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标题: 产权式物业开发模式及深圳案例实证分析 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-12-28 21:53
标题: 产权式物业开发模式及深圳案例实证分析
产权式物业开发模式及深圳案例实证分析

摘要本文首先介绍了产权式物业基本理论，结合深圳特区两个案例详细分析了产权式酒店存在问题，围绕旭飞好时光休闲投资公寓提出10点完善建议。
一、产权式物业定义与种类
产权式酒店是房地产与旅游项目嫁接后的产物，即酒店将每间客房的产权独立，分别出售予投资者，投资者在购买了产权式酒店的产权后，可将手中的产权进行转让和自由买卖，也可以确定自己每年使用酒店的天数，其他时间则交由酒店管理公司统一出租、经营、投资者收取一定比例的返租（经营）收入，以实现保值增值。这与传统的住酒店以及传统的房地产投资有着本质的区别。
----投资者购买产权酒店后，可拥有以下的权利：
　　一、拥有的产权可自由买卖；
　　二、每年可确定自己的使用天数；
　　三、其他时间则交由酒店管理公司统一出租（经营），从中收取一定比例的返租（经营）收入，实现保值增。
产权酒店分类
　　产权酒店主要分三类：时权酒店、退休自用酒店和有限自用投资型酒店
　　一、时权式酒店向游客出售在一定时期内使用酒店客房和娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。
　　二、退休自用酒店是投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报，到退休时作为养老的住所。
三、有限自用投资型酒店的客户６０％是中产家庭，４０％是企业集团，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假；集团购买一方面用于投资，另一方面可用于员工度假或公司年会专用。
早期产权式酒店的运营缺乏灵活性，消费者想到不同地方度假，引进可交换概念(vacation exchange)满足旅游者到不同目的地旅游的需要势在必形，1974年首家分时度假交换公司RCI成立以后，新的交换服务方式越来越多。人们不仅可以交换固定档次的住宿时间与娱乐服务，而且可以选择不同档次的娱乐时间和产品。点数制（point）与点数制网络是最新发展起来的分时度假体制。
90年代出现点数制
1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称为分数制）。即顾客购买的已经不是某处房产一段时间的使用权，而是购买一定的点数，以所购买的点数来选择消费标价已经折合成点数的住宿和娱乐产品。欧美公司与南非公司也采用了点数制。
90年代末期出现点数制俱乐部和全球点数制网络
点数制俱乐部一般拥有几处度假房地产，不同房产有面积、档次等差异。在点数制俱乐部普及以后，通过计算机网络技术将各地的点数制俱乐部联网交换，使消费者具有更大的选择性。
   RCI欧洲分公司于1999年5月完成点数制网络检测，并于2001年将点数制网络推向全球。
产权式酒店在深圳的发展
                  表1 深圳特区产权式物业分类实例
深圳雅兰酒店位于深圳盐田区大梅沙海滨，属于旅游度假酒店，是深圳第一个产权式酒店，192间标准客房，2001年4月23日试业。
发展商：雅兰置业(深圳)有限公司
属于典型的产权式酒店

旭飞高时光休闲投资公寓介于酒店与住宅之间的投资品种。
例如旭飞好时光投资休闲型公寓就属于此类。
旭飞华达园位于翠竹北路豪宅区，繁华的翠竹北路商业街是家庭聚会和商务居住的理想之选；投资计划：
“首付1成，坐享其成，20年自动回收使用权”
“首付2成，坐享其成，13年自动回收使用权”
“首付4成，坐享其成，7年自动回收使用权”

深圳中港城购物广场
产权式商场作为一个建筑面积达4万多平米的超级商城，中港城设有16部自动扶梯和豪华观光电梯，400多个车位，同时还拥有4000多平方米的休闲广场。
产权式商城等于对传统商场出租柜台方式进行革新，可以通俗理解为拥有产权的柜台或铺位，例如深圳中港城就推出这种投资模式。投资伍万元60年收益为62.8万元深圳市钜华投资发展有限公司推出的中港城购物广场属于产权式商场

