并、接受投资和向外购入时方可作价入帐。
(二)无形资产取得的核算
为了总括反映和监督无形资产的取得、摊销及其转让、投资转出等情况，应设置“无形资产”帐户，该帐户属于资产类帐户。借方登记企业取得无形资产的实际成本；贷方登记无形资产价值的摊销额及减少的无形资产；余额在借方，表示无形资产的摊余价值。本帐户应按无形资产类别或项目设置明细帐进行明细核算。

无形资产
①登记企业取得无形资产的实际成本	②登记无形资产价值的摊销额及减少的无形资产

例 某物业管理企业从科研所购入一项专利权，开出转帐支票付价款7 000元。根据支票存根和收据编制会计分录如下：
借：无形资产一专利权 7 000
贷：银行存款 7 000
例 某物业管理企业与天祥房地产开发公司达成协议，接受该开发公司以土地使用权作为投资。经华兴会计师事物所评估确认其该土地使用权作价为690 000元。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：无形资产——土地使用权 690 000
贷：实收资本——法人资本 690 000

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三、无形资产摊销核算


  无形资产是长期资产，计价入帐后，其成本也应当在有效年限内进行系统合理的分摊。无形资产的摊销期限取决于其有效年限。在无形资产的有效使用期限按照直线法进行摊销。无形资产摊销时直接贷记“无形资产”帐户，借记“管理费用’’帐户。
例 某物业管理企业于1997年5月份购买了一项专利，支付价款54 000元，该专利有效使用6年，按直线摊销法每月应摊销额及摊销的会计分录如下：
(1)根据专利权的有效使用年限计算每月摊销额
年摊销额=取得专利权的全部价款÷有效使用年限=54 000÷6元／年=9 000(元／年)
月摊销额=9 000÷12元／月=750元／月
(2)编制会计分录如下：
    借：管理费用——无形资产摊销 750
        贷：无形资产——专利权   750

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:08
四、无形资产转让核算


企业拥有的无形资产，可以依法进行转让。无形资产转让的方式有两种：一是转让其所有权；二是转让其使用权。不同转让方式的会计处理方法是不一样的。
(一)转让无形资产所有权的核算
  无形资产的所有权是指企业在法律规定的范围内对其无形资产所享有的占有、使用、收益、处分的权力。企业将无形资产的价值权转让出去，就意味着企业完全丧失了这些权力，而由受让方继续享有这些权力。因此在会计处理上，企业一方面应反映转让收入的取得。另一方面应将无形资产的摊余价值予以转销，同时，按照我国税法规定，企业转让无形资产应按5％交纳营业税。
企业在出售，转让无形资产时，应贷记“其他业务收入”，并同时结转无形资产的摊余价值，记入其他业务支出帐户。
例 某物业管理企业转让给东宇实业公司土地使用权，收到价款390 000元，存入银行。该土地使用权的取得成本为200 000元，法定有效期限为20年，企业已使用4年。
土地使用权摊余价值=200 000元-40 000元=160 000元
转让土地使用权应交纳营业税=390 000元×5％=19 500元
收到转让价款时，编制会计分录如下：
   借：银行存款 390 000
     贷：其他业务收入——无形资产转让 390 000
同时结转出售成本：
   借：其他业务支出 179 500
     贷：无形资产——土地使用权 160 000
         应交税金——应交营业税 19 500
(二)转让无形资产使用权的核算
  无形资产的使用权是指受让企业对无形资产的性能和用途加以利用，以满足生产经营需要的权利。使用权是所有者所享有的一项独立权力。所有者在行使其所有权时，可以在法律规定的范围内，根据自己的意志和利益，将其使用权分离出去，由非所有者享有。同时，受让方取得只是使用权，出让方仍保留对该无形资产的所有权，并按合同、协议的约定收取一定的使用费。
  企业转让无形资产使用权所获得的收入，与转让其所有权相同、均作为其他业务收入处理。但结转成本的方法不一样。企业仍应保留该无形资产的帐面价值，不得在帐上转销，只将履行合同所发生的费用，作为转让其使用权的成本。
例 某物业管理企业将一项喷水池设计专利权转让给另一物业管理企业使用，按规定一次性收取使用费90 000元收到价款。
根据有关凭证，编制会计分录如下：
   借：银行存款 90 000
      贷：其他业务收入——无形资产转让 90 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:08
递延资产与其他资产核算

一、递延资产概述


(一)递延资产的性质
  递延资产是指不能全部计入当期损益，应当在以后年度内分期摊销的各项费用。包括开办费、租入固定资产的改良支出以及摊销期限在一年以上的长期待摊费用。递延资产实质上是一种费用，但由于这些费用的效益要期待于未来，并且这些费用支出的数额较大，是一种资本性支出，其受益期在一年以上，若把它们与支出年度的收入相配比，就不能正确计算当期经营成果，所以应把它们作为递延处理，在受益期内分期摊销。
(二)递延资产的内容
  通常，递延资产包括开办费、租入固定资产改良支出，以及摊销期在一年以上的长期待摊费用等。
1．开办费
  开办费是企业在筹建期间实际发生的各项费用。包括筹建期间人员的工资、差旅费、办公费、职工培训费、印刷费、注册登记费、调研费、法律咨询费及其他开办费等。但是，在筹建期间为取得流动资产、无形资产或购进固定资产所发生的费用不能作为开办费，而应相应确认各项资产。开办费应当自公司开始生产经营当月起，分期摊销，摊销期不得少于5年。
2．租入固定资产改良支出
  企业从其他单位或个人租入的固定资产，所有权属于出租人，但企业依合同享有使用权。通常双方在协议中规定，租入企业应按照规定的用途使用，并承担对租入固定资产进行修理和改良的责任，即发生的修理和改良支出全部由承租方负担。对租入固定资产的大修理支出，不构成固定资产价值，其会计处理与自有固定资产的大修理支出无区别。对租入固定资产实施改良，因有助于提高固定资产的效用和功能，应当另外确认为一项资产。由于租入固定资产的所有权不属于租入企业，不宜增加租入固定资产的价值而作为递延资产处理。
租入固定资产改良及大修理支出应当在租赁期内分期平均摊销；
3．长期待摊费用
是指开办费和租入固定资产改良支出以外的其他递延资产。包括一次性预付的经营租赁款、向金融机构一次性支付的债券发行费用，以及摊销期在一年以上的固定资产大修理支出等。长期待摊费用的摊销期限均在一年以上，这与待摊费用不同，后者的摊销期限不超过一年，所以列在流动资产项目下。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:09
二、递延资产核算


  企业应当设置“递延资产”帐户，反映和监督各项递延资产的增减变动及结存情况。该帐户是一个资产类帐户。借方登记实际发生的各项递延费用；贷方登记各项递延费用的摊销数；余额在借方，表示尚未摊销的各种递延资产数额。同时，该帐户应按照费用种类设置明细帐。
例某物业管理企业在筹建期共发生注册、验资、人员培训、筹建期间人员工资、办公费等开办费用84 000元。在营业后5年内摊销，每年摊销额1 400元，。
根据有关凭证编制会计分录如下：
(1)   借：递延资产——开办费 84 000
         贷：银行存款 84 000
(2)每年分月摊销开办费时：
     借：管理费用 1 400
         贷：递延资产——开办费 1 400

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:09

一、负债的概念 负债是企业承担的，以货币计量的在将来需要以资产或劳务偿还的债务。
二、负债的特点
(1)负债是指已经发生的，并在未来一定时期内必须偿还的经济义务，这种偿付需用资产、劳务、再负债等债权人能接受的形式支付。
(2)负债须以货币计量。负债形成时，即有价值量，也有实物量，但偿还负债时需以货币计量。
(3)负债一般情况下有确切的债权人和到期日。对于可以作出合理估计的，可以做出合理估计；对于某些不能合理估计的，但是有可能在将来发生损失的事项，可以作为或有负在资产负债表中附注中加以说明。
(4)大部分负债是以合法交易形成的，是有法律约束形成的负债，可认定是一种法定债，即必须依法履行义务。
(5)负债只有在偿还，或债权人放弃债权，或情况发生变化以后才能消失。
三、负债的分类
可以分为流动负债和长期负债。
1．流动负债 流动负债是指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。
2．长期负债 长期负债是指超过一年或长于一个营业周期的债务。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:09
一、流动负债概述


  (一)流动负债概念
流动负债是指偿还期限在一年或者超过一年的一个营业周期以内需偿还的债务。包括，短期借款、应付票据、应付帐款，其它应付款、应付工资、应付福利费、应交税金、应付利润、其他应付款、预提费用等。   (二)流动负债的特点
流动负债除具备负债的特点外，还有自身的特点：
  (1)偿还期短。在债权人提出要求时到期偿付，或一年内一个营业周期内必须履行偿债义务。
(2)负债的目的是为了满足经营过程中周转资金的需要。
(3)债务的数额相对较小。
(4)一般以公司的流动资产来清偿。
(三)流动负债的分类
1．按流动负债产生的原因，可以分为以下四类：
(1)经营引起的流动负债。是指企业在正常经营过程中由于购销业务而形成的各种流动负债。如应付帐款，应付票据，其它应付款等。
(2)借贷产生的流动负债。是指企业从银行或其它金融机构借入的短期借款。
(3)结算过程中产生的流动负债。是指企业购销过程中待结算形成的流动负债，如应付帐款，预付帐款等。
(4)分配形成的负债。是指按税后利润一定比例决定向投资者分配的利润和股利。如应付利润、应付股利等。
2．按照流动负债的应付金额是否确定，可以分为以下三类。
(1)应付金额肯定的流动负债。这类流动负债一般在确定一项业务的同时，根据合同、契约或法律规定有确切金额，或有确切债权人和付款者，并且到期一定偿还。如应付票据，应付帐款、预付帐款等。
(2)应付金额取决于经营成果的负债。是指流动负债金额多少取决于某一会计期间的经营成果才能确定的流动负债。在该经营期未结束前，流动负债金额得不到货币计量。如应付利润，应付福利费等。
(3)应付金额需要估计的流动负债。是指在经营过程中确定存在，但偿还金额不能肯定，只能根据经验加以估计入帐。如产品质量估计担保负债等。
  负债应以现值记帐，但由于流动负债期限较短，一般不要求用现值记帐。我国《企业会计准则》明确规定：“各种流动负债应当按实际发生额记帐。”负债已经发生而数额需要预计确定，应当合理预计，待实际数额确定后，进行调整。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:09
二、短期借款的核算

(一)短期借款概念及分类
物业管理企业的经营资金，来源于投资者投入的资本金，还有一部分是通过贷款的方式从银行或其它金融机构取得的。如短期借款，是物业管理企业为解决资金周转困难而向银行和其他金融机构借入的期限在一年以内的各种借款。根据物业管理的特点，短期借款的种类有：
(1)经营周转借款。是指物业管理企业向银行或其它金融机构借入用于开展服务性业务的周转借款。例如，用于兼营性服务的小卖部的商品流转业务的借款。
(2)临时借款。是指物业管理企业向银行或其他金融机构借入用于临时性需要的借款。例如，对住宅维修、公共设施修缮时的临时借款。
(二)短期借款的核算
为了反映和监督短期借款的取得和归还情况，物业管理企业应设置“短期借款”帐户，进行总分类核算。该帐户贷方登记企业短期借款的借入数额；借方登记短期借款的偿还数额；贷方余额反映尚未归还的短期借款数额。“短期借款”帐户应按短期借款债权人及借款种类设置明细帐户，进行明细分类核算。短期借款的利息，作为一项财务费用，计入当期损益。短期借款的利息根据借款期限和利息支付数额大小，在会计核算时分别情况处理.

