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标题: 【28号专题】地下人防设施如何财税处理？ [打印本页]

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-5 08:13
标题: 【28号专题】地下人防设施如何财税处理？
例如：房地产开发项目总建筑面积10万平方米，开发成本为30000万，其中：地下人防设施5000平方米，其余全部为对外销售的住宅。总可售面积是9.5万平方米吗？如果总可销售面积不包括地下人防设施，住宅全部对外销售，可售面积单位工程成本=30000万÷9.5万平方米，结转计税成本后，在财务帐上开发产品科目结转为零，总可售成本为30000万。地产公司实际上还有地下人防设施的收益权，但帐上已经存在了，此部分人防如果自用，应如何缴纳房产税呢？
地下人防是否属于公共配套设施？如果不属于公共配套设施，按31号文件规定，应按自建固定资产处理。如果是这样的话，地下人防设施应单独结转开发成本1500万，住宅可总销售成本为28500万。但是存在企业帐上的开发产品，产权不属于企业，有收益权，但不能对外出售？但是有的做为地下车位出售？人防究竟如何处理？

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-5 23:18
31号文规定：
   已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?

　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?

　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?

也就是说本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/9.5＝3157.90元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积，物权法出台前一直有争论：
  1、如果是按“商品房面积＋地下层建筑面积”分摊结转成本的,那么,地下车库产权归房产公司；
  2、如果系按“可售商品房面积分摊”的，那么，地下车库产权归全体业主。
物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有。故对改成本的账务处理已经不是那么敏感。

      目前杭州通用的做法是在商品房合同总价中包含地下车位的金额（也可以理解为买房搭售车位），与客户再签订一份车位使用权转让的协议，协议期为70年（和购房合同对应）。我觉得目前为止这个做法是比较合理的，房产税应该是不需要缴纳的。
      当然如果开发商自己将人防工程出租或自用（食堂或者仓库），就应该按照租赁行为来缴纳各项税金，房产税就按照租金来计算缴纳。

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-5 23:30
因为人防工程的成本已经分摊到可售房源中去了，显然无法再作为固定资产来核算

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-6 11:18
欢迎大家拍砖

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-6 15:30
“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积。”
是不是飞雪版主搞错了呢，应该是可售面积单位工程成本＝30000/9.5＝3158元/平，如果不是这样结转成本，那么人防工程的成本不能分摊到可售房源中去了？好像前后意思矛盾吧。

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-6 15:34
物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有，包括人防设施这一块吗？

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-6 16:13

原帖由 xiaofengcpa 于 2007-11-6 15:30 发表
“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地下人防工程的成本摊入了公摊面积。”
是不是飞雪版主搞错了呢，应该是可售面积单位工程成本＝30000/9.5 ...

呵呵，笔误，半夜三更发贴犯迷糊了

我马上改正

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-6 16:32
《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

现在一般的地下车位都是利用人防工程的，所以虽然物权法没有明确规定地下人防工程的归属，但是如果业主起诉的话不太可能得到法院的支持

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-7 10:04
银河版主;
一、按照测绘规则，人防面积不做为公摊面积摊到可售住宅面积之中的。如果按公摊面积进行公摊，那么产权就应该属于全体业主所有。因此人防肯定不属于全体业主，人防规定是属于国家所有，新的物业法如果是地产公司所有的，那么不应该将成本摊到可售房源中去的，但是如果地产公司不选择建设人防设施，而是缴纳人防费用，那就应该做为工程成本摊进去的。税法上31号文件，如果产权无法确定是按自建固定资产处理的。
现在来看相关法规存在矛盾的和不配套。
二、开发项目办理销售许可证时，可销售面积不包括人防这一块，总建筑面积包括人防这一块，测绘报告也体现人防这一块。如果在结转计税成本时，将人防摊到可售房源中去，税务上是否认可？我们当地税务局以销售许可证面积为准，但是也是混乱，执行也不一致，没有一个明确的答复。我个人认为应该摊可销售成本之中，因为根据人防法的规定，如果不建设一定比例的人防设施，就得按一定的比例缴纳人防建设费。如果地产选择缴纳费用的话，像缴市政配套费一样，就可以进入成本的，因此，税务对我公司进行查帐时，我就以这种理由解释的，还是得到认可的。
三、在销售人防车位时，销售使用权，做为销售处理，但没有销售成本。但也有出租的，由于财务帐上没有成本记录，如果购买者及承租者不要相关正规发票的，导致形成帐外。税务局相对无法查对，除非举报。
但是到现在，人防应如何处理，还是不明确，税务上在实际执行中也是混乱。希望银河版主指正！谢谢！

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-7 10:12
修正：31号文件：
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：?
　　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
　　属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?
按此条规定，应该按开发产品或自建固定资产处理。