                  图1 比较灵活的产权式酒店
二、产权式物业运营及其优缺点分析

消费者在购买分时度假产品时，越来越多地关注其可交换性，所以加入一个交换公司就成为许多分时度假开发商的迫切愿望。
产权式酒店典型模式如下：

                  图2. 典型的分时度假运营机制
国外最大的分时度假交换公司是RCI,国内首批成立的交换公司是华夏之旅。计算机网络与信息处理技术为分时度假的可交换提供了技术基础，象RCI能够为十万以上会员提供服务，两者对比分析如下：
表2 国内外典型分式度假交换公司经营比较
比较项目 RCI公司华夏之旅
股东及创办人美国christel 与john Dehaan于1974年组建 2000碾月由海南第一投资集团投资
华夏之旅公司总经理雷驰
主要优势创新优势。它在世界上率先提出分时度假交换的概念，其创新设计的交换机制满足了度假地和会员的需要。
RCI的品牌优势。
先进的计算机网络系统。
遍布各地的分支机构。亚太区总部设置在新加坡。中国第一家本土分时度假公司。
以海南省为基础在全国建立广泛的酒店网络。
创办《分时度假业者导报》扩大宣传和影响。网站www.sinovel.com.cn
中国市场竞争策略 2001年5月18日TCI成立亚太有限公司北京办事处，已经有17家加入RCI.
RCI在中国的市场战略为“以谋求政府支持为指导思想，通过介绍分时度假概念宣传经营方式，通过吸引度假饭店加盟扩大影响，通过媒体宣传树立品牌形象，以非利润的目标实现为未来获得利润创造机会”。1994年RCI向世界各地输送500万名游客。华夏之旅针对休闲度假和商务旅行，设计创建了一个全国范围内能够自由住宿选择的系统，其核心是为消费者提供实惠的住宿产品，并为国内星级酒店或度假村开房率偏低的现状寻求出路。
对加盟度假地和酒店服务内容新的度假地想加盟TCI时候，必须通过公司执行委员会：首先考虑RCI首先考虑RCI会员对于交换度假地的需求，检查新度假地能够纳入原有的度假地体系中，考察加盟度假村的相似程度和需求状况。保证度假地的标准达到RCI的最低要求。RCI开发经理开发经理充当顾问角色与度假地开发商达到RCI标准。RCI律师与开发商律师共同完成
保证开发商符合开发规划。
确认保证会员权利方面的制度安排，既使开发商破产或失败时也能保证会员权利。通过网络传播加盟酒店订房信息，为加盟商提供：
会员手册、宣传册、招贴画、音像制品和杂志宣传。
对加盟酒店的管理人员进行培训和指导。
建立对比加盟酒店的激励机制，根据严格质量标准选择加盟酒店。
产权式物业主要优点：产权式物业属于投资型物业，为老百姓提供了新的投资渠道，投资风险比股票小，投资利润比储蓄和保险大。
表3 投资股票与投资产权式酒店比较
投资项目投资股票投资产权式酒店
投资额多少不限几万元以上
套现能力随时套现稳定收入套现或按照退出机制按照银行存款利率套现
风险性风险较大经营保障体系将风险降低旅游经济的增长使投资回报稳步增长。最大风险是可选错误选择缺乏诚信与经营能力的发展商。
精力要求随时关注，耗费较大精力专业酒店管理公司经营
回报方式股价上升增值委托经营获取年度分红，升值后转让套现，免费入住权等其它回报
表4 投资产权式酒店与投资人寿保险比较
比较项目投资养老人寿保险投资产权酒店产权式酒店实例
性质储蓄型抗意外保险低风险新型投资旭飞.好时光休闲公寓
投资金额分期小额投资一次性小额投资一次性小额付款，也可以一次性购买产权
投资期数年到数十年不等首期款一次性投资。后期以酒店年度利润冲抵比分或全部月供楼款首期款多种付款方式
回报时间退休时或者遇到意外伤亡时方可获得回报；通常只有20-30年回报期可获得年度利润分红及其它多种收益，拥有产权和酒店经营回报除了正常利润50年回报外，还将33万健康保险作为回报内容，创造性将两个投资品种进行结合
缺点：存在经营压力较大，高收益必然要求具有较高的管理水平。