短期借款
①登记短期借款的偿还数额	②反映尚未归还的短期借款数额

(1)如果短期借款利息数额较大、时间稍长，按会计制度规定应按期支付(我国短期借款利息一般按季度支付)，或者利息是在借款到期时连同本金一起归还。为了正确计算各期盈亏，可以采用预提的办法，按月预提计入费用。预提时，按预计应计入费用的借款利息，借记“财务费用”帐户，贷记“预提费用”帐户；实际支付月份，按照已经预提的利息金额，借记“预提费用”帐户，按实际支付的利息金额与预提数的差额(尚未提取的数额)，借记“财务费用”帐户，按实际支付利息金额，贷记“银行存款”帐户。
(2)如果短期借款利息数额不大，时间较短，可以按月支付。这种情况可以不采用预提的方法，而在实际支付或收到银行的利息通知时，直接计入当期损益，借记“财务费用”帐户，贷记“银行存款”帐户。
当短期借款数额较大，采用预提方式。
例某物业管理企业4月1日向当地工商银行申请临时贷款100 000元，用于购进各种库存商品。借款期限3个月，利息按月息9％计算，款项收存银行，按季付息。
(1)企业于4月1日取得借款时，根据银行收款通知，作会计分录如下：
借：银行存款 100 000
贷：短期借款——临时借款 100 000
(2)企业于4月31日预提当月负担的利息时，作会计分录如下：
100 000元×9％o=900元
借：财务费用 900
贷：预提费用 900
企业5月末预提利息时应作相同会计分录。
(3)6月31 日，借款期满，物业管理企业以银行存款偿还本息时，作会计分录如下：
借：短期借款——临时借款 100 000
财务费用 900
预提费用 1 800
贷：银行存款 102 700

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:09
三、应付帐款的核算


(一)应付帐款概念及帐户设置
    应付帐款指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的债务。这是买卖双方在购销活动中由于取得物资与支付贷款在时间上不一致而产生的流动负债。为了总括反映和监督企业应付帐款的发生和归还情况，企业应设置“应付帐款”帐户，
进行总分类核算，本帐户贷方登记企业发生的应付购货款额；借方登记偿还的应付购货款额；余额一般在贷方表示尚未支付的购货款额。本帐户应按照供应单位分别设置明细帐，进行明细分类核算，以便提供企业应付帐款的详细资料。
(二)应付帐款的核算
例某物业管理企业本月5 13从本市五金经销商店购入阀门30个，每个价值8元，阀门入库，款未付。
    借：原材料——阀门 240
      贷：应付帐款——五金商店 240
10天后，企业以存款支付货款，根据付款凭证及支票存根，作会计分录如下：
   借：应付帐款——五金商店 240
      贷：银行存款 240
实际工作中，如果出现货物先到，劳务已经提供但发票帐单还未收到，企业也应在月末按估计金额入库，待下月初再用红字予以冲回。
   应付帐款作为一种短期负债在实际工作中是以发货票金额入帐，而不是以到期付款金额的现值入帐。如果在购销活动时出现现金折扣，应付帐款记帐金额有两种处理方法，即总价法和净价法。
1．总价法
  在购货发生时按未扣除现金折扣前的发票总额入帐。按发票记载的全部应付金额借记“原材料”、“库存商品”等帐户，贷记“应付帐款”帐户；在实际折扣时，按发票全部金额，借记“应付帐款”；按实际支付金额，贷记“银行存款”帐户；按发票金额与实际支付金额的差额，贷记“财务费用”帐户。
例 某物业管理企业购入陶瓷洁具一批，合计4 000元(付款优惠条件10天内付款3％折扣，20天付款,2％折扣，30日付款，1％折扣)陶瓷洁具入库，根据入库单作会计分录如下：
   借：库存商品 4 000
     贷：银行存款 4 000
如果物业管理企业10天内付款，则会计分录如下：
    借：应付帐款 4 000
      贷：银行存款 - 3 880
          财务费用 120
如果20天内付款则会计分录如下：
   借：应付帐款 4 000
       贷：银行存款 3 920
           财务费用 80
如果30日以后付款，则会计分录如下：
   借：应付帐款 4 000
      贷：银行存款 4 000
2．净价法
  购货发生时，按发票记载的全部应付金额扣除折扣后的净值入帐。在折扣期内支付时，按折扣后的金额，借记“应付帐款”帐户，贷记“银行存款”帐户；超过折扣期后付款，即丧失购货折扣时，按折扣后的金额借记“应付帐款”，按发票全部金额与折扣后金额的差额借记“财务费用”帐户，按全部金额贷记“银行存款”帐户。
例 仍以例上为例，根据入库单，作会计分录如下：
   借：库存商品 3 880
      贷：应付帐款 3 880
如果物业管理企业10天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：应付帐款 3 880
      贷：银行存款 3 880
如果在20天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
    借：应付帐款 3 880
       财务费用 40
     贷：银行存款 3 920
如果30天内付款，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：应付帐款 3 880
      财务费用 120
    贷：银行存款 4 000
以上两种现金折扣方法，在我国目前会计实务中采用第一种方法核算，即总价法。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:10
四、应付票据


(一)应付票据概念及分类
   应付票据是由出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或持票人的票据。应付票据也是委托付款人允诺在一定时期内支付一定款额的书面证明。在我国应付票据是在采用商业汇票结算方式下发生的。
  商业汇票，是指收款人或付款人(或承兑申请人)签发，由承兑人承兑，并于到期日向收款人或被背书人支付款项的票据。
   商业汇票，按承兑人不同分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。如承兑人是银行的票据，则为银行承兑汇票；如承兑人为购货单位的票据，则为商业承兑汇票。商业汇票按是否带息，分为带息票据和不带息票据。带息票据是指按票据上表明的利率，在票据票面金额上加上利息的票据，所以，到期承兑时，除支付票面金额外，还要支付利息。不带息票据是指票据到期时按面值支付，票据上无利息的规定。目前我国常用的是不带息票据。
物业管理企业开出承兑的应付票据应设置“应付票据”帐户进行核算。开出、承兑时，按票面金额记入贷方，到期承付时，按票面金额记入借方，余额在贷方，表示尚未到期的应付票据数额。应付票据的明细核算按照其收款人的姓名和收款单位设明细，并应设置“应付票据备查簿”，详细登记每一笔应付票据的种类、号数、签发日期、到期日，票面金额、合同交易号、收款人姓名或收款人单位名称，以及付款日期和金额等。到期付款时，应在备查帐簿内逐笔注销。
(二)应付票据的帐务处理
商业汇票经过出票承兑以后，应借记“库存商品”、“应付帐款”等帐户，贷记“应付票据”帐户。
例 某物业管理企业购入防盗门20扇，每扇600元，按合同开出4个月无息商业承兑汇票，支付购货款。另前欠红砖厂应付款4 600元，现以一张为期2个月的无息商业承兑汇票付款。根据开出的商业承兑汇票作会计分录如下：
   借：库存商品——防盗门 12 000
     应付帐款——红砖厂 4 600
    贷：应付票据 16 600
2个月到期归还红砖厂货款，根据付款凭证，作会计分录如下：
  借：应付票据 4 600
     贷：银行存款 4 600
开出并承兑的商业汇票如果不能如期支付的，应在票据到期并未签发新的票据时，将“应付票据”的帐面余额转入“应付帐款”帐户，等下次支付款项时再按不同的付款方式做不同的帐务处理。如以存款支付，则贷记“银行存款”帐户；若重新开出票据时则贷记“应付票据”帐户。银行承兑汇票，如果票据到期，企业无力支付到期票款时，承兑银行凭票向持票人无条件付款时，对出票人尚未支付的票款金额转作逾期贷款处理；并按每天万分之五计取罚息。开出汇票的企业到期无力支付银行承兑汇票，在接到银行转来的“X X号汇票，无款支付转入逾期贷款户”等有关凭证时，应借记“应付票据”，贷记“短期借款”。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:10
五、应付工资核算


(一)工资总额的组成
工资总额是指各单位在一定时期内直接支付给本单位全体职工的劳动报酬总额。工资总额的计算应以直接支付给职工的全部劳动报酬为依据，工资总额组成的具体内容，按照国家统计局1989年1号令发布的<关于职工工资总额组成的规定)由以下六个部分组成：计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资。
1．计时工资
计时工资是指按计时工资标准(包括地区生活费补贴)和工作时间单位支付给个人的劳动报酬。包括：
(1)对已做工作按计时工资标准支付的工资；
(2)实行结构工资制的单位支付给职工的基础工资和职务(岗位)工资；
(3)新参加工作职工的见习工资(学徒的生活费)。
2．计件工资
计件工资是指对已做工作按计件单价支付的劳动报酬。包括：
(1)实行超额累进计件、直接无限计件、限额计件、超定额计件等工资制，按劳动部门或主管部门批准的定额和计件单价支付给个人的工资；
(2)按工作任务包干方法支付给个人的工资；
(3)按营业额提成或利润提成办法支付给个人的工资。
3．奖金
奖金是指支付给职工的超额劳动报酬和增收节支的劳动报酬。包括：
(1)生产奖；
(2)节约奖；
(3)劳动竞赛奖；
(4)机关、事业单位的奖励工资；
(5)其他奖金。
4．津贴和补贴
是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给职工的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给职工的物价补贴。
(1)津贴，包括补偿职工特殊或额外劳动消耗的津贴、保健性津贴、技术性津贴、劳动性津贴及其他津贴。
(2)物价补贴，包括为保证职工工资水平不受物价上涨或变动影响而支付的各种补贴。
5．加班加点工资
是指按规定支付的加班工资和加点工资。
6．特殊情况下支付的工资
包括：
(1)根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资；
(2)附加工资、保留工资
下列各项不列入工资总额的范围：
(1)根据国务院发布的有关规定颁发的创造发明奖、自然科学奖、科学技术进步奖和支付的合理化建议和技术改进奖以及支付给运动员、教练员的奖金；
(2)有关劳动保险和职工福利方面的各项费用；
(3)有关离休、退休、退职人员待遇的各项支出；
(4)劳动保护的各项支出；
(5)稿费、讲课费及其它专门工作报酬；
(6)出差伙食补助费，误餐补助、调动工作的差旅费和安家费；
(7)对自带工具、牲畜来企业工作职工所支付的工具、牲畜等的补偿费用；
(8)实行租赁经营单位的承租人的风险性补偿收入；
(9)对购买本企业股票和债券的职工所支付的股息(包括股金分红)和利息；
(10)劳动合同制职工解除劳动合同时由企业支付的医疗补助费、生活补助费等；
(11)因录用临时工而在工资以外向提供劳动力单位支付的手续费或管理费；
(12)支付给家庭工人的加工费和按加工订货办法支付给承包单位的发包费用；
(13)支付给参加企业劳动的在校学生的补贴；
(14)计划生育独生子女补贴。
前条所列各项按照国家规定另行统计。
(二)工资结算及帐务处理
1．工资原始记录
进行工资核算，必须依据准确的原始记录来进行。其原始记录主要有：考勤记录、工作任务记录、扣款通知单等。
考勤记录，是反映职工出勤缺勤情况的原始记录，是计算记时工资的依据，一般采用考勤簿和打卡方式。考勤簿一般按部门、工作班组设置，每月一次，月末统计出本部门每个职工的出缺勤情况，经部门领导审核签字后给人事部门进行汇总，据以作为发放工资的原始记录。
工作任务书，是反映每个职工个人或集体在工作时间内完成工作的数量、品种、质量状况的记录。由部门或班组派人员将工作任务书下达下去，职工根据要求完成规定的任务，并由业主或班组领导签字证明工作完成。交到财务部门做为完成工作的原始凭证，是计件工资核算的主要依据，也是考核计件工人劳动效率的依据之一。
扣款通知书，是反映从应付职工工资中代扣或因工作事故等应扣发的款项，主要有代扣水电费、房租、住房公积金、养老保险等代扣票据以及因工作责任事故应扣款项。
2．应付工资的计算
计时工资的计算 计时工资应根据国家规定的工资等级、工资标准及职工实际工作时间分别计算，包括日工资额计算，事假、病假扣款计算、应付工资计算和实发工资计算。具体计算如下：
日工资的计算 通常有两种方法，一种是根据法定出勤天数计算(每月出勤日为2l17天)，另一种是根据平均每月30天计算。计算公式如下
                                               月标准工资
             每月按30天计算：日工资= ———————
                                                          30
                                                 月标准工资
           每天按21.17天计算：日工资=————————
                                                          21.17

