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标题: 【102号专题】近期房地产企业土地增值税政策改革的有关消息 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2009-2-8 20:38
标题: 【102号专题】近期房地产企业土地增值税政策改革的有关消息
编者按：中国的固定资产投资是拉动中国经济增长的重要因素，而其中房地产投资占1/4，并贡献了10%的就业。在中国经济下行，房市低迷时期，多部门开始讨论所谓“救市”之策，问题的核心是我们如果放松房地产调控来拉动经济，可能酝酿更大的泡沫，而推动固定资产投资和经济增长的办法有很多。

　　一位知情人士对本报表示，国家税务总局9月底邀请了全国工商联房地产商会、中房协、房地产企业代表和地方工商联房地产商会代表召开了一次土地增值税政策研讨会。

　　据上述知情人士介绍，国家发改委多个司局负责人以及住房和城乡建设部代表也参加了这次会议，土地增值税“预征”制度是否要调整成为会议讨论的焦点。

　　“预征”制度或改变

　　目前，土地增值税属于开发商缴纳税收中的“大头”，该税种核算方法是根据楼盘上一个年度的销售额度估算，每年年初按最低1%的额度进行预征。

　　2007年楼价上涨迅速，国家税务总局又出台了土地增值税清算的相关办法，为了防止开发商偷逃土地增值税，各地税务机关普遍调高了楼盘土地增值税预征比例。

　　但是今年楼市发生了很大变化，开发商楼盘销售额度比2007年有了大幅度的下降，但是土地增值税预征仍然按照楼市情况好的时候进行预征，开发商多数以自有资金支付，在今年开发商普遍“钱紧”的情况下，土地增值税使开发商资金压力雪上加霜。

　　开发商代表们在上述国税总局研讨会上表示，希望土地增值税能调整现行的“预征”制度，将其变为事后清算，这样可以减轻开发商项目前期资金压力，加大房地产项目开发投资力度，确保后期顺利完成项目开发。

　　据悉，当前土地增值税预征给开发商带来的资金压力很大。例如，按照楼盘上个销售年度1%进行预征，北京一个楼盘在2007年销售额度是10亿元，1%预征就意味着开发商今年要先缴纳1000万元给税务局，如果将这个算入开发成本，再加上资金的融资成本，其给开发商带来的资金压力就会在2-3%.

　　目前中国的房地产开发制度是“预售”，开发商往往采取“6个瓶盖、10个瓶子”的游戏。即开发商资金实力只能开发6个项目，但是却买了10块地，中间的资本运作就靠“预售”制度。

　　中国税网专家于蕾表示，在“预售”制度下，税务部门也采取“预征”的办法防止开发商逃税，因此在2007年采取了一系列土地增值税清算办法，当时出台政策的主要目的是稳定房价，防止开发商囤地，如今市场情况已经发生了完全变化，开发商不再热情拿地，楼价也开始下滑，原来的税务调控政策完成了使命，应该考虑新的税收政策调整。

　　而新的税收政策不再是立足“控制”而是复苏楼市。

　　由于土地增值税改革启动已有时日，这次土地增值税调整是否会实现“一揽子”解决？将分散在土地购置环节的各种税收、收费整合成一种土地增值税来征收？

　　于蕾认为当前的土地增值税政策调整是恢复楼市信心，恐怕不会出“一揽子”改革计划，从土地增值税现状来看，改变“预征”制度会先行。

　　继续拉动房地产投资？

　　10月10日，国家税务总局有关人士承认了土地增值税政策改革正在调研，但是称上述9月底会议仅为国家税务总局调整土地增值税政策的调研活动，与国家刺激经济政策无关。

　　与此同时，摩根大通10月8日发布的一份研究报告称，中国有可能在近期采取刺激楼市和降息的办法来保持经济增长，房地产投资占固定资产投资1/4，并贡献了10%的就业，有必要放宽对房地产的限制，来防止经济增长整体放缓。

　　甘肃、江苏、上海等地的房地产行业代表也参加了国税总局召开的土地增值税研讨会，这些代表表示，各地都出现了开发商不买地、退地，拿地以后不开工等现象，长期下去，会给地方房地产市场带来重大影响。

　　但是据国家发改委数据，今年1-8月份全国房地产投资增长约29%，是否继续拉动房地产投资，恢复房地产信心来拉动经济增长，成了是否要集中出台政策刺激楼市的主要考虑。

　　中房协秘书长朱中一（朱中一博客，朱中一新闻，朱中一说吧）表示，7月份中房协通过住房和城乡建设部给国务院上书了有关房地产宏观调控政策调整的建议；8月份国家发改委又要求中房协向其做了房地产形势的汇报，有关方面还组织了一场专家会，以对当前房地产市场中有关问题展开讨论。