产权式酒店既然是一种投资方式，就不可避免具有风险。
　　首先我国的产权式酒店整体并不成熟，仅仅是刚刚起步。即使是在起步较早的地区，也不能保证他们个个都能赚钱。比如在海南，海南在八九年前就出现了产权式酒店的萌芽，但是并没有形成真正的产权式度假酒店。究其原因，策划者主要是想把楼房尽早售出，其目的并不是为了发展旅游业；更有甚者，那时的开发商大部分冲着炒楼而来，一幢楼盘往往经过数位开发商炒作，而不是针对最终客户需求开发。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程，使许多投资人上当受骗。
三、产权式物业相关的法律问题
产权式酒店核心法律问题
（1）如何保障销售过程中消费者的权益？开发商与销售代理商的衔接、监控非常重要。类似王侯对三九产权式酒店的过头宣传不可取，非常容易用过高的投资回报率欺诈消费者。
（2）如何在财政困难时不影响消费者的住宿权利？
（3）对于已经存在法律纠纷问题的烂尾楼或空置楼，只有位置较好，周围环境较佳的楼盘才能改建为产权式酒店，产权式酒店不具备普遍的推广性，否则会产生更严重的法律问题。
在产权式酒店运营过程中保护消费者权益的法律问题
产权多头销售，欺诈消费者。
开发失败，发展商无力完整整个项目，造成投资者的投资损失。
公正经营  如何确认客房出租率，客房出租收益与公共部分经营收益的分配比例问题，恶意减少总的经营收入，增加运营成本。
合同条款强迫性，许多产权式酒店实际上只是分时度假产品，投资者签定的不平等条款造成消费者不能享受到产权所有者应用的权益。
（5）  .投资回报承诺无法兑现引起的法律纠纷。
四、深圳产权式休闲公寓与实证分析
深圳特区报广告中心地产部记者王侯先生从商业角度出发，提出所谓的服务型酒店第五类投资概念，具体表现为“四个新”：一是产品新理念，投资型物业不再仅局限于产权式酒店、酒店式公寓、myoffice等简单层次的投资，而是注入国际上通用的“服务性酒店公寓”———即酒店中蕴含家的功能；二是投资新品种，它比证券、保险、商铺等投资回报更丰厚、更稳定而被市场日益关注；三是服务新境界，一般住宅型物业的服务大多是以舒适、方便为核心理念，而投资性物业则是以保值、增值为核心理念的，它不仅是销售一种投资，更是创造一种投资；四是房屋新银行，投资性物业把租售、服务融入销售过程中，是二级市场上的全新房屋银行。
投资型物业的创新代表作是三九地产打造的丹枫·白露，最能体现投资型物业的“四新”原则。它是一座纯粹的国际五星级服务性酒店公寓，它的布置与其说是酒店，毋宁讲更是一个温馨的家。在投资上，它设定的多赢模式，几乎是年30％以上的回报率；在服务上，只要交付首期18万，就可永不供楼，由三九大酒店全程式管理等等。
综上所述，笔者认为丹枫·白露项目在地产销售和支付方式上确有创新，引入五星级服务性酒店公寓理念也是神来之笔，借鉴了国际不动产投资惯例、过剩经济时代普通商品（例如家电）的售后服务思想、并引入现代金融的运作方式，值得肯定理念创新。但是在利润回报宣传方面，开发商缺乏对宣传方面的有效监控，笔者对丹枫·白露进行简单分析，客户投资18万元，按照30%回报率，那么每年回报利润是5.4万元，50年回报利润是252万元。有两个问题，需要向王侯先生请教，30%的投资回报率有什么保证？误导消费者的行为是否是不道德的行为？
   广东旭飞集团公司下属的上市企业旭飞实业公司在深圳首先推出产权式休闲公寓项目，该项目主要卖点：造就百万富翁计划。旭飞好时光休闲公寓只需投资10%楼款，就可以得到数十万元住宅产权＋百万元投资回报＋33万健康综合保险。该方案设计退出机制，投资满三年消费者可以支付全部楼款购买自住。也可以按照银行存款利率退出，这对消费者利益进行了基本保障。
   旭飞.好时光休闲酒店（公寓）首次提出 “全国连锁开发，品牌集约经营” 的先进开发理念与经营模式。