按30天计算日工资，表明节假日照发工资，节假日的缺勤应扣工资，按21．17天计算日工资，表明节假日不付工资，节假日缺勤也不扣工资。
应付工资：月标准工资+应付工资总额的津贴、补贴+奖金—事病假应扣工资
实发工资：应付工资十代发各种款项—代扣各种款项
按国家劳动保险条件规定，职工因病或非因公负伤，假期在6个月以内的病、伤假工资
按工龄长短计算扣款，事假缺勤工资全扣。
例 某物业管理企业职工王某，月标准工资510元，各种物价补贴102元，本月事假、病假各一天(病假扣款比例10％)。另有交通补贴20元，代扣储蓄30元，具体计算如下：
                                        510                     
                      日工资=——————=17元/天
                                         30
         事假、病假应扣工资：1×17元+17元×1×10％二18．7元
         应付工资：510元+102元—18．7元=593．3元
          实发工资：593．3元+20元—30元=583．3元
企业应付工资和实发工资的计算，往往按月分部门编制“工资结算单”，最后由财务部门编制“工资结算汇总表”作为原始凭证，并进行相应帐务处理。为了核算企业应付给职工的工资，应设置“应付工资”帐户。该帐户贷方登记本月工资分配额，借方登记本月工资的实际支付的工资和各种代扣款项；期末余额在贷方表示应付未付工资额。若为借方余额，表示超支的工资额。如果企业当月工资当月结算，发放工资帐户没有余款。凡是包括在工资总额范围内各项工资，均应通过本帐户核算。本帐户应设置“应付工资明细帐”，根据企业具体情况，按职工类别、工资总额组成内容等进行明细核算。
  为了总括的反映企业对职工工资的结算情况，企业根据“工资结算汇总表”编制提取现金，发放工资、代扣款项和工资费用的帐务处理。
例 某物业管理企业编制1月份“工资结算汇总表”如表所示。财会部根据该表，进行帐务处理。
(1)12月10日，签发现金支票一张，到银行提现金30 623元备发工资。根据现金支票存根。作会计分录如下：
   借：现金 30 623
     贷：银行存款 30 623
(2)以现金发放1月份工资，作会计分录如下(随同工资一起发放的职工交通补贴应由管理费用负担，独生子女补贴由应付福利费开支)。
   借：应付工资 29 928
      管理费用 580
      应付福利费 115
   贷：现金 30 623
(3)从职工应付工资中代扣住房公积金，养老保险金(住房公积金按工资总额6％扣，养老保险金按工资总额4％扣取)，作会计分录如下：
   借：应付工资 3 322
        贷：其他应付款——代扣住房公积金 1 993
                     ——代扣养老保险金 1 329
(4)用银行存款支付代扣的住房公积金和养老保险金，作会计分录如下：
  借：其他应付款——代扣住房公积金 1 993
               ——代扣养老保险金 1 329
      贷：银行存款 3 322
(5)职工李明因应付工资未领，财务科代保管，作会计分录如下：
     借：现金 716
        贷：其他应付款——职工代领工资(李明) 716
(6)职工李明出差归来，企业发放工资，作会计分录如下：
    借：其他应付款——职工代领工资(李明) 716
       贷：现金 716
(7)月末，根据“工资汇总表”，管理人员工资计入“管理费用”。服务人员工资计入“营业成本”。兼营服务人员工资计入“其他业务支出”。医务福利人员工资计入“应付福利费”帐户，根据“工资汇总表”作会计分录如下：
     借：主营业务成本 15 115
        管理费用 6 755
        应付福利费 1 370
        其它业务支出 10 010
     贷：应付工资 33 250

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:10
六、应付福利费


   应付福利费是指企业准备用于职工个人消费发生在福利方面的款项。职工福利费是企业根据国家规定，按照企业职32212资总额的14％的比例提取的。企业提取的职工福利费主要用于职工的医药费(包括企业参加职工医疗保险交纳的医疗保险费)、医护人员的工资、医疗经费、职工因负伤赴外地就医路费、职工生活困难补助、职工浴室、理发室、幼儿园、托儿所人员的工资以及按照国家规定开支的其它职工福利支
出。
   应付福利费的核算包括职工福利费的提取和职工福利费的使用两个方面。为了正确核算企业应付福利费的提取和使用情况，应设置“应付福利费”帐户，该帐户的贷方登记企业提取的福利费，借方登记职工福利费的使用与支付数。余额在贷方，表示已提取而尚未使用的职工福利费的结余数；期末余额在借方，表示实际支付数大于计提数。如果存在借方余额应在年终向有关管理部门申请，将其借方余额转入“管理费用”等帐户，将“应付福利费”帐户期末结平，同时应将增加的费用部分，按规定增加所得税的交纳。
例 用现金支付职工困难补助费1 600元。编制会计分录如下：
   借：应付福利费 1 600
       贷：现金 1 600

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七、预收帐款


(一)预收帐款的概念
  预收帐款是根据企业合同规定向购货单位预收的货款，物业管理企业的预收帐款包括向业户所收取的公共性服务费(按规定6个月预收一次)、长期特约服务收取的服务费等。
(二)预收帐款的核算
  为了核算和监督企业预收帐款的增减支出情况，在预收帐款较多的企业，应设置“预收帐款”帐户，其帐户贷方登记预收帐款的款项以及补付的款额；借方登记提供的服务金额以及退回多收的余额；期末余额在贷方表示尚未提供的劳务的预收款项，该帐户应按提供服务对象设置明细帐。
例 物业管理企业预收1997年1-6月公共服务费8 760元，收现金，编制收款凭证，作会计分录如下：
   借：现金 8 760
      贷：预收帐款 8 760
每月未结转当期营业收入——公共服务费1 445元。
   借：预收帐款——公共性服务费 1 445
      贷：主营业务收入 1 445
这笔会计分录，企业共需做6个月。
若企业预收帐款业务不多，也可以不设“预收帐款”帐户，而预收的款项直接记入“应收帐款“帐户。

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八、应交税金


  税收是取得财政收入的基本形式，我国的税收收入占财政收入的比例，从1984年至今一直在90％以上，可见税收能够稳定财政收入，促进国民经济持续、快速、健康的发展。
1．营业税
  营业税是指对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业收入额征收的一种税。
  物业管理公司向业主提供的有偿服务，所收取的各种管理费、服务费(包括公共性、代办性、特约性服务费等)，以及兼营其他属于营业税征收范围业务的营业收入，都应作为营业税的计税依据，依法缴纳营业税。物业管理公司只要取得营业收入，就应按规定交纳营业税，而与该公司的盈亏无关。其计算公式为：
     应纳营业税=营业额×适用税率
营业税的税目、税率按行业设置，税率为3％、5%-20％的幅度比例税率。物业公司的营业收入，属于税目中的服务业，相应税率一般为5％。
值得注意的是，当物业公司兼有不同税目应税行为时，应分别核算不同税目的营业额，未分别核算的，从高适用税率。
2．城市维护建设税
城市维护建设税以纳税人实际交纳的营业税、增值税、消费税三税为计税依据，分别与上述三税同时缴纳。其计算公式如下：
   应纳税额=(营业税、增值税、消费税税额)×适用税率
城市维护建设税按纳税人所在市区、县城其他地区分别实行7％、5％和1％的差别税率。物业公司在哪个环节缴纳“三税”，就在哪个环节缴纳城建税。
3．教育费附加
  教育费附加以各单位实际缴纳的增值税、营业税、消费税的税额为计税依据，并分别与“三税”同时缴纳，征收率为“三税”税额的3％。其计算公式为：
   应纳教育费附加=(三税税额)×征收率3％
  教育费附加是为扩大地方基础教育经费的资金来源，而征收的一种带有规费性质的专项资金。它不是一种税，而是专项用于发展地方教育事业的经费。
例 某物业管理企业本月收取的各种服务费等营业收入额为50 000元，适用税率5％，试计算应交营业税。
根据规定的税率，提取营业税时分录如下：
    借：主营业务税金及附加 2 500
     贷：应交税金——应交营业税 2 500
上缴税金时，根据付款收据会计分录如下：
    借：应交税金——应交营业税 2 500
      贷：银行存款 2 500
  例 该物业管理企业应交营业税2 500元，计算应交城市维护建设税，税率7％。根据规定的税率，提取城市维护建设税时分录如下：
    借：主营业务税金及附加 175
      贷：应交税金——应交城市维护建设税 175
上缴税金时，根据付款收据作会计分录如下：
    借：应交税金——应交城市维护建设税 175
      贷：银行存款， 175
例 该物业管理企业应交营业税2 500元，计算教育费附加(按3％提取)。根据规定的征收率，提取教育费附加时分录如下：
    借：主营业务税金及附加11 75
      贷：其他应交款——教育费附加 75
上缴教育费附加时，根据付款收据作分录如下：
    借：其他应交款——教育费附加 75
      贷：银行存款 75
(二)应由管理费用负担的税金
1．房产税
   房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或出租房产的租金收入向产权所有人征收的一种财产税。房产税的计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入。房产税的税率有两种，从价计征的年税率为1．2％，从租计征的年税率为12％。其计算公式如下：依房产原值征税的计算公式
     年应纳房产税税额=房产原值(1-30％)×1．2％
依房产租金收入征税的计算公式
    年应纳房产税税额=房产租金收入×12％
房产税按年计算征收，每半年缴纳一次。
例 某物业公司出租写字楼一幢，年租金收入260万元，计算其应纳房产税。按规定的税率，提取房产税时分录如下：
     借：管理费用 312 000
        贷：应交税金——应交房产税 312 000
上缴税金时，根据付款收据分录如下：
     借：应交税金——应交房产税 312 000
       贷：银行存款 312 000
2．城镇土地使用税
  城镇土地使用税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按规定的税率计算征收的一种税。其税率按城市的大小，分为4个档次，以每平方米定额税率按年征收。其计算公式如下：
     年应纳税额=年计税的土地面积×适用税额
例 座落在某市二类区的物业公司占地面积12 000m2，(单位税额3元／m2)，计算该公司每年应纳土地使用税。根据规定的税率，提取土地使用税时分录如下：
    借：管理费用 36 000
      贷：应交税金一城镇土地使用税 36 000
上缴税金时，根据付款收据分录如下：
   借：应交税金——城镇土地使用税 36 000
     贷：银行存款 36 000
3．车船使用税
  车船使用税是对在我国境内拥有并使用车船的单位和个人，按照车船的种类、吨位和规定的税额计算征收的一种行为税。计提时，借记管理费用，贷记应交税金；上缴税金时，借记应交税金，贷记银行存款。
4．印花税
  印花税是对经济活动和经济交往中书据，领受的凭证征收的一种税。对载有金额的应税凭证，如各类合同，采用比例税率，由金额的0．03％o--3％o不等。对各种产权转移书据、权利许可证照、营业帐簿(除资金帐簿)均实行定额税率，每件贴花5元。其计算公式如下：
按金额比例贴花时计算公式
       应纳税额=计税金额X适用税率
按件定额贴花时计算公式：
       应纳税额=计税数量X定额税率
由于印花税不需预缴，所以不必通过“应交税金”帐户核算。购买印花税票时，如果金额不大，则借记“管理费用”帐户，贷记“银行存款”或“现金”帐户；如果金额较大，则借记“待摊费用”帐户，贷记“银行存款”帐户，印花税摊销时，借记“管理费用”帐户，贷记“待摊费用”帐户。
(三)应由消费者和投资者负担的税金
1．增值税
增值税是对在我国境内销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位或个人，就其销售额或进口额计算税款，并实行税款抵扣制的一种流转税。物业管理公司管理性的收费，应按时交纳营业税。如果物业公司兼营商店向业主销售货物，就应交纳增值税。增值税的计算公式

一般纳税人应缴税额=当期销项税额-当期进项税额
小规模纳税人应缴纳税额=销售额*征收率

  当购进销售所需货物时，借记“库存商品”、“应交税金——应交增值税”，贷记“银行存款”或“应付帐款”；销售应税货物时，借记“银行存款”或“应收帐款”，贷记“其他业务收入”、“应交税金——应交增值税”。
2．固定资产投产方向调节税
  固定资产投资方向调节税是对一切建设单位和个人用各种资金安排的固定资产投资征收的一种特别目的税。固定资产投资，是指基本建设投资、更新改造投资，商品房投资和其他固定资产投资。该税按两大系列设置税率，基本建设系列共分0％、5％、15％、30％四档差别税率，更新改造系列分0％、10％两档税率。当物业公司发生了基本建设投资、更新改造投资时，就应按规定交纳固定资产投资方向调节税。其计算公式如下：
    应纳税额=固定资产实际投资额×适用税率
计算出应交的投资税额，借记“在建工程”，贷记“应交税金——应交投资税”。上交税金时，借记“应交税金——应交投资税”，贷记“银行存款”。
(四)应由公司利润支付的税金
  企业所得税是对在中国境内企业(外商投资企业除外)来源于中国境内外的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。凡是在流转环节依法缴纳增值税、营业税、消费税的企业，经成本利润核算后，都应按其应纳税所得额依法交纳企业所得税。物业管理公司是从事劳务服务的服务行业，对其劳务服务所得和其他经营所得均要交纳企业所得税。企业所得税的计税依据为应纳税所得额，即应纳税所得额；收入总额—准予扣除的项目金额。企业所得税公式如下：
     应纳所得税=应纳税所得额×税率
企业所得税的基本税率为33％。另外有两档照顾性税率，即18％和27％。
例某物业管理企业本年度1—11月份累计应纳税所得额为360 000元，累计已纳所得税118 800元。本期(12月份)实现的应纳税所得额为40 000元，按33％税率计算企业所得税。
本月累计应纳所得税额：(360 000+40 000)元×33％=132 000元
  本月应纳所得税额=132 000元-118 800元=13 200元
按规定税率计算所得税时，作分录如下：
     借：所得税 13 200
        贷：应交税金——应交所得税 13 200
上交税金时，根据付款收据，作分录如下：
    借：应交税金——应交所得税 13 200
         贷：银行存款 13 200