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-7 21:57
xiaofengcpa分析得非常精辟

对于人防这一块成本的处理确实比较混乱

目前我们的在实物操作中是不会单列人防工程成本的，直接进入了可售面积的成本，这个应该也是税务局默许的，理由就像xiaofeng说的人防建设费，能够讲的通。在税务没有意见的情况下，我们将人防工程成本结转入已售房源的成本，提前结转了减少了预交的企业所得税，对企业有利，假如作为固定资产的来核算肯定会把事情复杂化，房产税是免不了的，再说了，人防法规定人防工程属国家所有，不属于企业，也说明了企业不能将其作为固定资产来管理，企业拥有的是管理权，对利用其取得的收益纳税，出租的按照租赁来缴税，车位出售的按照销售房屋来缴税

关于地下车位销售的问题，我曾多次咨询12366，工作人员有的回复说可以开具服务业发票，在没有服务业发票的情况下也可以开具房屋销售发票，有的回复必须开具房屋销售发票，开什么发票决定了什么性质，服务业发票可以将出售地下车位的行为理解成出租车位使用权，房屋销售则视同房屋销售，按照房屋销售来缴纳各项税金。税务局自己也没有一个定论。搞得我们纳税人无所适从。

我在前面的帖子中也说了，实际操作中我们是将地下车位的总价并入了业主所购房屋的总价中。这样的做法我觉得还是比较合理的。

作者: 银河飞雪 时间: 2007-11-7 22:04
三、在销售人防车位时，销售使用权，做为销售处理，但没有销售成本。但也有出租的，由于财务帐上没有成本记录，如果购买者及承租者不要相关正规发票的，导致形成帐外。税务局相对无法查对，除非举报。

销售人防车位，没有销售成本，我们可能会觉得是不合理的。但是仔细想想，我将车位的总价并入业主所购房屋的总价中（有点类似买房送车位）后，车位其实是分摊了成本的，只是金额少于其实际应该负担的成本，因为没有购买车位的业主承担了本不该由他们负担的人防成本。这样的处理方式虽然不够完美，但是也是比较合理的。

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-8 08:45
银河版主，分析更加精辟，我发现版主是非常敬业的，令人值得学习。

作者: 海天下 时间: 2007-11-8 11:15
好贴子啊

作者: 犟牛 时间: 2007-11-8 11:33
标题: 顶
不错，各位的分析十分精辟，属于好帖

作者: 给我一刀 时间: 2007-11-14 13:08
牛人啊,学习中

作者: kenhuang 时间: 2007-11-22 16:50

:victory:

作者: xiaofengcpa 时间: 2007-11-23 11:29
开发的地下车库如何缴纳房产税？

时间：2007.11.15 来源：中国税网

问：房地产企业开发的地下车库属人防设施，所有权归房地产企业所有，该房地产企业如何计算缴纳房产税？

答：一般情况下，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。

对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税[2005]181号文件的规定征收房产税，具体征税规定如下：一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

二、自用的地下建筑，按以下方式计税：1．工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10%-30%]×1.2%.

2．商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。

应纳房产税的税额=应税房产原值×[1－（10%-30%）]×1.2%.房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。

3．对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

题中所述情形，应属于出租经营，应按照租金收入的12%缴纳房产税。

作者: 司马 时间: 2007-11-29 14:26
深度学习了

作者: 溪后人 时间: 2007-12-11 23:05

原帖由 xiaofengcpa 于 2007-11-7 10:04 发表
银河版主;
一、按照测绘规则，人防面积不做为公摊面积摊到可售住宅面积之中的。如果按公摊面积进行公摊，那么产权就应该属于全体业主所有。因此人防肯定不属于全体业主，人防规定是属于国家所有，新的物业法如果是地 ...

关于xiaofengCPA ”我个人认为应该摊可销售成本之中，因为根据人防法的规定，如果不建设一定比例的人防设施，就得按一定的比例缴纳人防建设费。如果地产选择缴纳费用的话，像缴市政配套费一样，就可以进入成本的，因此，税务对我公司进行查帐时，我就以这种理由解释的，还是得到认可的。”

当你选择不建时,缴纳相应的费用,进工程成本,无可非议.(国家可以拿这笔钱去其他地方新建地下设施,当然,很明显,这个新建的地下设施所有权,管理权都属于国家所有).

当你选择建设时,那么,你投入资金,如果进工程成本,税务的人是不是可以反过来问你,你这个投入的钱是不是相当属于国家投资的呢?那么,你的使用权,是不是也应该交给国家呢?如果地下设施成本单独核算,那么,国家也没办法,因为这是你投资的,有个文件,谁投资\谁受益也说的过去.