图3 旭飞华清园
   与三九丹枫·白露项目相比降低了客户投资风险，将休闲型公寓定位为二星级标准，比较适合中国国情。旭飞好时光休闲型投资公寓具有一定轰动性和新颖性，投资退出机制比较务实，活跃了深圳房地产气氛，但是较高回报承诺还是给旭飞公司的经营管理带来较大压力，因此，必须具有务实的经营能力，才能保障发展商与客户的双方利益，笔者根据旭飞公司提供的部分资料，结合自己对产权式酒店研究，提出如下具体完善建议：
1.大力推广知识型社区服务，开展知识服务，下大力气将半岛酒店管理集团的最佳管理实践引入旭飞公寓。
2.导入客户满意经营方法，努力掌握客户营销精髓，不对客户作过高承诺，通过社区文化活动等营造旭飞公寓居住文化。
3.与全国旅游系统特别是深圳旅游局及各大景点密切合作，加入全球酒店订房系统，特别是重点加入RCI、华夏之旅等分时度假交换公司。
4.在会所建设上进行创新，集成中西养生文化，建设生命加油站，健康储蓄所。
5.强化培训体系，选拔一批重点培训师资是培训成功的关键，重点加强产权式酒店服务培训和现代管理知识培训。
6.引入公寓物业管理软件和客户关系管理软件，塑造旭飞五星级服务品牌。
7.集中精力打造旭飞休闲公寓品牌，先在深圳地区作出强势品牌，而后根据房地产品牌输出的第三种模式，集中输出知识与服务。重视人才经营＋知识提炼＋强势品牌＝成功的房地产品牌输出。
人才是地产企业生产要素中最活跃的因素，人才的经营要求不仅要把人才当作智力资本，而且是特殊的资本。我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有创造力优秀人才加盟，而且将研究生培养机制与企业人才培训机制相互结合，将员工的日常工作与研究工作相互结合。
对于员工的培养具体采取如下措施：
（1）.结合工作岗位，提倡按照工作需要进行学习。
（2）.制定培训导师与研究导师。
（3）.重视心理训练，培养员工良好的心理素质。
（4）.鼓励与国外大学与一流公司的交流，开阔员工的视野。
我们不仅提倡个人的成才，而且也培养团队成功
在人才培育过程中要注意因材施教，区分普通人才与英才的培训。
8.企业文化提炼与企业发展战略的深入研究，项目品牌塑造与企业形象推广同步进行。
作为民营房地产企业，旭飞有自己控股的旭飞实业上市公司，旭飞的企业文化是温情、爱心、关怀，那么旭飞企业文化的建设还需要在如下方向上努力耕耘：
企业知识管理体系建设与企业文化建设相结合，倡导尊重知识，尊重人浓郁气氛。
建设基于核心能力的企业文化，将企业文化活动渗透到企业价值链的各个环节。
9.重点检索世界发达国家产权式物业博士论文，总结成功失败教训，完善经营方案与宣传方案。
10.营销方式有广告营销为主向客户营销方式为主转变，注重营销方式的创新与经营管理水平的同步提升。
五、总结

产权式物业引入中国是房地产开发的新形式，作为新的投资品种还不够成熟，人才奇缺，因此我们要重点要培育一批高级产权式酒店人才，剖析产权式酒店优缺点，设计出风险较小，符合中国国情的新型房地产品种，通过务实的经营争取较好的投资回报，塑造知名产权式酒店品牌，而后实现连锁输出或建立分时度假经营网络联盟。

作者: 江苏2005 时间: 2008-3-7 23:55

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