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11
九、应付利润


  应付利润是指企业按照出资比例或合同规定比例计算应分得其他投资者的利润。为了核算和反映企业应付给投资者的利润，企业应设置“应付利润”帐户，该帐户属于负债类帐户。贷方登记应付给投资者及其他单位和个人的利润，借方登记支付的利润；期末余额在贷方，反映企业应付的利润；借方余额反映企业支付的利润，用来核算企业应付给投资者的利润，包括应付给国家，其它单位以及个人的投资利润。月份或年度终了，企业计算出应付给投资者及其他单位或个人的利润时，应借记“利润分配”帐户，贷记“应付利润”帐户；企业按规定支付利润，借记“应付利润”，贷记“银行存款”帐户。
例某物业管理企业1997年年末，按分配程序交足所得税，企业提取了盈余公积剩余净利润，企业决定用50 000元，向投资者分配。根据计算结果，作会计分录如下：
   借：利润分配——应付利润 50 000
      贷：应付利润 50 000
例 企业以银行存款支付利润，根据付款凭证，作会计分录如下：
    借：应付利润 50 000
        贷：银行存款 50 000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11
十、其他应付款


  1．其他应付款帐户
   其他应付款是指企业除应付票据、应付帐款、应付工资、应付利润等以外的应付、暂收其他单位或个人的款项。如物业管理企业应付租入固定资产和包装物的租金、管辖区内业主和物业管户装修存入保证金；应付职工统筹退休金，职工未按期领取的工资以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。企业应设置“其他应付款”帐户、用来核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，该帐户属于负债类帐户。贷方反映企业发生的应付、暂收款项，借方反映企业支付应付及暂收款项。月末，余额为贷方反映企业应付、暂收的结存金额。本帐户按应付和暂收等款项的类别和单位或个人设置明细帐。
2．其他应付款的核算
  物业管理企业发生的应付暂收款项，借记“银行存款”、“管理费用”、“营业外支出”等帐户，贷记“其他应付款”帐户。支付时，借记“其他应付款”帐户，贷记“银行存款”帐户。
例 某物业管理公司规定，凡小区内业主人住后要进行装修，需支付2 400元的装修保证金，业主装修完毕，经验收，如没有违反规定，装修保证金如数退还，如果发现破坏主体结构，则要扣除部分金。1997年8月收取8号楼5户业主装修保证金12 500元,1月以后，5户业主均装修完毕，发现3户业户没有违反规定，其他2户则有破坏主体结构的行为，需扣除保证金每人800元，根据扣款通知单，作会计分录：
(1)收取装修保证金时，根据收款凭证，作会计分录如下：
    借：现金 12 500
       贷：其他应付款——装修保证金 12 500
(2)退还及没收保证金，根据付款凭证，作会计分录如下：
   借：其他应付款 12 500
      贷：现金 10 700
         营业外收入 1 800
例 某物业管理企业9月份，根据应付工资数，提取代扣退休保险金30 000元，医疗保险12 000元，储蓄30 000元，根据工资结算汇总表，计算结果作会计分录如下：
   借：应付工资 72 000
    贷：其他应付款——保险公司 42 000
                   ——储蓄所 30 000
以存款上交退休保险筹金，医疗保险，会计分录如下：
    借：其他应付款——保险公司 42 000
                  ——储蓄所 30 000
      贷：银行存款 72 000
  通过其他应付款帐户，支付给其他单位的各种费用，包括职工的养老保险，住房公积金、医疗保险金。其来源,一是从职工工资中扣除由职工个人承担的部分、二是企业为职工交纳的计入企业当期损益帐户。以大连市为例，主要包括下列几项：
(1)养老保险费。物业管理企业每月按职工缴费工资总额23％计提职工养老保险费(其中企业为职工缴纳19％，职工个人交纳4％)。
(2)住院医疗费保险。物业管理企业每月职工医疗缴费工资总额11．5％比例缴纳职工住院医疗保险费(其中单位应缴纳医疗保险基金比例为10．5％，职工个人应缴纳医疗保险基金比例1．5％)。
(3)失业保险费。为保证失业人员在失业期间的生活保障，促进失业人员再就业，失业 保险金是按缴费工资总额10％比例交纳。
(4)住房公积金.
(5)工会经费。物业管理企业每月按工资总额2％提取工会经费，计入当期损益。
(6)职工教育经费。物业管理企业每月按工资总额1．5％，计提职工教育经费。
另外，企业应该提取工伤保险费、生育保险费等，均通过其他应付款核算。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11
十一、其他应交款的核算


  其他应交款是指物业管理企业除应交税金、应付利润以外的其他各种应上交的款项，包括教育费附加、物种基金等。企业应设置“其他应交款”帐户进行核算。该帐户贷方登记应上交的各种款项，借方登
记实际交纳的或上交的款项，余额在贷方表示企业应交未交的款项。当企业计算教育费附加时，借记“营业税金及附加”帐户、贷记“其他应交款”帐户；实际交纳时，借记“其他应交款”帐户，贷记“银行存款”帐户。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11
长期借款的核算

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  长期借款是指企业从金融机构或者其他单位借入的，偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以上的债务。 设置"长期借款"帐户。该帐户贷方登记已借入的长期借款额；借方登记已偿还的长期借款额；余额在贷方，为企业尚未偿还的长期借款。 长期借款已偿还的借款数借入的借款数尚未偿还的借款数
1某物业管理企业2000年1月1日向银行借入资金5000000元、借款利率8％，借款期限三年，每年年底归还借款利息，三年期满后一次还清本息，该企业用此款购建住宅楼。2000年底共发生料工费4000000元。2001年发生料、工、费500000元。2001年9月已完工交付使用，并办理了竣工手续。
根据上述资料.
(1) 收到借款时:
    借：银行存款 5000000
       贷：长期借款 5000000
(2)2000年，根据各种料、工、费业务，
     借：在建工程 4000000
        贷：银行存款 4000000
(3)计提2000年利息：根据计算结果， 5000000元×8％＝400000元
     借：在建工程 400000
        贷：长期借款 400000
(4)归还2000年借款利息，
     借：长期借款 400000
        贷：银行存款 400000
(5)2001年发生各种料、工、费，根据付款凭证及有关凭证，
     借：在建工程 500000
         贷：银行存款 500 000
(6)住宅楼完工交付使用，根据计算计提利息， 5000000元×8％十4＝100 000元 100000元×3＝300 000元
     借：在建工程 300000
         贷：长期借款 300000
(7)根据办理完的峻工手续，编制转帐凭证，
     借：固定资产 5200000
         贷：在建工程 5200000
(8)2001年10月以后每月预提借款利息： 5000000元×8％十12＝33333．33元
     借：财务费用 33333．33
        贷：长期借款 33333．33
(9)2001年末2002年末归还借款利息会计分录如(4)。
  (10)到期归还本金时，根据付款凭证:
      借：短期借款 5000000
         贷：银行存款 5000000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11

应付债券的核算

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一、应付债券概还债券是企业筹集长期使用资金而发行的一种书面凭证。 债券与股票都是企业发行的证书，但却有很大区别。 (1)性质不同。 (2) 权力不同。 (3) 期限不同。 (4)风险不同。
二、债券的种类
(一)债券按是否记名分类 可以分为记名债券和不记名债券。
(1)记名债券是指企业发行债券时，债券购买者姓名和地址在发行债券企业登记的一种债券。
(2)不记名债券，即带有付息票的债券。
(二)按是否担保分类 可分为抵押债券和信用债券。
(1) 抵押债券是以企业特定财产为抵押担保的债券。
(2) 信用债券是以凭借企业信用而发行的债券，由于这种债券无抵押只作保证，债券持有者要承担一定风险。
(三)债券按其偿还方式分类
可以分为定期还本债券和分期还本债券
(1)定期还本债券，是指规定在将来某到期日一次偿还本息的债券。
(2)分期还本债券是指企业发行债券在约定期限内分次偿还本息的债券。
(四)债券按能否转换分类
可以分为可转换债券和不可转换债券。
(1)可转换债券是指债券持有人按规定的条件将债券转换为股票。
(2)不可转换债券，是指债券持有者能把持有的债券转换为股票。
三、债券发行价格的制订
  债券的发行价格是企业在发行债券时向购买人收取的价款。 债券发行价格的形式主要由债券的票面利率和市场利率之间的关系决定。企业债券的票面利率是企业应付债券持有人利息的年利率，可称名义利率。实际利率是指债券发行时在金融市场上通行的利率，亦称市场利率。
     现值，是指按规定利率折算未来某一时期一定量货币的现时价值。有现值就有终值。
     终值是指按规定的利率计算现值的一定量货币，在未来某一时刻的价值。现值与终值的关系式为:
     终值＝现值×(1十年利率×时期)
      现值= 终值
           l十年利率×时期
     债券现值的计算公式 债券现值＝债券本金现值十债券利息现值
2某物业管理企业发行面值为100元的债券2000张，债券利率为10％，期限为3年，每年付息一次，当发行日的市场利率分别为8％，l0％，12％，计算在不同市场利率下的单位债券现值。
   (1)当市场利率为10％，债券票面利率为10％时，平价发行
   债券现值＝2000×〔100×(1十l0％)ˉ&sup3;十l0×1-(1+10)ˉ&sup3;/10%〕元 ＝2000×[100×0.7513十10×2，486)元 ＝2000×[75．13十24．86]元 ＝200000元 查复利现值表得利率为10％，期限为3的l元复利现值系数为0．7513。查年金现值表得利率为10％期数为3的l元年金现值系数为2．486。
   (2)当市场利率为8％，债券票面利率为10％时，溢价发行 债券现值＝2000×〔100×(1十8％)ˉ&sup3;十l0×1-（1+10%）ˉ&sup3;/10%〕元 ＝2000×〔100×0．7938十10×2．577〕元 ＝210308元 查复利现值表利率为8％，期数为3的l元复利现值系数是0．7938，查利率为8％，期数为3的1元年金现值系数2．577。 (3)当市场利率为12％，债券票面利率为12％时，折价发行 债券现值＝2000×l00×(1十12％)ˉ&sup3;十l0×1-（1+10%）ˉ&sup3;/10%〕元 ＝2000×[100×0．7118十10×2．4018]元 ＝190396元 查此时的复利现值系数是0．7118。此时的年金现值系数是2．4018。
  四、应付债券的核算
设置"应付债券"帐户。贷方登记按企业发行债券收到款项及提取的应付债券利息、折价发行时应摊销的折价金额和债券溢价发行的溢价金额；借方登记债券到期支付的债券本息、折价发行的折价金额及溢价发行的应摊销溢价金额；期末余额在贷方反映企业尚未偿还的债券本息。设置四个明细帐户："债券面值"、"债券溢价"、"债券折价"和"应计利息"。  
(一)平价发行债券的核算
  某物业管理企业发行债券10000张，每张面值100元，票面利率l0％，期限3年，每半年付息一次，市场利率为10％，收款存入银行。
(1) 发行债券，收到款项时
    借：银行存款 l000000
      贷：应付债券--债券面值 l000000
(2) 支付债券印刷费及代理机构手续费2500元，
     借：财务费用 2500
         贷：银行存款 2500
(3) 每半年企业按期计提利息， 1000000元×10％×1/2＝50000元
     借：财务费用 50000
        贷：银行存款 50000
(4)还本时，
     借：应付债券--债券面值 l000000
         贷：银行存款 1000000
(4) 如果企业到期一次还本付息
       借：应付债券--债券面值 l000000
           应付债券--应计利息 50 000
          贷：银行存款 l050000