我个人比较偏向于地下设施等同于可销房分摊成本.理由有二:

1、
根据《物权法》74条规定精神，如果企业将地下设施成本分摊到可售房面积里去，地下设施归全体业主，显然不合开发商的胃口。并且也有案例在先，开发商就因为成本核算的原因而输掉官司。连接暂时没附上，有谁想要告诉我，我再找找看，呵

2、
根据31号文件规定，所有权归开发企业或产权不明的，按开发产品或固定资产核算，如果将地下设施成本分摊到可售房面积里去，显然是不对的。

小生愚见！

请高手们接着讨论。

作者: 汪思亮 时间: 2008-8-1 14:43
人防建筑面积按建设部99年《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定是不能进入公摊面积的，但成本作为公共配套设施，分摊至可售面积

作者: 回风 时间: 2008-8-1 16:56
看来看去还是10#说的与目前的通行做法贴近事务所也是这种意见

作者: 和尚 时间: 2008-9-18 15:22
非常值得学习．．．．．

作者: 四川成都 时间: 2009-2-8 12:52
新手向前辈学习中
谢谢~~~~

作者: 阳光地带 时间: 2009-4-1 15:32
q我认为应该进入成本，分摊销售成本．现在不交人防费用是不会入下报建的

作者: 苹果于 时间: 2010-2-6 11:08
标题: 请问房地产企业人防工事使用费如何进行会计处理
企业每年交的工事使用费如果进行会计处理？？

作者: 小柳 时间: 2010-2-7 09:08
回去查查资料，明天来答复

作者: 王兰 时间: 2011-7-7 18:50
今天又来学习一次了。感谢你们！

作者: swj9181 时间: 2011-7-28 10:13
我是来学习的

作者: ftfang 时间: 2011-8-21 10:36
那么人防车位的成本是否要保住？？？？

作者: 草编遮阳帽 时间: 2011-8-25 17:31
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

作者: 周玲玉 时间: 2011-8-27 10:19
顶一下楼主，学习中

作者: 我要学到老 时间: 2011-9-30 16:38
看到最后还是不明白
。

作者: 爱的奉献 时间: 2011-10-4 11:22
都说的对，理解的很深入

作者: lifuxiao 时间: 2011-10-12 16:26
加油

作者: H··· 时间: 2011-10-14 21:17

学习了

作者: asdwwww670701 时间: 2011-10-26 09:59

xiaofengcpa 发表于 2007-11-6 15:30
“ 本案中正确的计算方法应该是：可售面积单位工程成本＝30000/10＝3000元/平，这样的操作方法实际上是将地 ...

物权法出台后已明确了地下车位归开发商所有，包括人防设施这一块吗

作者: wanxj95421 时间: 2011-10-26 11:33
有理有据，结合实际，分析得透彻，值得学习。

作者: 海景花园用户 时间: 2011-11-11 16:24
先打印收藏了。

作者: handanhanhua 时间: 2011-11-16 16:47
还得看有无人防验收手续

作者: Sun_flower 时间: 2011-11-17 15:16
最好，以后公司都采用交人防费的方式。不然，还挺麻烦的。

作者: 轻若飞花 时间: 2011-11-25 09:48
学习了正为这个问题发愁呢

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:49
学习学习好的模板，共同努力。

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:50
非常感谢楼主
很好的东西，非常感谢楼主，太谢谢你了

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:51
值得研究的资料，下来研究研究，非常好的东西

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:52
支持好东西，顶上去，谢谢楼主

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:53
所有分包工程结算付款

作者: 夏天的雨02 时间: 2011-11-29 19:53
项目财务部于3日内到公司财务部取回预付款凭证

作者: 眀慧 时间: 2012-3-19 16:39

苹果于发表于 2010-2-6 11:08
企业每年交的工事使用费如果进行会计处理？？

每年支付的人防费直接计入管理费用科目核算。

如果是人防工程异地安置费计入前期工程费科目核算。

是不是这么做啊？？？我也想知道

作者: phoebe 时间: 2012-3-24 14:39
好贴，学习了

作者: …… 时间: 2012-6-13 23:45
税务部门要去了人防的竣工验收报告，但是人防有没有移交出去，有没有办手续，还真的不清楚

作者: 渴望学习 时间: 2012-6-14 23:27
学习！！

作者: 522606046 时间: 2012-6-15 08:48
好材料

作者: 黔淡如菊 时间: 2012-6-15 23:38
谢谢，学习了..

作者: 江苏MIMI 时间: 2012-6-16 14:50
虽然暂时用不到，但是也学习了

作者: 伏龙 时间: 2012-8-1 14:29

作者: xujun99 时间: 2012-8-2 11:52
dddddddddddddddd

作者: 海南三亚湾 时间: 2012-8-14 09:37
这样的学习是不会放过的

作者: 黑裹俏candy 时间: 2012-9-6 16:28
学习了，以后肯定用得到

作者: nkk777 时间: 2013-12-19 09:13
写得很不错，很有参考价值！

作者: nblj99 时间: 2014-3-21 15:35
会计处理技巧

作者: 美丽的世界 时间: 2014-5-12 00:21
学习一下

作者: 如风1 时间: 2014-8-11 13:07
好好学习

作者: 学山飞狐0917 时间: 2015-5-29 11:20
值得学习

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