　　虽然有关部门目前尚无明确说法给楼市“松绑”，但是各地“松绑”楼市的行为已经屡见不鲜。除去西安、南京等直接出台楼市救市政策的城市外，北京等城市也开始“隐性救市”。

　　对此，于蕾等专家也表示，土地增值税征收方式、征收比例的改变，只是减轻开发商负担、刺激开发商投资，对于购房者负担和信心都没有直接作用，因此，建议同时改革房地产交易环节税收，降低房地产交易环节税负，调整第二套房贷政策等恢复购房者信心。

　　不过，社科院研究员易宪容认为，中国楼市当前的主要问题仍旧是房价过高，政策调控的主要方向不能变。如果靠放松房地产调控来拉动经济，暂时的矛盾掩盖下以后，可能酝酿更大的泡沫，一旦泡沫破灭，后果会更严重。至于推动固定资产投资和经济增长的办法有很多，例如对农民的政策倾斜，中国有8亿农民，如果让他们有钱了，消费自然就上去了。投资也有很多途径，可以多发展公共事业等。

作者: 阿斯兰 时间: 2009-2-8 20:40
标题: 土地增值税政策或调房地产调控政策转向
杭州市政府拯救楼市的“24条”意见公布后短短不到24小时，上海公积金管理中心网站也贴出了上调补充公积金贷款额度一倍的通知。在全国地方政府救市大潮下，上海也终于开始有所动作。

　　与此同时，高层的讨论也越来越频繁，这使得大家对于政府集体救市的期望越来越大。在专业人士看来，高层对于过去近半年来各地陆续出台的地方救市政策的默认态度是让地方政府不断加大救市力度的重要因素。易居地产研究所副所长杨红旭分析，地方救市的下一步就应该是政府救市了。据悉，救市方案可能包括改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等，而目前国税总局正在调研土地增值税改革。

　　地方救市一波连一波

　　上海《东方早报》报道，杭州市政府网站10月13日晚公布了《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》》（下称《意见》），拉开全面救市大幕。从全部“24条”来看，杭州市几乎是做了一个全面扶持房地产行业的姿态，将以前调控的做法明显调转风向。

　　之前的9月28日，南京市政府《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》（下称“20条”）已经先期出台，“20条”旨在重新焕发楼市活力的政策涉及供求各项环节。

　　从南京、杭州两份救市文件来看，文件名几乎如出一辙，南京的“20条”也成为今年全国各地政府拯救楼市政策中出现的第一份最系统最全面的政策措施。

　　早在今年年中开始，已经开始有地方政府悄然出手刺激房地产市场。在南京市政府之前，沈阳、长沙、福州、重庆均已出手救市。

　　高层讨论异常频繁

　　全国各地自救的同时，政府高层关于楼市情况的关注也愈发关注，过去的一个月时间里，金融界以及房地产业界人士频频被召集进行座谈。

　　10月，住房和城乡建设部、国家发改委、财政部、人民银行等9部委召开会议，就当前房地产市场现状、未来判断、政策走向进行讨论，而这9个部委恰是房地产调控部际联席会议的组成单位，其中，住房和城乡建设部作为房地产行业的主管部门负责牵头。

　　由于2008年房地产市场进入高峰期后的调整状态，土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多压力，因此部分开发商希望土地增值税能进行调整，将其变为事后清算，以减轻开发商项目前期资金压力，确保后期顺利完成项目开发。

　　10月10日，国家税务总局人士对外承认土地增值税政策改革正在调研，并称上述会议仅为国税总局为调整土地增值税政策而进行的系列调研活动之一，与国家刺激经济政策、调整房地产政策无关。

[ 本帖最后由阿斯兰于 2009-2-8 20:41 编辑 ]

作者: 阿斯兰 时间: 2009-2-8 20:42
标题: 国务院调研土地增值税改革楼市可能逐渐松绑
　　为应对华尔街所发生的金融危机，我国有关部门还将出台一揽子暖市政策。

　　据多位知情人士向中国经济时报透露，由国务院多个部门参与制定的针对楼市的调控政策目前正在酝酿之中。有关部门未来可能采取的行动包括：改革土地增值税、因地制宜地调控楼市、修订“第二套房政策”、减免交易环节税费等。

　　业界权威人士预计，继央行下调存贷款基准利率和存款准备金率、暂免征收存款利息税等货币政策出台之后，针对楼市进行松绑的一揽子财税政策可能会逐渐浮出水面。

　　楼市或将逐渐松绑

　　受美国金融危机影响，连日来，世界各主要央行纷纷出手救市。10月8日，国务院及央行出台了两项重要政策：暂免征收存款利息税，下调存贷款基准利率及存款准备金率。“这些政策的出台对我国楼市是重要利好。”10月9日，一位地产界权威人士在接受记者采访时表示。