(二)溢价发行债券的核算
仍以上述物业管理企业发行债券为例，假定发行债券当时的市场利率为8％，票面利率为10％，债券发行价格经计算为1052400元，债券属溢价发行。作发行、摊销溢价支付本息时会计分录：
(1) 收到发行债券款项时
     借：银行存款 l052400
          贷：应付债券--债券面值 1000000
                      --债券溢价 52400
债券溢价，应在债券存续期内分期摊销。摊销方法有直线法和实际利率法。
1)直线法摊销：是将企业债券的溢价在债券付款期内平均摊销的方法，每半年计提利息时，根据计算结果，作会计分录如下： 每期应摊销的溢价＝52400/6元＝8733．33元
       借：财务费用 41666．67
           应付债券--债务溢价 8333．33
         贷：应付债券--应计利息 50000
2)实际利率法摊销：是指以实际市场利率和本期期初债券的帐面价值求得各期利息费用的一种方法，计算每期摊销数用以下公式： 各期溢价摊销额＝债券面值×债券利率-期初债券帐面价值×市场利率 第一期溢价摊销额＝l 000 000元×5％-1052400元×4％＝7904元 第二期溢价摊销额＝l 000000元×5％-(1052400-7904)元×4％＝8220．16元 以后依此类推。 根据溢价摊销表，第一期摊销数及计提息      借：财务费用 42096
          应付债券--债券溢价 7904
       贷：应付债券--应计利息 50000
每期支付债券利息时，
     借：应付债券--应计利息 50000
          贷：银行存款 50000  
(2) 债券到期还本时，根据付款凭证，
      借：应付债券--债券面值 1000000
            贷：银行存款 l000000
应付债券--债券面值 银行存款 1000000 1000000
(三)折价发行债券的核算
以上述物业管理企业发行债券为例，假定发行债券时市场利率为12％，票面利率为10％，债券发行价格950865元，债券折价发行。
(1) 收到发行债券的款项时，根据收款凭证，
       借：银行存款 950865
           应付债券--债券折价 49135
         贷：应付债券--债券面值 1000000
银行存款 应付债券--债券折价 应付债券--债券面值 950865 49135 1000000
债券折价，应在债券存续期内分期摊销，摊销方法应有直线法和实际利率法。
1)直线法摊销 每期应摊销的折价＝49135/6元＝8189．17元 每半年计提利息时，
          借：财务费用 58189．17
              贷：应付债券--债券折价 8189．17
应付债券--应计利息 50000
2)实际利率法的摊销
各期折价滩销数=起初债卷帐面价值×市场利率-债面值×债卷票面利率
计算第一期折价摊销额＝950865元×6％-1000000元×5％＝7051．9元
计算第二期折价摊销数＝957916．7元×6％-l 000000元×5％＝7475元
以后类推
(2)     借：财务费用 57051．9
            贷：应付债券--债券折价 7051．9
            应付债券--应计利息 50000
每期支付债券利息时，
        借：应付债券--应计利息 50000
             贷：银行存款 50000
(3)债券到期时，支付债券本金
         借：应付债券--债券面值 1000000
             贷：银行存款 l000000  

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:11

长期应付款的核算
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长期应付款是指企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款。 设置"长期应付款"帐户。长期应付款发生时，记入该帐户的贷方；偿还时，记入该帐户的借方；期末余额表示尚未偿还的各种长期应付款。

长期应付款
①偿还长期应付款	②长期应付款发生时

一、融资租入固定资产的核算
融资租入固定资产，实际上相当于分期付款购入固定资产的方式。
某物业管理企业融资租赁租入设备一台，按租赁协议确定的租赁费为300000元。企业另以存款支付运输费、途中保险费、安装测试费共计9600元。按租赁协议规定，租赁费按6年等额支付。另规定，每年支付租赁费一次，按年利率10％支付利息。该设备折旧期8年(假定不考虑净残值因素)，
(1) 租入时，根据租赁合同，
借：在建工程--融资租入设备 300000
贷：长期应付款--融资租入设备租赁费 300000
(2)支付设备安装费、途中保险费和安装测试费等等，
借：在建工程--融资租入 9600
贷：银行存款 9600
(3)设备安装完毕，交付使用，
借：固定资产--融资租入固定资产 309600
贷：在建工程--融资租入 309600
(4)每年末，支付租赁费
还款计划表

期数	年租金	年利息	年付款额	应付款余额
0 1 2 3 4 5 6	50000 50000 50000 50 000 50000 50000	30000 25000 20000 15000 10000 5000	80000 75000 70000 65000 60000 55000	300000 250000 200000 150000 100000 50000 0

其中：年租金＝应付款余额十还款期数
年利息＝应付款余额×年利率
年付款额＝年租金十年利息
根据第一年计算还款额，
借：长期应付款--融资租入固定资产租赁费 50000
财务费用 30000
贷：银行存款 80000
(5) 全部租赁费及利息支付完毕时，根据固定资产明细帐
借：固定资产--设备 300000
贷：固定资产--融资租入固定资产 300000

二、补偿贸易方式引进设备
某物理管理企业用补偿贸易方式引进设备一台，价值50000美元，付款期4年，向银行借款50000元人民币支付设备进口关税及安装费，引进设备的借款利息及其他费用46260元，其中在工程未完之前发生39600元，其余为完工后发生的。(1美元兑换人民币8．2元)根据上述业务 :
(1)根据收到设备的入库单，
借：在建工程 (850000×8.2) 410000
贷：长期应付款--引进设备款 4l0O00
(2) 支付各种进口关税及其他费用，
借：在建工程 50000
贷：长期借款 50000
(3)支付引进设备借款利息，
借：在建工程 39600
财务费用 6660
贷：长期应付款 46260
(4)设备完工交付使用时，
借：固定资产--经营用固定资产 499600
贷：在建工程 499600
(5)每次归还设备款时，
借：长期应付款 102000
贷：银行存款 102000

三、代管基金
(一)代管基金概念
代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人，使用委托代管的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。 房屋共用部位维修基金是专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。 共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的基金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的通道、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳室、各类球场等。
(二)代管基金的性质及管理原则
(三)代管基金的帐务处理
某物业管理企业收到新型房地产开发企业共用部分维修基金和共用设施维修基金230000元。收到入住的12号楼业主交纳的维修基金80000元。
借：银行存款 310000
贷：长期应付款--房屋维修基金 --新型房地产 230000
--12号楼业主××× 80000
某物业管理企业收到房改房出售后购房者缴纳的房屋共用部分维修基金及共用设施设备维修基金44300元。
借：现金 44300
贷：长期应付款--维修基金 44300

某物业管理企业5月15日委托承包单位对--×××小区内各幢楼屋顶进行维修保养，以存款支付防水涂料款96000元，发生人工费3000元。
借：长期应付款--房屋共用部分维修基金 99000
贷：银行存款 96000
现金 3000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:12
住房基金的核算
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一、住房基金来源和用途
  物业管理企业住房基金的主要来源包括：住房折旧、公益金中用于售房方面的资金、借入的住房资金和住房周转金；企业住房基金的主要用途包括：交纳住房公积金、企业按规定给职工提供的住房补贴和住房困难补助、住房维修和管理费用、归还售房借款本金和售房租赁保证金以及用于售房方面的其他支出。 二、住房基金帐户设置 设置如下帐户：
(1)"住房公积金"帐户，该帐户核算企业从各种来源取得的职工住房方面的资金。该帐户属负债类帐户。贷方登记各种住房资金来源增加数额，如自管和委托代管住房的租金收入，上级主管部门下拨的住房周转金和城市住房基金拨入基金、住房周转金存款的利息收入，以前年度单独核算的住房基金结余转入，出售公有住房的净收入，经财政部门核定的成本费用中列支的资金来源等。该帐户借方登记各种住房资金支出数，如发给职工住房提租补贴和交纳的住房公积金、代管住房的维修和管理支出、购建住房或住房使用权的支出。本帐户的贷方余额为住房公积金的结余。
(2)"公益金"帐户。盈余公积--公益金是指按税后利润的一定比例提取，主要用于集体福利设施。公益金中用于购建职工住房的部分作为住房基金的一项来源。该帐户属所有者权益类帐户，贷方登记提取的盈余公积--公益金的金额，借方登记用公益金支付的购房金额。余额在贷方反映尚未支付的公益金数额。 三、住房基金的核算
(一)取得住房基金的核算
某物业管理企业按工资总额6％计提应交住房周转金3800元。年末企业税后利润48000元，按5％提集体福利基金，
(1) 计提住房公积金时，
    借：管理费用 3800
       贷：住房周转金 3800
(2) 计提集体福利基金时，
    借：利润分配--提取盈余公积 2400
       贷：盈余公积--公益金 2400
(二)使用住房基金核算
  某物业管理企业本月份对职工发放提租补贴和缴纳住房公积金，其中根据"工资汇总表"列示，应支付提租补贴315元，代扣住房公积金3800元。
(1) 计提提租补贴时，
     借：住房公积金 315
         贷：应付工资 315
(2) 随工资发放提租补贴时
   借：应付工资 315
       贷：现金 315
(3)代扣住房公积金(个人负担，按工资总额6％)时，作会计分录如下：
    借：应付工资 3800
       贷：其他应付款--代扣住房公积金 3800
(4)以存款支付住房公积金(个人负担，企业负担两部分)
    借：住房周转金 3800
        其他应付款--代扣住房公积金 3800
       贷：银行存款 7600
   某物业管理企业购入产权房二套，每套价值18万元，款项已支付。其中动用公益金12万元，向银行借入10万元，其余用住房周转金支付。
(1) 向银行借款时，
     借：银行存款 100000
        贷：长期借款 100000
(2) 支付房款时
     借：固定资产 36000
         贷：银行存款 360000
(3) 结转动用公益金部分时，
    借：盈余公积--公益金 120000
        贷：盈余公积--一般盈余公积 120000
(4)结转动用住房公积金时，
     借：住房公积金 80000
          贷：资本公积--公积金转入 80000
  转入某物业管理企业根据国家房改精神，将现有公房出售4套。房屋原价600000元，已提折旧450000元，出售收入128000元。
(1) 将房屋转入清理，
      借：固定资产清理 150000
          累计折旧 450000
        贷：固定资产 600000
(2) 收到出售收入，
       借：银行存款 128000
          贷：固定资产清理 128000
(3) 售房后，结转售房差额，
      借：住房周转金 22000
        贷：固定资产清理 22000
   住房周转金 22000 "住房基金"备查簿的贷方，记录企业公益金中用于住房方面的资金、职工住房提取的折旧、借入的资金、购入住房使用权的摊销和集资建房职工交纳的建房资金等；"住房基金"备查簿的借方，记录企业用住房基金购买职工住房、建造和改造职工住房支出、交纳公积金和归还住房租赁保证金和住房借款等；"住房基金"备查簿的贷方余额，为职工住房方面的资金余额.

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:12

所有者权益的概述
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一、所有考权益概念
所有者权益是指投资者对企业净资产的所有权。所有者权益分为投入资本、资本公积、盈余公积和未分配利润四部分。
二、所有考权益的构成
(1)投入资本，足指投资者实际投入企业经营活动的各种财产物资。按照投资主体不同，分为国家投资、其他单位投资、个人投资、外商投资。
(2)资本公积金，是指企投入资本等活动中产生的资本增值，包括资本溢价、法定财产重置价值、接受捐赠财产、资本汇率折算差额等。
(3)盈余公积金，是指企业按照规定从净利润中提取的积累资金，包括法定盈余公积和任意盈余公积金。
(4)未分配利润，是指企业留在以后年度分配的利润或待分配利润，其来源是净利润扣除利润分配数额之后的余额。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:12

投入资本的核算

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一、投入资本的概述
(一)投入资本的分类
投入资本按投资主体的所有制不同，分为同家资本、法人资本、个人资本和外商资本等四类。
(1)国家资本金。这是指有权代表国家投资的政府部门或机构以国有资产投入企业形成的资本金。
(2)法人资本金。这是指其他法人单位以其合法可以支配的资产投入企业形成的资本金。
(3)个人资本金。这是指社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。
(4)外商资本金。这是指外同投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。
(二)投资按投资形式的分类
投入资本按其投资形式不同可分为货币资本投资、实物资本投资和无形资产投资。
(1)货币资本投资。这是指投资者以货币的方式投资。
(2)实物投资。这是指投资者以固定资产、流动资产等实物资产对企业的投资。
(三)筹集投入资本的方式和管理
1．投入资本与注册资本一致的原则
2．法定资本的规定 物业管理企业规定必须拥有20万元的注册资本。
3．筹集资金的方式 筹集资金可采用多种方式，如吸收货币资金、实物资产、无形资产等。
4．筹资的期限 企业的资本金按规定可以分期筹集，也可以一次筹集。 二、实收资本的核算
(一)帐户的设置 设置"实收资本"帐户。该帐户贷方登记实际收到的投资者投入企业的资本金，以及按规定从资本公积金和盈余公积金中转增的资本。借方登记企业按法定程序冲减的资金额，期末余额表示企业实际拥有资本总额。 (二)各种出资方式下投入资本的核算
1．货币投资的核算 某物业管理企业接受亿达房地产公司投入货币资金20万元，已存入银行。
    借：银行存款 200000
      贷：实收资本 200000

某物业管理企业收到A公司外币投资10000美元。企业采用当月1日汇率记帐，本月1日，美元对人民币汇率1：8．27。
     借：银行存款 82700
        贷：实收资本 82700

2．接受实物投资核算 菜物业管理企业收到A投资者投入汽车一辆，原价210000元，累计折旧40000元，评估确认价值180000元，
    借：固定资产 210000
        贷：累计折旧 30000
            实收资本 180000

收到投入的复印机一台，原价18000元，经评估确认价值20000元。
      借 ：固定资产 20000
          贷：实收资本 20000

3．接受无形资产投资的核算 某物业管理企业接受某一投资者以非专利技术投资，经过双方评估确认该项非专利技术价值100000元。
     借：无形资产 100000
        贷：实收资本 100000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:12

一、资本公积金的概念和内容
  资本公积是企业从事非营活动中形成的资本增值，归全体投资者共有。主要包括资本溢价、接受捐赠、资本折算差额、法定财产重估增值等项目。
(一)资本溢价 资本溢价是指投资者实际缴入的出资额超过按注册资本和投资比例所确定的其法定出资额的差额。
(二)接受捐赠 接受捐赠资产是指政府、社会团体或个人赠予企业的资产。  

(三)法定财产重估增值 法定财产重估增值是指企业按国家规定，对其占用的资产进行重新估价时，重估价值大于帐面价值的数额。
(四)资本折算差额 企业接受外币投资时，应按收到投资或存入其开户行当天的汇率或当月1日的汇率将外币折算成人民币记入到有关资产帐户，而控合同、协议规定的投资汇率折算的人民币记入到"实收资本"帐户。由于两个帐户中所采用的折算汇率不同而产生折合记帐本位币的差额，就是投入资本的折算差额记入到"资本公积"帐户。
二、资本公积金的核算
设置"资本公积"帐户，该帐户贷方登记资本公积的增加数；借方登记其减少数，即按法定程序转赠资本金的数额；期末余额表示企业拥有的资本公积的余额。
(一)资本溢价的核算 某物业管理企业注册资本200000元有甲、乙两方各出资100000元。经过一段经营后，形成100000元的帐面积累，现有丙方投资额占30％的投资比例，甲、乙双方要求丙方出资130000元。 按注册资本和投资比例丙方应缴的法定出资额=200000/70%×30%=85714.28元 如果考虑帐面积累，丙方实际出资额至少等于128571．42元(200000+100000/70%×30%), 丙方考虑到该行业前景看好，实际出资额135000元。
    借：银行存款 135000
       贷：实收资本 85714．28
某物业有限管理公司发行胶票400000股，每股票面l元，注册资本4000 000元，发行价1．2元。
     借：银行存款 480000
        贷：实收资本 400000
             资本公积 80000

(二)接受捐赠的核算
  某物业管理企业接受捐赠设备一台原价50000元，经评估确认价值48000元。
     借：固定资产 50000
        贷：资本公积 48000
            累计折旧 2000

(三)法定财产重估增值的核算
某物业管理企业将一幢门头房对外投资，门头房帐面原值500000元，已提取折旧50000元，评估确认价值600000元，上述评估价值已得到确认。
     借：长期投资 600000
         累计折旧 50000
        贷：固定资产 500000
             资本公积 150000

(四)资本汇率折算差额的核算
  某物业管理公司接受投资者投入外币10000美元，该企业按当月1日汇率记
   借：银行存款--美元户(10000美元X 8．2元／美元)82000
         贷：实收资本(10000美元X8．0元／美元) 80000
             资本公积 2000 银行存款--美元户

某物业管理企业接受外商投入资本l00000美元，按规定分两期投出，每期各投50％，第一次投出日的汇率为8．32， 当月1日汇率为8．30；第二次投出日汇率8．40，当月1日汇率为8．35，企业选用当日汇率入帐。 收到第一次投资时：
     借：银行存款--美元户(50 000美元×8．30元／美元) 415000
         资本公积 l000
       贷：实收资本(50000美元×8．32元／美元) 416000
收到条二次投资时：
      借：银行存款--美元户(50000美元×8．35元／美元) 417500
         贷：实收资本(50000美元×8．32元／美元) 416000
             资本公积 1500
   
(五)资本公积转增资本的核算
某物业管理企业用资本公积30000元转增资本
    借：资本公积 30000
       贷：实收资本 30000

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:12

盈余公积金的核算

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一、盈余公积金的概念
  盈余公积金是指企业按照规定从税后利润中提取的积累资金。盈余公积按其用途，分为法定盈余公积和公益金。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50％时，均按税后利润10％提取，公益金按5％一10％提取。 企业提取的法定盈余公积和盈余公积的用途，主要用于以下几个方面。
(一)弥补亏损 企业发生的年度亏损，应由企业自行弥补。
  弥补渠道有三种： (1)以前年度税前利润。 (2)以后年度税后利润。 (3)盈余公积金。
(二)扩大企业经营规模或者转增资本金 转增资本后，所留有的该资本公积金不得少于注册资本的25％。
(三)分配股利
(1)用盈余公积弥补亏损后，该项公积金仍有结余。
(2)用盈余公积分配股利时，股利率不能太高，不得超过股票面值的6％。
(3)分配股利后，法定盈余公积金不得低于注册资本的25％。
二、盈余公积的核算
设置"盈余公积"帐户，该帐户属于所有者权益类帐户，贷方登记盈余公积的提取数，借方登记盈余公积的使用数，贷方余额表示盈余公积的结存数。该帐户设置"公积金"和"公益金"两个明细帐户进行明细核算。
(一)盈余公积金的提取的核算
某物业管理企业按规定从税后利润个提取盈余公积5000元。
   借：利润分配--提取盈余公积 5000
       贷：盈余公积 5000

(二)盈余公积的使用的核算
1．盈余公积用了补亏 当企业年度结算发生亏损时，可用以前年度结存的盈余公积金弥补亏损。弥补时借记 "盈余公积"帐户，贷记"利润分配--盈余公积补亏"帐户。
物业管理企业当年发生亏损12000元，根据规定用结存的盈余公积弥补亏损，
     借：盈余公积 12000
         贷：利润分配--盈余公积补亏 12000

2．盈余公积转增资本 某物业管理企业年终用盈余公积金40 000元转增资本，
     借：盈余公积 40000
         贷：实收资本 40000

3．盈余公积发放股利 某物业管理企业为股份有限公司，本年年终实现亏损，董事会决定用盈余公积分派股利，共需支付25000元。
     借：盈余公积--公积金 25000
         贷：应付股利 25000

(三)公益金的核算
1．公益金提取时的核算 某物业管理企业1998年实现税后利润40000元，按10％提取公益金。
     借：利润分配--提取盈余公积 4000
        贷：盈余公积--公益金 4000

2．公益金使用的核算 某物业管理企业"盈余公积--公益金"帐户有贷方余额68000元，企业用其中的50 000元为职工购健身器材，以存款支付购器材款。作会计分录如下：
     借：固定资产 50000
        贷：银行存款 50000
同时：借：盈余公积--公益金 50000
      贷：盈余公积--公积金 50000  

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:13

末分配利润的核算

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未分配利润是指物业管理企业实现的利润扣除交纳的所得税、提取盈余公积、分配给投资者利润后的余额，是留待以后年度分配的利润或待分配的利润。
某物业管理企业本年实现净利润30000元，按税后利润提取盈余公积3000 元，提取公益金l 500元，向投资者分派利润5000元。
借：利润分配--未分配利润 9500
贷：利润分配--提取盈余公积 3000
--提取公益金 1500
应付利润 5000
同时结转"本年利润"帐户：
借：本年利润 30000
贷：利润分配--未分配利润 30000
利润分配--未分配利润 利润分配--提取盈余公积 本年利润 9500 30000 3000 30000
利润分配----提取公益金 利润分配--应付利润 1500 5000
利润分配--未分配利润

本年亏损 提取公积金 提取公益金 应付股利 上年利润减少或亏损增加的调整	本年利润 公积金转入 上年利润增加或亏损 上年利润增加或亏损减少的调整
历年积累的未弥补的亏损	历年积存的末分配利润

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:13

经营收入的核算

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一、收入的概念及物业管理企业收入范围

(一)营业收入的概念 营业收入一般是指企业在生产经营过程中，由于销售商品、产品或提供劳务等收取的收入。物业管理企业的营业收入是指物业管理企业从事物业管理和其他经营活动所取得的收入。包括主营业务收入、其他业务收入、营业外收入和投资收益
(二)营业收入的范围 分类： 物业产权人、使用人提供服务，为保持房屋建筑物及其附属设备完好无损而进行的维修、理所取得的收入，作为主营业务收入。 主营业务以外，从事交通运输、饮食服务、商业贸易等经营活动所取得的收入作为其它业务收入。
主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入，公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施取得的收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动取得的收入，包括中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商品用房经营收入及无形资产转让收入等。
房屋中介代销手续费收入。物业管理企业在从事物业维修和服务的同时，受房地产开发商的委托，对其开发的房屋从事代理销售活动。在代销房屋过程中取得代销手续费。这种手续费收入，在物业企业称为房屋中介代销手续费收入。
无形资产转让收入。 固定资产的转让是指所有权的转让，其转让收益作营业外收入处理。无形资产转让形式即有所有权转让，也有使用权转让；有入帐的无形资产转让，也有末入帐的固定资产的转。因此会计上为简化核算，在无形资产转让时，均作为其他业务收入处理。
材料物资销售收入。是指物业管理企业将不需用的材料物资对外出售所取得的收入。
商业用房经营收入。是指物业管理企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提 供的商业用房，从事经营活动所取得的收入。
二、营业收入的确认 营业收入的确认应遵循实现原则，所谓实现原则是指企业在出售商品、产品或提供劳务时确认营业收入实现的原则。
以权责发生制为基础按实现原则确认营业收入必须同时满足两个基本条件：
其一，发出商品、产品或提供劳务，即与营业收入有关的交易形式已经发生，实现了商品所有权的转移；
其二，收到价款或取得收取价款的凭证，只有在同时具备上述两个基本条件时，才能确认营业收入的实现。
三、营业收入的核算
"营业收入"帐户核算的。核算的具体内容包括：物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转数；月末将当期发生的全部营业收入结转"本年利润"帐户后，期末没有余额。
营业收入 结转营业收入 营业收入
(一)物业管理收入的核算 物业管理收入又分为公共性服务收入、公众代办服务费收入和特约服务收入三部分。
1．公共性服务收入的核算 公共性服务是指为物业产权人、使用人提供公共卫生清洁、公共设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。
(1) 公共性服务费价格的制订
1)管理、服务人员的工资和规定提取的福利费；
2)公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3)绿化服务费；
4)清洁卫生费；
5)保安费；
6)办公费；
7)物业管理单位固定资产折旧费；
8)法定税费。

序 号	项 目	金 额 [元／(月·m')〕	总费用比例 (％)
1	工资、福利费	0．266	32.25
2	维 修 费	0．146	18．25
3	绿化管理费	0．04	5
4	清洁卫生费	0．08	10
5	保 安 费	0．01	1．25
6	办 公 费	0．13	16．25
7	折 旧 费	0．032	4
8	利 润	0．056	7
9	税 费	0．04	5
10	合 计	0．8	100

n
X= Σχ&iexcl;（ì=1.2，3,...., N）
i＝1
其中：x＝公共性服务收费标准，单位为元／(月·m&sup2;)；
χi＝各分项费用收费标准，单位为元／(月·m&sup2;)；
i＝分项项数
Σ＝各项费用算术求和
某物业管理企业通过对每个分项经过详细计算，得出各个费用项目每平方米月金额 物业管理服务费测算表
Σχi＝(0．266十0．146十0．04十0．08十0．01十0．13十0．032十0．056十0．04) 元／ (月 m')＝0．8元／(月·m&sup2;)。
每平方米建筑面积为0。30元／(月·m&sup2;)。
则该小区物业管理应收服务费为0．8元-0．30元＝0．5元。