　　种种迹象显示，楼市当前的低迷态势已经引起国务院及有关部门的高度重视。值得一提的是，早在国务院及央行10月8日出台上述两项政策之前，分析人士便已预料本周央行将有所行动，提振楼市信心。

　　华尔街金融危机源自美国楼市迅速降温所形成的次贷危机。有鉴于此，管理层格外关注楼市也在情理之中。实际上，在国庆前夕，有关部门就已经开始秘密行动。

　　9月24日，国务院总理温家宝在纽约与美国经济和金融界人士举行座谈时表示，中国密切关注美国政府和金融界为稳定国内金融市场所采取的一系列重要措施，并表示中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定。这是中国高层在美国金融危机发生之后的一次重要表态，同时也传达出了一种信号。

　　9月16日，由国家税务总局、国务院研究室有关负责人联合组成的调研小组召集全国工商联房地产商会及部分地方房地产商会在国务院第二招待所举行了一次秘密会议，据参与本次会议的知情人士对中国经济时报记者透露，会议重点讨论了改革土地增值税的内容。来自甘肃、江苏以及上海等地的房地产商会代表和地产大腕任志强、潘石屹出席了本次会议。

　　记者从另一位知情人士处得到证实，“国务院确实正在调研土地增值税改革”，同时这位知情人士还表示，“第二套房政策也在考虑之中”。而另有知情人士称，国家发改委、住房和城乡建设部以及银监会也参与进来，给楼市松绑成为其中心内容。

　　开发商“逼宫”的结果？

　　从去年十月楼市降温以来，楼市成交持续下滑，特别是银根持续紧缩，打击投机炒作的“第二套房政策”出台，楼市这匹疯狂的犟驴才逐渐恢复理性，但开发商日益感到房子难卖，日子难过，资金链普遍吃紧。土地增值税的征收也是让开发商头疼的问题，受去年以来土地增值税清算影响，开发商利润空间受到挤压，以上海复地集团为例，仅去年上半年便少赚了78%.

　　日前，中房协曾上书国务院要求救楼市。中房协建议将楼市调控主调由此前的“严厉”调控政策，改为“适度控制”，具体政策包括允许地方政府自行救市、降低房地产交易有关税率、加强房地产预警系统功能等。全国工商联房地产商会也曾有过类似举动。不同的是，前者通过国家发改委，后者则通过全国工商联，将书面报告提交给国务院领导。上述举动曾被视为开发商集体“逼宫”而遭到网民质疑。

　　中国房协副会长兼秘书长朱中一及全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受记者采访时，对“上书救市”的说法给予否定。朱中一表示，中房协上书的立足点是保固定资产投资的稳定，建议中央有保有压。而聂梅生则认为，美国金融危机的发展已令国内经济形势发生了巨大变化，楼市调控政策应当针对这种局势做出调整。

　　朱中一指出，“第二套房政策”有必要做出调整，对改善型住房需求，如以小换大、以旧换新的购房者不宜适用“第二套房政策”，对初次购买90平方米以下的购房者，国家应给予税费优惠政策。聂梅生则告诉记者，未来的楼市调控政策不应一刀切，如对北京、上海、深圳等一线城市和中西部城市，应采取不同的调控政策。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也认为，中央对楼市的调控应坚持“适时微调，因地制宜”的原则，不能突然放松，应采取渐进式的调控。

　　对于央行等有关部门的降息及松绑政策，中国社科院金融所研究员尹中立的看法相对悲观。他表示，楼市的根本问题是百姓收入问题，不是依靠降息或简单的松绑政策就能解决。

作者: 李晋华 时间: 2009-2-11 15:15
写得不错，辛苦了，好好拜读一下。

作者: 浮槎山 时间: 2009-2-16 08:58
专家就是专家。是俺老百姓口袋是没有钱呀。

作者: ZHOUYUE 时间: 2009-2-16 10:09
写得不错，辛苦了，好好拜读一下

作者: 新新手 时间: 2009-2-17 11:14
学习一下，政策调整的可能性应该比较大的

作者: 太阳鱼 时间: 2009-4-29 16:51
很关注，口袋里没钱哦。

作者: 朱壹唐 时间: 2009-5-11 18:39
标题: 大厦大厦
大厦大厦大厦大厦大厦大厦大厦大厦

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-11 20:44
楼主的帖子一向不错。这个动态一定要了解。

作者: 林月 时间: 2009-5-11 21:39
学习一下............

作者: 武昂 时间: 2015-6-17 16:39
好好学些，天天向上

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