公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的，
某套房屋建筑面积=该套房屋的"自用"面积×（1+各套房屋"公用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率/该幢房屋"自用"建筑面积总和）
各套房屋"自用"建筑面积应分摊"公用"建筑面积分摊率=该幢房屋"公用"建筑面积 /该幢房屋"自用"建筑面积总和
某幢房屋建筑面积为5000M&sup2;。其中：各套房屋"自用"建筑面积总合为4000M&sup2;，"公用"建筑面积为1000M&sup2;，则分摊率为
各套房屋"自用"建筑面积应分摊的"公用"建筑面积的分摊率=1000/4000×100%=25%
某套出售房屋的"自用"建筑面积为80M&sup2;。则： 该套房屋建筑面积＝80M&sup2;×(1十25％)＝100 M&sup2;
上面计算该物业管理小区公共服务费收费标准为0．5元／(月·M&sup2;)，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为100m&sup2;×0．5元／(月·M&sup2;)＝50 元／(月·M&sup2;)
(2)公共服务费收入的核算 两种收取方法：按月收取；定期预收，按规定可以6个月收取，分月度计算营业收入。
1)按月收取公共服务费时， 某物业管理企业收取1月份物业管理费，3号楼1门业主"自用"建筑面积l00m&sup2;，经"公用"建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积为125m&sup2;。每月每平方米收费标准0．5元，则房屋业主当月公共性服务费为l00元。
借：现金 100
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 100
2)定期预收。某物业管理企业收取l一6月份公共性服务费。10号楼2门业主"自用"建筑面积80计，经"公用"建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积100m2，每月每平 方米收费标准0．5元，则房屋业主预付公共服务费360元。
借：现金 360
贷：预收帐款--10-2公共服务费 360
每月结转收入时，
借：预收帐款--10-2公共服务费 60
贷：主营业务收入--物业管理收入--公共服务费 60
2．公众代办服务费收入的核算 公众代办性服务费收入是指物业管理企业替物业产权人、使用人代收代缴水电费、煤气 费、有线电视费、电话费等服务而收取的费用。
某物业管理企业2月份向各物业产权人、使用人代收缴自来水费8000元，电费24000元，煤气费26000元，按2％收取代办服务费1160元。
借：现金 59160
贷：主营业务收入--物业管理收入--代办服务费 1160
其他应付款--自来水公司 8000 --电业局 24000
-煤气公司 26000
以存款解缴各部门帐户时，
借：其他应付款--自来水公司 8000
--电业局 24000
--煤气公司 26000
贷：银行存款 58000
3．特约服务费收入核算
小区特约服务价目表

类 别	服务项目	收 费	备 注
家 务服务	小孩接送	3．00元／次	跨区另收费(行政区)
	照顾儿童	3．50元／h	2-6岁儿童看护
	买菜煮饭	5．00元／h
	上门洗衣服	5．00元／h	若手洗7．6元／h(1．5k8为1h)
	家具卫生 清洁	5．00元／h	不包括特殊清洁品，洗地毯、打 蜡另计
	清洗玻璃窗	2．50元／m2	包括钢窗、铝合金宙(不包清洗 窗帘布)
	清洗百叶窗	3．00元／m2	包括塑料、铝合金百叶窗
	清洗抽油烟机	25．00元／次	若要整台拆卸清洗，加收10元 (排气扇同价)
	送煤气罐	5．00元／	跨区加收5元／h,上楼每层加收0．50
	交电话费	3．00元／次
	其 他	面 议	代购搬运大件物品、安装电视线、水电维修、房屋装修
家教服务	家教(小学)	6．00元／h	代请
	(初中)	7．00元／h	代请
	(高中)	8．00元／h	代请
	外语补习	11．00元／h	代请
	音乐、舞蹈、 美术补习	16．00元／h	代请
	方言教授	7．00元／h	代请
	专业补习	面 议	代请
	其 他	面 议	代请
护理 服务	照顾病人	5．00元／h	病危10．00元／h
	照顾孕产妇	8．00元／h
	医院病床	30．00 /h	24H看护
	其 他	面 议	包括家庭医生、医疗咨询、专科治疗等
礼仪服务	礼品送递	10．00元／次	2．5k8／件，蛋糕和易碎品加收 8．00元／次。远途加收汽油费
其他服务	面 议		组织区内住户旅游聚会等

某物业管理企业接受该管理区内5号楼二门特约委托接送小孩上学，每次3元，本月共接送40次，收取服务费80元，另有6号楼3门特约委托家具卫生清洁，收费5元／h，本月共提供服务12h，收特约服务费60元。根据收款凭证，作会计分录如下：
借：现金 140
贷：主营业务收入--物业管理收入--特约服务费 140

某物业管理企业接受3号楼2门l号业主委托对该套三室一厅房屋进行装修，按照业主装修要求，该工程承包者--房屋装修公司的预算额为35000元，物业管理企业按2％收取特约服务费700元，
借：现金 35700
贷：其他应付款--房屋装修公司 35000
营业收入--物业管理特约服务收入 700
该项工程在合同期间完工，业主验收满意，物业管理企业将装修费用支付装修公司时，
借：其它应付款--房屋装修公司 35000
贷：银行存款 35000

(二)物业经营收入的核算 某物业管理企业接受亿达房地产开发公司委托，代管10-5-2、10-5-l室房产，按照合同规定，每月收取这两套房管理服务费120元，同样向租住户收取房租，两套房共计每月180元。收到房租及管理费时，
借：现金 300
贷：营业收入--物业经营收入 300
某物业管理企业当月停车场收入7600元，网球场收入500元。
借：现金(银行存款) 8100
贷：营业收入--物业经营收入 8100
(三)物业大修收入的核算 某物业管理企业对辖区内煤气管道进行大修，共需支付给物业企业工程修理部4800元，经业主委员会审核同意。
借：长期应付款--共用设施维修基金 4800
贷：营业收入--物业大修收入 4800
长期应付款 营业收入 4800 4800
四、其他业务收人的核算
(一)房屋中介代销手续费收入的核算
某物业管理企业代亿达房地产公司销售房屋。本月销售房屋三套，金额640000元按规定收取中介手续费4920元。
借：现金(银行存款) 4920
贷：其它业务收入--房屋中介手续费 4920
现金 其他业务收入 4920 4920
(二)无形资产转让收入的核算
某物业管理企业有专利一项；现将专利转让，取得转让收入60 000元，款项存入银行。
借：银行存款 60000
贷：其他业务收入--无形资产转让 60000
(三)材料物资销售收入核算 某物业管理企业将积压的材料水泥10袋出售，每袋售价28元，收到现金。 借：现金 280
贷：其他业务收入--材料物资销售收入 280
(四)商业用房经营收入核算
1．美容美发、洗浴、照像等营业收入的核算。 营业日报表

项 目	单 价	人 数	金 额	备 注
一、理发收入
其中：男发	5	20	100
女发
电烫
化烫	30	5	150
二、美容
三、其它收入	20	10	200	烟油
营业收入合计			450

某物业管理企业所属美容美发厅本月30日交来营业日报表连同现金450元。
借：现金 450
贷：其它业务收入--美容美发 450
2．洗染业经营收入的核算

日 期	顾 客	品 名	数量	收费 金额／元	加工种类				取物时间
					干洗	水洗	上光	其它
11．30	刘岩	西裤	2	16．00		16．00			12.4
11.30	王华	全毛西服	2	25．00	25．00				12.4
11.30	丁晓	呢大衣	1	15．00	15．00				12.4
11.30	李莉	皮茄克	1	30．00			30．00		12.4
11.30	任哲	呢大衣	1	15．00	15．00				12.4
11.30	刘明	西裤	2	16．00	16．00				12.4
合计				117	71．00	16．00	30．00

某物业管理企业所属洗衣房本月30日交来现金l17元，连同营业日记帐簿，
借：现金 l17
贷：其他业务收入--洗衣房 l17
3．餐饮服务收入的核算 营业收入日报表

项 目	应收金额	实收金额	备 注
1．门市收入	l 360	1360
2．外卖收入	56	56
合 计	l 416	1416

某物业管理企业所属环业餐厅本月30日，收款员将所收现金连同"营业收入日报表"交至财务部门，
借：现金 1416
贷：其他业务收入--餐厅 l416
小卖部营业收入的核算

款项类别	摘要	应交金额	实交金额	长款	短款
现金		472	472
支票		398	398
其它票据
合计		870	870

某物业管理企业所属小卖部本月30日，将本日销货款连同"缴款单"送交财会部门：
借：现金 472
银行存款 398
贷：其他业务收入--小卖部 870

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:13
经营成本的核算

一、成本费用核算原则

(一)严格遵守国家规定的成本、费用开支范围
成本、费用开支范围，是指国家对企业发生的支出，允许其在成本费用中列支的范围。如物业管理企业中经营过程中消耗的直接材料、直接人工和间接费用。允许计入营业成本，而发生的管理费用、财务费用则只能计入期间费用，月末冲减当期损益。
(二)正确划分各期费用的界限
企业的费用，不都由本期负担，有些费用虽然是本期发生的，却不都由本期负担，如待摊费用，递延资产等；有些费用，虽然本期并未支付，却应由本期负担，如预提费用。划清各期产品成本与费用的依据是权责发生制原则，只有正确划分各期费用的界限，才能真实反映各期的成本和损益水平。
(三)正确确定财产物资的计价和价值转移的方法
  物业管理企业应遵守国家规定的财产物资的计价和价值转移的方法，这些方法企业一经确定，就应保持其相对稳定，不得随意变动，更不得利用财产物资的计价和价值转移方法的技巧，人为地调节成本、收入和利润。
(四)做好成本核算的基础工作
   这不仅是保证成本核算准确的前提，也是保证会计核算准确性的基本要求。为此，物业管理企业必须做到：建立、健全原始记录：制订合理的定额；严格物资计量、收发、领退制度；建立健全企业内部计划价格制度；建立科学、正确的成本核算程序。物业管理企业只有将基础工作做好，才能保证成本核算准确、真实、及时。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:13
二、营业成本的概念及内容

   物业管理企业的营业成本，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
  直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括物业管理企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、机械配件、零件、低值易耗品和包装物等。
   间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。此外营业成本还包括企业所属各物业管理单位经营共用设施设备，如经营停车场、游泳池，各类球场等共用设施支付的有偿使用费和对管理用房进行装饰装修发生的各项支出等。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:13
三、营业成本的核算

为了反映和核算物业管理企业的营业成本，企业应设置“主营业务成本”帐户，该帐户属损益类帐户。借方登记各类实际成本的发生数，贷方登记营业成本的结转数，期末余额全部结转“本年利润”帐户后，本帐户应无余额。为详细反映各类服务的实际成本，该帐户应按服务种类设置明细帐，如“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”等。
(一)物业管理成本的核算
  物业管理成本是指物业管理企业为物业产权人，使用人提供服务，为保证房产物业完好无损而从事的日常维修，管理活动而发生的支出。物业管理成本一般由以下部分构成：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；楼内公共设施维修和保养费；绿化管理费；清洁卫生费；保安费；办公费；物业管理公司固定资产折旧费等。为了将物业管理企业所发生的支出与收入相配合，应按成本对象进行归集，结合物业企业的管理特点和实际情况，物业管理的成本又可分为：公共性服务成本、代办性服务成本、特约服务成本。
下面按物业管理不同服务类别，分别核算其成本。
1．公共性服务成本的核算
公共性服务成本是物业管理企业营业成本中的主要内容，包括对公共设施——电梯、水泵、照明、消防、水箱、停车棚的维修保养费用、公共环境的清洁照明、绿化费用、保安费用等支出。
(1)材料费支出的核算。公共性服务各种材料费的支出可以借记’“主营业务成本”帐户，贷记“银行存款”、“原材料”、“燃料”、“低值易耗品”等帐户。
例 某物业管理企业2月份对辖区内水泵进行维修。领用螺钉30个，每个0．5元；领用皮垫10个，每个1元；另以现金购入配件2个，每个20元。根据出库单及购货凭证，作会计分录如下：
     借：主营业务成本——公共性服务 65
          贷：原材料 25
                现金 40
公共性服务中常有库存材料的领用消耗，由于各种材料进货期的进价不同，因此在如何计算材料实际价格，进而计算营业成本时根据国家财会制度规定，可以采用先进先出法、后进先出法、加权平均法、移动加权平均法、个别计价法。以上几种方法我们在第四章经营物资核算时均逐一介绍过，这里不再重述。
(2)人工费的核算。对于公共性服务人工费的核算，一般根据物业管理企业的“工资汇总表”进行。每月在发放工资之前，财会部门应根据劳动人事部门转来的当月职工录用、调动、考勤、工资调整、津贴变动等情况通知单、计算出每个职工的应付工资和实发工资，制成“工资汇总表”。
企业应付职工的工资，无论是否当月支付，都通过“应付工资”帐户进行核算。该帐户借方反映企业实际发放的工资和各种代扣的款项；贷方反映本月企业应付给全体职工的工资总额如果企业当月的工资在当月结算、发放、该帐户月末无余额，如果在下月发放，则该帐、户月未有贷方余额，表示尚未支付的工资总额，构成企业的一项负债。

例某物业管理企业1997年11月，在各部门的工资结算表的基础上汇编成“工资结算汇总表”，资料如图表9-7所示。
根据“工资结算汇总表”，作会计分录如下：
  1)结转本月应付工资时：
     借：管理费用——工资 4 632
         主营业务成本——公共性服务成本 11 730
                ——特约服务成本 5 980
                ——停车场 1 416
        其他业务支出——小卖部 1 194
                  ——美发厅 2 196
                  ——洗衣房 2 392
        贷：应付工资 29 540
2)结转代扣款项时：
     借：应付工资 3120
         贷 ：其他应付款——房管局 820
                       ——储蓄 2 300
3)按实发数额签发支票，从银行提取现金。
          借：现金 27 100
           贷：银行存款 27 100
4)发放工资，扣回代扣款项
     借：应付工资 26 420
          管理费用 240
         应付福利费 440
      贷：现金 27 100
如有职工在规定期间未领工资，应按发放单位及时交回财会部门，借记“现金”帐户、贷记“其它应付款——X X X”帐户的会计分录。
(3)间接费用的核算。物业管理企业的间接费用是指不能直接计入某个项目的费用。
例 物业企业本月绿化组领用劳保服4套，每套60元；领用劳保手套10双，每双5元。根据出库单，作会计分录如下：
     借：主营业务成本——公共性服务 290
          贷：物料用品 290
物业管理企业对部分公共性服务内容也可以采用出包形式核算成本。例如：对住宅小区内的环境绿化工作，由于圆艺是需要专门知识的工作，一般出包给专业圆艺部门，物业管理企业按签订的服务承包合同付款，其成本即为合同标的结算款。合同价款的结算办法一般可按月预支，年度一次性结算差额。
  例 某物业管理企业将绿化服务工作出包给市圆艺所，合同规定每月支付1 000元,绿化服务费，绿化需花草树木费用单独核算。本年度年终总结算绿化服务费及花草树木所需费用1 560元，根据付款凭证，作会计分录如下：
   1)每月预付服务费时：
       借：主营业务成本——公共性服务成本 1 000
           贷：银行存款 1 000
2)年终结算补差时：
    借：主营业务成本——公共性服务 1 560
         贷：银行存款 1 560
2．公众代办性服务成本的核算
  在公众代办服务中，其成本主要是XT_费及应分摊的各种间接费用。人工费的核算主要是通过“作业派工单”及“工资汇总表”所列人工费成本核算，发生时借记“营业成本”帐户，贷记“应付工资”或“现金”等帐户。
例 某物业管理企业服务组，本月份发生工资3 800元，根据“派工单”汇总，本月实际总工时760h，其中各种代办服务为500h，经计算代办费成本为(3 800÷760x 500)=2 500元。作会计分录如下：
   借：主营业务成本——公众代办服务 2 500
      贷：应付工资 2 500
3．特约服务成本核算
  特约服务成本主要部分是人工费和所需材料费，人工费按服务所需时间和难易程度，物业管理企业有具体规定，所耗材料根据领料单和购料单实际成本计算。
例某物业管理企业本用为4号楼三门2号维修电视，耗用修理配件80元，实际人工费分摊60元；为6号楼2门1号清洗油烟机，耗用洗涤用品5元，分配人工费2S元。根据领料单和工资分摊表，作会计分录如下：
    借：主营业务成本——特约服务 165
       贷：应付工资 80
            原材料 85
(二)物业经营成本的核算
物业经营成本包括企业为保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备正常运营而发生的各项费用支出。如房屋出租，停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。出租房的摊销是房屋租赁服务成本的主要内容，出租房按月摊销额应根据出租房屋的帐面原价和月摊销率计算，出租房屋月摊销率和月摊销额的计算公式为

         月摊销率=年摊销率÷12
         月摊销额=出租房原值×月摊销率
其中，预计摊销年限可比照房地产企业同类结构房屋的折旧年限计算，净残值率一般可按出租房的3％～5％计算。
为了核算出租房的成本，应在“库存商品——出租房”帐户下设“出租房摊销”明细帐，按月计提的出租房摊销额，计入房屋租赁成本，借记“主营业务成本——房屋出租”，贷记“库存商品——出租房摊销”。 ，
例 某物业管理企业有出租房5套，5套合计每月摊销成本9 000元，作会计分录如下：
    借：主营业务成本——房屋出租 9 000
       贷：库存商品——出租房摊销 9000
(三)物业大修成本的核算
物业企业的大修指受物产产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设备进行大修支付的费用。该类大修业务一是物业企业自行组织工程维修组对其进行修理，二是将工程出包，委托专业队伍进行维修、无论采用哪一种修理所发生的维修费均借记“主营业务成本——物业大修”，贷记“原材料”、“低值易耗品”、“应付工资”、“银行存款”帐户等。大修理其特点是间隔时间长，费用支出大，因而核算工作也较大。
例 某物业管理企业自行对全辖区内管道进行大修，共支付材料费26 400元，支付低值易耗品3 200元，发生工资费用1 800元， (材料费，低值易耗品均以存款支付)，作会计分录如下：
    借：主营业务成本——物业大修 31 400
       贷：原材料 26 400
           低值易耗品 3 200
           应付工资 1 800

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:14
四、其他业务支出的核算

其他业务支出，包括房屋中介机构的支出，无形资产转让的成本，销售的材料物资的成本以及商业用房经营成本。商业用房经营成本包括对物业产权人、使用人所提供的经营用房添加一部分经营设施的支出，从事商店、饭店、洗衣店、美容、美发店等的经营成本。上述各种支出，无论是何种种类，均作为其他业务支出处理。发生时，借记“其他业务支出”，贷记“银行存款”、“应付工资”、“库存商品”、“低值易耗品”、“材料”、“物料用品”等帐户，期末将“其他业务支出”结转本年利润。
为了反映和核算其他业务的支出，企业设置的“其他业务支出”帐户，属损益类帐户。借方登记各种其他业务支出的增加数；贷方登记其他业务支出的减少数，期末余额为零。发生额全部结转记入“本年利润”帐户，该帐户应按其他业务支出的种类设置明细帐，进行明细核算。
例 某物业管理企业本月销售积压的材料水泥20袋，每袋售价23元，每袋原购价25元，收到现金。根据有关会计凭证，作会计分录如下：
   借：现金 460
      贷：其他业务收入 460
同时结转成本：
   借：其他业务支出 500
      贷：原材料——水泥 500
物业企业利用物业产权人、使用人提供的房屋进行各种兼营业务，其成本结转应视各类业务的经营特点而定。
1．餐饮业服务成本的核算
餐饮业的营业成本中占比例较大是材料消耗和人工费。对材料成本的核算可采用倒轧成本法。购入时记入原材料帐户，领用时不进行帐户处理，月末按实际盘存原材料倒轧成本。人工费的核算通过“工资汇总表”进行核算。
例 某物业管理企业所属为民餐馆，10月末“原材料”帐户余额4 000元，11月份购进各种材料合计49 600元，11月末盘存结果，仓库存货金额合计6 800元，“工资汇总表”餐馆全体职工本月应付工资5 230元。根据有关凭证，作会计分录如下：
11月份各类材料购进时：
   借：原材料 49 600
      贷：银行存款 49 600
月末，结转材料实际成本时：
发出材料=4 000元+49 600元-6 800元=46 800元
    借：其他业务支出 46 800
       贷：原材料 46 800
结转本月应付工资时：
     借：其他业务支出 5 230
          贷：应付工资 5 230
2．美容美发厅服务成本的核算
该行业的营业成本主要是各种材料消耗及人工费。根据实际发生的购货单及人工费支出，编制会计凭证，借记“其他业务支出”，贷记“应付工资”、 “银行存款”等帐户。同美容美发厅相类似的服务行业，如洗衣房，彩扩中心等成本核算基本相似，这里不再重述。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:14
期间费用的核算

一、费用的概念

    费用是指企业为管理和组织经营活动所发生的活劳动和物化劳动耗费的货币表现，其支出的多少，直接影响着企业的经济效益。为了提高经济效益，企业应在合理、可行的条件下努力降低费用支出。为此，必须搞好费用的核算。

二、费用的开支范围

   要正确组织费用的核算，加强费用管理，必须明确规定费用的开支范围，划清哪些开支属于费用开支，哪些开支不属于费用开支，防止乱挤费用，挪用经营资金，侵占国家税利现象的发生。在物业管理企业中属于费用开支范围有以下几项：
(1)支付给物业管理人员的工资、福利费、工资性的津贴和奖金。
(2)支付给其他部门的劳动报酬及运杂费、邮电费、广告费和手续费等。
(3)物业管理企业在经营过程中的各种物资消耗，如固定资产的折旧、低值易耗品的摊销、燃料消耗等。
(4)按现行制度规定列入费用的税金支出，如房产税、车船使用税、印花税和土地使用税等。
(5)企业在经营过程中发生的利息净支出、汇兑净损失、支付给金融机构的手续费等。
(6)经营过程中发生的必要开支。
凡在经营过程中，同业务经营没有直接关联，或者在经营中非正常的耗费，都不能列作费用开支。
以下支出不属于费用开支。
(1)购建固定资产、无形资产和其它资产的各项开支。
(2)对外投资的支出。
(3)赞助和捐赠的支出。
(4)支付的赔偿金、违约金、罚款和滞纳金等。
(5)被没收的财产物资，与企业经营无直接关系的各项开支。如固定资产盘亏、固定资产损失等都不能在费用中列支。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:14
三、费用帐户的设置

   根据费用的分类，对费用开支分别设置“管理费用”、“财务费用”帐户核算。这些帐户属损益类帐户，借方登记支付、预提、分摊当期应负担的费用；月份终了，将这些帐户的余额从贷方转入“本年利润”帐户，结转后这些帐户应无余额。该类帐户应按费用项目设置明细帐。

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作者: 爱就一个字    时间: 2008-5-13 13:14
四、费用的发生与支付的方式
   企业所发生的费用与支付时间往往不相一致。有些费用虽已支付，却应由以后各受益期负担；有些费用应由本期负担但本期却未支付。为了正确反映企业每期费用，费用的核算必须按照权责发生制原则进行。属本期应负担的费用，不论其款项是否已经支付，均作为本期费用的处理；凡不属于本期应负担的费用，即使款项已经支付，也不能列入本期费用入帐，按此核算，费用按发生负担的时间和支付方式的不同，可分为以下四种：
1．直接支付方式
   是指凡企业本期发生的，本期支付的并由本期负担的费用。如支付本月的运杂费、广告费、水电费、差旅费等。
2．转帐待销方式
   是指有些需要当期承担的费用，不是当期支付的，需要以转帐形式支付的本期费用。如固定资产折旧，低值易耗品摊销、无形资产摊销等。
3．预付待摊方式
    是指本期已支付但不属于本期全部负担，或不应由本期负担的费用，通过分期摊销转入各期有关费用项目，如预付保险费、报刊杂志费等。
4．预提待付方式
     预提待付方式是指本期虽未支付，但应属本期负担的费用。通过预先提取列入有关费用项目，如预提固定资产大修理费用、职工福利费和短期借款利息等。

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